2015 QCCQ 18277, 2015 QCCQ 18277

Laguë Olivier c. Tremblay 2015 QCCQ 18277 JB 4131 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D'IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre civile » N° : 755-32-008265-144 DATE : Le 7 décembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE MICHEL BÉDARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MAXIME LAGUË OLIVIER et DIANE LÉVESQUE […] Saint-Jean-sur-Richelieu, QC […] Demandeurs c.

GILL TREMBLAY […] Saint-Honoré, QC […] , et LUC POTHIER […] Saint-Jean-sur-Richelieu, QC […] et 3090-4320 QUÉBEC INC. f.a.s.l.n. de « ROYAL LePAGE ST-JEAN » 423, rue Saint-Jacques Saint-Jean-sur-Richelieu, QC J3B 2M1 Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ CONTEXTE PROCÉDURAL [ 1 ] Le 11 août 2014, les demandeurs, qui réclament 12 934,39 $ aux défendeurs en remboursement des taxes d’infrastructures pour les années 2012 à 2016, déclarent réduire leur réclamation à la somme de 7 000 $ afin de bénéficier de la Division des petites créances de cette Cour. [ 2 ] Le 23 janvier 2015 les demandeurs déposent un amendement pour augmenter leur réclamation à la somme de 12 934,39 $ malgré qu’ils aient consenti, lors de l’introduction de l’instance, à réduire leur réclamation à 7 000 $ dans le but de bénéficier de la Division des petites créances.

DÉCISION / SEUIL DE COMPÉTENCE [ 3 ] Avant d’aborder l’analyse du présent litige, le Tribunal va statuer immédiatement sur le sort de l’amendement déposé par les demandeurs le 23 janvier 2015. [ 4 ] D’abord, le Tribunal tient à signaler que lorsqu’un justiciable déclare à l’introduction de l’instance renoncer à faire valoir une réclamation supérieure au seuil de compétence de la Division des petites créances afin de bénéficier de la juridiction des petites créances

de cette cour, il ne peut ensuite faire perdre à la

partie adverse ce droit acquis, compte tenu que les règles, dont notamment l’absence d’appel, sont très différentes de celles qui prévalent à la Cour du Québec. [ 5 ] En outre, le Tribunal rappelle que la compétence de la Cour est celle établie suivant la loi en vigueur au jour de l’introduction de l’instance et elle garantit les droits acquis par l’une ou l’autre des parties en ce qui a trait aux règles qui doivent gouverner le litige, et ce, jusqu’à ce qu’il en soit décidé de façon définitive. [ 6 ] En accord avec ce principe d’attribution de compétence, voici quelques décisions rendues dans les semaines suivant l’entrée en vigueur du projet de loi 14, lesquelles représentent la position de la quasi-totalité des juges de notre Cour : - Thouin c.

SCP Environnement inc., (2015-01-08, CQ), (500-32-136094-127), Juge Bousquet F.; - Breidy c. Étienne, (2015-01-13, CQ), (505-22-022025-144), Juge Laporte C; - Bouvier-Dostie c. Gagné , (2015-01-22, CQ) (460-32-007302-143) Juge Champoux S.; - Rocheleau c. Transat Tours Canada inc. , (2015-01-30 CQ), (700-32-030213-142) Juge Massol G; - Montminy-Parent c.

École primaire Montessori de Saint-Nicolas (2015-02-11 CQ) (200-32-060114-138) Juge Lavoie D. [ 7 ] Dans le même sens que la position majoritaire de la Cour du Québec, il est important de savoir que, suite à la décision récente rendue le 23 juillet 2015 dans l’affaire Mayco Financial Corporation c. Rosenberg [1] , alors que la Cour d’appel du Québec a été appelée à définir le terme « saisie » utilisé à l’

article 13 de la Loi modifiant le Code de procédure civile et d’autres dispositions [2] , le plus haut tribunal du Québec s’est indirectement prononcé sur la question d’attribution de compétence lorsque Madame la juge Thibault, en écrivant son paragraphe 45 qui suit, a confirmé que l’augmentation du seuil de la Division des petites créances à 15 000 $ s’applique aux causes introduites après le 1 er janvier 2015 : « [45] Après considération des principes d’interprétation applicables et de l’arrêt rendu par la Cour dans Tomaz-Young c.

