2014 QCCQ 8191, 2014 QCCQ 8191

Gestion FBC inc. c. 9203-1806 Québec inc. (Isolation Polaire) 2014 QCCQ 8191 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-22-020258-132 DATE : Le 4 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE MESSIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GESTION FBC INC.

Demanderesse c. 9203-1806 QUÉBEC INC., f.a.s.n. de ISOLATION POLAIRE - et- GILLES DEPELTEAU -et- MANON DEPELTEAU -et- CHRISTIAN BOISVERT Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Gestion FBC inc. (FBC), réclame 25 806,39 $ à 9203-1806 Québec inc., f.a.s.n. Isolation Polaire (I.P), Gilles Depelteau (G. Depelteau), Manon Depelteau (M. Depelteau) et Christian Boisvert (Boisvert), et ce, à

titre de loyer impayé et de dommages reliés. [ 2 ] Boisvert n'a pas comparu, une inscription pour jugement par défaut de comparaître fut déposée à son encontre. I.P. est, quant à elle, en faillite. [ 3 ] De leur côté, G. Depelteau et M. Depelteau ont fait valoir à

titre de moyens de défense, qu'ils n'ont pas signé de bail en 2012, qu'ils n'ont pas reçu d'avis de renouvellement en 2013 et, finalement, il conteste le quantum des dommages comme mal fondé et grossièrement exagéré. [ 4 ] À l'audience un autre moyen de défense est introduit, soit qu'en tout temps, ils croyaient être cautions et non-locataires. QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ] Quelle relation contractuelle existe-t-il entre les défendeurs et la demanderesse? [ 6 ] Cette relation a-t-elle été reconduite jusqu'en 2013? [ 7 ] Quel est le quantum des dommages?

LES FAITS [ 8 ] En 2009, Boisvert se part une compagnie d'isolation, sa conjointe et son beau-père se joignent à lui dans son entreprise. Il en est le président, G. Depelteau, le vice-président, et M. Depelteau la secrétaire. [ 9 ] Boisvert fournit la main-d'œuvre, G. Depelteau l'argent et M. Depelteau s'occupe de la gestion. Ensemble, ils louent un local à Gestion FBC. Il y a renouvellement de bail année après année. G. Depelteau et M.

Depelteau nient avoir connaissance des renouvellements. [ 10 ] En mai 2012, les adresses sont modifiées sur le bail afin de refléter le fait que l'adresse du local a été modifiée par la municipalité et que l'adresse personnelle n'est plus la même. Les défendeurs nient avoir eu connaissance de ce nouveau document. [ 11 ] Toujours en 2012, le paiement des loyers de juin à octobre, est en retard. Une mise en demeure est envoyée aux parties, les retards sont payés. [ 12 ] En février 2013, G. Depelteau et M. Depelteau quittent I.P. Durant l'année 2013, d'autres retards dans le paiement du loyer

surviennent. [ 13 ] À l'été 2013, le responsable de FBC laisse un message à M. Depelteau qui transfère l'appel à son père. Ce dernier communique avec FBC et indique qu'il va s"occuper du problème en communiquant avec Boisvert. [ 14 ] Aucun autre suivi n'est donné, obligeant FBC, le 23 septembre à envoyer une mise en demeure, puis prendre des procédures.

ANALYSE ET MOTIFS [ 15 ] La preuve documentaire et testimoniale retenue est à l'effet qu'une relation contractuelle, locateur – locataire commercial, existe entre les parties. [ 16 ] La défenderesse s'est opposée au dépôt de copies de baux alléguant la règle de la meilleure preuve.

L'absence de l'original, tant du bail de 2009 et de 2012, fut bien motivée par le représentant de FBC, et le Tribunal, qui n'a aucun motif de douter de la bonne foi du représentant de la demanderesse, et du fait qu'il a fait preuve de diligence raisonnable pour obtenir l'original du bail, retient P-1, soit la copie du contrat de location comme preuve secondaire de l'existence du contrat, d'autant plus que tous les défendeurs ont reconnu que la copie au dossier était conforme à l'original signé non pas en 2012, mais en 2009. [ 17 ] Les défendeurs ont tous reconnu avoir signé une seule copie d'un bail de location en 2009 avec FBC.

