2021 QCCQ 7939, 2021 QCCQ 7939

Carson c. Royal 2021 QCCQ 7939 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-701646-199 DATE : 1 er septembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE D. TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CRAIG CARSON et ISABELLE PARENT Demandeurs c. JOSEPH ROYAL et LINDA STEELE et 3721779 CANADA INC f.a.s.r.s.

Inspections Résidentielles Chelsea Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ 1. L’aperçu 1.1 Le litige [ 1 ] Le 3 octobre 2016, Isabelle Parent et Craig Carson (« Acheteurs ») acquièrent la résidence des défendeurs Joseph Royal et Linda Steele (« Vendeurs ») [1] . Quelques mois après avoir acquis la résidence, les Acheteurs sont victimes de trois infiltrations d’eau [2] .

Ils constatent que les infiltrations sont causées par deux importantes déficiences : • La plaque de seuil [3] est enfouie en partie, ce qui a causé sa dégradation par la pourriture, permettant ainsi l’eau de s’infiltrer par le haut des murs de fondation; • L’absence de drain de fondation (drain français) sur une

partie du périmètre et un drain de fondation non fonctionnel sur l’autre

partie du périmètre. [ 2 ] Les Acheteurs invoquent la garantie légale contre les vices cachés. Ils réclament 15 000 $ des Vendeurs. Ce montant correspond à une

partie des coûts engagés pour corriger les déficiences [4] . [ 3 ] Les Vendeurs contestent la réclamation. Ils allèguent que depuis qu’ils ont acquis la résidence en 1990, ils n’ont vécu aucune situation pouvant laisser suspecter un quelconque problème majeur avec la résidence.

Ils affirment avoir révélé tout ce qu’il pouvait y avoir de problématique avec la résidence dans le formulaire intitulé Déclaration du vendeur , y incluant une légère infiltration d’eau au sous-sol [5] . [ 4 ] De façon plus spécifique, ils plaident que la déficience du drain de fondation ne saurait constituer un vice caché puisque le drain de fondation de la résidence, construite en 1976, avait largement dépassé sa durée de vie utile lors de la vente [6] . Pour ce qui est de la plaque de seuil, une simple inspection visuelle permettait de constater qu’une

partie se trouvait sous le niveau du sol. Cela constitue donc un vice apparent pour lequel ils ne sont pas responsables. [ 5 ] Par ailleurs, les Acheteurs poursuivent de façon subsidiaire en responsabilité professionnelle la compagnie 3721779 Canada inc. [7] , soit la firme mandatée pour effectuer l’inspection préachat (« l’Inspecteur ») . [ 6 ] Selon eux, si les déficiences sont des vices apparents, l’Inspecteur a manqué à ses obligations professionnelles en n’attirant pas leur attention sur les indices et les signes apparents laissant suspecter que la résidence était affectée de vices de construction.

Si l’Inspecteur les avait conseillés adéquatement, ils n’auraient pas acquis la résidence et, par voie de conséquence, ils n’auraient pas engagé les dépenses pour corriger les déficiences. [ 7 ] L’Inspecteur admet la présence des déficiences. Il soutient qu’au moment de l’inspection, il n’y avait aucun signe laissant

présager leur présence. Il allègue avoir effectué l’inspection conformément aux normes de pratique en vigueur et avoir formulé les recommandations que les circonstances imposaient. 1.2 Les questions en litige [ 8 ] Pour disposer de la présente affaire, le Tribunal répondra aux trois questions suivantes :

a) Est-ce que les déficiences identifiées par les Acheteurs après la vente donnent ouverture à la garantie contre les vices cachés?

b) Le cas échéant, est-ce que l’Inspecteur a engagé sa responsabilité professionnelle?

c) Quelle est la valeur des dommages que les Acheteurs sont en droit d’obtenir? 1.3 La décision [ 9 ] Pour les motifs plus amplement exposés ci-dessous, le Tribunal conclut que les déficiences constituent des vices apparents. Par conséquent, le recours contre les Vendeurs est rejeté. [ 10 ] La demande subsidiaire est quant à elle accueillie. L’inspecteur a manqué à son devoir de conseil et d’information en ne portant pas à l’attention des Acheteurs certains éléments clés qui, s’ils avaient été communiqués, auraient permis aux Acheteurs de résilier leur promesse d’achat.

