2016 QCCQ 7245, 2016 QCCQ 7245

Giroux c. Desjardins 2016 QCCQ 7245 JG2338 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE VAUDREUIL-DORION « Chambre civile » N° : 760-32-016936-157 DATE : 31 mai 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SOPHIE GIROUX demanderesse c. VINCENT DESJARDINS défendeur c.

GROUPE IMMOBILIER FARAND INC. et SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 1060 RUE ÉMILE-BOUCHARD appelés ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s'agit d'une réclamation de 7394 $, représentant le montant des dommages subis dû à la présence d'un vice de construction au niveau du tuyau d'évacuation des eaux usées dans le mur du condo de la demanderesse Sophie Giroux.

Cette somme représente le montant versé par Mme Giroux à son syndicat de copropriété pour sa quote-part des travaux effectués (4500 $), le coût des travaux supplémentaires effectués à son condo (1043 $), l'achat de repas (632 $), les frais d'expertise (230 $), ainsi que des troubles, ennuis et inconvénients (1000 $). [ 2 ] Sophie Giroux poursuit son vendeur Vincent Desjardins, qui appelle au dossier Groupe Immobilier Farand inc. (Groupe Farand), le constructeur de l'immeuble, ainsi que le syndicat de copropriété.

LES FAITS : [ 3 ] Le 15 mai 2014, Sophie Giroux achète une unité de condominium de Vincent Desjardins, située dans un immeuble bâti en 2006, qui comprend huit unités, sur la rue A à Vaudreuil-Dorion, pour la somme de 165 000 $. [ 4 ] Monsieur Desjardins, pour sa part, était propriétaire de cette unité depuis juillet 2011. [ 5 ] En novembre 2014, la propriétaire du condo voisin découvre une infiltration d'eau sur une tablette d'armoire dans sa cuisine.

Selon les faits rapportés dans le rapport préliminaire d'inspection de bâtiment produit par Mme Giroux sous la cote P-2, le syndicat a procédé à une ouverture exploratoire pour confirmer la source de l'infiltration. La firme MultiPro, qui a effectué ces travaux, a conclu

que la fuite d'eau provenait d'un joint défectueux du conduit d'évacuation des eaux usées de la colonne de chute traversant les niveaux de planchers. Ce joint de coude à 45 ° aurait cédé à cause d'un manque de jeu pour la dilatation. Cette installation ne rencontrerait pas les exigences du Code de plomberie .

Il s'en est suivi une détérioration importante des composantes du mur et des cabinets des armoires, ayant généré la présence importante de moisissures derrière les surfaces des matériaux. [ 6 ] Le 10 novembre 2014, des mesures de taux d'humidité sont prises dans le condo de Mme Giroux pour constater que ces taux étaient anormaux, nécessitant également des ouvertures exploratoires.

Le rapport confirme, tout comme le témoignage de Mme Giroux, qu'il n'y avait aucun indice visuel permettant de croire à l’existence d’une problématique. [ 7 ] Le rapport mentionne, tel que confirmé par le témoignage de Mme Laberge, administratrice de la copropriété, que l'assureur de la copropriété a nié couverture puisqu'il s'agissait de dommages graduels. [ 8 ] À la fin du mois de décembre, après avoir obtenu plusieurs soumissions, le syndicat donne mandat à l'entrepreneur MultiPro d'effectuer les travaux nécessaires.

Madame Laberge explique le choix de MultiPro par les travaux de décontamination que cet entrepreneur était en mesure d'effectuer et par le fait qu’il détenait les licences requises. Selon la soumission présentée par MultiPro, le coût des travaux s'élevait à 27 431 $. [ 9 ] Le coût total des travaux a été partagé entre les huit copropriétaires, représentant 4500 $ pour chacun d'eux. Madame Giroux a remis son chèque au syndicat le 31 décembre 2014, et les travaux ont débuté chez elle le 5 janvier 2015. [ 10 ] Le 7 janvier 2015, elle transmet une mise en demeure à M. Desjardins, qui lui est signifiée par huissier.

La mise en demeure informe M. Desjardins de la découverte de la fuite d'eau et du fait que les travaux vont débuter sous peu. Monsieur Desjardins communique avec Mme Giroux sur réception de la mise en demeure et se rend sur les lieux dans les jours qui suivent avec son plombier. [ 11 ] Les 13 et 23 janvier 2015, Mme Giroux mandate InspectoTech pour une expertise. Ce rapport conclut que le même vice affligeait le condo de Mme Giroux, au niveau du tuyau d'évacuation en ligne avec son unité.