Miller [3] , je suis d’avis que la hausse du seuil monétaire prescrite par l’article 13 LMPCP s’applique aux demandes déposées après le 1 er janvier 2015 .» (Soulignement du soussigné) [ 8 ] Le projet de loi 14, devenu le

chapitre 10 des Lois du Québec 2014, étant une loi d’application immédiate, la modification du seuil de 7 000 $ à 15 000 $ ne s’applique donc qu’aux causes introduites après le 1er janvier 2015, tel que la Cour d’appel vient tout juste de le confirmer. [ 9 ] Pour tous ces motifs, la demande d’amendement présentée le 23 janvier 2015 par les demandeurs en vue d’augmenter leur réclamation à 12 934,39 $ est rejetée; étant entendu que le Tribunal appréciera leur réclamation initiale qu’ils ont réduite à 7 000 $.

LES FAITS PERTINENTS [ 10 ] Le 11 septembre 2011, le défendeur Gill Tremblay signe un contrat de courtage exclusif et irrévocable pour la vente de sa résidence avec Luc Pothier et 3090-4320 Québec Inc. f.a.s.l.n. de « ROYAL LePAGE ST-JEAN (ci-après : « Royal Lepage »). [ 11 ] Sur signature du contrat de courtage exclusif, le défendeur remet à Luc Pothier toute la documentation en sa possession, y incluant son compte de taxes foncières 2011 émis en date du 14 janvier 2011. [ 12 ] À l’audition, Gill Tremblay certifie avoir informé Luc Pothier que sa propriété était assujettie à une taxe spéciale pour infrastructures d’égouts et d’aqueduc; ce que nie Luc Pothier. [ 13 ] Luc Pothier, qui était accompagné de sa secrétaire et conjointe lors de la signature du contrat de courtage, déclare qu’une employée de la Ville les a tous deux informés par téléphone dans les jours suivant la signature du contrat de courtage que le détail des taxes sur la propriété du défendeur n’était pas disponible. [ 14 ]

Malgré cet état de fait, Luc Pothier reconnaît à l’audition ne s’être jamais déplacé au Service des taxes de la ville de Saint-Jean- sur-Richelieu pour connaître le détail des taxes qui grevaient l’immeuble qu’il avait reçu le mandat de vendre. [ 15 ] Se basant sur le compte de taxes que le défendeur lui a remis, Luc Pothier prépare sa fiche descriptive immobilière en énonçant les taxes 2011 et en spécifiant que le système d’égouts et en approvisionnement d’eau est offert par la municipalité. [ 16 ] Le 25 juin 2012, Luc Pothier et Royal Lepage obtiennent de Gill Tremblay qu’il signe un nouveau contrat de courtage exclusif irrévocable jusqu’au 10 janvier 2013, puisque celui signé le 11 septembre 2011 était expiré depuis le 1 er mars 2012. [ 17 ] Puisque Luc Pothier a déclaré à l’audition ne jamais s’être déplacé à la Ville pour connaître le détail des taxes, aucune preuve démontrant que Luc Pothier ou un représentant de Royal Lepage ont fait quelque démarche que ce soit auprès de la Ville pour connaître le détail des taxes pour l’année 2012 suite à la signature du second contrat de courtage. [ 18 ] Le 27 juin 2012, suite à la signature du second contrat de courtage, une seconde fiche descriptive est préparée et elle est identique à la première, à l’exception qu’elle n’indique plus le montant total de 2 342 $ en taxes municipales et scolaires pour l’année 2011. [ 19 ] Selon le témoignage de Ginette Nadeau, coordonnatrice à la facturation des infrastructures pour la Ville de Saint-Jean-sur- Richelieu, il était connu et public depuis le 21 septembre 2011 que l’immeuble du défendeur était affecté de taxes foncières