Ce faisant, ils auraient évité les coûts engagés pour effectuer les travaux correctifs. [ 11 ] La demande sera intégralement accordée, puisque les dommages prouvés excèdent le montant de la réclamation. 2. CONTEXTE GÉNÉRAL [ 12 ] Sans reprendre l’ensemble des faits mis en preuve lors de l’instruction, le Tribunal retient les éléments pertinents suivants afin de répondre aux questions en litige. [ 13 ] Les Acheteurs forment un jeune couple à la recherche d’une résidence qui ne requière pas de travaux de rénovation ou d’entretien majeurs.

Avant qu’ils ne jettent leur dévolu sur la résidence en cause, les Acheteurs ont visité une trentaine de résidences. Aucune promesse d’achat n’a été présentée lorsqu’une de ces résidences nécessitait des travaux. Bref, il ne fait aucun doute que les Acheteurs souhaitent acquérir une résidence clé en main . [ 14 ] Les Acheteurs se sont intéressés à la propriété des Vendeurs. Il s’agit d’une résidence construite en 1976 [8] située au pied d’une colline. La résidence compte un étage et deux niveaux de sous-sol.

Le 19 août 2016, les Acheteurs présentent une offre d’achat conditionnelle à une inspection satisfaisante [9] . C’est dans ce contexte qu’ils mandatent la firme Inspections Résidentielles Chelsea pour réaliser l’inspection préachat. [ 15 ] L’inspection effectuée le 24 août 2016 ne révèle aucune problématique importante. Rassurés par les conclusions de l’inspecteur, les Acheteurs lèvent la condition d’inspection et ils acquièrent la résidence le 4 octobre 2016 [10] . [ 16 ] Dans les mois suivant la vente, les Acheteurs sont victimes de trois infiltrations d’eau.

La récurrence des infiltrations incite les Acheteurs à investiguer davantage pour en découvrir la cause. Ils mandatent l’entrepreneur Carl Chénier de Construction et Excavation Plus (« M. Chénier ») [11] et l’inspecteur en bâtiment Jonathan Renaud (« M. Renaud ») [12] . Leurs investigations révèlent que les infiltrations sont dues à la dégradation de la plaque de seuil à un drain de fondation non fonctionnel ou absent. Les Vendeurs ont également mandaté un ingénieur dans le cadre du litige.

Cet ingénieur constate également que l’eau s’infiltre à l’endroit où la plaque de seuil est dégradée par la pourriture [13] . [ 17 ] Devant ce constat, les Acheteurs mandatent M. Paul Battle (« M. Battle »), un expert en évaluation et en restauration de bâtiments endommagés par la moisissure. Selon cet expert, les débris retrouvés au bas des murs du sous-sol lors de l’inspection menée le 20 avril 2018 démontrent que les problèmes sont présents depuis plus de 3 ans, c’est-à-dire avant la vente [14] . 3.

L’analyse 3.1 Est-ce que les déficiences identifiées par l’Acheteur après la vente donnent ouverture à la garantie contre les vices cachés? [ 18 ] Le Tribunal conclut que la garantie de qualité contre les vices cachés ne s’applique pas puisque les déficiences dont est affectée la résidence doivent être qualifiées d’apparentes au sens de l’

article 1726 al. 2 C.c.Q. 3.1.1 Les principes applicables [ 19 ] Le Code civil du Québec prévoit que le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien vendu et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés. Le vendeur n’est toutefois pas tenu de garantir le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent ou le vice connu par l’acheteur au moment de la vente. Un vice sera qualifié de caché s’il ne peut être décelé par un acheteur attentif et diligent [15] .

