2023 QCCQ 8525, 2023 QCCQ 8525

Rodriguez-Suarez c. Chaimberg 2023 QCCQ 8525 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile »

N° : 500-32-712047-200 DATE : 10 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MÉLANIE JACQUES, J.C.Q. ______________________________________________________________________ roberto rodriguez-suarez et PAULA KERLLENEVICH Demandeurs c. jonathan chaimberg Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Roberto Rodriguez-Suarez et Paula Kerllenevich (les Acheteurs ) réclament 15 000$ à Jonathan Chaimberg pour un vice caché découvert après l’achat de leur maison acquise sans garantie légale en mai 2017. [ 2 ] Après l’achat de la maison, les Acheteurs subissent trois infiltrations d’eau près d’un placard situé au sous-sol de la maison.

Ils font appel à un expert, M. Vincent Arcobelli, afin de découvrir la source des infiltrations d’eau. [ 3 ] M. Chaimberg est ensuite mis en demeure par les Acheteurs qui lui permettent de faire ses constats et de réparer les vices [1] . [ 4 ] M. Chaimberg allègue qu’il n’a jamais subi d’infiltrations d’eau entre 2014 et 2017. Il ajoute que les Acheteurs ont acquis la maison sans garantie légale et en toute connaissance de cause vu le contenu du rapport préachat fait par Quebecinspect services inc. ( Quebecinspect ) le 6 février 2017 (le Rapport préachat ) [2] .

QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ] Afin de déterminer si la clause indiquant que la vente est faite sans garantie légale est opposable aux Acheteurs, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes :

a) Au moment de la vente, M. Chaimberg a-t-il sciemment caché aux Acheteurs avoir subi des infiltrations d’eau au sous-sol dans le passé?

b) Les Acheteurs auraient-ils refusé d’acheter ou auraient-ils acheté à des conditions moins onéreuses si ce fait avait été porté à leur connaissance? CONTEXTE [ 6 ] Avant la vente, Quebecinspect inspecte la maison et collige par écrit ses constats.

Plusieurs éléments sont relevés au Rapport préachat dont des traces d’infiltrations d’eau passées, l’absence de drain français, de possibles pentes non conformes du terrain ainsi que des problèmes de structure. [ 7 ] Quebecinspect décrit notamment certains problèmes : 1) Signs of water infiltration , water stains and mould on boxes was observed in several areas of the home . [3] 5) Major concern, replace: a camera inspection of the underground pipes found roots growing, dislodged pipes and negative slopes. No French drain were found either .

The contractor who performed the camera inspection recommends the replacement of the main sewer pipes from the house to the street. [4] 26) Major concern, Safety, Comment: Efflorescence was observed of the celling of the garage and walls in several places. Efflorescence is caused by moisture or water passing through the concrete and as it dissolves it leaves a mineral salts on the surface. The inspector was unable to identify the source of the moisture-water infiltration .

Further evaluation is needed by a plumber (to ensure the radiators are not leaking) and the foundation repair contractor to identify the source and make necessary repairs . In many cases repairs such installing waterproof membranes on the foundation walls and French drains is needed . [5] 58) Major concern, Repair, Comment: Due to the age of this property it may not have been equipped with French drains at the time of

construction. The camera inspection did not locate any French drain. Any property that lacks functioning French drain is always at risk of having water infiltration related problems, therefore there is always a risk of water infiltration into the basement . [6] (Notre soulignement) [ 8 ] Toutes les parties reçoivent une copie du Rapport préachat. À la lumière du rapport reçu, M. Chaimberg offre de faire les réparations, incluant l’installation du drain français. Les Acheteurs refusent cette offre et les parties négocient plutôt une diminution du prix d’achat de 10 000 $ [7] .