d’infrastructures, tel qu’il appert du compte complémentaire de taxes qui a été émis à cette date. [ 20 ] Elle confirme aussi que tout agent immobilier pouvait avoir accès au site Internet IMMONET , où toutes les inscriptions des infrastructures pour égouts et aqueduc y apparaissaient depuis l’émission du premier compte de taxes complémentaire en date du 21 septembre 2011. [ 21 ] Tel qu’il appert du compte de taxes 2012, émis le 16 janvier 2012, toutes les taxes d’infrastructures qui grevaient la propriété du défendeur y sont mentionnées en détail. [ 22 ] La coordonnatrice à la facturation des infrastructures précise à l’audition que le règlement d’emprunt avait été voté par le conseil municipal préalablement à l’exécution des travaux, qui sont survenus au début de l’année 2010. [ 23 ] Par ailleurs, interrogée sur les pannes informatiques au service des taxes de la Ville de Saint-Jean-sur-Richelieu, Ginette Nadeau confirme qu’elles sont rares, mais surtout de très courte durée. [ 24 ] Ginette Nadeau produit un tableau des coûts des infrastructures pour les années 2012 à 2016 pour la propriété des demandeurs, lequel démontre « en résumé », qu’en date de l’audition du 13 novembre 2015, ces derniers avaient assumé pour les années 2012 à 2015 la somme totale de 2 961,35 $ (690,92 $ + 751,49 $ + 757,46 $ + 761,48 $), exclusion faite du montant annuel pour 2016 de même que des montants estimés pour les années futures suite au refinancement 2016. [ 25 ] Selon les deux fiches descriptives, Luc Pothier y a indiqué le montant des taxes apparaissant au compte de taxes 2011, lequel comprend la somme de 215,80 $ pour le branchement de l’aqueduc et des égouts. [ 26 ] Ce n’est que sur le compte complémentaire de taxes du 21 septembre 2011 de même que sur le compte de taxes 2012 que le détail de toutes les autres taxes d’infrastructures pour plans, devis 2011, pavage 2011, égouts sanitaire et aqueduc 2011 apparaissent au compte de taxes, en plus du branchement des égouts et de l’aqueduc qui était déjà mentionné au compte de taxes émis le 4 janvier 2011. [ 27 ] Le 22 septembre 2012, la promesse d’achat des demandeurs est acceptée par le défendeur sans qu’aucune mention qu’une taxe d’infrastructures d’égouts et d’aqueduc grève l’immeuble vendu. [ 28 ] Après avoir signé l’acte de prêt hypothécaire et avant de signer l’acte de vente notarié, les demandeurs apprennent que l’immeuble visé à la promesse d’achat est grevé de taxes d’infrastructures non mentionnées à la fiche descriptive. [ 29 ] Après avoir consulté un avocat, les demandeurs sont informés qu’ils doivent se porter acquéreurs et qu’il y aurait lieu d’inclure à l’acte de vente notarié une réserve de leurs droits et recours contre le vendeur pour tous montants supplémentaires de taxes imposés par la Ville pour des travaux d’infrastructures. [ 30 ] Le 12 octobre 2012, les demandeurs achètent du défendeur l’immeuble visé à la promesse d’achat avec la clause de réserve de leurs droits et recours concernant les taxes d’infrastructures.

ANALYSE ET DÉCISION [ 31 ] D’abord, le Tribunal signale aux parties que pour obtenir gain de cause en matière de réclamation en dommages, tout demandeur a l'obligation d'établir, par preuve prépondérante, la faute de la

partie défenderesse, la valeur de son dommage, de même que le lien de causalité direct entre la faute et le dommage prouvés. [ 32 ] De plus, en application du premier alinéa de l’

article 2803 du Code civil du Québec , toute partie, qui veut faire valoir un droit, doit prouver les faits au soutien de ses prétentions : « 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. » [ 33 ] En ce qui concerne les règles de droit applicables au présent litige, le Tribunal fait sien l’exposé détaillé qu’en a fait le juge Richard Landry à son jugement du 14 janvier 2013 dans l’affaire Guylène Laurin et Guy Bélanger c.

