2019 QCCA 1924, 2019 QCCA 1924

9155-6555 Québec inc. c. Desarts Communication inc. 2019 QCCA 1924 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-027729-185 ( 500-17-089374-154 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 1er novembre 2019 FORMATION : LES HONORABLES MARK SCHRAGER, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCATE 9155-6555 Québec Inc. Me Élizabeth Ouaknine Présent/absent

PARTIE INTIMÉE AVOCAT DesartS communication inc. Me Hubert larose ( Larose avocats sencrl ) Présent/absent En appel d’un jugement rendu le 9 juillet 2018 par l’honorable Marie-Anne Paquette de la Cour supérieure , district de Montréal . NATURE DE L’APPEL : Bail commercial - Réclamation de la locataire pour enrichissement à ses dépens accueilli en partie. Greffière-audiencière : Samia Kamal Salle : Antonio-Lamer AUDITION

9 h 30 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 29 octobre 2019. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. Fin de l’audience. Samia Kamal, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelante 9155-6555 Québec inc. (« Cromwell ») porte en appel un jugement du 6 juillet 2018 de la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Marie-Anne Paquette), la condamnant à payer à l’intimée DesArts communication inc. (« DesArts ») la somme de 54 958,25 $ plus les taxes applicables et les intérêts au taux légal, ainsi que l’indemnité additionnelle, à compter du 31 janvier 2015. [ 2 ] La juge conclut que cette somme doit être versée à DesArts à

titre d’indemnité pour l’enrichissement injustifié de Cromwell résultant de l’augmentation des loyers qui lui ont été versés durant 57 mois pour un local commercial. [ 3 ] Pour les motifs qui suivent, la Cour conclut que la juge a erré en concluant que les parties n’étaient pas liées par un bail commercial pour le local en cause. La doctrine de l’enrichissement injustifié ne peut donc s’appliquer vu le contrat intervenu entre les parties et le loyer qui y est stipulé. Cela étant, le recours de DesArts peut prendre appui sur l’

article 1863 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), la preuve au dossier permettant clairement cette solution en droit. La Cour est donc d’avis qu’il y a lieu de rejeter l’appel, malgré que le fondement juridique sur lequel le jugement de première instance prend appui soit erroné. LE CONTEXTE [ 4 ] DesArts loue depuis 2005 un emplacement au sixième étage d’un immeuble situé au 2160, de la Montagne à Montréal appartenant à Cromwell pour un loyer de 16,81 $ le pied carré. Le bail arrivant à échéance le 31 janvier 2010, les parties entreprennent des négociations pour son renouvellement.

Le 27 mars 2009, Cromwell soumet à DesArts une proposition de renouvellement du bail à un prix de 18 $ le pied carré. Cette proposition est rejetée. [ 5 ] Le 18 janvier 2010, Cromwell soumet une nouvelle offre de renouvellement pour un bail de cinq ans à un prix de 20 $ le pied carré, incluant une allocation de 100 000 $ pour des travaux d’améliorations locatives, laquelle doit être versée à DesArts une fois que celle-ci aura exécuté les travaux. Le nouveau loyer représente une augmentation de 3,19 $ le pied carré par rapport au loyer antérieur.

L’offre inclut également trois mois gratuits : janvier 2011, janvier 2012 et janvier 2013. DesArts signe l’offre de renouvellement le même jour. Les loyers gratuits ont été crédités par Cromwell et les versements des loyers calculés selon 20 $ le pied carré ont été subséquemment versés par DesArts selon l’entente de renouvellement, et ce, jusqu’en 2015. [ 6 ] Par contre, les travaux locatifs n’ont pas été réalisés et l’allocation de 100 000 $ de Cromwell n’a donc jamais été versée.

Les parties ne s’entendent pas sur les circonstances qui ont mené à cet état de fait. [ 7 ] Selon DesArts, l’offre de renouvellement du bail et la réalisation des travaux étaient conditionnelles à la signature d’un nouveau bail, ce qui ne s’est pas réalisé vu que les parties ne s’entendaient pas, notamment à propos des travaux correctifs au système de ventilation de l’immeuble. Au contraire, selon Cromwell, DesArts a choisi de ne pas réaliser les travaux ou a tardé à les faire en raison de difficultés financières. [ 8 ] DesArts verse donc son loyer sous protestation à compter de septembre 2013.