[ 20 ] En principe, l’acheteur n’a pas l’obligation d’avoir recours à un expert. Cependant, les circonstances peuvent imposer à un acheteur prudent et diligent d’avoir recours à un expert [16] . Par contre, si l’acheteur n’a pas les compétences suffisantes pour efficacement examiner le bien qu’il s’apprête à acheter, il devrait alors avoir recours à un expert pour l’assister. [ 21 ] Il est bien établi que la vétusté de biens ne constitue pas un vice pouvant donner ouverture à la garantie de qualité.

À cet égard, Le Tribunal se permet de citer l’ouvrage du juge Jeffrey Edwards J.C.S. : Les détériorations dues à l’usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l’usage attendu, elles n’occasionnent aucun déficit d’usage au sens de la garantie : l’usage protégé varie ainsi selon l’état de l’usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente. [17] [ 22 ] Ainsi, puisque la résidence est âgée de 42 ans et, selon toute évidence, le drain de fondation a atteint sa vie utile, un drain de fondation manquant ou non fonctionnel ne peut donner ouverture à la garantie contre les vices cachés. [ 23 ] De plus, les traces d’efflorescence sur un des murs de la fondation du sous-sol auraient dû alerter les Acheteurs de la possibilité que de l’eau s’infiltre par les fondations.

Ce faisant, ils auraient dû retenir les services d’un professionnel afin de s’assurer que le drain de fondation était toujours fonctionnel. [ 24 ] En ce qui concerne la plaque de seuil, les photos sont éloquentes. Elles montrent clairement que la plaque de seuil est en

partie visible avant de graduellement s’enfouir dans le sol jusqu’au point où elle n’est plus visible, puisque complètement enfouie [18] . La situation potentiellement problématique pouvait aisément être constatée par les Acheteurs avant la vente. Il s’agit donc d’un vice apparent. [ 25 ] Dans les circonstances, les vices allégués par les demandeurs ne constituent pas des vices cachés donnant ouverture à l’application de la garantie légale de qualité.

Conséquemment, la demande à l’égard des Vendeurs sera rejetée. 3.2 Est-ce que l’Inspecteur a engagé sa responsabilité professionnelle? [ 26 ] Selon les Acheteurs, l’Inspecteur a commis deux fautes. D’une part, il se devait de les informer de la possibilité que l’intégrité de la

partie enfouie de la plaque de seuil soit compromise. D’autre part, la présence d’efflorescence visible sur les murs de la fondation au sous-sol aurait dû amener l’Inspecteur à recommander une inspection plus poussée des drains de fondation. [ 27 ] Ils ont raison. Voici pourquoi. 3.2.1 Les principes applicables [ 28 ] Il est bien établi que le contrat d’inspection préachat constitue un contrat de service au sens de l’

article 2098 C.c.Q [19] . Cela implique que l’Inspecteur doit agir dans le meilleur intérêt de son client avec prudence et diligence [20] . [ 29 ] Selon l’auteure Me Mélanie Hébert, la portée de l’inspection préachat est limitée aux composantes visibles d’un immeuble. L’inspection vise à identifier les défauts apparents susceptibles de diminuer l’usage ou la valeur de l’immeuble. Il s’agit d’une inspection

sommaire et non pas d’une expertise. En revanche, lorsque l’inspecteur note des vices apparents qui peuvent laisser présager l’existence de vices plus importants, l’inspecteur se doit d’attirer l’attention de son client sur cette possibilité et lui recommander de retenir les services d’un expert en la matière [21] . [ 30 ] L’inspecteur a également un devoir de conseil envers son client.

En vertu de cette obligation de conseil, l’inspecteur doit suppléer à l’ignorance et l’inexpérience de son client et l’informer des conséquences pouvant découler d’une irrégularité et divulguer les risques associés aux déficiences relevées lors de l’inspection [22] . [ 31 ] L’inspecteur doit éviter de nourrir un sentiment de fausse sécurité dans l’esprit de son client [23] .