La copie signée par tous fut remise à la demanderesse, les défendeurs ne conservant qu'une copie signée que par le représentant de FBC, soit Fernando Appezzato. [ 18 ] Boisvert a témoigné qu'il mettait au courant tant M. Depelteau que G. Depelteau du renouvellement du bail et de l'augmentation du loyer, s'il y avait lieu, et ce, à chaque année subséquente. [ 19 ] En 2012, FBC veut modifier la première page du bail pour refléter la nouvelle adresse des lieux loués dont le nom a été changé par la Ville passant de 640 local 2 à 1416 avenue de la Gare, local 2.

Les défendeurs ont prétendu n'avoir jamais signé ledit document, soulevant qu'il s'agit d'un montage de signature. [ 20 ] Deux experts sont venus témoigner sur le sujet. Le Tribunal ne fut pas impressionné par le travail plutôt inutile et non scientifique des experts. Le témoin en demande n'a pas fait la démonstration des procédures utilisées pour arriver à sa conclusion, quant à l'expert en défense, elle a modifié la conclusion édictée à son rapport à l'audience. [ 21 ] Initialement, elle prétendait que les signatures étaient contrefaites.

À l'audience, elle a reconnu que les signatures émanaient des défendeurs, mais qu'il s'agissait d'un montage. C'est donc sans le support du le travail des experts ne lui fut d'aucune utilité que le Tribunal retient que le bail de 2012 est, bel et bien, signé par l'ensemble des défendeurs. [ 22 ] Le témoignage en contre-interrogatoire de G. Depelteau fut révélateur, lorsqu'il a déclaré qu'en 2012, il a été mis au courant des difficultés de l'entreprise à remplir ses responsabilités, vis-à-vis le locateur, et qu'il a « fournis de l'argent pour cela ».

Démontrant ainsi qu'il avait connaissance et reconnaissait être lié et avoir des obligations en vertu d'un bail commercial, et ce, encore en 2012, puisqu'il a procuré l'argent nécessaire pour payer les loyers en regard de juin à octobre 2012. [ 23 ] Ce bail fut renouvelé en 2013, et ce, en vertu de l'article 18, par. 2 du bail et à la connaissance des défendeurs. Boisvert ayant témoigné qu'il tenait informé M. Depelteau des renouvellements. De plus, M.

Depelteau a témoigné s'y être rendu au printemps 2013 pour que Boisvert avec qui elle maintenait des liens amicaux change ses pneus, elle savait donc que le local demeurait utilisé par I.P. [ 24 ] En conclusion, les défendeurs M. Depelteau et G. Depelteau en octobre 2013, lorsque Boisvert quitte le local sans prévenir avec des loyers impayés, sont toujours responsables des sommes dues au locateur. Quantum [ 25 ] Les loyers, de février à septembre 2013 de 1 552,16 $ sont dus et accordés, soit 3 fois 1 552,16 $ égalent 4 656,48 $, et 5 fois 1 609,65 $ égalent 8 048,25 $ pour un total de 12 704,73 $.

Aucune preuve des frais de déneigement ne fut déposée, ces derniers ne sont pas accordés. [ 26 ] La preuve des taxes réclamées fut déposée sous P-15, démontrant la réclamation de 558,26 $. [ 27 ] Aucune preuve des frais juridiques de 330,03 $ ne fut déposée, ces derniers ne sont pas accordés. [ 28 ] Aucune preuve des frais bancaires de 50 $ ne fut déposée, ces derniers ne sont pas accordés. [ 29 ] Frais de ménage, la preuve photographique déposée par la demanderesse ne justifie pas les frais de ménage et surtout de conteneur réclamés, qu'elle se charge d'ailleurs à elle-même, le Tribunal accorde seulement à ce

titre 200 $, pour un grand total de 13 462,99 $. [ 30 ] La défenderesse a soulevé le caractère grossièrement exagéré du taux d'intérêt de 24 % sur toute somme due, du 25 % de frais de perception, en plus de la clause de pénalité équivalent à trois mois de loyer, soit un autre 25 %. [ 31 ] Dans 9149-5408 Québec inc . c. Groupe Ortan inc. [1] , et dans Diamantopoulos c.

