2023 QCCQ 9447, 2023 QCCQ 9447

Lam c. Rouette 2023 QCCQ 9447 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-22-044045-218 DATE : 1 er novembre 2023 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTALE BEAUDIN, J.C.Q. NGOC TUAN LAM Demandeur c. LISE ROUETTE Défenderesse JUGEMENT [ 1 ] M. Ngoc Tuan Lam réclame la somme de 22 000,83 $ à Mme Lise Rouette. Il allègue que celle-ci ne lui a pas livré la résidence qu’elle lui a vendue dans l’état où elle était lors de sa visite.

En effet, la cage d’escalier menant du rez-de-jardin au rez-de-chaussée est lourdement endommagée alors que les déménageurs engagés par Mme Rouette échappent un meuble lourd. [ 2 ] Mme Rouette conteste la demande. Elle estime ne pas être responsable des dommages puisque ceux-ci sont causés par les déménageurs. Elle ajoute que la compagnie de déménagement accepte de faire les réparations, mais qu’elle n’a pas terminé les travaux sur ordre de M. Lam. Elle allègue ne pas être responsable des dommages qui résultent de cet arrêt des travaux. Questions en litige A.

Mme Rouette a-t-elle manqué à son obligation de délivrance ? B. Dans l’affirmative, doit-elle assumer le coût des réparations et, le cas échéant, pour quel montant ? Contexte [ 3 ] Les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal sont les suivants. [ 4 ] Le 9 avril 2021, M. Lam achète au prix de 850 000 $ une résidence de Mme Rouette située à Saint-Sauveur, dans les Laurentides.

Il s’agit d’une résidence unifamiliale de 10 pièces sur trois niveaux. [ 5 ] Préalablement à la vente, les parties conviennent à la promesse d’achat que Mme Rouette continuera d’habiter la résidence sans payer de loyer, malgré la conclusion de l’acte de vente. En effet, la clause 12 de la promesse d’achat prévoit ce qui suit : 12.

AUTRES DÉCLARATIONS ET CONDITIONS 9.1 L’acquéreur aura la jouissance des lieux en ce qui a trait au logement accessoire et ce en date de la signature de l’acte de vente. 11.2 L’occupation des lieux par le vendeur à partir de la signature de l’acte de vente jusqu’au 1er juin 2021 ne comportera aucun loyer sauf les frais reliés aux dépenses normales : électricité, chauffage, entretien du terrain et maintiens une police d’assurance locataire. […] [Reproduction exacte] [ 6 ] Ainsi, malgré la conclusion de l’acte de vente le 9 avril 2021, ce n’est que le 1 er juin 2021 que M.

Lam obtient les clés de sa nouvelle résidence. Analyse

[ 7 ] L’

article 2803 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») pose comme principe que celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Selon l’

article 2804 C.c.Q. , le fardeau de preuve qui incombe à la personne qui réclame est celui de la balance des probabilités. [ 8 ] Les règles du fardeau de la preuve signifient l’obligation de convaincre qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.

Il s’agit de l’obligation de produire, dans les éléments de preuve, une quantité et une qualité de preuve nécessaire à convaincre le Tribunal des allégations faites lors de l’instruction. [ 9 ] Par ailleurs, lorsque la preuve est essentiellement contradictoire et composée de versions divergentes des deux parties, il y a absence de preuve satisfaisante et suffisante d’un côté comme de l’autre. En effet, la preuve doit toujours être claire et convaincante pour satisfaire le critère de la prépondérance des probabilités [1] . A.

Mme Rouette a-t-elle manqué à son obligation de délivrance ? [ 10 ] Les parties sont liées par un contrat de vente qui impose des obligations précises au vendeur et à l’acheteur [2] . [ 11 ] Plus particulièrement, l’

article 1718 C.c.Q. prévoit l’obligation du vendeur de délivrer le bien vendu dans l’état où il se trouve lors de la vente : 1718. Le vendeur est tenu de délivrer le bien dans l’état où il se trouve lors de la vente, avec tous ses accessoires. [ 12 ] Cette même obligation de délivrance est aussi prévue comme condition dans la promesse d’achat et l’acte de vente : Promesse d’achat [3] 10.2 LIVRAISON DE L’IMMEUBLE – Le VENDEUR promet de vendre l’IMMEUBLE à l’ACHETEUR et, à moins de stipulation contraire à la clause 12.1, s’engage à le livrer dans l’état où il se trouvait lorsque ce dernier l’a visité.

Acte de vente [4] DÉCLARATIONS DU VENDEUR 18. Il s’engage à entretenir et conserver l’immeuble dans le même état qu’il se trouvait lors de l’examen des lieux à la date spécifiée à l’avant-contrat pour toute la durée de son occupation tardive jusqu’au premier juin deux mille vingt et un (01-06-2021), moyennant l’acquittement de toutes les dépenses de chauffage et d’électricité à compter de ce jour. [ 13 ] En vertu de ces dispositions, Mme Rouette doit remettre l’immeuble à M.

