2019 QCCQ 782, 2019 QCCQ 782

Bélanger c. Cloutier 2019 QCCQ 782 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-700727-180 DATE : 25 février 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GUY BÉLANGER et PHILIPPE BÉLANGER Demandeurs c.

PATRICK CLOUTIER Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs [1] procèdent à l’acquisition, le 20 mars 2008, d’un Immeuble [2] , situé sur le territoire de la Ville de Gatineau. La vente est effectuée avec la garantie légale de qualité [3] , et ce, pour une somme de 146 500$. Le défendeur en est le vendeur. [ 2 ] L’Immeuble fut originalement construit en 1910 et a fait l’objet d’une addition dans les années 1940. [ 3 ] C’est le codemandeur, M.

Philippe Bélanger [4] , qui réside sur les lieux à compter de l’acquisition. [ 4 ] Rien de bien particulier, en ce qui concerne l’Immeuble, ne survient pour une période s’échelonnant du 20 mars 2008, et ce, jusqu’au 11 août 2017. [ 5 ] À ce moment, les demandeurs remarquent une présence abondante d’eau sur le plancher de la cuisine.

Les travaux correctifs à cet égard permettent de découvrir, rapidement, que le mur arrière (mur du fond) de la cuisine avait été, à une certaine époque, incendiée. [ 6 ] Les photos produites [5] sont éloquentes et démontrent de grandes sections du mur en question qui sont manifestement incendiées, voire calcinées dans certains cas.

Comme le mentionne le codemandeur Guy Bélanger : « Avoir su cela, on n’aurait pas acheté cet Immeuble ». [ 7 ] Ainsi donc, et en raison d’une telle découverte, les demandeurs avisent, dès ce moment, le défendeur, par l’entremise d’une lettre de mise en demeure transmise par leur notaire. [6] La réception de celle-ci, par le défendeur, n’est nullement contestée. [ 8 ] Le défendeur, pour sa part, prend la position – dès le départ ainsi que lors du Procès – qu’il n’a jamais eu connaissance de l’existence d’un tel incendie. [ 9 ] D’ailleurs, toutes les parties au litige confirment que l’incendie en question n’est vraisemblablement pas survenu pendant la période pendant laquelle ils sont propriétaires dudit Immeuble, le défendeur en étant, pour sa part, propriétaire de 2002 à 2008 [7] . [ 10 ] Au surplus, les parties s’entendent à l’effet que l’incendie en question – que personne ne tente de nier – est survenu avant – bien avant en fait [8] – l’acquisition de l’Immeuble par M.

Cloutier. [9] [ 11 ] Les demandeurs réclament la somme totale de 15 000$ pour divers travaux correctifs, divers travaux de remplacement (portes, fenêtres, armoires) et pour divers dommages. Le codemandeur, M. Guy Bélanger, précise qu’il ne réclame pas « pour le temps » que passe son fils, le codemandeur, à effectuer lesdits travaux. Bref, il n’y a pas de réclamation, en tant que tel, pour la main d’œuvre associée aux travaux correctifs. [10] [ 12 ] Le principal cheval de bataille du défendeur concerne la valeur réelle de la réclamation formulée à son encontre.

Dans l’optique où le Tribunal conclut à l’existence d’un vice caché, il précise, sans difficulté, qu’il considère que la valeur réelle des travaux correctifs réclamés devrait plutôt être de 3 000$, et nullement la somme de 15 000$ réclamée en demande.

[ 13 ] La position du défendeur est, somme toute, qu’il a la vilaine impression que les demandeurs lui demandent, au final, de « financer, sans plus ni moins, un flip de l’Immeuble ». [ 14 ] Qu’en est-il vraiment? QUESTIONS EN LITIGE [ 15 ] Le présent litige soulève les questions de faits et de droit suivantes :

i) La preuve soumise démontre-t-elle que l’Immeuble, lors de sa vente le 20 mars 2008, est affecté d’un vice caché? ii)

En cas de réponse affirmative à la question i), quelle est la valeur des travaux correctifs et du préjudice valablement démontrée? PRINCIPES JURIDIQUES APPLICABLES ET ANALYSE DE LA PREUVE

a) Le fardeau de la preuve [ 16 ] La réclamation des demandeurs est de nature civile. Il leur revenait donc d’en démontrer le bien-fondé, et ce, par l’entremise d’une preuve prépondérante et convaincante. [ 17 ] Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (ci-après le CCQ ) sont d’ailleurs ainsi rédigés : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 18 ] L’Honorable Juge Denis Le Reste, J.C.Q., s’exprime comme suit, quant à cette notion de preuve prépondérante, et ce, dans l’affaire Michaud c. Import-Export RV inc [11] : [66] Les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.

Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [68] La

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse. [69] La

partie qui assume le fardeau de la preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [70] La probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer. [ 19 ] Ainsi donc, il revenait aux demandeurs d’établir non seulement l’existence d’un vice pouvant être qualifié de caché, mais également la valeur réelle – et valablement démontrée – du préjudice subi en conséquence.

b) L’existence, ou non, d’un vice caché [ 20 ] La vente d’un immeuble est normalement assujettie – comme en l’espèce d’ailleurs - à une garantie de qualité, soit ce qui est communément appelé la « garantie contre les vices cachés. » Ce principe est établi à l’article 1726 CCQ qui est ainsi libellé: 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Le vendeur n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 21 ] Les Tribunaux ont eu à trancher, à d’innombrables reprises [12] , de tels dossiers en matière de vices qualifiés de cachés. [ 22 ] Essentiellement, pour réussir dans une telle démarche, les demandeurs doivent normalement démontrer, de manière prépondérante, cinq éléments, soit par preuve directe, soit par présomption [13] : 1. Que le vice présente une certaine gravité; 2.

Que le vice est antérieur à la vente; 3. Que le vice était inconnu de l’acheteur au moment de la vente;

4. Que le vice était caché au moment de la vente; 5.

Que le vice a été dénoncé en temps opportun; [ 23 ] Ainsi donc, il n’est pas nécessaire, à la base, pour un demandeur de démontrer que le défendeur – soit le vendeur de l’Immeuble – avait connaissance, avant la vente, du vice en question. [ 24 ] Un vice caché, au sens de l’article 1726 CCQ n’est pas un vice qui a été caché par le vendeur, mais bien un vice occulte, même s’il est inconnu de tous. [ 25 ] L’impact de la connaissance, le cas échéant, de l’existence du vice par le vendeur (défendeur) concerne plutôt la nature du préjudice pouvant être indemnisé. [ 26 ] En effet, l’article 1728 CCQ est ainsi libellé : 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 27 ] Ainsi donc, la preuve d’une connaissance [14] de l’existence du vice aura un impact principalement à l’étape de la détermination de la somme à allouer à

titre d’indemnisation. [ 28 ] En l’espèce, personne ne conteste le fait qu’une portion de l’Immeuble fut, à une certaine époque – probablement assez lointaine – incendiée. Les parties s’entendent à l’effet que cet incendie est certainement antérieur à 2002, soit l’année où le défendeur a fait l’acquisition de l’Immeuble. [ 29 ] Les conséquences, au fil du temps, d’un tel incendie, ne sont pas banales. Les demandeurs produisent, au soutien de leur Demande, un Rapport d’inspection [15] , daté du 30 août 2017, de M.

Jonathan Renaud [16] , Maitre inspecteur Certifié en bâtiment et Inspecteur Certifié en Thermographie. [ 30 ] Le Rapport est accompagné de plusieurs photos où l’on peut remarquer diverses solives brûlées, ainsi qu’une portion du mur extérieur qui est tout autant brûlé. L’on peut également y voir diverses photos dénotant un plancher pourri ainsi que des poteaux de soutien pourri. [ 31 ] M.

Renaud indique, plus particulièrement à son rapport, les constatations suivantes : Lors de l’inspection nous avons noté : - Les montants en bois qui forment la structure sont pourris à la base de la fondation; - Mur arrière est totalement calciné et pourri, celui[-ci] doit être remplacé; - Le support qui supporte le deuxième étage est déficient l’immeuble s’affaisse au centre de la cuisine; - Des solives de plancher avec des traces d’un vieil incendie; - Plusieurs solives de plancher ont été sectionnées; [ 32 ] La preuve est convaincante quant à l’ensemble des éléments propres à la détermination de l’existence d’un vice caché. [ 33 ] Comme le mentionne l’Honorable Benoit Sabourin, J.C.Q., dans l’affaire Dumoulin c.

Bastien [17] , et ce, dans le cadre d’un litige présentant diverses similarités avec le cas présentement sous étude : [30] Le Tribunal conclut que les traces laissées par un incendie antérieur qui ont été découvertes à l’intérieur des murs du quadruplex vendu par le défendeur respectent toutes les conditions établies par l’

article 1726 du Code civil du Québec , le tout faisant en sorte qu’il s’agit d’un vice caché couvert par la garantie légale de qualité. [ 34 ] En l’espèce, les problématiques en question sont assurément graves et antérieures à la vente. [ 35 ] Rien ne démontre, par ailleurs, que les demandeurs n’auraient pas agi à

titre d’acheteurs prudents et diligents. Bien que le fait de mandater un expert ne soit pas un prérequis à une telle qualification d’acheteur prudent et diligent (conformément au libellé de l’

article 1726 CCQ, précité), l’on doit noter, en l’espèce, que les demandeurs ont bel et bien mandaté un inspecteur préachat, soit M. René Tardif. [18] [ 36 ] Le Tribunal en conclut donc, sans hésitation, que les vices allégués en l’espèce constituent des vices cachés. Ils furent, par ailleurs, dénoncés en temps opportun.