Il a été nécessaire de prendre des mesures pour prévenir la contamination entière du condo vu la présence de moisissures. [ 12 ] En démantelant le mur nord de la cuisine et les armoires et cabinets, la présence de moisissure a été confirmée; il appert que les eaux usées qui ont fui de la colonne de chute ont atteint le placard du vestibule et la salle de bain adjacente à la cuisine.

Il a fallu reconstruire la portion inférieure des murs limitrophes avec la cuisine. [ 13 ] L'expert conclut donc à la présence d'un vice au niveau du tuyau d'évacuation des eaux usées dans le mur du condo numéro 2, qui a causé une fuite qui, au fil des ans, a entraîné la détérioration des matériaux et la prolifération de moisissures dans les murs et derrière les armoires de cuisine. [ 14 ] Les travaux dans la cuisine de Mme Giroux se terminent en mars 2015; dû à une erreur de mesure, ils seront finalisés uniquement en juin 2015. [ 15 ] Madame Giroux dépose sa demande contre M.

Desjardins le 3 juin 2015. [ 16 ] Dans sa contestation, M. Desjardins prétend qu'il s'agit de dommages à une

partie commune de l'immeuble, et que le défaut constitue un vice de construction plutôt qu'un vice caché dont il ne serait pas responsable. Il ajoute que les dommages sont exagérés. [ 17 ] Il faut dire que, sur réception de la mise en demeure, M. Giroux avait contacté son assureur qui lui a confirmé par courriel qu'il ne serait pas responsable, dans la mesure où le vice affectait les parties communes de l'immeuble, ajoutant que lors de la vente, il avait vendu la

partie privative lui appartenant et non pas la

partie commune (pièce D-2). [ 18 ] Lors de l'audition, le Tribunal a fait remarquer à Mme Giroux que le dossier ne comprenait pas la preuve du paiement de la somme de 4500 $ au syndicat de copropriété. Pour prouver les dommages, Mme Giroux a déposé comme pièce P-5 un tableau Excel préparé par le syndicat de copropriété qui fait état des différentes factures payées. Lors de l'audition, M. Desjardins s'est objecté à ce que ce tableau fasse la preuve des travaux effectués. Le Tribunal a donc demandé au syndicat de lui transmettre copie des factures au soutien de ce tableau, ce qui a été fait.

Les factures ont par la suite été transmises à M. Desjardins, qui a pu faire part de ses observations au Tribunal. [ 19 ] Ce dernier, après étude des factures, a ajouté comme motif de contestation qu’il ne pouvait être tenu responsable des travaux effectués avant la réception de la mise en demeure, conformément à l’

article 1739 du Code civil du Québec .

ANALYSE ET DÉCISION : [ 20 ] Pour conclure à l'existence d'un vice caché, on doit retrouver la présence des quatre éléments suivants : - Le vice doit être grave, c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien de sorte que l'acheteur n'aurait pas payé le prix convenu s'il l'avait connu; - Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente; - Le vice doit être caché, c'est-à-dire qu'il ne peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert; - Le vice doit être antérieur à la vente, puisque la garantie porte sur l'état du bien au moment de la vente. [ 21 ] Les problèmes affligeant l'unité de condo de Mme Giroux peuvent se qualifier comme un vice caché.

En effet, la situation était grave, dû à l'infiltration d'eau et aux moisissures qu'elle avait générées. Dans la mesure où Mme Giroux a découvert la présence d'une infiltration d'eau à peine six mois après avoir pris possession du condo, et considérant l'état des lieux, il y a présomption que le problème était présent au moment de la vente, et que la fuite n’est pas survenue dans les semaines précédant la découverte de l'infiltration. Le vice