Construction Dompart inc,. [2] la Cour d'appel analyse l'effet cumulatif du taux d'intérêt de 24 %, et de la pénalité de 25 % pour frais de recouvrement. [ 32 ] Dans le premier dossier la Cour d'appel réduit conformément à l'article 1623 le total de pénalité réclamé qui était de 49 % (24 + 25 %) à un taux global de 15 %, et ce, débutant au deuxième jour du procès. [ 33 ]

Les paragraphes pertinents de ce premier arrêt se retrouvent aux paragraphes 12 à 20 :

« (…) [12] Cette clause prévoit en réalité une double pénalité. L'une s'applique au retard de payer un montant dû, l'autre en cas de nécessité d'une poursuite [1] . [13] La pleine application de cette clause pénale était demandée par l'intimée dans son action. [14] Le juge de première instance a fait droit à la première

partie relative aux intérêts; quant à la

partie frais de recouvrement, il a conclu que la dernière

partie de la clause était imprécise et a réduit à 10% le montant des frais exigibles. [15] Il ne s'est pas prononcé sur l'effet cumulatif des deux parties de la clause et semble avoir ignoré que l'octroi de dépens en plus des frais de recouvrement faisait un double emploi. Sans doute, le débat devant lui n'a pas été fait de façon complète sur ces questions. [16] De l'avis de la Cour, la clause en litige, imposée par l'intimée, considérée dans sa globalité, constitue une clause pénale abusive au sens de l'

article 1623 C.c.Q . [17] Dans sa première partie, le taux d'intérêt mentionné, 24%, constitue une peine comminatoire (il vise non seulement à compenser le préjudice du retard à payer, mais aussi à punir le cocontractant tant il excède actuellement le montant des dommages-intérêts autrement applicables, soit le taux légal majoré de l'indemnité additionnelle; Baudouin et Jobin, Les obligations , 6 e éd., 2005, n o 120, p. 168-170).

Dans sa deuxième partie, la formule est ambiguë et si le pourcentage y indiqué, 25%, doit s'appliquer en l'espèce, il apparaît lui aussi de nature comminatoire. [18] Les pourcentages indiqués sont ainsi réductibles par la Cour (art. 1623 C.c.Q ). [19] De plus, il ressort du dossier que l'intimée avait accepté un report de quelques mois de l'exigibilité de sa créance, soit jusqu'à la vente de l'immeuble, que sa facture « finale » était substantiellement incorrecte et que le dossier a fait l'objet d'une remise attribuable en

partie à l'intimée, prolongeant la période de calcul des intérêts de quelques mois. [20] Tenant compte de ces circonstances, des conditions du marché en matière de taux d'intérêt et des marges très substantielles réalisées par l'intimée sur les travaux donnés en sous-traitance, la Cour est d'avis que les pourcentages mentionnés au contrat doivent faire l'objet d'une réduction à un taux global (intérêts et frais de recouvrement) de 15%, et ce, depuis le 16 septembre 2010, date du deuxième jour du procès et moment où le montant réel de la créance de l'intimée a été finalement précisé par cette dernière. (…) » [ 34 ] Dans la deuxième décision les clauses contractuelles prévoyaient un intérêt de 24 % sur toute réclamation impayée, ainsi qu'une pénalité de 20 % en cas de recouvrement par voie judiciaire, la Cour d'appel réduit la double pénalité à un intérêt de 15 % l'an tout inclus, et ce, à compter de la date ou l'intimé a connaissance des termes de la réclamation. [ 35 ]

Les paragraphes pertinents sont 79, 80, 82, 89, 90 et 104 : « (…) [79] Ce n'est pas dire qu'en lui-même un intérêt de 24 % est intrinsèquement et nécessairement abusif. Ainsi, dans le contexte d'un prêt hypothécaire de troisième rang (qui ne peut être assorti d'une clause de recouvrement des honoraires extrajudiciaires), la Cour a déjà avalisé un tel taux d'intérêt, refusant de le qualifier de lésionnaire et de le réduire (en l'occurrence, en vertu de l'

article 2232 C.c.Q. . Le contexte d'un prêt hypothécaire de troisième rang est cependant bien différent de celui de l'espèce, où il s'agit d'un contrat d'entreprise. [80] Quant à la clause de recouvrement des frais et honoraires extrajudiciaires, qui doit en principe être justifiée dans un cas où elle se rattache au retard dans le paiement d'une somme d'argent, elle peut certainement faire, individuellement, l'objet d'un constat d'abus.