Le fait que le défendeur ait préféré ne pas se présenter sur place pour constater, directement, l’ampleur du problème est une décision qui lui appartient. [ 37 ] Le fait que le défendeur ait décidé de ne pas mandater d’expert sur place l’est également. [ 38 ] Manifestement, le défendeur, pour des raisons qui lui sont propres et qui sont certainement valables, a décidé de limiter le plus possible les frais engagés dans le cadre du litige.

D’ailleurs, ce dernier précise qu’il aurait pu décider d’appeler en garantie son propre acheteur, et ainsi de suite, mais que les sommes qu’il aurait déboursés en ce sens auraient probablement, rapidement, atteint la somme de 3 000$, soit la somme qu’il reconnait comme étant le préjudice véritablement subi par les demandeurs.

c) La preuve démontre-t-elle que le défendeur avait connaissance de l’existence de cet incendie au moment de la vente? [ 39 ] À l’exception d’un item sur lequel le Tribunal reviendra ci-après, le codemandeur, M.

Guy Bélanger, concède qu’il ne détient aucun indice, aucun élément de preuve pouvant tendre à démontrer que le défendeur avait connaissance de l’existence de l’incendie. [ 40 ] D’ailleurs, le fait que le codemandeur Philippe Bélanger, en particulier, ait habité les lieux pendant plus de 9 ans avant de découvrir l’existence de la situation est certes un élément qui corrobore cette assertion. [ 41 ] Quant au défendeur, M. Cloutier, il témoigne de manière franche et directe devant le Tribunal. Ce dernier ne se « défile pas ».

Il constate, manifestement, que l’incendie est antérieur à sa propre prise de possession et qu’il en est redevable. Par contre, il mentionne, de manière très crédible, qu’il n’a jamais eu connaissance de la situation. [ 42 ] Le Tribunal le croit. [ 43 ] Certes, le demandeur, M. Guy Bélanger, soumet que des travaux de plomberie furent effectués (en 2004 selon le témoignage du défendeur), et qu’une planche saine de « 4 par 8 » fut installée à proximité de portions qui, elles, étaient calcinées. [ 44 ] Lorsque questionné à ce sujet, M.

Cloutier précise que les travaux de plomberie en question furent effectués par l’entreprise Rénovabec et qu’en aucun moment les représentants de celle-ci lui ont fait part de la problématique en question. [ 45 ] Cela pourrait apparaitre, en d’autres circonstances, assez surprenant. [ 46 ] Ceci dit, le témoignage de M. Cloutier n’est pas contredit et, tel que mentionné, celui-ci est apparu franc et honnête. [ 47 ] Le Tribunal en conclut donc que la preuve prépondérante – dont le fardeau, sur ce point, appartenait aux demandeurs, ne démontre pas que M.

Cloutier avait connaissance de cet incendie survenu à une époque x ou y. [ 48 ] Ainsi donc, le défendeur, n’étant pas un vendeur professionnel, peut être redevable de la somme des travaux correctifs mais non pas des dommages et intérêts autres, le tout conformément à l’article 1728 CCQ, précité.

d) Les travaux correctifs et le préjudice subi [ 49 ] Les demandeurs produisent, en Pièce P-9, un récapitulatif des diverses dépenses effectuées, à la date du Procès [19] , ainsi que copie des diverses factures y étant associées. [ 50 ] Une seule soumission, de GCG Construction, est également produite [20] mais la force probante de ce document est faible. En effet, le document en question n’est pas signé.

Ceci dit, et de toute façon, le demandeur confirme que les services de l’entreprise en question n’ont pas été retenus considérant que le prix demandé était « trop élevé ». [ 51 ] Les factures, sous la Pièce P-9, totalisent la somme de 19 465,55$. Cette somme est dûment réduite à celle de 15 000$, et ce, afin de respecter le plafond maximal en termes de compétence juridictionnelle de la Division des petites créances. [21] [ 52 ] Essentiellement, les factures réfèrent à des dépenses reliées aux items suivants :

i) Achat de nouvelles portes, fenêtres et armoires; ii) Divers achats et location d’outils afin de procéder aux travaux; iii) Divers achats de matériaux (bois, gypse, plancher flottant) requis afin de procéder aux travaux correctifs; iv) Achat de béton pour la réalisation de travaux de fondation;

v) Frais de permis de construction à la Ville de Gatineau et frais pour déchargement de matériaux à l’Écocentre; vi) Travaux d’électricité tant au niveau de la cuisine que dans le salon; vii) Divers achats de peinture; viii) Frais de location (750$) pour un véhicule de type V.R., et ce, pendant 75 jours, afin de permettre au codemandeur, M. Philippe Bélanger, d’y résider pendant la réalisation des travaux à l’intérieur de son domicile; [ 53 ] M. Cloutier, comme nous l’avons vu, dans l’optique où le Tribunal retenait sa responsabilité, concède que le coût des travaux correctifs vaut, selon lui, 3 000$.

