2021 QCCQ 7536, 2021 QCCQ 7536

9142-7146 Québec inc. c. Day 2021 QCCQ 7536 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-702947-184 DATE : 16 juillet 2021 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LOUISE LÉVESQUE, J.C.Q. 9142-7146 QUÉBEC INC. 406 RUE DES CASSAILLES QUEBEC QC G1C 8B3 Demanderesse c.

ANNE-MARIE DAY [...] QUEBEC QC [...] Défenderesse JUGEMENT [ 1 ] Reprochant à la défenderesse, Mme Anne-Marie Day, de lui avoir vendu un immeuble affecté de vices cachés, la société 9142- 7146 Québec inc. (« 9142 Québec») la poursuit pour un montant de 14 412,50 $. [ 2 ] Mme Day conteste la demande en alléguant que les vices affectant l’immeuble étaient connus de 9142 Québec lorsqu’elle l’a acquis. QUESTION EN LITIGE L’immeuble acquis par 9142 Québec était-il affecté de vices cachés au moment de sa vente?

CONTEXTE [ 3 ] Le 24 février 2012, 9142 Québec se porte acquéreuse de l’immeuble ayant une vocation commerciale au rez-de-chaussée et une vocation résidentielle sur trois étages (l’ « Immeuble »). Il s’agit d’un Immeuble construit en 1954 comprenant un agrandissement construit dans les années 60. L’Immeuble est acquis par 9142 Québec avec la garantie légale. [ 4 ] Préalablement à l’achat de l’Immeuble, 9142 Québec le fait inspecter. [ 5 ] Lors de l’inspection, l’inspecteur préachat décèle la présence de plusieurs fissures sur les murs de fondation de l’agrandissement de l’Immeuble.

Cette situation ainsi que d’autres déficiences notées au rapport d’inspection préachat amène 9142 Québec à négocier une diminution du prix de vente de l’Immeuble. [ 6 ] En juillet 2018, soit plus de 6 ans après l’acquisition de l’Immeuble, 9142 Québec souhaite procéder aux réparations des fissures situées au sous-sol de l’agrandissement. M. Sylvain Ouellet de la firme Expert Drainage Québec est mandaté afin de procéder à ces travaux. [ 7 ] Lors de l’excavation, M.

Ouellet découvre que les murs des fondations de l’agrandissement de l’Immeuble ont été coulés sans coffrage et à même la forme de l’excavation réalisée, faisant en sorte que les parois des fondations sont inégales, ondulées et variant entre 10 à 33 pouces d’épaisseur tant à l’horizontale qu’à la verticale. [ 8 ] De plus, compte tenu que les fondations ont été coulées sans coffrage, leurs parois sont cahoteuses et aucune membrane d’étanchéité ne peut y être installée comme souhaitait le faire 9142 Québec.

[ 9 ] Cette découverte amène Mme Xhiaping Bian, la représentante de 9142 Québec, à contacter Mme Day afin de lui faire part de cette problématique et l’inviter à venir la constater. [ 10 ] Après sa visite, Mme Day avise Mme Bian qu’elle n’entend pas donner suite à la demande d’indemnisation de 9142 Québec. [ 11 ] Jugeant que les fondations de l’agrandissement de l’Immeuble n’ont pas été construites selon les règles de l’art, 9142 Québec introduit la présente demande afin de réclamer à Mme Day la somme de 14 412,59 $ représentant les travaux qu’elle a dû effectuer en vue de rendre les fondations de l’agrandissement de l’Immeuble conformes aux règles de l’art.

ANALYSE ET DÉCISION [ 12 ] 9142 Québec fonde son recours contre Mme Day sur la garantie légale de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec [1] : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 13 ] Quatre conditions doivent être satisfaites afin de conclure à la présence de vice caché.

Le vice doit être grave, caché, antérieur à la vente et inconnu de l’acheteur. [ 14 ] À la suite de l’analyse du rapport d’inspection préachat, le Tribunal conclut qu’aucune faute n’a été commise à l’égard de 9142 Québec lors de la vente de l’Immeuble puisque Mme Day l’a informé dans sa déclaration du vendeur de la problématique d’infiltration d’eau dans le sous-sol de l’agrandissement de l’Immeuble.

De plus, l’inspecteur préachat note la présence de fissures sur les murs de fondation en plus de recommander une inspection plus poussée des fondations de celles-ci, ce que 9142 Québec a omis de faire. [ 15 ] Toutefois, ce n’est qu’après l’achat de l’Immeuble que 9142 Québec retient les services d’un expert qui découvre que les murs des fondations de l’agrandissement sont inégaux, ceux-ci ayant été coulés à même le sol, et ce, sans coffrage. [ 16 ] La preuve prépondérante démontre que 9142 Québec est au courant, avant la vente, des problèmes de fissures des murs des fondations du sous-sol de l’agrandissement et ne peut s’en prendre qu’à elle-même si elle décide, après la vente, de procéder à une expertise plus poussée en relation avec cette problématique.

Cette expertise additionnelle aurait permis à 9142 Québec de découvrir que les fondations n’avaient pas été construites selon les règles de l’art. [ 17 ] Mais il y a plus. [ 18 ] L’expert de 9142 Québec, M. Ouellet, témoigne devant le Tribunal que la non-conformité des fondations de l’Immeuble ne constitue pas un vice caché, mais bien une malfaçon. [ 19 ] Dans l’affaire Demers c. Perron [2] , l’honorable Patrick Théroux se prononce ainsi en regard de la conformité d’un bien vendu : [14] Dans le cas présent, le premier critère concernant la gravité du vice invoqué n'est pas rencontré.

La garantie contre les vices cachés n'est pas une garantie de conformité du bien vendu. Dans le cas d'un bâtiment, elle ne constitue pas non plus une garantie de bonne construction. [ 20 ] D’ailleurs, la seule non-conformité à une norme de construction, par exemple au Code national du bâtiment , n’équivaut pas automatiquement à un vice caché. Une telle lacune doit, en effet, avoir entraîné une perte d’usage ou une réduction importante d’utilisation [3] . [ 21 ] Ces enseignements font en sorte que la non-conformité des fondations de l’agrandissement ne peut constituer un vice caché au sens légal du terme.

En effet, en l’absence de preuve que cette situation particulière cause une perte d’usage de l’Immeuble ou une réduction importante d’utilisation, elle ne saurait mettre en œuvre la garantie du vendeur pour vice caché. [ 22 ] Le Tribunal tient à rappeler que 9142 Québec a obtenu une diminution du prix de vente de l’Immeuble à la suite de la réception du rapport d’inspection préachat qui démontrait la présence de plusieurs déficiences de l’Immeuble et que le financement obtenu pour l’acquisition de l’Immeuble comprenait « les coûts de réfection du solage ». [ 23 ] Le Tribunal estime donc que 9142 Québec ne se décharge pas de son fardeau d’établir, par prépondérance de preuve, la présence d’un vice caché affectant les fondations de l’agrandissement de l’Immeuble. [ 24 ] En conséquence, la demande de 9142 Québec doit être rejetée et, exerçant sa discrétion judiciaire, le Tribunal n’impose aucuns frais. [ 25 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 26 ] REJETTE la demande de 9142-7146 Québec inc.; [ 27 ] CHAQUE

PARTIE payant ses frais. __________________________________ LOUISE LÉVESQUE , J.C.Q.

Date d’audience : 28 juin 2021