était certainement inconnu de Mme Giroux, qui ne l'a découvert qu'à la suite de percées exploratoires dans ses murs, et il s'agissait très certainement d'un vice caché, puisqu’aucun indice ne permettait de le déceler. [ 22 ] Si le Tribunal conclut que Mme Giroux n'était pas au courant de la présence de ce vice caché, il en va de même pour M. Desjardins, qui n'a pas perçu de signes avant-coureurs de cette infiltration d'eau, pas plus que Mme Giroux. [ 23 ] Ce n'est pas parce que le problème peut être qualifié de vice de construction que M. Desjardins n'en est pas responsable, au même

titre que s'il s'agit d'un vice caché qui ne tire pas son origine dans une faute du constructeur. La décision Duchesne c. Marcil représente d'ailleurs un exemple semblable à celui du présent dossier, où les vendeurs ont été tenus responsables du défaut ayant affecté l'installation de la cheminée du foyer de leur condo. [1] [ 24 ] De même, avec égard, la position de l'assureur de M. Desjardins est erronée, en ce que la jurisprudence a reconnu qu'un copropriétaire peut avoir un recours contre son vendeur en cas de problème affectant la

partie commune d'un immeuble. Il est inexact de dire qu'en vendant son unité de copropriété, M. Desjardins n'a vendu que la

partie privative. Ce fait est très clairement exprimé à l'acte de vente, qui précise que M. Desjardins vend à Mme Giroux non seulement la

partie privative, mais également la quote-part des droits indivis dans les parties communes afférentes à la

partie privative qu'il vend. Bref, tant Mme Giroux que M.

Desjardins à l'époque étaient propriétaires, non seulement de leur unité, mais également de 1/8 de toutes les parties communes de l'immeuble. [ 25 ] Il y a lieu de reprendre les propos de notre consœur Chantal Sirois, J.C.Q., qui a fait une étude exhaustive de la question de l'intérêt des copropriétaires à poursuivre leur vendeur : "Lorsque le syndicat a pris en charge les travaux correctifs et payé pour ces derniers, dès l'imposition d'une contribution aux copropriétaires pour se faire rembourser, chacun des copropriétaires acquiert l'intérêt pour poursuivre son vendeur en diminution du prix de vente, car nécessairement, les droits collectifs et individuels ne peuvent plus s'opposer." [2] [ 26 ] Reste à déterminer l'évaluation des dommages.

Dans la mesure où le Tribunal a décidé que M. Desjardins n'avait pas connaissance de ces vices cachés, il ne peut être tenu responsable des autres dommages subis par Mme Giroux, étant redevable uniquement d'une diminution du prix de vente du condo, qui peut correspondre au montant des réparations qui y sont effectuées. C'est ainsi que Mme Giroux ne peut réclamer de M.

Desjardins la somme de 1000 $ pour troubles, ennuis et inconvénients, bien qu'il est certain qu'elle en ait subis, non plus que les frais supplémentaires de nourriture qu'elle a dû encourir pendant la période où sa cuisine n'était pas fonctionnelle. [ 27 ] Le fait que Mme Giroux ait payé au syndicat, à l'avance, sa quote-part des travaux ne fait pas en sorte qu'elle ne peut réclamer les montants payés, même si la mise en demeure a été transmise après ce versement. En effet, plusieurs des travaux ont été effectués après l'envoi de la mise en demeure, et M.

Desjardins a eu l'opportunité de se rendre sur les lieux avec un expert pour évaluer la situation, ce qui est le but de la mise en demeure. Par contre, M. Desjardins a raison de prétendre qu’en vertu de l’

article 1739 C.c.Q. , les travaux effectués avant la mise en demeure ne peuvent lui être réclamés. En effet, les tests ont été effectués dès le 10 novembre 2014 dans l’unité de Mme Giroux. La quote-part du coût des travaux effectués avant l’envoi de la mise en demeure du 7 janvier 2015 ne peut être réclamée à M. Desjardins, sauf pour les tests d’imagerie thermique qui ont permis à Mme Giroux de découvrir l’existence du vice dans son unité, représentant 316,18 $. [ 28 ] Dans ses commentaires, M.

Desjardins a contesté le fait que seule la soumission et certaines factures de MultiPro avaient été transmises, ajoutant que la soumission ne faisait pas preuve du fait que le syndicat avait effectivement payé les travaux. Le Tribunal ne retient pas cet argument, et considère probant le dépôt de la soumission. De même, M. Desjardins soulève le fait que Mme Giroux pourrait faire une réclamation à ses assureurs, et être ainsi indemnisée deux fois. Lors de l'audition, le Tribunal a demandé à Mme Giroux si elle avait fait une telle réclamation à ses assureurs, et celle-ci a répondu par la négative.

Le Tribunal n'a aucune raison de douter de cette réponse. [ 29 ] Par ailleurs, M. Desjardins ne peut être tenu responsable de la quote-part des frais d'avocats de 175 $ qui ont été payés pour obtenir une opinion relativement au sinistre intervenu. De même, M.

