2015 QCCA 1307, 2015 QCCA 1307

Dufresne c. Dehgahi 2015 QCCA 1307 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-025261-157 (500-17-085056-144) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 3 août 2015 CORAM : LES HONORABLES manon savard , J.C.A. martin vauclair , J.C.A. geneniève marcotte , J.C.A. APPELANTE AVOCATES GENEVIÈVE DUFRESNE Me MARIE-HÉLÈNE BEAUDOIN ( Marie-Hélène Beaudoin, LL.B., LL.M. ) POUR : Me JACQUELINE ANCIAES ABSENTE ( Jacqueline Anciaes, avocate ) INTIMÉ AVOCAT ALI DEHGAHI Me AMIR KAFSHDARAN ABSENT ( Amir Kafshdaran Avocat )

En appel d'un jugement rendu le 8 mai 2015 par l'honorable Kirkland Casgrain de la Cour supérieure, district de Montréal. Greffière d’audience : Asma Berrak Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 11 h 19 Début de l'audition. Identification des procureurs. Compte tenu que la

partie intimée est forclose, elle est absente ce jour. Observation de la Juge Savard. 11 h 21 Argumentation de Me Beaudoin. 11 h 59 Suspension de la séance. 12 h 08 Reprise de la séance. PAR LA COUR : Arrêt unanime prononcé-voir page 3. 12 h 09 Fin de l'audition. Asma Berrak Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Le litige qui oppose les parties est au stade d’une ordonnance de sauvegarde ( art. 46 C.p.c. ) et s’inscrit dans le cadre de requêtes où chaque

partie demande le partage de deux immeubles qu’elles détiennent en copropriété indivise : une résidence unifamiliale, autrefois utilisée comme résidence familiale alors que les parties faisaient vie commune, et un immeuble à revenu comportant trois logements. [ 2 ] Le 8 mai 2015, dans le contexte de la demande d’ordonnance de sauvegarde présentée par l’appelante, le juge de première instance émet diverses ordonnances.

Une seule fait l’objet du pourvoi, soit celle relative à l’hypothèque sur la résidence qui énonce : L’hypothèque sur la résidence vient à échéance le 25 mai 2015 : le Tribunal ordonne à monsieur aussi bien qu’à madame de voir à contacter la banque dans les meilleurs délais pour signer une continuation d’hypothèque qui sera une hypothèque ouverte, et donc remboursable en tout temps sans pénalités ; [Soulignement ajouté] [ 3 ] Au moment du prononcé de l’ordonnance, la résidence est inhabitée en raison d’un sinistre survenu deux mois auparavant.

L’intimé désire cependant s’en porter acquéreur, ce à quoi l’appelante consent. Par contre, les parties ne s’entendent pas sur le prix d’achat, l’appelante contestant l’évaluation qu’en fait l’intimé et désirant obtenir sa propre évaluation. Elle demande néanmoins, à

titre d’ordonnance de sauvegarde, de mettre fin à l’indivision et d’ordonner à ce dernier d’acquitter seul l’hypothèque qui pourrait grever la résidence vu son consentement à ce qu’il s’en porte acquéreur. Le juge de première instance rejette ces demandes et émet plutôt l’ordonnance contestée.

[ 4 ] Le dossier d’appel ne permet pas de connaître les motifs du juge au soutien de l’ordonnance. L’appelante allègue que le juge n’aurait pas expliqué les motifs au soutien de l’ordonnance en litige.

Par ailleurs, elle ne dépose pas la transcription de l’audition au soutien de ses prétentions. [ 5 ] Ceci étant, dans le cadre de son appel, l’appelante ne demande pas à la Cour d’émettre les ordonnances de sauvegarde recherchées initialement visant notamment à mettre fin à l’indivision. [ 6 ] Dès lors, à la lumière des faits au moment du jugement entrepris, les parties doivent assumer, en proportion de leur part, les charges communes se rapportant à la résidence, y compris le cas échéant les versements hypothécaires [1] , sous réserve de leurs prétentions respectives quant aux ajustements qui pourraient être requis lors du prononcé de la fin de l’indivision ou selon l’usage qui pourrait être éventuellement fait de la résidence.

Telle semble d’ailleurs avoir été la situation depuis la cessation de la vie commune à l’été 2013 alors que les charges de la résidence auraient été payées à même les revenus locatifs du triplex. L’

article 1019 C.c.Q. prescrit : 1019. Les indivisaires sont tenus, à proportion de leur part, des frais d'administration et des autres charges communes qui se rapportent au bien indivis. 1019.

Co-owners are liable proportionately to their shares for the costs of administration and the other common charges related to the undivided property. [ 7 ] Puisque l’hypothèque venait à échéance dans les semaines suivant la demande d’ordonnance de sauvegarde, on peut penser que le juge cherchait probablement à préserver le statu quo durant l’instance et éviter que les parties soient éventuellement en situation de défaut envers le créancier hypothécaire. Par contre, aucune des parties n’avait formulé une telle demande.

Le dossier était également silencieux quant à la position du créancier hypothécaire en regard d’une éventuelle continuation de l’hypothèque, sans terme pour une période indéterminée. Par son ordonnance, le juge ne pouvait forcer les parties à signer un acte juridique dont tous ignoraient alors les conditions.

L’ordonnance contestée pose donc ici problème à la lumière de la preuve dont disposait le juge de première instance. [ 8 ] Par ailleurs, lors de l’audience devant la formation, l’appelante informe la Cour que le créancier hypothécaire a, de son propre chef, décidé de continuer l’hypothèque déjà consentie aux parties, sans exiger la signature d’un nouveau contrat. Il s’agirait d’une hypothèque ouverte, sans terme. Aucune des parties n’a contesté la position ainsi adoptée par l’institution financière.

De fait, les parties se retrouvent dans la même situation que celle recherchée par le juge de première instance. [ 9 ] Dans un tel contexte, et vu les obligations déjà prévues au Code civil du Québec , la Cour raye l’ordonnance contestée. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 10 ] ACCUEILLE l’appel, avec dépens; [ 11 ] INFIRME en

partie le jugement de première instance; [ 12 ] RAYE l’ordonnance suivante : L’hypothèque sur la résidence vient à échéance le 25 mai 2015 : le Tribunal ordonne à monsieur aussi bien qu’à madame de voir à contacter la banque dans les meilleurs délais pour signer une continuation d’hypothèque qui sera une hypothèque ouverte, et donc remboursable en tout temps sans pénalités; manon savard, J.C.A. martin vauclair, J.C.A. geneniève marcotte, J.C.A.