Elles modifient l’offre d’achat en ajoutant la mention suivante : The reduction in price is due to the repairs needed mostly, but not exclusively, in the garage area . The parties also agree that in consideration of the price reduction, the sale of the property is now without any legal warranty as to quality, the buyer (

s) accepting it as is and at his risk . [8] (Notre soulignement) [ 9 ] L’acte de vente notarié du 15 mai 2017 (l’ Acte de vente ) exclut aussi la garantie légale sous la clause « Warranty » : « The sale is made without legal warranty as to quality, at the risks and perils of the Purchasers » [9] . [ 10 ] Après avoir subi des infiltrations d’eau en juillet et en août 2017, les Acheteurs font appel à un expert, M.

Arcobelli, qui conclut dans son rapport du 6 octobre 2017 (le Rapport d’expert ) : 3.02) The stains on the walls, etc. look like damage that was sustained by the property over a significant amount of time, maybe several years . 3.03) It is likely that the infiltrations into the basement came from the foundation wall floor slab junction and they are the result of a non-existing or poor and or non-functional French drain .

Furthermore and in my opinion this situation has been going on for a long time and it is very unlikely that the Vendor was not aware of said water infiltrations on the day that the Client took possession of the property. 3.04 To correct the problem, a French drain must be installed beside the footing along the entire right elevation of the building.

Furthermore, said French drain must connect into an interior pit with sump pump and connection to the storm sewer of the building. 3.05 In addition, it is my opinion the Quebecinspect may have omitted to record the water damages in the form of bubbles to the basement floor and to the frame of the door connecting the basement with the garage area. These damages were visible and they would have been present at the time of the pre-purchase inspection . (Notre soulignement) [ 11 ] Ainsi, M. Arcobelli relie les infiltrations d’eau à l’absence de drain français. Au procès, M.

Arcobelli explique cependant qu’il rédige le Rapport d’expert avant la découverte de la fissure dans la fondation de la maison [10] . [ 12 ] Outre son ami qui ne peut être reconnu comme un expert par le Tribunal, M. Chaimberg ne fait témoigner aucun expert au procès. ANALYSE

a) Au moment de la vente, M. Chaimberg a-t-il sciemment caché aux Acheteurs avoir subi des infiltrations d’eau au sous-sol dans le passé? [ 13 ] Les Acheteurs allèguent que M. Chaimberg leur cache sciemment le fait que la maison subit des infiltrations d’eau.

Selon les Acheteurs, leur consentement a donc été vicié lors de la conclusion de la vente. [ 14 ] Ainsi, les Acheteurs demandent au Tribunal de mettre de côté la clause qui exclut la garantie légale afin de leur accorder des dommages pour compenser les réparations effectuées pour réparer le vice caché. [ 15 ] Il est reconnu en jurisprudence que la clause de vente aux risques et périls de l’acheteur ou sans garantie légale de qualité ne protège pas le vendeur contre son dol sous forme de mensonges, de manœuvres ou de réticences. [ 16 ] Une transaction immobilière ne doit pas être un jeu de cache-cache [11] .

La bonne foi exige honnêteté et transparence informationnelle de la part de tout vendeur [12] . [ 17 ] Les Acheteurs doivent donc prouver la mauvaise foi de M. Chaimberg et qu’il a sciemment omis de leur révéler le vice qu’il connaissait. Ainsi, les Acheteurs doivent démontrer plus que la simple négligence de M. Chaimberg, mais plutôt son intention de les induire volontairement en erreur par rapport au vice connu de sa part [13] . [ 18 ] Dans son analyse, le Tribunal doit également tenir compte de l’obligation pour les Acheteurs de se renseigner [14] .

Le juge Jeffrey Edwards s’exprime ainsi dans Faustini [15] : [103] En effet, le vendeur d’un immeuble résidentiel n’est pas tenu de déclarer spontanément tout vice, même apparent, d’une propriété qu’il projette de vendre . [104] Il n’est pas non plus tenu de s’informer dans quelle mesure l’acquéreur s’est acquitté de son obligation de se renseigner. Il peut s’attendre à ce qu’un tel acheteur prenne les mesures raisonnables et habituelles de se renseigner relatives à l’immeuble .