Lam dans l’état et la condition où il se trouve lors de la visite [5] . [ 14 ] À cet égard, la délivrance d’un bien par le vendeur consiste à le mettre à la disposition de l’acheteur afin qu’il puisse en tirer tous les avantages légitimes d’un propriétaire [6] , et ce, tel qu’il est constaté lors de la visite préalable, de manière que l’acheteur puisse en tirer la jouissance qu’il peut légitimement en attendre [7] . [ 15 ] La Cour d’appel enseigne que l’obligation de délivrance en est une de résultat [8] . [ 16 ] Par conséquent, M.

Lam doit démontrer que le bien livré ne correspond pas à l’entente entre les parties. Mme Rouette ne peut échapper à sa responsabilité qu’en démontrant l’existence d’une force majeure ou le fait de l’acheteur [9] . [ 17 ] Il appartient donc à Mme Rouette de démontrer, par preuve prépondérante, un cas de force majeure ou que les dommages à la cage d’escalier ont été causés par M. Lam. [ 18 ] Qu’en est-il ? [ 19 ] M. Lam affirme que lors de sa visite de la maison, la condition de la cage d’escalier et des marches est parfaite. Il ne constate aucun trou dans les murs et aucune marche n’est craquée.

Ceci n’est pas contredit. [ 20 ] Mme Rouette admet que lors de son déménagement, un gros meuble est échappé, lequel endommage le plafond et les murs de la cage d’escalier. Elle affirme qu’aucune marche n’a été abimée lors de cet incident. [ 21 ] Bien que Mme Rouette sache fort bien que la cage d’escalier est lourdement endommagée le 28 mai 2021, elle n’informe pas M. Lam, estimant qu’elle n’avait pas le temps ni l’obligation de le faire. Elle se contente d’aviser son courtier immobilier et la compagnie de déménagement qu’elle a engagée.

Elle ne prend aucune mesure pour s’assurer de remplir son obligation de délivrance prévue pour le 1 er juin 2021. [ 22 ] En effet, la preuve non contredite démontre que le seul geste posé par Mme Rouette est de remettre à son courtier un bout de papier avec le nom et le numéro de téléphone de la compagnie de déménagement pour qu’il soit remis à M. Lam [10] . [ 23 ] Ainsi, la preuve non contredite démontre que lorsque M.

Lam prend possession de l’immeuble, il y a des trous au plafond et sur les murs de la cage d’escalier, une marche est craquée et le limon est égratigné [11] . [ 24 ] Le seul dommage que ne reconnait pas Mme Rouette est relatif aux marches de la cage d’escalier. [ 25 ] Tel que mentionné plus haut, suivant les enseignements de la Cour d’appel, il appartient à Mme Rouette de convaincre le Tribunal que les dommages aux marches résultent d’une force majeure ou du fait de M. Lam [12] .

[ 26 ] À la lumière de la preuve administrée, le Tribunal ne peut pas conclure que c’est M. Lam qui cause les dommages aux marches, pas plus qu’il s’agit d’un cas de force majeure. [ 27 ] Le Tribunal est d’avis que la preuve démontre que Mme Rouette a manqué à son obligation de délivrance. [ 28 ] Le fait que M. Lam communique avec la compagnie de déménagement et que celle-ci accepte de faire les réparations ne change en rien l’obligation de délivrance de Mme Rouette qui, rappelons-le, en est une de résultat. B.

Dans l’affirmative, doit-elle assumer le coût des réparations et, le cas échéant, pour quel montant ? [ 29 ] La preuve non contredite démontre que la compagnie de déménagement a mandaté quelqu’un pour faire les réparations de la cage d’escalier. Cependant, devant la piètre qualité des travaux exécutés et les longs délais, M. Lam met fin aux travaux et engage ses propres entrepreneurs. [ 30 ] Ainsi, le 12 août 2021, M.

Lam transmet une mise en demeure à Mme Rouette l’informant que les travaux ne sont toujours pas complétés et qu’il lui en coûtera 19 570,09 $ plus les taxes pour les réparations [13] . [ 31 ] Le 24 août 2021, l’avocat de Mme Rouette répond à la mise en demeure et indique ce qui suit [14] : « Or, d’aucune façon, notre cliente ne pourrait être tenue responsable de quelconques dommages causés par les déménageurs de l’entreprise TNT » . [ 32 ] M. Lam procède à faire réparer les trous et peinturer. Il ne complète pas immédiatement la réparation de la marche et le remplacement de la tapisserie.

Les réparations réalisées constituent le minimum nécessaire afin que M. Lam puisse mettre sa résidence en location et minimiser ses dommages à ce chapitre. [ 33 ] En effet, M. Lam relate faire l’achat de cette résidence dans le but premier de la mettre en location, considérant que la région de Saint-Sauveur constitue un attrait touristique avec de bonnes possibilités locatives.