En l'espèce, c'est toutefois la conjugaison des deux clauses qui constitue et crée l'abus. (…) [82] Tout d'abord, rappelle l'intimée, le fardeau d'établir le caractère abusif des clauses repose sur les épaules de l'appelant, qui ne s'en serait pas déchargé. À mon avis, l'argument n'est pas fondé. Il peut certes être des situations où la démonstration du caractère abusif d'une pénalité requerra une preuve détaillée.

Ce n'est toutefois pas le cas ici, où suffit la seule considération du caractère exorbitant de la pénalité réclamée (en intérêts et en frais de recouvrement) par rapport au taux légal et à l'indemnité additionnelle ainsi que par rapport aux taux ordinaires du marché, dont la faiblesse, depuis plusieurs années, constitue un fait notoire. (…) [89] Cette concession ne règle cependant pas la question.

L'intimée n'ayant subi aucun préjudice autre que celui du retard dans l'exécution de l'obligation de l'appelant de lui payer une somme d'argent, un taux d'intérêt de 24 % par an depuis 2006 (ou même 2008) conjugué à une pénalité supplémentaire de 20 % du montant réclamé demeure excessif et abusif au sens du second alinéa de l'

article 1623 C.c.Q. , et ce, même si la pénalité ne portait pas elle-même intérêt au taux précité. [90] Cela étant, je conclus que les propos que tient la Cour dans Groupe Ortam trouvent ici application. La solution retenue dans cet arrêt est également appropriée à l'espèce, de sorte qu'il conviendra de réduire la double pénalité prévue par le contrat P-1 à un intérêt de 15 % l'an, tout inclus. (…) [104] Devant les réclamations changeantes et croissantes de l'intimée, il paraît hasardeux de fixer la date de la demeure à celle de

l'expiration du délai de six jours prévu par la facture P-14 (délai déraisonnable, du reste) ou de la date de paiement indiquée par la facture P-2 (30 juin 2008). Il y a plutôt lieu de la fixer à la date de la procédure introductive d'instance, le 14 juillet 2008, moment où l'intimée a cristallisé et finalisé sa réclamation. Dans une affaire récente, on notait d'ailleurs la difficulté de « calculer les intérêts à partir d'une date donnée si le montant de la somme sur laquelle ils doivent être calculés n'est pas identifié » [39] .

Dans le présent dossier, ce n'est pas avant le 14 juillet 2008 qu'on connaît vraiment les termes de la réclamation de l'intimée.

L'intérêt lui-même (désormais réduit à 15 % l'an) ne peut donc commencer à courir qu'à compter de la date du 14 juillet 2008. (…) » [ 36 ] En l'espèce les intérêts prévus au contrat sont de 24 % pour toutes sommes dues : Par. 15 du contrat « (…) Toute somme déboursée en vertu de ce bail, ou toute somme due par le Locataire au Locateur, portera intérêt au taux de 24 % par année ou 2 % par mois de la date où ces sommes sont dues, jusqu'à ce qu'elles soient remboursées au Locateur (…) » et, c'est au paragraphe 37 que l'on retrouve les frais de perception : « 37.

FRAIS DE PERCEPTIOIN Sur réception de toute mise en demeure de la part d'un avocat dont les services auront été retenus par le Locateur pour la perception de tout arrérage de loyer ou de toute autre somme due par le Locataire au Locateur, aux termes des présentes, le Locataire devra payer au Locateur une somme égale à quinze ( 2 5) pour cent du montant réclamé dans telle mise en demeure, telle somme additionnelle devant servir à indemniser le Locateur des frais qu'il encourt pour retenir les services de tel avocat.

Cette somme additionnelle sera payable en sus de tout autre coût que le Locataire, de par la Loi, sera obligé de payer à tel avocat, et en sus de tout dommage dont le Locataire pourrait être responsable à l'égard du Locateur. Telle somme additionnelle sera réputée être un loyer additionnel et pourra être collectée comme tel. (…) » [ 37 ] Le Tribunal note une incongruité d'écriture de ce paragraphe qui a parlé de 15 %, mais lorsque exprimé en chiffre représente plutôt 25 %. [ 38 ] Finalement, le paragraphe 16 fait état du droit à trois mois de loyer (équivalant à un autre 25 %) à