[105] Lorsque l’acheteur ne s’informe pas des aspects qui relèvent de sa responsabilité, le vendeur a le droit de présumer, de bonne foi, que ces aspects n’intéressent pas l’acheteur ou que l’acheteur les accepte . [106] En revanche, en gardant le silence, afin de respecter son obligation de bonne foi, il y a une limite que le vendeur ne doit pas franchir et au-delà de laquelle ce silence serait qualifié de dolosif : l’intention trompeuse. [107] Lorsque le vendeur est au courant que l’acheteur ignore l’existence d’un fait problématique et que ce fait est déterminant relativement à l’intention d’acheter de ce dernier, soit qu’il n’achèterait pas ou ne l’achèterait pas aux mêmes conditions, la loi oblige le vendeur à révéler ce fait à son contractant.

À défaut, le silence du vendeur est sanctionnable en vertu des articles 1401 et 1407 C.c.Q. [ 19 ] Par ailleurs, le fait d’acheter la maison sans garantie légale influe de manière importante l’obligation pour les Acheteurs de se renseigner. Ils doivent faire preuve d’une plus grande vigilance par rapport à leur devoir d’examen de la maison. [ 20 ] Les Acheteurs savent ou devraient savoir qu’ils assument ainsi un risque plus élevé quant à l’état potentiellement détérioré de la maison.

En tant que personnes raisonnables, ils doivent « veiller à la protection de leurs intérêts et agir en conséquence » [16] . [ 21 ] Lorsque certains indices suggèrent aux Acheteurs qu’il y a des problèmes dans la maison qu’ils comptent acheter, ils ne peuvent rester passifs. Ils doivent, tout comme l’expert qu’ils ont retenu pour procéder à l’inspection préachat, se renseigner sur la cause des problèmes [17] . [ 22 ] Qu’en est-il en l’espèce? [ 23 ] Le Rapport d’expert soulève le fait que M. Chaimberg devait savoir qu’il y a eu des infiltrations d’eau dans la maison avant la vente. [ 24 ] M.

Chaimberg soutient ne jamais avoir remarqué de traces d’infiltrations d’eau près du placard et ne jamais avoir eu connaissance d’infiltrations d’eau dans son sous-sol [18] . [ 25 ] Selon M. Arcobelli, les traces noires découvertes derrière les panneaux de gypse, donc non apparentes pour M. Chaimberg, sont une indication que des infiltrations d’eau ont eu lieu pendant une longue période [19] . Il ne peut cependant pas situer dans le temps le moment où ces infiltrations d’eau auraient eu lieu. Or, au moment de la vente, M.

Chaimberg habite la maison depuis moins de trois ans, alors que la maison a été construite vers 1951. [ 26 ] Le Tribunal n’a pas de motif pour écarter le témoignage de M. Chaimberg et ne dispose pas de présomptions suffisamment graves, précises et concordantes pour conclure qu’il a subi des infiltrations d'eau dans le passé ou qu’il avait connaissance de l’existence d’une fissure dans la fondation ni qu’il a volontairement caché ces faits aux Acheteurs. [ 27 ] Au procès, les Acheteurs présument que M.

Chaimberg subit une infiltration d’eau quelques jours avant la signature de l’acte de vente en raison des fortes pluies reçues dans la région de Montréal [20] et du fait qu’ils ont subi eux-mêmes des infiltrations d’eau dès juillet. Les Acheteurs croient que c’est pour ce motif qu’il leur refuse une dernière visite la veille de la signature de l’acte de vente. [ 28 ] Or, M.

Chaimberg explique qu’il refuse cette dernière visite aux Acheteurs, car il les a déjà accommodés à de nombreuses reprises et qu’il leur confirme par courriel avoir rempli toutes les conditions auxquelles il a souscrit à la promesse d’achat modifiée [21] . Ses explications sont crédibles. [ 29 ] Le Tribunal considère aussi qu’après la réception du Rapport préachat, M.