En ce sens, son devoir de conseil et d’information et son obligation d’agir de manière prudente et diligente l’obligent à formuler des recommandations personnalisées et de donner des signaux d’alarme clairs et non ambigus [24] . [ 32 ] Dans l’ouvrage intitulé La responsabilité de l’inspecteur préachat [25] , les auteures rappellent l’obligation de présenter des mises en garde spécifiques et elles recommandent d’éviter l’utilisation d’un formulaire générique applicable à chaque inspection : «Par ailleurs, les rapports des inspecteurs préachat doivent être personnalisés à chaque inspection et éviter de ne contenir que des recommandations d’usage et d’entretien sans spécificité ou encore une énumération d’observations qui ne mettent pas suffisamment en garde les acheteurs.

On doit éviter l’utilisation d’un formulaire similaire pour toutes les inspections contenant d’avance des cases à cocher sans que des remarques personnalisées n’y figurent.» [ 33 ] En respectant ces exigences, l’inspecteur protège l’intérêt de son client lui permettant de prendre une décision éclairé e quant à l’acquisition projetée [26] .

Comme le précise l’auteur Jeffrey Edwards (maintenant juge de la Cour supérieure), lorsque l’inspecteur ne décèle pas un vice ou un problème qu’il aurait dû apercevoir ou n’informe pas de manière appropriée son client des risques ou des conséquences y afférents, un tel inspecteur engage sa responsabilité personnelle [27] . [ 34 ] Afin de déterminer si l’inspecteur s’est acquitté de son obligation de conseil, le Tribunal doit comparer son comportement à l’aune de celui d’un inspecteur raisonnablement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances.

Il appartient au client d’apporter une preuve prépondérante que l’inspecteur ne s’est pas comporté comme un inspecteur prudent et diligent dans le cadre de la réalisation de son mandat. [ 35 ] Ayant ces principes à l’esprit, le Tribunal analysera la conduite de l’Inspecteur.

3.2.2 L’inspection et le rapport [ 36 ] La visite d’inspection dure tout au plus trois heures [28] . Cela comprend les explications données par l’Inspecteur relativement à la portée et aux limites de l’inspection, la signature du contrat d’inspection, la réalisation de l’inspection (extérieure et intérieure) et la rédaction du rapport d’inspection.

De fait, le rapport d’inspection prend la forme d’un formulaire générique applicable à toutes les inspections et contenant des cases à cocher laissant peu de place à la rédaction de commentaires particularisés. [ 37 ] L’Inspecteur évalue que le coût des corrections des anomalies mineures qu’il a constatées se situe entre 2 000 $ et 5 000 $. Cependant, aucune de ces anomalies ne demande une correction immédiate [29] . 3.2.3 Le drain de fondation [ 38 ] D’emblée, le Tribunal s’accorde avec les prétentions mises de l’avant par l’Inspecteur voulant qu’il ne puisse inspecter ce qu’il ne voit pas.

Ainsi, à moins d’une excavation ou la présence d’une cheminée d’accès, il ne lui était pas possible de constater l’état du drain de fondation. [ 39 ] En revanche, les circonstances de cette affaire font en sorte que le devoir de conseil et d’information de l’Inspecteur imposait qu’il informe les Acheteurs de l’importance que la résidence soit munie d’un drain de fondation en bon état de fonctionnement. Ainsi, la faute retenue contre l’inspecteur n’est pas de ne pas avoir constaté l’état du drain de fondation, mais bien d’avoir manqué à son devoir de conseil et d’information.

À cet égard, le Tribunal se permet de reproduire un extrait du contrat d’inspection [30] : 5.4 Scope and limitations of the inspection (…) (…) Such an examination should careful but brief and is intended to provide THE CLIENT with the necessary information required for a better understanding of the condition of THE IMMOVABLE , as observed at the time of the inspection. [notre soulignement] [ 40 ] Comme l’explique l’Inspecteur, le drain de fondation constitue le dernier rempart de la ligne de défense d’un bâtiment contre les infiltrations d’eau.