Il reconnait d’ailleurs, d’emblée, les déboursés reliés à l’achat de bois (560$), au gypse (763$) et au plancher flottant (970$). [ 54 ] Par contre, M. Cloutier soumet plusieurs arguments, exemples à l’appui, afin de tenter d’établir que la réclamation formulée à son encontre est surévaluée. [ 55 ] En effet, M. Cloutier ne soumet pas que les demandeurs n’ont pas engagé d’importantes dépenses, mais bien qu’il ne devrait pas en être redevable, et ce, pour divers motifs, notamment :

i) Il est admis de tous que les portes, fenêtres et armoires étaient « d’origine », soit, en l’espèce, qu’elles se retrouvaient sur place depuis environ 1950;

ii) Même en occultant l’âge particulièrement avancé de celles-ci, M. Cloutier rappelle que l’Immeuble, lorsqu’il l’a vendu, comportait une porte et deux fenêtres dans la cuisine, alors qu’il ne comportait aucune fenêtre dans la salle de bain. Or, dorénavant, l’Immeuble comporte 1 porte-patio et 4 fenêtres; iii) Les factures comportent divers achats d’outils [22] qui peuvent encore servir au codemandeur, M.

Philippe Bélanger, et ce, plus particulièrement dans le cadre de l’entreprise de paysagement (du nom de Pation ) qu’il possède; iv) L’ensemble des factures produites sont réclamées intégralement, bien que l’on puisse y remarquer, à plusieurs reprises d’ailleurs, des achats de breuvage, de beef jerky, de bouteille d’eau, etc; [23]

v) Un achat d’une « toilette deux pièces » (139$) le surprend particulièrement, considérant que celle-ci était en bon état et avait été achetée quelque temps en 2004; vi) Il ne comprend pas en quoi l’achat d’une « chaufferette » puisse être relié à la réclamation des demandeurs; vii) L’achat de béton, pour une somme de 661,11$ ne devrait pas lui être refilé, en ce que le paragraphe 3.1.9 de l’inspection préachat , prévoyait spécifiquement, déjà en 2008 , l’intérêt pour les demandeurs de procéder ainsi; viii) La facture reliée au « refilage » électrique de la cuisine et du salon ne devrait pas être accordée en totalité en ce que seul le « refilage » de la cuisine serait relié directement aux vices cachés allégués, le refilage au salon étant beaucoup plus relié, dans les faits, à une mise aux normes de l’Immeuble; ix) Les coûts associés à la peinture sont extravagants, considérant la réelle portion à repeinturer , le défendeur notant au passage l’achat de pots de peinture à 98,99$ l’unité;

x) Il ne voit pas en quoi il devrait être redevable de la location, pendant 75 jours de surcroît, d’un véhicule RV afin d’héberger le codemandeur Philippe Bélanger, d’autant plus que diverses photos produites en demande (ainsi que le témoignage de M. Guy Bélanger) semblaient plutôt démontrer que Philippe logeait au sous-sol; [ 56 ] Pour sa part, M. Guy Bélanger précise, en réplique, essentiellement ceci :

i) Il considère que les achats d’armoires, en particulier, ne sont nullement extravagants, dans les circonstances (soit 3 558,48$); ii) Il concède que certaines des dépenses réclamées du défendeur en viennent à générer, à n’en point douter, une plus-value certaine à l’Immeuble, les portes, armoires et fenêtres en particulier considérant que celles-ci dataient d’environ une soixante d’années; iii) Certains des outils et équipements achetés avaient une utilité qui se rattache directement au chantier concerné en l’espèce, en particulier la pelle à bardeau (nécessaire afin de ramasser les morceaux de bois calciné) et la chaufferette (nécessaire, pour sa part, afin de faire sécher les nouveaux matériaux efficacement); iv) L’achat de la toilette est devenue nécessaire considérant que celle-ci était « finie »;

v) Il concède que l’achat d’outils a pu, en effet, bénéficier à l’entreprise de son fils. « L’achat a eu une double utilité »; vi) Le béton acheté est, en effet, mais seulement pour partie, relié aux recommandations formulées à même le rapport d’inspection préachat; vii) Le refilage électrique est devenu nécessaire, tant pour la cuisine que pour le salon vu que l’électricien a constaté que le tout n’était plus « up to code » [24] , rendant ainsi nécessaire la correction de l’ensemble de la situation; [ 57 ] Le Tribunal, pour sa part, a évidemment révisé le détail desdites factures.

Au-delà des items mentionnés spécifiquement par M. Cloutier, l’on peut également remarquer les éléments suivants :

i) Quelques factures produites, en lien avec la peinture, dénotent que celles-ci sont préparées pour divers clients, soit Josée Drouin et Luc Bélanger. De surcroît, la facture transmise à ce dernier réfère non seulement à M. Luc Bélanger à

titre de client, mais celle-ci indique que le matériel doit être livré à l’adresse de ce dernier, soit une adresse sans lien avec le présent litige. Les factures en question totalisent la somme de 396,36$; ii) Le document lié à la location du véhicule R.V. est particulièrement imprécis. Certes, un dénommé Mathieu St-Amour le contresigne, mais s’agit-il d’une estimation, d’un reçu, d’une facture? La preuve ne le démontre pas valablement. [ 58 ] De l’ensemble de ces éléments, quelles sont les conclusions, quant à la valeur réclamée, auxquelles le Tribunal doit en arriver? [ 59 ] Pour ce faire, deux importants concepts doivent être immédiatement rappelés.

e) La plus-value apportée par les travaux [ 60 ] L’évaluation du préjudice subi s’effectue à la lumière, en particulier, des articles 1607, 1611 et 1613 CCQ, qui nous rappellent ce qui suit : 1607. Le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe. 1611. Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé.