Elle quitte l’immeuble à l’expiration de la période de renouvellement de cinq ans, soit le 31 janvier 2015. En juillet 2015, elle intente des procédures contre Cromwell énonçant une réclamation qu’elle formule ainsi [1] : 31. La demanderesse a payé du 1 er février 2010 au 31 janvier 2015 un loyer majoré à 20,00 $ le pied carré afin d’amortir sur la durée de 60 mois du bail P-3, l’allocation de 100 000,00 $ promise par la défenderesse; 32.

La défenderesse a encaissé les loyers payés par la demanderesse mais a négligé de payer l’allocation promise de 100 000,00 $ en temps utile et, en refusant d’entretenir et de réparer le système de base de ventilation de l’immeuble, elle a placé la demanderesse dans une position où les améliorations locatives ne pouvaient pas être exécutées; 33. Par conséquent, la défenderesse s’est enrichie sans cause au dépens de la demanderesse qui s'est appauvrie d'une somme égale à l'allocation jamais déboursée; 34.

La demanderesse est en droit de réclamer le remboursement de cette somme de 100 000,00 $ et que la défenderesse soit condamnée

à lui payer cette somme avec intérêts au taux légal depuis le 31 janvier 2015. LE JUGEMENT DE PREMIÈRE INSTANCE [ 9 ] La juge conclut que les parties ne se sont jamais entendues sur tous les éléments essentiels du bail, notamment l’identification des lieux loués, le partage des coûts des améliorations locatives, le prix de location et la durée du bail [2] .

En conséquence, elle est d’avis qu’il n’y a pas eu de contrat de bail en vigueur liant les parties et qu’aucun recours contractuel n’était ainsi ouvert à DesArts [3] . [ 10 ] Vu l’absence de bail et le refus justifié de DesArts de procéder aux améliorations locatives, la juge conclut que Cromwell s’est injustement enrichie aux dépens de DesArts pour un montant équivalent à l’augmentation du loyer intervenu à compter du 1 er février 2010, soit de 3,19 $ le pied carré pour la période de cinq ans s’étalant du 1 er février 2010 au 31 janvier 2015, moins les trois mois de loyers gratuits, soit un enrichissement injustifié total de 54 958,05 $ [4] .

LE MOYEN D’APPEL [ 11 ] Cromwell n’invoque qu’un seul moyen d’appel, soit que les parties sont liées par un bail, ce qui fait obstacle à l’application de la doctrine de l’enrichissement injustifié. ANALYSE [ 12 ] L’offre de renouvellement du bail du 18 janvier 2010 constitue une offre qui, une fois acceptée par l’intimée le même jour, a entraîné le renouvellement du bail entre les parties.

En effet, elle constitue une proposition acceptée, elle tend de manière ferme à la conclusion d’un bail et elle comporte tous les éléments essentiels du contrat. [ 13 ] Le texte de l’offre de renouvellement indique d’ailleurs clairement l’intention des parties d’être liées contractuellement :

[ 14 ] Au-dessus de la signature du locateur Cromwell, on peut lire « [le] soussigné, agissant à

titre de Locateur, accepte la présente offre de renouvellement ce 18 e jour de janvier 2010 ». Un texte similaire est inscrit au-dessus de la signature du locataire DesArts. Il est clair que les parties ont l’intention d’être liées par un renouvellement de bail lorsqu’elles signent ce document. [ 15 ] La conduite des parties confirme aussi cette intention. L’offre acceptée du 18 janvier 2010 fait suite à des négociations entre les parties. DesArts paie le nouveau loyer pendant la durée totale de cinq ans prévue au document et tente de trouver la meilleure manière de dépenser l’allocation convenue de 100 000 $.

Cromwell accorde effectivement les congés de loyer des mois de janvier 2011, 2012 et 2013. En somme, les parties ont toujours agi comme si elles étaient liées contractuellement par le document. [ 16 ] Il est vrai que la clause « Amendement » de l’offre de renouvellement prévoit que « [le] propriétaire préparera l’amendement de bail à ses frais. Il ajoutera une clause d’accès exclusif et sécuritaire à DesArts pour le 6 e étage» [5] .