Izabelle Pelletier et Martin Tremblay et Re-Max Unis Inc. et Yves Roy [4] . [ 34 ] Tout d’abord, le Tribunal déclare que les demandeurs ont rencontré par prépondérance leur fardeau de preuve, en ce qu’il est incontesté qu’ils n’ont jamais été informés par Luc Pothier ou un représentant de Royal Lepage que des taxes d’infrastructures grevaient l’immeuble qu’ils ont acheté. [ 35 ] En regard des témoignages contradictoires entre les défendeurs Gill Tremblay et Luc Pothier, le Tribunal retient que Luc Pothier a reconnu avoir reçu du vendeur le compte de taxes 2011 suite à la signature du premier contrat de courtage exclusif. [ 36 ] De plus, le Tribunal prend acte que Luc Pothier a reconnu à l’audition ne jamais s’être déplacé au Service d’urbanisme de la Ville de Saint-Jean-sur-Richelieu ou au Service des taxes pour connaître le détail des taxes qui grevaient l’immeuble, que lui-même et Royal Lepage avaient accepté le mandat de vendre, et ce, tant après la signature du premier contrat de courtage que la signature du second. [ 37 ] Le Tribunal constate de la preuve non contestée que le compte de taxes 2011 que Luc Pothier reconnaît avoir reçu du défendeur et auquel il a référé à sa première fiche immobilière incluait la

partie des infrastructures relatives au raccordement des égouts et de l’aqueduc au montant de 215,80 $. [ 38 ] Que Luc Pothier n’ait pas obtenu les informations que lui-même et sa secrétaire ont demandées suite à la signature du premier contrat de courtage, il n’en demeure pas moins inadmissible qu’il n’ait pas, suite à la signature du second contrat de courtage, fait le nécessaire pour obtenir le détail des taxes pour l’année 2012.

[ 39 ] Si Luc Pothier ou Royal Lepage avaient exécuté le moindrement les obligations qui leur incombaient en vertu des contrats de courtage qu’ils ont obtenus, ils se devaient d’énoncer le montant de toutes les taxes 2012 suite à la signature du contrat de courtage 2012. [ 40 ] Indiquer le montant des taxes 2011 sur une fiche descriptive confectionnée en 2012 constitue un défaut grave, voire inexcusable de renseignement de la part des bénéficiaires des contrats de courtage, surtout en regard d’une information aussi importante pour tout acheteur éventuel. [ 41 ] Luc Pothier et Royal Lepage ont fait preuve de négligence en ne tentant pas, suite à la signature du premier contrat de courtage exclusif, de rechercher sur le site Internet IMMONET le détail des taxes 2011. [ 42 ] Leur responsabilité est encore plus engagée, alors qu’en 2012 ils se sont contentés de copier la première fiche descriptive 2011 sans faire quelque démarche que ce soit et sans rechercher sur le site IMMONET le montant des taxes, pour l’année 2012, qui grevaient l’immeuble qu’ils avaient reçu le mandat de vendre. [ 43 ] Tel que le stipule l’article 10, paragraphe 4 du contrat de courtage exclusif, il était de l’obligation du courtier immobilier de vérifier au préalable tous les faits ou données mentionnées dans une publicité relative à la vente de l’immeuble visé au contrat de courtage. [ 44 ] Conformément aux termes de l’article 8.2, paragraphe 1 du contrat de courtage, il est inconcevable que, n’ayant pas obtenu le compte de taxes 2012, Luc Pothier et Royal Lepage ont fait dire à leur vendeur qu’il n’avait connaissance d’aucun facteur se rapportant à l’immeuble susceptible, de façon significative , d’en diminuer la valeur ou les revenus ou d’en augmenter les dépenses . [ 45 ] Contrairement à ce qui est énoncé à l’article 10 paragraphe 1 du contrat de courtage exclusif, le Tribunal estime que les bénéficiaires du contrat de courtage n’ont pas agi avec diligence et compétence en n’obtenant pas le compte de taxes 2012 de la propriété à vendre. [ 46 ] Suite à la signature du deuxième contrat de courtage, si Luc Pothier et/ou un représentant de Royal Lepage avait vérifié auprès de la municipalité ou sur le site Internet IMMONET le montant des taxes 2012, ils auraient découvert sans l’ombre d’un doute que l’immeuble pour lequel ils avaient accepté le mandat de vendre était grevé de taxes d’infrastructures pour plusieurs années. [ 47 ] Il était du devoir de Luc Pothier et de Royal Lepage de remplir avec soin le contrat de courtage exclusif, en y indiquant une information aussi importante que la taxe spéciale pour infrastructures qu’ils auraient pu obtenir sur simple demande à la municipalité et encore plus facilement et rapidement sur le site Internet IMMONET . [ 48 ] Pour le Tribunal, le comportement de Luc Pothier et de Royal Lepage, surtout suite à la signature d’un deuxième contrat de courtage exclusif, démontre soit une négligence inexcusable soit une omission volontaire visant à finaliser trop promptement une vente en vue de toucher leur importante rémunération sans aucun effort légitime. [ 49 ] Aucune preuve ne démontre que Luc Pothier ou Royal Lepage n’aient tenté, postérieurement à la signature tant du premier que du second contrat de courtage exclusif, d’obtenir le détail des taxes municipales grevant la propriété qu’ils avaient reçu le mandat de vendre. [ 50 ] Le Tribunal ne retient aucune responsabilité de la part du défendeur Gill Tremblay, alors qu’il est très clair que la faute, voire la négligence de ne pas avoir informé les acheteurs incombent uniquement à Luc Pothier et Royal Lepage, qui avaient accepté le mandat de vendre sa propriété et qui n’ont aucunement exécuté les obligations qui leur incombaient en vertu de leur contrat de courtage exclusif. [ 51 ] Le Tribunal retient la responsabilité de Luc Pothier et Royal Lepage, alors qu’en plus de ne pas avoir fait preuve de proactivité suite à la signature du premier contrat de courtage pour rechercher le détail des taxes municipales affectant la propriété à vendre, ils n’ont même pas minimalement rencontré leur obligation d’obtenir le montant des taxes 2012, que ce soit sur le site Internet IMMONET ou directement du Service des taxes de la Ville, de façon à mentionner à leur seconde fiche descriptive du 27 juin 2012 le montant des taxes municipales 2012; ce qui aurait fait en sorte d’informer tout acheteur éventuel que la propriété à vendre était grevée de taxes d’infrastructures sur plusieurs années. [ 52 ] En ce qui concerne le montant que les demandeurs ont le droit de réclamer, le Tribunal s’en réfère aux termes de l’

