2024 QCCQ 27, 2024 QCCQ 27

Demirdjian c. Re/Max d'Abord inc. 2024 QCCQ 27 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-713791-202 DATE : 11 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE EMMANUELLE SAUCIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GARABED DEMIRDJIAN

Partie demanderesse c. RE/MAX D'ABORD INC. -et- LINDA BLANCHARD Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ 1. L’APERÇU 1.1. Le litige [ 1 ] Garabed Demirdjian est propriétaire d’un chalet trois saisons depuis plusieurs années. Il vit des relations tendues avec ses voisins rendant invivables, voire dangereux, ses séjours à la campagne.

Il ne se rend plus guère à son chalet devenu un boulet dans sa vie. [ 2 ] Lors d’une de ses rares visites à son chalet, monsieur Demirdjian décide après avoir tondu son gazon, qu’il est impératif de le vendre, ayant d’ailleurs reçu des menaces de mort de son voisin. [ 3 ] Monsieur Demirdjian profite donc de sa présence dans la région pour se rendre à l’agence immobilière Re/Max d’Abord Inc. ( Agence ) qui lui avait vendu le chalet pour lui confier le mandat de le vendre. [ 4 ] N’ayant pas de rendez-vous, monsieur Demirdjian demande à voir le courtier de garde et rencontre Linda Blanchard ( Courtière ) qui se trouvait à l’Agence. [ 5 ] Monsieur Demirdjian lui confie donc la vente de sa maison.

Il remplit la déclaration du vendeur et signe un mandat de courtage d’un an. Il s’engage à lui envoyer les comptes de taxes, le certificat de localisation et ses titres de propriété ce qu’il fait dès le lendemain. Il lui envoie également par la poste les clés de la maison. [ 6 ] La Courtière ne met pas le chalet en vente et monsieur Demirdjian l’apprend de nombreux mois plus tard. [ 7 ] Monsieur Demirdjian lui réclame donc des dommages qu’il estime à 10 000 $. 1.2.

Questions en litige [ 8 ] Le Tribunal doit trancher les questions en litige suivantes : 1) La Courtière et l’Agence commettent-elles une faute en ne donnant pas de suite au contrat de courtage sans en aviser monsieur Demirdjian ? 2) Quels sont les dommages en découlant ? 2. L’ANALYSE 2.1.

La Courtière et l’Agence commettent-elles une faute en ne donnant pas de suite au contrat de courtage sans en aviser monsieur Demirdjian ? [ 9 ] Il appartient à monsieur Demirdjian de démontrer que la Courtière et l’Agence ont commis une faute à son égard en ne donnant pas de suite au contrat de courtage de laquelle découlent des dommages. [ 10 ] La Courtière ne remet pas en question la trame factuelle ressortant du témoignage de monsieur Demirdjian. [ 11 ] La Courtière explique qu’elle se trouvait à l’Agence le 21 septembre 2019 pour rencontrer des clients, que le courtier de garde

était absent et qu’elle a donc rencontré monsieur Demirdjian alors qu’elle ne disposait que de très peu de temps. [ 12 ] La Courtière traversait une période difficile sur le plan personnel et s’est sentie obligée par l’insistance de monsieur Demirdjian de signer le contrat de courtage [1] alors que son chalet n’était situé dans son secteur et que l’histoire avec le voisinage ne laissait pas présager un mandat facile. [ 13 ] La Courtière admet qu’elle a reçu les documents qu’elle lui demande lors de la rencontre et qu’elle a laissé ce dossier sous la pile sans s’en occuper.

Elle dit avoir tenté de joindre monsieur Demirdjian en appelant à son garage, mais qu’elle ne lui a pas laissé de message et n’a pas ressayé de le contacter par la suite. [ 14 ] La Courtière n’a pas mesuré le chalet, ni préparé la fiche descriptive, ni même mis en vente le chalet sans en aviser monsieur Demirdjian. [ 15 ] La directrice de l’Agence admet que son comportement est fautif d’autant plus qu’elle aurait pu demander au directeur de l’Agence de l’aider et de confier le mandat à un autre courtier. [ 16 ] Le Tribunal conclut que la Courtière commet une faute en agissant ainsi et en n’avisant pas monsieur du fait qu’elle n’a pas mis en vente son chalet. [ 17 ] Quant à l’Agence, elle est également fautive envers monsieur pour ce manque de suivi et cette façon non professionnelle dont monsieur Demirdjian a fait les frais. [ 18 ] Monsieur Demirdjian était bien fondé de croire que le mandat suivait son cours. [ 19 ] La Courtière insiste sur le fait que monsieur Demirdjian n’a pas fait de suivi pour obtenir la fiche descriptive ce qu’il reconnaît, mais cela n’efface pas le manque de professionnalisme auquel il a été soumis. 2.2.

Quels sont les dommages en découlant ? [ 20 ] Monsieur Demirdjian réclame les dommages qu’il estime à 10 000 $, représentant les frais qu’il a dû débourser pour réparer les dommages à ses portes et fenêtres causés par ses voisins. Pour lui, il n’aurait pas eu à les payer s’il avait vendu sa propriété. [ 21 ] Monsieur Demirdjian n’a pas ses factures et son témoignage ne constitue pas la meilleure preuve de ces dépenses.

De toute façon, il ne met pas en preuve que son chalet aurait été vendu. [ 22 ] Le Tribunal conclut néanmoins qu’il subit des dommages de ne pas avoir pu mettre en vente la propriété. [ 23 ] Il est vrai qu’il aurait pu faire un suivi auprès de la Courtière et de l’Agence plus tôt pour mitiger ses dommages. [ 24 ] La preuve révèle que monsieur Demirdjian n’a pas tenté de rejoindre la Courtière avant la fin de l’été 2020 croyant que le mandat suivait son cours et sachant que la COVID est arrivée en mars 2020 et ajoutait certaines contraintes pour la Courtière. [ 25 ] Le Tribunal conclut que malgré ce manque de suivi qui s’explique par les circonstances particulières du dossier et le fait que monsieur Demirdjian craignait de se rendre sur place, il y a lieu de condamner les défenderesses pour la négligence importante dont ils ont fait preuve dans le présent dossier. [ 26 ] Le Tribunal conclut qu’il y a lieu d’accorder des dommages à monsieur Demirdjian et arbitre la somme de 2 000 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 27 ] ACCUEILLE en

partie la demande ; [ 28 ] CONDAMNE Linda Blanchard et Re/Max D’Abord Inc. solidairement à payer 2 000 $ à monsieur Demirdjian avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec depuis le 8 décembre 2020 . [ 29 ] AVEC frais de justice de 193 $ . __________________________________ EMMANUELLE SAUCIER, J.C.Q. Date d’audience : 15 décembre 2023