titre de dommages-intérêts. « 16. DÉFAUT Si le locataire abandonne ou évacue les lieux loués, s'il faut défaut de payer le loyer prévu ou s'il ne se conforme pas ou ne satisfait pas à l'une quelconque des clauses et des conditions du présent contrat, le Locateur pourra, à son gré, résilier sur-le-champ le présent contrat, en donnant avis au Locataire. Dans ce cas, le Locataire devra payer le Locateur, à

titre de dommages – intérêts, une somme égale à la valeur totale du loyer accumulé jusqu'a ce que le Locateur entre en possession des lieux loués, plus un loyer de trois (3) mois calculé d'après le loyer accumulé précédemment; il est entendu que rien de ce qui est stipulé dans les présentes ne portera atteinte au droit du Locateur de réclamer toute somme due en vertu du présent bail et que le tout est sans préjudice à tout autre droit que pourrait avoir le Locateur aux termes des présentes ou de la Loi.

Si le Locataire devient insolvable ou fait une cession en vertu de quelque Loi que ce soit, au profit de créanciers, ou s'il prend avantage de toute Loi de liquidation concernant les débiteurs en faillite ou insolvables, le loyer de trois (3) mois suivant deviendra immédiatement exigible et payable et le Locateur pourra, à son gré, résilier sur-le-champ le présent contrat; le Locateur aura le droit d'entrer en possession des lieux loués, de force ou autrement, en sa qualité de représentant du Locataire, sans être en aucune passible de poursuites et tout en tenant le Locataire responsable de toute perte de loyer ou de tous dommages qu'il pourrait subir jusqu'à l'expiration du présent bail; le tout sans préjudice à tout autre droit que pourrait avoir le Locateur aux termes des présentes ou de la Loi. » [ 39 ] Le Tribunal estime que ces trois clauses constituent toutes des pénalités en ce qu'elles correspondent à des dommages-intérêts préalablement liquidés entre les parties dont l'objectif est de pénaliser la

partie en défaut. [ 40 ] Tel que l'auteur, Pierre-Gabriel Jobin l'écrit [3] , l'

article 1623 C.c.Q. permet au juge de réduire des obligations contractuelles qui heurtent le sens élémentaire de la justice. 118 – Fondement – Rejetant une conception traditionnelle de l'autonomie de la volonté, l'

article 1623 du Code civil cherche à contrer les stipulations qui, intrinsèquement et indépendamment de toute question de consentement, heurtent le sens élémentaire de la justice. Comme l'écrit un auteur, une telle législation « remet en cause […] une conception libérale du contrat fondé sur l'égalité abstraite qu permettrait à chacune des parties de défendre elle-m^me ses propres intérêts, de telle sorte qu'un contrat [librement consenti] ne pourrait jamais être injuste ni abusif »

Il semble donc approprié de s'écarter d'une certaine jurisprudence selon laquelle ne serait pas abusive une clause pénale consentie par des gens d'affaires possédant une grande expérience, qui savaient pleinement ce à quoi ils s'engageaient.

On est bel et bien en présence d'une règle d'équité des juges, qui ont reçu un pouvoir modérateur pour imposer une justice contractuelle minimale, ce qui exclut la prise en compte d'un consentement libre et éclairé donné au contrat, une question totalement distincte. [ 41 ] Aux présentes, l'ensemble des pénalités totaliserait environ 15 872 $ pour une créance prouvée de 13 462,99 $. Ce simple calcul démontre le caractère excessif du cumul de ces trois clauses pénales à l'intérieur du même contrat.

Il y a donc lieu de réduire l'obligation, tout en conservant le caractère comminatoire de la clause pénale de façon à ne pas la rendre inutile. [ 42 ] Pour les mêmes raisons édictées dans les deux arrêts de la Cour d'appel préalablement cités, le Tribunal réduit ces pénalités à taux global de 15 %, et ce, à compter du 25 septembre 2013, date où les défenderesses apprennent vraiment les termes de la réclamation du demandeur. Quant aux frais d'expert, considérant l'inutilité des rapports, ils ne seront pas accordés.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande; CONDAMNE solidairement les défenderesses à payer à la demanderesse la somme de 13 462,99 $ avec intérêt de 15 % l'an, et ce, à compter du 25 septembre 2013, ainsi que les dépens, à l'exception des frais d'expert qui sont refusés. __________________________________ JULIE MESSIER, J.C.Q. Me Graciela Di Pace Procureur de la demanderesse Me Mélanie Marcil Procureur des défendeurs Date d’audience : Le 7 mai 2014