2011 QCCQ 8622, 2011 QCCQ 8622

Latrémouille c. Ardilliez 2011 QCCQ 8622 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE HULL LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-017333-094 DATE : 21 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GATIEN FOURNIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GILLES LATRÉMOUILLE – […], Papineauville, Qc, […] Demandeur c.

RAYMOND ARDILLIEZ - […], Victoriaville, Qc, […] et MARIE-YVONNE BOUCARD - […], Victoriaville, Qc, […] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Introduction [ 1 ] Le demandeur (" Latremouille ") réclame aux défendeurs (" Ardilliez-Boucard ") la somme de 5 418 $ en réduction du prix de vente de l'immeuble qu'il a acquis des ces derniers alléguant une détérioration avancée du mur de soutènement situé à l'arrière de celui-ci.

Question en litige [ 2 ] L'immeuble vendu par Ardilliez-Boucard à Latremouille était-il affligé d'un vice caché au moment de son acquisition donnant ouverture à une réduction de prix de vente de l'ordre de 5 418 $. Les faits pertinents [ 3 ] Latremouille a acheté le 28 août 2008 de Ardilliez-Boucard un immeuble sis sur la rue de la Montagne à Papineauville (la " Propriété "). La vente de la Propriété a été faite avec la garantie légale et pour un prix de 156 000 $. Latremouille a pris possession de la Propriété le 1 er septembre 2008.

La Propriété a été construite en 1982 et avait donc 26 ans au moment de l'acquisition par Latremouille . [ 4 ] Après avoir pris possession de la Propriété , Latremouille est informé par la voisine que le mur de soutènement qui sépare leur propriété à l'arrière est en mauvais état et qu'il doit être remplacé. Il s'agit d'un mur de sept pieds de haut construit en traverse de chemins de fer. La

partie verticale du mur n'est visible que de la propriété de la voisine arrière. [ 5 ] Fort de cette information, Latremouille fait ses propres vérifications et constate, selon ses dires, que les traverses de chemin de fer sont pourries. Il mandate un entrepreneur pour procéder à la démolition du mur et à sa reconstruction. Une facture datée du 3 octobre 2008 pour les travaux de démolition et de reconstruction a été produite à la Cour sous la cote P-2.

Ces travaux ont coûté à Latremouille la somme de 5 418 $ qu'il réclame à Ardilliez-Boucard . [ 6 ] Latremouille admet ne pas avoir dénoncé les vices cachés qu'il allègue avant de procéder aux travaux de démolition et de reconstruction du mur de soutènement pas plus qu'il n'a mis Ardilliez-Boucard en demeure de procéder à ces travaux. Il dit ne pas l'avoir fait car il ne connaît pas le droit en semblable matière. [ 7 ] Par ailleurs, Latremouille reconnaît n'avoir fait qu'un examen

sommaire du mur lors de l'une des deux visites qu'il dit avoir fait en juillet ou août 2008. Il dit avoir marché sur le mur de soutènement. Celui-ci paraissait solide et ne donnait pas l'impression d'être pourri. Il dit que le mur était recouvert de végétation et que cela l'aurait empêché de voir l'état réel du mur. Il dit, par ailleurs, qu'il n'a pas examiné la face verticale du mur puisque pour se faire il devait aller chez la voisine arrière ce qu'il n'a pas jugé bon de faire.

Il dit cependant que la voisine arrière voyait de chez elle, au printemps et à l'automne, alors qu'il n'y avait pas de végétation à ces périodes, l'état de dégradation du mur. Latremouille confirme aussi, ne pas avoir posé de question à Ardilliez-Boucard sur l'état du mur préalablement à l'achat de la Propriété .

[ 8 ] Il n'a pas fait non plus inspecter la Propriété puisqu'il dit être lui-même expert en bâtiment ayant été dans le domaine toute sa vie et que la Propriété était à la douzième qu'il achetait. [ 9 ] Il dit finalement, qu'outre le mur de soutènement, la Propriété était en très bon état tant à l'intérieur qu'à l'extérieur. [ 10 ] Ardilliez-Boucard étaient conscient que le mur de soutènement devait éventuellement faire l'objet d'une reconstruction. Ils envisageaient devoir le reconstruire dans un horizon de quatre ou cinq ans.