article 1611 du Code civil du Québec : « 1611 . Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu'il subit et le gain dont il est privé.

On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu'il est certain et qu'il est susceptible d'être évalué. » [ 53 ] En l’instance, le Tribunal n’accorde aux demandeurs que ce qui constitue un préjudice certain et susceptible d’être évalué, soit celui encouru à la date de l’audition. [ 54 ] En effet, comment savoir combien exactement les demandeurs paieront en taxes d’infrastructures au cours des années à venir, sans compter qu’ils pourraient d’ici là vendre leur résidence à tout moment avant l’échéance du règlement d’emprunt, faisant en sorte que leur préjudice serait en tel cas incertain et peu susceptible d’être déterminé au moment du prononcé du présent jugement. [ 55 ] Considérant qu’il appert de la preuve que les demandeurs ont assumé un excédent de taxes d’infrastructures de 2 961,35 $ pour les années comprises entre 2012 et 2015, le Tribunal fait droit à leur réclamation jusqu’à concurrence de cette somme.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 56 ] REJETTE la demande d’amendement des demandeurs, sans frais; [ 57 ] ACCUEILLE en

partie leur réclamation;

[ 58 ] REJETTE la réclamation contre le défendeur Gill Tremblay; [ 59 ] AVEC DÉPENS au montant de 190 $; [ 60 ] CONDAMNE conjointement Luc Pothier et 3090-4320 Québec inc., faisant affaire sous le nom de « ROYAL LePAGE ST- JEAN, à payer à Maxime Laguë Olivier et Diane Lévesque la somme de 2 961,35 $ avec intérêts au taux légal, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de l’assignation du 11 août 2014; [ 61 ] AVEC DÉPENS au montant de 169 $. __________________________________ MICHEL BÉDARD, J.C.Q. Date d’audience : Le 8 avril 2015 et le 13 novembre 2015.