Par cette clause, les parties conviennent que Cromwell préparera un nouveau document qui contiendra les amendements au bail sur lesquels les parties se sont entendues; elle n’indique pas pour autant que l’existence du contrat dépend de la signature de ce nouveau document. Comme l’indiquent les auteurs Baudouin et Jobin, « [le] seul fait que les parties aient convenu de constater ensuite leur entente dans un écrit ne retarde pas la formation du contrat à la date de la rédaction de cet écrit » [6] : le contrat se forme dès l’échange du consentement [7] , qui se matérialise au moment de l’acceptation de l’offre.

Le Code civil du Québec prévoit d’ailleurs que le contrat est formé au moment où l’offrant reçoit l’acceptation « lors même que les parties ont convenu de réserver leur accord sur certains éléments secondaires » [8] . Les parties peuvent assujettir la conclusion de leur contrat à un formalisme supplémentaire, mais rien n’indique que ce soit le cas ici. [ 17 ] Par ailleurs, l’offre de renouvellement du bail comporte tous les éléments essentiels du contrat visé.

Elle précise le terme, la superficie des lieux loués, le prix du loyer, l’allocation pour améliorations locatives que s’engage à fournir l’appelante, les loyers gratuits de janvier 2011, janvier 2012 et janvier 2013 et renvoie au bail antérieur pour toutes les autres obligations des parties [9] . [ 18 ] D’ailleurs, lors de son témoignage, l’âme dirigeante de DesArts reconnaît explicitement que l’offre de renouvellement signée constitue une entente qui lie les parties [10] : Q. Bon.

Maintenant, même si vous n’aviez toujours pas d’entente, est-ce que le loyer de 20 $ le pied carré a été payé entre le 1 er février 2010 et le 31 janvier 2015? R. Il a été payé toujours jusqu’au dernier mois. Q. Et est-ce que je peux vous demander pourquoi vous l’avez payé? R. Ah, je l’ai payé parce qu’une parole, c’est une parole; une entente, c’est une entente et un contrat, c’est un contrat, et un bail, c’est un bail. On ne peut pas décider de ne pas payer un bail parce que ça nous tente ou parce qu’on a quelque raison que ce soit. C’est une entente qu’on doit respecter.

Il n’y a pas de … il n’y a pas de question de ne pas payer ce qu’on dit qu’on allait payer ou de ne pas faire ce qu’on a dit qu’on allait faire. Donc, c’est pour ça. C’est parce que c’est impensable de … c’est du vol si on ne paie pas un bail, pour moi. Donc… Q. Mais vous n’aviez pas de bail? R. Bien, si on ne paie un loyer, excusez-moi, oui.

Parce qu’on avait quand même une entente. [ 19 ] La juge de première instance note que, postérieurement à la signature de l’offre de renouvellement acceptée du 18 janvier 2010, des discussions ont eu lieu quant à divers paramètres [11] : [32] Les discussions ont entre autres porté sur : 32.1. l’étalement de la contribution de Cromwell en trois paiements de 33 333 $ chacun, plutôt qu’en un seul paiement de 100 000 $ à la toute fin des travaux; 32.2. l’indice à utiliser pour établir le nouveau prix de loyer à la fin du bail renouvelé (IPC ou autre); 32.3. le calcul de la superficie louée (selon BOMA, inclusion ou non du corridor et du lobby du rez-de-chaussée). [ 20 ] Or, la preuve révèle que ces trois éléments n’étaient pas des paramètres de l’entente qu’il restait à négocier, mais bien des demandes subséquentes de DesArts.

La représentante de DesArts témoigne qu’elle fait la demande « d’ajustement » à l’entente afin d’étaler la contribution de l’appelante seulement après avoir reçu des estimés des architectes quant aux coûts des travaux datés des 13 avril 2010 et du 24 août 2010 [12] . Quant à l’indice à utiliser pour établir le prix du loyer pour un bail renouvelé et au calcul de la

superficie louée, leur première mention date du 15 juin 2011 [13] , soit plus d’un an et demi après l’acceptation de l’offre de renouvellement. [ 21 ] La juge de première instance a donc commis une erreur manifeste et déterminante en s’appuyant sur les négociations subséquentes entre les parties pour conclure qu’elles n’avaient pas été en mesure de s’entendre sur tous les éléments essentiels du contrat. En effet, pour vérifier si l’offre de renouvellement acceptée et signée contenait les éléments essentiels du contrat, encore faut-il se replacer au moment où elle a été faite et où l’acceptation a été donnée.