On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu’il est certain et qu’il est susceptible d’être évalué. 1613.

En matière contractuelle, le débiteur n’est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir au moment où l’obligation a été contractée, lorsque ce n’est point par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu’elle n’est point exécutée; même alors, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution. [ 61 ] L’indemnisation du préjudice subi répond au principe de la restitution intégrale, soit le principe qui veut que la « victime » soit indemnisée de manière à ne pas l’appauvrir ni l’enrichir.

Évidemment, ce concept doit se marier avec celui prévu à l’article 1728 CCQ, précité, qui veut que certains dommages intérêts ne puissent être réclamés, en présence d’un vice caché, que dans l’optique où le défendeur en avait connaissance au moment de la vente. [ 62 ] Comme le rappelle l’Honorable Juge Richard Landry, J.C.Q., dans l’affaire Vigeant et autre c. Tremblay [25] : [26] Dans leur traité sur La Responsabilité Civile, les auteurs Baudouin et Deslauriers approchent la question de l'indemnisation en ces termes (à la page 313): « La jurisprudence tente de réaliser un équilibre entre deux impératifs.

Le premier est de voir à ce que l'indemnisation ne soit pas une source d'enrichissement pour la victime. Le second est, au contraire, d'éviter de la laisser dans une situation ne reflétant pas une réparation intégrale. » [27] Ils précisent (à la page 315): « Lorsque l'objet avait déjà subi les assauts du temps et n'était donc pas neuf au moment où le dommage a été subi, accorder la pleine valeur de remplacement est, dans un sens, enrichir la victime qui se retrouve avec un objet complètement neuf et non dévalué.

C'est pourquoi, en général, les tribunaux compensent ce fait en tenant compte de la dépréciation selon les circonstances ." (et, à la page 317) "Les réparations confèrent parfois (en matières immobilières par exemple) une plus-value au bien et augmentent sa valeur économique. Les tribunaux déduisent alors du coût des réparations une certaine somme pour tenir compte de celle-ci. » [28] Par exemple, les tribunaux tiennent compte du fait que les réparations réalisées pour corriger un vice caché vont prolonger la durée de vie utile d'un bien ou en accroître l'utilité. [ 63 ] Dans la même veine, dans l’affaire Côté c.

Laflèche [26] , et tel que rappelé dans de nombreux jugements [27] , l’Honorable Juge Jean Faullem, J.C.Q., s’exprime comme suit à ce sujet : Cependant, dans l’évaluation des dommages subis, le Tribunal doit tenir compte de la plus-value apportée à la résidence à la suite des travaux de réparation effectués et ainsi déduire de l’indemnité accordée à l’acheteur la valeur de cette plus-value. [ 64 ] À ce concept de plus-value doit s’ajouter celui de vétusté.

f) La vétusté n’est pas synonyme de vice caché [ 65 ] Comme le mentionne l’Honorable Juge Jean Faullem, J.C.Q., dans l’affaire Verghnes c. Labelle [28] : [32] Les défendeurs plaident que compte tenu de l’âge de la fondation, le caractère vétuste de celle-ci ne peut pas constituer un vice caché en vertu de la garantie de qualité consacrée au Code civil du Québec . [33] En effet, la jurisprudence reconnait que la perte d’usage normale d’un bien ne constitue pas un vice caché. [ 66 ] Ce principe a d’ailleurs été réitéré à de nombreuses reprises par les Tribunaux. [29] [ 67 ] Pour leur part, les auteurs Luc Lachance et Guillaume Branconnier, dans leur texte intitulé «

Le passage du temps sur la structure de l’immeuble : vétusté ou vice caché? [30] », rappelle les principes suivants sur le sujet: Le législateur a prévu dans le Code civil du Québec certaines dispositions traitant du concept de la vétusté. Cependant, le législateur n’a pas fourni de définition précise de la vétusté.

Aux fins de cet article, nous considérons que la vétusté correspond à la détérioration d’un bien par l’effet du temps. (…) Conséquemment, nous pouvons soutenir que la vétusté n’est pas un vice qui peut être qualifié comme étant caché, puisque l’acheteur se doit de considérer le passage du temps sur les composantes du bâtiment. (…) Il apparait alors que l’attente de l’acheteur sera ajustée selon l’âge du bâtiment. De cette manière, l’acheteur doit s’attendre à la détérioration normale du bien acheté et ne peut pas déclarer un déficit d’usage.