Il explique que la question d’écoulement et d’évacuation des eaux est particulièrement importante pour cette propriété puisque la résidence est située au bas d’une pente. [ 41 ] Considérant que la résidence a été construite il y a plus de 40 ans, il se devait d’informer ses clients de la très forte probabilité que le drain de fondation eût atteint la fin de sa vie utile et qu’il dût être remplacé. D’ailleurs, l’Inspecteur admet que la durée de vie utile du drain français a été depuis longtemps dépassée. Selon lui, il y a longtemps qu’il n’est plus fonctionnel [31] . [ 42 ]

Malgré que le drain de fondation soit fort probablement désuet, le rapport ne suggère pas aux Acheteurs de retenir un professionnel pour que soit effectuée une inspection spécifique du drain de fondation. L’Inspecteur ne pouvait passer sous silence cet élément. Son rapport devait le mentionner de façon claire et non équivoque. [ 43 ] L’Inspecteur avise les Acheteurs qu’ils devront prévoir entre 2 000 $ et 5 000 $ au cours des deux premières années suivant l’achat pour mettre en œuvre les recommandations qui se trouvent dans le rapport. Aucune de ces recommandations ne requiert une attention immédiate.

Par contre, il omet d’informer les Acheteurs qu’ils devront prévoir devoir engager des dépenses importantes pour remplacer le drain de fondation si effectivement il s’avère désuet. [ 44 ] Le rapport d’inspection procure un sentiment de fausse sécurité aux Acheteurs.

Nul doute que si la situation afférente au drain de fondation avait été abordée par l’Inspecteur, que ce soit par l’entremise de son rapport ou par une discussion lors de l’inspection, les Acheteurs se seraient assurés que le drain de fondation était fonctionnel avant de lever les conditions stipulées à la promesse d’achat. [ 45 ] À cela, le Tribunal ajoute que la présence d’efflorescence sur un mur de fondation du sous-sol aurait dû alerter l’Inspecteur de la possibilité que de l’eau pouvait s’infiltrer par les fondations. [ 46 ] D’emblée, le Tribunal ne retient pas la proposition de l’Inspecteur voulant qu’il n’y avait pas de trace d’efflorescence lors de son inspection.

D’une part, les photos déposées par M. Renaud démontrent clairement la présence de signes d’humidité au sous-sol. Dans son rapport il indique: « During the inspection, signs of efflorescence were visible and should have been mentioned to you in your pre-purchase inspection report » [32] . [ 47 ] D’autre part, le Tribunal note que l’Inspecteur a pris plusieurs photos lors de l’inspection. De fait, pas moins de 63 photos ont été produites en preuve par l’Inspecteur [33] . Certaines sont des photos du sous-sol.

Curieusement, aucune photo montrant les murs du sous-sol dans la pièce où l’efflorescence a été constatée n’a été produite. Elles ont apparemment été perdues ou sont désormais introuvables après avoir été remises au représentant de l’assureur responsabilité de l’Inspecteur. [ 48 ] Par ailleurs, le Tribunal n’a aucune réticence à retenir le témoignage de M. Carson lorsqu’il affirme que les traces d’efflorescence au bas des murs de fondation étaient visibles lors de l’inspection. Comme néophyte, il n’a pas saisi l’importance de ces signes.

Cependant, c’est exactement pour cette raison qu’il a mandaté un inspecteur en bâtiment. Ce dernier devait justement l’alerter sur la signification que peuvent avoir ces d’indices. [ 49 ] Le Tribunal estime que l’Inspecteur a commis une faute en n’informant pas adéquatement les Acheteurs que le drain de fondation était susceptible d’être non fonctionnel et des conséquences que cela pouvait avoir. 3.2.4 Plaque de seuil

[ 50 ] La plaque de seuil est une pièce en bois ancrée horizontalement sur le dessus des murs de fondation et sur laquelle vient s’appuyer la charpente. Cela permet un tampon entre la charpente et la fondation. De façon générale, la fondation est construite au- dessus de la surface supérieure du sol de sorte que la plaque de seuil n'entre pas en contact avec le sol ou la pelouse. Cela protège le bois de la pourriture. [ 51 ] Or, la topographie du terrain fait en sorte qu’une

partie de la plaque de seuil se retrouve enfouie sous le niveau du sol. Cette configuration particulière rend la plaque de seuil vulnérable au ravage causé par l’humidité. [ 52 ] Selon M. Chénier, l’eau a pu s’infiltrer au sous-sol par la plaque de seuil désagrégée par la pourriture. À ce sujet, le Tribunal se permet de citer les extraits pertinents de la déclaration pour valoir témoignage de M. Chénier : My preliminary inspection found that the still plate at the front of the house was buried underground.