La preuve révèle que, le 18 janvier 2010, l’offre de renouvellement couvrait l’entièreté des points à négocier entre les parties. [ 22 ] Le loyer versé par DesArts étant prévu à un contrat, la doctrine de l’enrichissement sans cause ne peut donc trouver application en l’espèce. [ 23 ] Cela étant, DesArts conserve toujours ses recours contractuels contre Cromwell. Dans ce cas-ci, la preuve révèle que l’omission de procéder aux travaux d’améliorations locatives découle du refus de Cromwell de procéder aux travaux requis afin de corriger les problèmes de ventilation dans les lieux loués.

La juge de première instance tire d’ailleurs les conclusions de fait suivantes à cet égard : [36] Principalement, en avril et mai 2012, tant DesArts que Cromwell ont pris conscience de l’ampleur des problèmes de ventilation, du coût nécessaire pour y remédier et de leur impact sur les travaux d’améliorations locatives. Des propositions ont ensuite été échangées.

Finalement, Cromwell a proposé de payer pour les frais de réparation du système de ventilation, en échange d’un loyer augmenté à 22,50 $ le pi 2 et d’un bail prolongé pour une durée additionnelle de 3 ans, c’est-à-dire jusqu’au 31 mai 2017. [37] Ici également DesArts s’est montrée sérieuse et soucieuse de l’écoulement du temps et de l’importance de faire les rénovations le plus tôt possible, afin d’en profiter pendant le bail.

Elle a été aussi proactive que nécessaire. [38] Le 2 mai 2012, DesArts s’est déclarée prête à signer une entente de renouvellement selon ces nouvelles conditions et a demandé à Cromwell de la préparer. [39] Les parties ont continué les discussions et Cromwell n’a même jamais soumis d’entente définitive de renouvellement selon ces termes. [ 24 ] Il en découle que le défaut de procéder aux travaux d’améliorations locatives résulte de la faute ou de la négligence de Cromwell. L’

article 1863 du Code civil du Québec s’applique donc en l’occurrence. Cet

article permet au tribunal d’ordonner, lors de l’inexécution d’une obligation par l’une des parties au bail et au choix de la

partie lésée, soit l’exécution en nature, des dommages- intérêts, une diminution de loyer ou, dans certaines circonstances, la résiliation du bail :

TITRE DEUXIÈME DES CONTRATS NOMMÉS

CHAPITRE QUATRIÈME DU LOUAGE

SECTION II DES DROITS ET OBLIGATIONS RÉSULTANT DU BAIL 1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle- même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail. L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir. TITLE TWO NOMINATE CONTRACTS

CHAPITRE QUATRIÈME DU LOUAGE DIVISION II RIGHTS AND OBLIGATIONS RESULTING FROM LEASE 1863. The nonperformance of an obligation by one of the parties entitles the other party to apply for, in addition to damages, specific performance of the obligation in cases which admit of it. He may apply for the resiliation of the lease where the nonperformance causes serious injury to him or, in the case of the lease of an immovable, to the other occupants.

The nonperformance also entitles the lessee to apply for a reduction of rent; where the court grants it, the lessor, upon remedying his default, is nonetheless entitled to the re-establishment of the rent for the future. [ 25 ] La juge de première instance a accordé une diminution de facto de loyer de 3,19 $ le pied carré pour la période du 1er février 2010 au 31 janvier 2015 ou des dommages-intérêts équivalents, déduction faite des trois mois de loyers gratuits.

Quoique le fondement juridique sur lequel la juge s’est fondée – l’enrichissement injustifié – ne puisse s’appliquer en l’espèce, le quantum des dommages octroyé par la juge se comprend tout autant en fonction d’un remède prenant appui sur l’

article 1863 C.c.Q . POUR CES MOTIFS, LA COUR :

[ 26 ] REJETTE l’appel, avec frais de justice. MARK SCHRAGER, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A.