Au surplus, il est entendu que les attentes de l’acheteur raisonnable doivent être orientées par les normes qui étaient en vigueur au moment de la construction de l’immeuble. Il est donc clair que la perte d’usage ne peut résulter de l’usure normale. [ 68 ] Ces principes étant mis de l’avant, quelle est la somme à laquelle les demandeurs ont, en l’espèce, droit? [ 69 ] C’est que nous verrons à l’instant. LE PRÉJUDICE RÉELLEMENT SUBI ET DÉMONTRÉ PAR LES DEMANDEURS

a) Les matériaux achetés (bois, gypse et bois flottant); [ 70 ] Ces items ont fait l’objet, tel qu’explicité précédemment, d’une admission claire de la part de M. Cloutier quant à leur bien- fondé. Ceux-ci seront donc accordés, le tout pour une somme totale de 2 293,88$. [ 71 ] Aucune dépréciation ne doit être imposée à ce chef de réclamation. La somme réclamée à cet égard sera donc accordée dans son intégralité.

b) Les portes et les fenêtres (somme réclamée : 4 516,22$); [ 72 ] Cette réclamation, telle que formulée, pose plusieurs problèmes. D’une part, la preuve non contredite démontre que le nombre même de portes et fenêtres est considérablement bonifié par l’entremise des travaux. Une porte-patio apparait d’ailleurs dorénavant des lieux. [ 73 ] Certes, la preuve démontre qu’une portion de ces travaux fut rendue obligatoire vu le nécessaire remaniement des lieux en raison du mur calciné. [ 74 ] Ceci dit, force est d’admettre que les portes et fenêtres en question dataient, elles-mêmes, des années 1950.

Une très forte plus- value apparait donc évidente. [ 75 ] Il n’est pas question ici, à proprement parler, de vétusté en ce que les portes et fenêtres furent remplacées non pas en raison de leur âge mais bien en lien avec les autres travaux rendus nécessaires. [ 76 ] À la lumière de l’ensemble des circonstances, le Tribunal doit déprécier, très considérablement, la valeur de cette portion de la réclamation.

La preuve étant des plus imprécise à cet égard, le Tribunal considère approprié de réduire et de déprécier ladite réclamation d’un pourcentage de 90%, vu l’âge vénérable de ces items d’origine ainsi que l’ajout d’une porte-patio et de quelques fenêtres. [ 77 ] Ainsi donc, le Tribunal accordera, sous ce chef de réclamation, une somme de 451,62$.

c) Le frais associé au permis municipal de construction (75$) et les frais associés à l’Écocentre (122,50$); [ 78 ] Le Tribunal est satisfait du lien de causalité entre ces frais et les éléments reprochés au défendeur. Les pièces justificatives sont dûment déposées en preuve. [ 79 ] Le Tribunal allouera ces deux items. Il ne s’agit pas d’items pouvant faire l’objet d’une dépréciation en raison d’une quelconque plus-value.

d) Les frais quant au béton : 661,11$; [ 80 ] La facture de l’entreprise Canada Building Material (CBM) est dûment produite. Elle totalise la somme réclamée. [ 81 ] Ceci dit, tel que déjà explicité, l’inspection préachat obtenue, par les demandeurs, en 2008, référait déjà à la nécessité de procéder à divers travaux de la sorte, soit des travaux nécessitant l’achat de béton. Or, ces travaux, de l’admission de M. Guy Bélanger, n’ont pas été effectués entre 2008 et 2017. [ 82 ] Ce dernier le concède, en toute honnêteté intellectuelle.

Il ajoute, cependant, que certains des travaux requis en raison des murs incendiés ont également requis une solidification de la fondation. [ 83 ] En conséquence de ce qui précède, le Tribunal allouera, sous ce chef, la somme de 250$.

e) Les nouvelles armoires : 3 558,48$ [ 84 ] Il ne sera pas nécessaire de réitérer ce que le Tribunal a mentionné eu égard aux portes et fenêtres. Ceci dit, la preuve ne démontre pas, en l’espèce, l’ajout d’armoires additionnelles au-delà du nombre qui s’y retrouvait avant l’ensemble des travaux correctifs effectués. [ 85 ] Ceci dit, les armoires en question dataient, en soi, des années 1950. Certes, elles auraient pu continuer à être utilisées, et rien ne démontre, en effet, comme le plaide M.

Bélanger, que le coût des armoires en question soit extravagant, mais là n’est pas la véritable question. [ 86 ] La question est plutôt l’existence, claire et manifeste, d’une plus-value apportée par l’achat de telles nouvelles armoires. [ 87 ] La preuve, quant à la durée de vie utile, de telles armoires faisant ici défaut, tant en demande qu’en défense, le Tribunal dépréciera la réclamation formulée, en raison de la plus-value apportée par les travaux effectués, d’un pourcentage de 85%. [ 88 ] Le pourcentage est légèrement moins élevé que dans le cas des portes et fenêtres considérant que rien ne démontre que les demandeurs ont ajouté, en nombre , de nouvelles armoires.