Chaimberg peut, de bonne foi, présumer que tous les aspects soulevés, dont les nombreux risques d’infiltrations d’eau, sont acceptés par les Acheteurs, d’autant plus que ces derniers acceptent ensuite de poursuivre l’acquisition de la maison en excluant la garantie légale en échange d’une diminution du prix de 10 000 $. [ 30 ] La preuve s’avère insuffisante [22] quant aux déclarations ou manœuvres dolosives ou même, aux renseignements inexacts transmis par M. Chaimberg. Il n’y a pas de preuve de propos rassurants de sa part en présence d’indices inquiétants ni que M.

Chaimberg avait connaissance d’un fait déterminant concernant l’état de la maison qu’il a choisi de ne pas révéler aux Acheteurs. [ 31 ] Ainsi, le Tribunal ne peut conclure que M. Chaimberg avait l’intention de tromper les Acheteurs lors de la vente.

b) Les Acheteurs auraient-ils refusé d’acheter ou qu’ils auraient acheté à des conditions moins onéreuses, si ce fait avait été porté à leur sconnaissance? [ 32 ] Bien que le Tribunal doive conclure au rejet de la demande en raison de sa réponse à la question précédente, il estime opportun d’indiquer la réponse qu’il donnerait à la présente question. [ 33 ] En effet, pour réussir dans leur recours contre M.

Chaimberg, les Acheteurs devaient aussi démontrer le caractère déterminant du fait ignoré quant à leur consentement et qu’ils auraient refusé d’acheter ou qu’ils auraient acheté à des conditions moins onéreuses, si ce fait avait été porté à leur connaissance. [ 34 ] M. Arcobelli indique au Rapport d’expert que les dommages au plancher et aux murs « were visible and they would have been present at the time of the pre-purchase inspection ». Si ces dommages sont visibles, les Acheteurs les ont vus, ils ont accepté ce défaut et ils ne peuvent avoir été induits en erreur par la réticence de M.

Chaimberg comme ils le prétendent. [ 35 ] Le Rapport préachat informe les Acheteurs de l’absence d’un drain français et les avertit du risque que la maison subisse des infiltrations d’eau au sous-sol en raison de son absence. Cette absence est spécifiée au Rapport préachat comme une « préoccupation majeure, à réparer » [23] . Le Rapport préachat informe également les Acheteurs qu’une évaluation des pentes entourant la maison n’a pu être faite à cause de la neige. Ce rapport indique que des pentes conformes sont nécessaires pour éloigner l’eau de la maison [24] .

[ 36 ] Or, au procès, M. Arcobelli reconnaît que l’absence de drain français a pu jouer un rôle dans les infiltrations d’eau [25] . De plus, il confirme que la pente du terrain du côté où l’eau est entrée dans la maison était inadéquate. [ 37 ] Les Acheteurs admettent au procès qu’après une lecture attentive du Rapport préachat, ils sont prêts à acheter la maison malgré tous les problèmes soulevés. [ 38 ] M. Chaimberg témoigne aussi qu’après l’obtention du Rapport préachat, il offre aux Acheteurs de ne plus acheter la maison en raison de la teneur de leurs échanges.

Les Acheteurs refusent cette offre. [ 39 ] Le Tribunal considère donc que les Acheteurs ne se dégagent pas non plus de leur fardeau de prouver que le vice allégué a un caractère déterminant quant à leur consentement.

Ils ont plutôt démontré qu’ils acceptent tous les risques associés aux possibles infiltrations d’eau et qu’ils tiennent à acquérir la maison au prix offert, peu importe son état. [ 40 ] Après analyse, le Tribunal conclut que la clause excluant la garantie légale de qualité est opposable aux Acheteurs et que leur demande doit être rejetée. [ 41 ] Usant de sa discrétion judiciaire et considérant les frais dépensés par les Acheteurs pour obtenir le Rapport d’expert dont le témoignage a été utile au Tribunal pour rendre jugement, chaque

partie devra payer ses frais de justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de Roberto Rodriguez-Suarez et Paula Kerllenevich; CHAQUE

PARTIE payant ses frais de justice. ___________________________ MÉLANIE JACQUES, J.C.Q. Date d’audience : 10 juillet 2023