Selon Ardilliez-Boucard le mur n'avait pas à être démoli et reconstruit en septembre 2008. [ 11 ] L'agent inscripteur de la Propriété qui a procédé aux visites avec Latremouille indique que celles-ci ont eu lieu vers le 14 mai 2008 plutôt qu'en juillet ou août 2008 tel que le soutient Latremouille . D'ailleurs la promesse d'achat de la Propriété a été conclue le 17 mai 2008. Elle ajoute qu'au moment des visites en mai 2008, le mur n'était pas recouvert de végétation, les plates-bandes étaient dégagées et on pouvait voir aisément l'état des traverses de chemin de fer.

Analyse [ 12 ] Latremouille soutient que l'état du mur de soutènement au moment de l'acquisition de la Propriété constituait un vice caché pour lequel il réclame le coût de démolition et de reconstruction qui s'élève à 5 418 $. [ 13 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec ( C.c.

Q) prévoit les modalités d'application de la garantie de qualité applicable en l'espèce, à savoir : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.» [ 14 ] Ardilliez-Boucard ne seraient ainsi pas tenu de garantir les vices apparents au sens de l'alinéa 2 de l'

article 1726 du C.c.Q .. [ 15 ] Pour se prévaloir de la garantie, « il existe pour l'acheteur une obligation impérative d'examiner le bien qu'il projette d'acquérir .» [1] Il s'agit de l'application de la norme de l'acheteur prudent et diligent. [ 16 ] Or, la preuve révèle que Latremouille ne s'est contenté que de marcher sur le mur sans porter une attention particulière à l'état des traverses. Il n'a pas posé de question par rapport à l'état du mur pas plus qu'il n'a jugé opportun d'aller voir du côté de la voisine pour constater l'état de celui-ci.

En fait, c'est seulement depuis cet endroit qu'il aurait pu voir le mur dans son ensemble puisqu'on ne pouvait le voir de la Propriété . [ 17 ] Par ailleurs, il dit qu'il était impossible de voir l'état du mur puisqu'il était recouvert de végétation lors de la visite. L'agent inscripteur a été clair. Les visites ont eu lieu en mai et ont résulté en une promesse d'achat conclue le 17 mai 2008. À ce moment le mur n'était pas recouvert de végétation, les plates-bandes étaient dégagées et on pouvait voir aisément l'état des traverses de chemin de fer. [ 18 ] Cet examen partiel et très

sommaire du mur de soutènement de la part de Latremouille ne saurait répondre à l'obligation impérative d'examiner le bien avant l'achat. Latremouille n'a ainsi pas satisfait à son obligation d'acheteur prudent et diligent et à l'exigence de la norme de l'acheteur raisonnable. Il ne peut en conséquence invoquer la garantie de qualité contre Ardilliez-Boucard . [ 19 ] L'

article 1739 du C.c.Q. impose, de plus, à l'acheteur, qui constate qu'un bien est atteint d'un vice, une obligation de dénonciation, par écrit, au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte. Latremouille admet ne pas l'avoir fait et avoir procédé aux travaux de correction en l'absence d'une telle dénonciation. Il dit qu'il ne connaît pas le droit pour ainsi justifier ce manquement.

La non connaissance des règles de droit applicables ne constitue pas une excuse valable en matière de réclamation concernant des vices cachés. [ 20 ] Le défaut de dénoncer le vice au vendeur est ici fatal puisque l'on a pas justifié des circonstances d'exception telle que la connaissance du vice par le vendeur. Selon Ardilliez-Boucard , le mur de soutènement avait encore une vie utile pour une période de quatre ou cinq ans. [ 21 ] Finalement, Latremouille , n'a pas donné l'opportunité à Ardilliez-Boucard de remédier à la situation par voie de mise en demeure préalable.

L'absence de mise en demeure préalable dans les circonstances de cette affaire s'avère aussi fatale en droit et prive Latremouille de son droit de réclamer à Ardilliez-Boucard les frais engendrés pour la démolition et la reconstruction du mur de soutènement. [ 22 ] Latremouille , n'a ainsi pas démontré, par prépondérance de preuve, le bien-fondé de sa demande contre Ardilliez-Boucard .

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la demande du demandeur, Gilles Latremouille, sans frais. __________________________________ GATIEN FOURNIER, J.C.Q Date d’audience : 27 juin 2011