[ 89 ] Ainsi donc, la somme de 533,77$ sera allouée sous ce chef.

f) La peinture, dont la somme réclamée totalise 883,37$; [ 90 ] Cette somme apparait, en effet, excessive. À tout événement, la preuve soumise en demande n’en démontre pas la nécessité eu égard aux circonstances. [ 91 ] Le Tribunal ne met pas en doute que des travaux de peinture ont dû être effectués, mais diverses factures, tel que déjà relatés, ont été faites au nom de tierces parties, et même pour de tierces adresses. [ 92 ] La prudence est donc, résolument ici, de mise. [ 93 ] M. Cloutier soumet qu’une somme d’environ 200$ représenterait plutôt la réalité des travaux associés à l’incendie.

Le Tribunal est en accord avec cette évaluation. [ 94 ] Ainsi donc, c’est plutôt la somme de 200$ qui sera allouée aux demandeurs sous ce chef de réclamation.

g) La location du Véhicule V.R. : 750$ [ 95 ] Ce chef de réclamation est beaucoup plus de la nature d’une réclamation pour dommages intérêts. Il ne s’agit pas, en effet, d’une somme dont le déboursé fut rendu nécessaire afin de procéder à la correction des vices. [ 96 ] Ainsi donc, pour être admissible, la preuve devait démontrer, par prépondérance de preuve, que le défendeur avait connaissance de l’existence du vice qualifié de caché, et ce, au moment de la vente. Tel que déjà établi, le Tribunal conclut que tel n’est pas le cas.

Ainsi donc, ce chef de réclamation ne peut être accordé. [ 97 ] Mais même si tel n’était pas le cas, la conclusion serait la même, en ce que la preuve soumise au soutien de cet item n’est pas vraiment convaincante, et assurément non prépondérante. Le document produit est laconique et est de peu d’utilité. [ 98 ] Ce chef de réclamation sera donc rejeté.

h) Les frais pour les agrandissements couleur de diverses photos produites devant le Tribunal : 103,28$ [ 99 ] Tel que déjà relaté, les photos produites étaient éloquentes, et elles furent utiles au Tribunal. Ceci dit, la production de l’ensemble des photos, en version grand format couleur n’était pas, avec égards, nécessaire. [ 100 ] Le Tribunal allouera la somme de 50$ sous ce chef de réclamation.

i) Les frais quant au filage électrique de la cuisine et du salon : 1 376,48$; [ 101 ] Les deux factures produites réfèrent à des travaux de refilage qui ont été effectués tant au niveau de la cuisine que du salon. Or, la problématique reliée au mur incendié n’était reliée qu’au mur de la cuisine. [ 102 ] La preuve démontre que le filage en question était, somme toute, désuet, au moment de son remplacement. Comme le mentionne candidement M. Bélanger : « le filage était conforme aux normes d’antan, en dix-neuf cent tranquille », ajoute-t-il. [ 103 ] M.

Cloutier, pour sa part, soulève le fait que cette somme réclamée ne devrait assurément pas être totalement de sa responsabilité considérant que les travaux au salon ne peuvent se qualifier de travaux reliés aux vices cachés allégués. [ 104 ] Le Tribunal considère qu’il a raison à cet égard. [ 105 ] Ceci étant, le Tribunal est satisfait du lien de causalité entre la réalisation des travaux électriques effectués dans la cuisine et les travaux rendus nécessaires en raison de la présence du mur incendié.

En effet, le refilage dans la cuisine résulte non pas de la vétusté du système mais bien des travaux autrement effectués dans la cuisine, ceux-ci étant reliés directement à un vice que le Tribunal qualifie juridiquement de caché. [ 106 ] Tel n’est pas le cas, cependant, quant aux travaux de refilage liés au salon. Ces travaux semblent beaucoup plus reliés, purement et simplement, au caractère non conforme, voire vétuste, des installations électriques à cet endroit. Qu’il ait été nécessaire de procéder à ce refilage n’est pas véritablement, ici, la question.

Était-ce nécessaire de procéder ainsi en raison d’un vice caché? La réponse est non. [ 107 ] Une situation similaire s’est présentée, devant l’Honorable Juge Eva Petras, J.C.S., dans l’affaire souvent citée de Dragon c. Crépeau-Lavallée [31] .

La Juge Petras s’y exprime comme suit : (iii) Remplacement du filage électrique : [158] La demanderesse réclame 57 862,75 $ pour le remplacement du filage électrique défectueux dans la maison et pour grossir les panneaux d'alimentation afin de respecter les nouvelles normes du bâtiment. [159] Dans son rapport, Monsieur Charney recommande plusieurs améliorations à effectuer sur le système de chauffage et de

l'électricité. Il recommande de remplacer le système de chauffage à l'huile et de mettre en place un nouveau système de chauffe-eau et un système HVAC avec pompe à chauffage.