It is my opinion that this problem should have easily been identified by a home inspector. (…) When inspecting the rotted still plate at the front of the house, we found signs of an earlier repair as indicated by the presence of the new wood. It is my opinion that water could have entered the upper basement in part through the rotted still plate. [ 53 ] L’ingénieur Michel Charron est du même avis : « cette situation était nettement visible lors de l’inspection préachat. Il est surprenant que l’inspecteur n’ait pas mis plus d’emphase à cet effet. » [34] . [ 54 ] L’Inspecteur reconnaît avoir constaté qu’une

partie de la plaque de seuil était enfouie. Il explique que généralement, il y a un isolant qui se trouve entre la plaque de seuil et la fondation. Cela empêche l'humidité de pénétrer dans le béton ou le sol et de décomposer la plaque de seuil. Puisqu’il y avait des signes que des travaux avaient été effectués récemment , il a tenu pour acquis que la portion enfouie avait été isolée avec un isolant approprié. C’est pourquoi il n’a pas porté cette situation à l’attention des Acheteurs. [ 55 ] Comme on l’a vu, la plaque de seuil se retrouve normalement au-dessus du sol. Le fait qu’une

partie ait été enfouie aurait dû inciter l’Inspecteur à faire preuve de plus de prudence. Considérant l’âge de la résidence, l’inspecteur ne pouvait tenir pour acquis, sans autre vérification, que la

partie enfouie de la plaque de seuil avait conservé son intégrité et qu’elle avait été correctement isolée. Or, la

partie exposée de la plaque de seuil révèle l’absence de produit isolant. [ 56 ] Si la situation faisait en sorte qu’il était impossible de vérifier de visu la condition de la

partie enfouie sans une inspection plus intrusive, l’Inspecteur se devait de recommander une inspection additionnelle et surtout informer les Acheteurs du risque qu’ils pouvaient encourir. [ 57 ] Le Tribunal en vient à la conclusion que l’inspecteur a manqué à son devoir de conseil et d’information. 3.3 Quelle est la valeur des dommages que les Acheteurs sont en droit d’obtenir? [ 58 ] Pour engager la responsabilité de l’Inspecteur, ses fautes doivent avoir causé des dommages.

En l’espèce, les Acheteurs ont apporté une preuve claire et convaincante que s’ils avaient été informés des problèmes potentiels pouvant affecter la propriété, ils auraient investigué davantage. Une fois les problèmes révélés ils auraient alors pu soit négocier une réduction de prix de vente d’un montant équivalent au coût des réparations, ou soit, ils n’auraient tout simplement pas conclu la vente.

En ce sens, les dommages réclamés sont une conséquence directe des fautes commises par l’Inspecteur. [ 59 ] La demande sera par ailleurs intégralement accordée puisque la valeur des dommages subis par les Acheteurs [35] excède de façon importante le montant réclamé de 15 000 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la Demande à l’encontre de Joseph Royal et Linda Steele; AVEC FRAIS DE JUSTICE contre Isabelle Parent et Craig Carson et en faveur de Joseph Royal et Linda Steele, soient les droits de greffe de 205 $ afférents à la Contestation; ACCUEILLE la Demande à l’encontre de 3721779 Canada inc. fa.s.r.s.

Inspections Résidentielles Chelsea; CONDAMNE 3721779 Canada inc. fa.s.r.s. Inspections Résidentielles Chelsea Home Inspections à payer à Isabelle Parent et Craig Carson la somme de 15 000 $ , avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis la demeure, soit le 26 mai 2018 [36] ; AVEC FRAIS DE JUSTICE contre 3721779 Canada inc. fa.s.r.s. Inspections Résidentielles Chelsea et en faveur d’Isabelle Parent et Craig Carson, soit les droits de greffe de 205 $ afférents à la Demande; __________________________________ STÉPHANE D. TREMBLAY, J.C.Q.

Date d’audience : 4 mai 2021