Il admet qu’il ne peut pas faire de la location à court terme, soit pour une période inférieure à quatre mois. [ 34 ] Vu l’état des lieux lors de la prise de possession, estimant avoir perdu la chance de louer sa résidence dès le mois de juin 2021, il réclame l’équivalent de deux mois et demi de loyer à 5 000 $ par mois, soit 12 500 $. [ 35 ] En ce qui a trait à la réclamation pour les réparations de la cage d’escalier, elle totalise une somme de 7 000,83 $ taxes incluses et se détaille comme suit [15] : Soumissions initiales Prix réajustés Installer tapisserie 1 040 $ 1 360 $ Achat tapisserie 1 134 $ 1 134 $ Boiserie d’escalier 1 640 $ 1 960 $ Ménage 260 $ 260 $ Travaux de peinture 875 $ 1 375 $ Total avant taxes 4 949 $ 6 089 $ [ 36 ] M.

Lam réclame également la somme de 2 500 $ pour tous les inconvénients que la présente situation lui occasionne. Il explique avoir dû prendre des journées de congé afin de coordonner les travaux et faire des démarches pour trouver des personnes afin d’effectuer les travaux. Cette situation lui a causé un stress important. [ 37 ] L’avocate de Mme Rouette soutient que la réclamation quant aux réparations de la cage d’escalier est exagérée et ne peut être accordée par le Tribunal.

À raison, elle soulève que les prix des soumissions mis à jour pour les travaux qui ne sont pas encore exécutés ne doivent pas être accordés puisque c’est par la voie des intérêts et de l’indemnité additionnelle que l’inflation est en quelque sorte couverte [16] . [ 38 ] Cela étant, le Tribunal ne peut pas se convaincre, au vu des photographies déposées par M. Lam, que les trous dans le plafond et le mur dont il se plaint ont la gravité ou l’ampleur qu’il suggère.

Ils sont bien visibles, mais il n’est pas démontré par preuve prépondérante qu’ils justifient la réfection complète de chaque petite imperfection de la cage d’escalier et du mur près de la fenêtre. [ 39 ] Même si Mme Rouette manque à son obligation de délivrance en remettant un immeuble dont la cage d’escalier et les marches sont endommagées, le Tribunal ne peut accorder à M. Lam la totalité du montant réclamé [17] . [ 40 ] Au sujet des marches, le Tribunal estime que le témoignage de Mme Rouette est peu fiable.

Elle prétend que la marche n’a pas été endommagée, alors que du même souffle, elle explique que le gros meuble échappé est une perte totale. Dès lors, il est fort probable que la marche craquée et les égratignures soient causées lors de la chute du gros meuble dans la cage d’escalier. [ 41 ] Cela dit, M. Lam a l’obligation de mitiger ses dommages.

Il ne peut tirer avantage de la situation pour bonifier son sort. [ 42 ] Usant de son pouvoir discrétionnaire, le Tribunal conclut que la somme de 5 500 $ taxes incluses apparait raisonnable pour l’ensemble des réparations à la cage d’escalier et aux marches. [ 43 ] Quant à la perte d’opportunité de louer la résidence dès le 1 er juin 2021 en raison des dommages, le Tribunal estime que M. Lam n’a pas démontré que la chance perdue est réelle et sérieuse et que sa réalisation soit probable [18] . [ 44 ] En effet, M.

Lam n’a pas démontré, selon la prépondérance des probabilités, qu’au 1 er juin 2021, sa résidence est louée. La preuve démontre qu’il ne fait aucune démarche pour offrir la location de sa résidence à cette date. Ce n’est qu’en juillet 2021 qu’il donne mandat à sa courtière afin de mettre en location sa résidence [19] , laquelle réussit à trouver un locataire à compter du 1 er janvier 2022

pour la saison d’hiver. [ 45 ] Au

chapitre des troubles et inconvénients, M. Lam réclame 2 500 $. Le Tribunal estime que Mme Rouette n’avait aucune justification de ne pas faire les démarches qui s’imposaient afin de remplir son obligation de délivrance. Elle ne peut pas simplement reporter la faute sur les déménageurs pour prétendre qu'elle n'a rien à faire. [ 46 ] La preuve prépondérante démontre que c’est le refus injustifié de Mme Rouette d’assumer son obligation de délivrance qui oblige M. Lam à agir.

Il a dû subir tous les troubles et les inconvénients liés aux multiples démarches auprès d’entrepreneurs pour avoir un immeuble conforme, et ce, en plus de l’impact et le stress non négligeable qu’engendre l’ensemble de cette situation. [ 47 ] Le Tribunal estime que la somme de 2 500 $ réclamée est fort raisonnable et justifiée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 48 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 49 ] CONDAMNE la défenderesse, Mme Lise Rouette, à payer au demandeur, M. Ngoc Tuan Lam, la somme de 8 000 $ plus l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 23 août 2021; [ 50 ] LE TOUT , avec les frais de justice. __________________________________ CHANTALE BEAUDIN, J.C.Q. Me Josianne Goulet RG Avocats inc. Avocate du demandeur Me Vanessa Bradette Prévost Fortin D’Aoust Avocat de la défenderesse Date d’audience : 22 septembre 2023