Desjardins ne peut être responsable de la quote-part de la facture du plombier Roland Bourbonnais datée du 4 mars 2015, qui a dû refaire le branchement de l'évier de l'autre unité de condo, qui avait été mal branché à l'origine, et dont les crépines n'étaient pas adéquates et coulaient. [ 30 ] Selon le tableau P-5, le total des factures subséquentes au 7 janvier 2014 qui devront être assumées par M. Desjardins est de 27 593,51 $, plus le 316,18$ précédemment mentionné, soit 27 909,69$. La quote-part de 1/8 de ce montant, payée par Mme Giroux, se chiffre donc à 3 488,71 $ , qu’elle peut réclamer de M.

Desjardins. [ 31 ] Par ailleurs, Mme Giroux réclame la somme de 1043,29 $, représentant les sommes qu'elle a dû débourser personnellement pour la remise en état de sa cuisine, et qui n'ont pas été incluses aux travaux remboursés par l'ensemble des copropriétaires. Il en est ainsi du dosseret, le syndicat ayant conclu qu'il n'avait pas à inclure ce montant, ayant évalué que son obligation était de rembourser le copropriétaire selon l'état initial du condo. Or, le dosseret avait été ajouté par M. Desjardins.

Celui-ci devra donc rembourser à Mme Giroux le coût d'achat de la mosaïque et d'installation du dosseret, ainsi que le coût de l'évier, pour un total de 1035,43 $ . [ 32 ] Madame Giroux est également en droit de récupérer le coût de ses frais d'expertise, totalisant 229,95 $ . [ 33 ] Bref, l'action de Mme Giroux doit être accueillie contre M. Desjardins pour la somme totale de 4 754,09 $ . [ 34 ] Il y a lieu maintenant de décider de la question de l'appel en garantie.

Il n'y a pas de fondement juridique à l'appel en garantie contre le syndicat de copropriété, qui a déjà assumé le coût des travaux et s'est fait rembourser par les copropriétaires. Accueillir cet appel en garantie exposerait les copropriétaires à débourser une seconde fois ce qu'ils ont déjà payé. [ 35 ] Il en va autrement de la responsabilité du constructeur, Groupe Immobilier Farand.

Selon le témoignage d'une représentante du syndicat de copropriété, le Groupe Farand a été informé de la problématique, et aurait refusé de se présenter sur les lieux, alléguant que le condo avait été construit il y a plus de cinq ans. L'appel au dossier a été dûment transmis au Groupe Farand par courrier recommandé,

et reçu le 8 octobre 2015 par S. Lefebvre. Groupe Farand n'a déposé aucune contestation au dossier et n'était donc pas présent lors de l'audition, qui a procédé par défaut contre lui sur l'appel en garantie. [ 36 ] La preuve prépondérante ayant révélé que les problèmes affectant le condo de Mme Giroux étaient dus à un problème de construction, il y a lieu d'accueillir l'appel en garantie de M. Desjardins contre le Groupe Farand. [ 37 ] Dans ses commentaires, M. Desjardins demandait la suspension du dossier au cas où le syndicat aurait intenté une poursuite contre le Groupe Immobilier Farand.

Le Tribunal a effectué une recherche au plumitif au moment de la rédaction de la présente décision, qui ne démontrait aucun dossier ouvert entre le syndicat de copropriété et le Groupe Farand. Il n'y a donc pas lieu de suspendre l'instance dans le présent dossier. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l'action; CONDAMNE le défendeur, Vincent DESJARDINS, à payer à la demanderesse, Sophie GIROUX, la somme de 4 754,09 $, en plus des intérêts au taux légal et de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 2 septembre 2015, date de l'assignation; LE TOUT avec les frais judiciaires de 200 $; ACCUEILLE l'appel; CONDAMNE l'appelé, GROUPE IMMOBILIER FARAND INC., à indemniser le défendeur, Vincent DESJARDINS, du montant total, en capital, intérêts et frais de justice qu'il aura versé à Sophie GIROUX, en exécution du présent jugement, le tout avec les frais de justice au montant de 190 $, représentant le coût de la contestation et de l'appel de M. Desjardins; REJETTE l'appel contre SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 1060 RUE ÉMILE-BOUCHARD, sans frais. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q.