Ces améliorations exigeaient une capacité électrique supérieure à celle existante et nécessitaient une augmentation de la capacité du système électrique. [160] Le rapport de Monsieur Charney démontre clairement que le filage électrique dans la grange était illégal et dangereux, de même que pour les panneaux d'électricité secondaire dans le sous-sol. [161] D'autres mises en garde à propos de l'éclairage des salles de bains ont été faites par Monsieur Charney. [162] Aucun électricien ou expert indépendant n'a été convoqué pour témoigner à la Cour afin d'expliquer ou justifier cette réclamation. [163] Il est clair pour le Tribunal que ces travaux ont été effectués pour faire un "upgrade " total du système en place. [164] Il est normal dans une vieille maison, de remplacer le filage électrique ou de faire des réparations afin de rencontrer les normes actuelles.

En effet, il s'agit même d'une nécessité, lorsqu'on veut faire installer un nouveau système de chauffage et d'air climatisé ou apporter plusieurs d'autres améliorations exigeant une puissance électrique renforcée. [165] Une fois de plus, ceci ne peut être considéré comme un vice caché quant à cette propriété, âgée de plus de cent ans. [166] Pour toutes ces raisons, le Tribunal rejette également cette réclamation. [nos soulignements] [ 108 ] Le Tribunal fait sien lesdits propos.

Cette portion de la réclamation subira un sort conséquent. [ 109 ] Ainsi donc, la réclamation reliée au refilage électrique ne sera accordée que pour partie. La preuve n’établissant pas, de manière arithmétique, le pourcentage de travaux effectués dans la cuisine, d’une part, et dans le salon, d’autre part, le Tribunal allouera 50% de la somme réclamée sous ce chapitre. [ 110 ] En conséquence, la somme de 688,24$ sera accordée pour les travaux électriques.

j) Les autres items réclamés (location d’outils, achat d’outils, divers matériaux et équipements) : 659,68$; [ 111 ] En fait, la facturation soumise à cet égard est supérieure à ladite somme de 659,68$. Ceci dit, et tel qu’expliqué aux parties lors du Procès, le Tribunal ne peut pas, siégeant à la Division des petites créances, se saisir d’une réclamation supérieure à 15 000$, et ce, vu le libellé très clair de l’

article 536 du Code de procédure civile [32] . [ 112 ] En l’espèce, il est indéniable que diverses autres dépenses ont dû être engagées afin de procéder aux travaux découlant directement de l’incendie découvert en 2017. [ 113 ] Ceci étant, les factures produites en demande le furent d’une manière très englobante, en ce que les items manifestement non reliés à la réclamation y furent intégrés.

Le Tribunal n’y décèle là, dans les circonstances, aucune mauvaise foi mais bien une production des pièces sans grand discernement. [ 114 ] De plus, et comme le soumet le défendeur, l’achat de divers outils, par le défendeur, a certes une double utilité, soit pour les travaux en question ainsi que pour l’entreprise de paysagement de M. Philippe Bélanger. [ 115 ] M. Guy Bélanger, au surplus, n’a, en toute honnêteté intellectuelle, aucune idée de la teneur d’au moins l’un de ces outils réclamés, soit le Outil M Fonction, acheté en septembre 2017. [ 116 ] Quant à l’achat de la toilette, de deux choses l’une.

D’une part, rien dans la preuve ne démontre que l’achat d’une nouvelle toilette était nécessaire en raison du vice caché reproché. Somme toute, l’on achète une nouvelle toilette parce qu’on rénove le reste. [ 117 ] D’autre part, s’il faut retenir le témoignage de M. Bélanger à l’effet que ladite toilette fut remplacée car « elle était finie », alors la réclamation à cet égard ne peut pas, non plus, être accordée, considérant le principe de vétusté déjà exposé. [ 118 ] À l’inverse, le Tribunal reconnait, tel que soumis par M.

Bélanger, que divers équipements furent requis spécifiquement dans le cadre des travaux liés à la réparation du mur incendié. La « pelle à bardeaux », notamment. La chaufferette également. [ 119 ] Quant à la location d’outils, elle se justifie également. [ 120 ] À la lumière de l’ensemble de ces considérants, le Tribunal allouera la somme de 350$ sous ce chef de réclamation.

EN RÉSUMÉ DONC [ 121 ] La réclamation des demandeurs sera donc accueillie, bien que partiellement, pour la somme totale de 5 015,01$ [33] . [ 122 ] Cette somme sera majorée, tel que demandé, de l’intérêt au taux légal ainsi que de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 CCQ. Ceux-ci seront alloués à compter du 3 novembre 2017, soit la lettre de mise en demeure du notaire mandaté par les demandeurs, soit la date de la lettre qui établit le montant de la réclamation. [ 123 ] Les frais de justice, conformément au premier alinéa de l’

article 340 du Code de procédure civile , seront également accordés

aux demandeurs. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la Demande des demandeurs; CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 5 015,01$ [34] , avec l’intérêt au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 3 novembre 2017; LE TOUT, avec les frais de justice en faveur des demandeurs. __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Dates d’audience : 13 février 2019