2018 QCCQ 8758, 2018 QCCQ 8758

Dussart Ponthieux c. Sotramont inc. 2018 QCCQ 8758 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-700588-173 DATE : 17 septembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARIE-MARTHE DUSSART PONTHIEUX et CHRISTIAN DUSSART et SOCIÉTÉ DE SERVITUDE BOIS-FRANC 2740@2764 DE L’ECU Demandeurs c. SOTRAMONT INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les acheteurs Marie-Marthe Dussart Ponthieux et Christian Dussart ainsi que la société de gestion Société de servitude Bois- Franc 2740@2764 De L’Ecu (la Société) , réclament 15 000 $ à Sotramont inc. alléguant la présence d’un vice caché relié à une servitude d’accès à la sortie de secours (cage d’escalier extérieur). [ 2 ] Sotramont inc. est absente à l’instruction et ne présente donc aucune preuve.

QUESTION EN LITIGE Les demandeurs ont-ils établi avoir droit à 15 000 $ pour un vice caché relié à la sortie de secours? CONTEXTE ET ANALYSE [ 3 ] En matière civile, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui justifient ses prétentions [1] . La charge de la preuve [2] repose sur la

partie qui présente une demande. Celle-ci doit présenter une preuve selon la balance des probabilités, aussi appelée preuve prépondérante [3] . Ceci signifie que pour avoir gain de cause, la demande doit démontrer que ses prétentions factuelles sont plus probables que leur inexistence [4] . [ 4 ] Sotramont inc., constructeur et vendeur, érige sept maisons en rangée de type « town house », avec garages situés sous celles-ci auxquels les propriétaires accèdent par un passage souterrain.

Le 4 novembre 2004, par acte notarié, Sotramont inc. établit une servitude d’accès à une sortie de secours afin de permettre aux sept propriétaires de l’utiliser en cas d’urgence. Elle y mandate la Société pour :

a) maintenir la servitude;

b) maintenir, sauvegarder et garantir une administration collective des droits et obligations des propriétaires. [ 5 ] La Société peut alors : 15.1.4 Prendre toute décision, poser tous actes et généralement faire le nécessaire relativement à l’exercice, au maintien et à la sauvegarde des droits et obligations des propriétaires de chacun des immeubles ci-haut décrits en 1.2 à 1.8 relativement à l’assiette du passage et à la sauvegarde des droits et obligations des propriétaires de chacun des immeubles ci-haut décrits en 1.2 à 1.8 relativement aux servitudes ci-haut créées. (notre soulignement) [ 6 ] La Société peut aussi :

[…] désigner toute personne, physique ou morale, pour agir à

titre de représentant relativement à la perception et l’administration des sommes, l’ octroi de contrats de réparation , d’entretien et de remplacement et relativement à l’exercice de tous droits et recours tant au bénéfice qu’à l’encontre des propriétaires des fonds servants et dominants. (notre soulignement) [ 7 ] Mme Dussart Ponthieux est présidente de la Société et elle agit à

titre de représentante. [ 8 ] Elle est propriétaire avec M. Dussart d’une des sept maisons. [ 9 ] Au printemps 2014, Mme Dussart Ponthieux constate l’apparition de fissures à la sortie de secours. Comme la situation se dégrade, elle obtient une expertise en mai 2016 qui explique la nature des problèmes reliés à cette sortie de secours (déplacement du mur latéral, drainage inefficace, mouvement des murs et de l’escalier). [ 10 ] Elle communique avec Sotramont inc. pour tenter de régler le problème, sans succès.

Elle la met en demeure le 28 septembre 2016 [5] . [ 11 ] Étant désignée par la Société, Mme Dussart Ponthieux obtient des estimations pour la réfection de la sortie de secours et remet au Tribunal deux soumissions. Elle réduit la réclamation à 15 000 $ en raison de la juridiction de la Cour du Québec. [ 12 ] Mme Dussart Ponthieux explique que le montant d’argent octroyé à

titre de dommages pour corriger la sortie de secours sera géré par la Société qui voit à l’entretien des lieux pour tous les propriétaires y ayant accès. [ 13 ] En raison de la preuve présentée et des pièces produites, le Tribunal conclut que Mme Dussart Ponthieux et M. Dussart ont établi par preuve prépondérante que la Société a droit à 15 000 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l’action des demandeurs Marie-Marthe Dussart Ponthieux, Christian Dussart et Société de servitude Bois-Franc 2740@2764 de l’Ecu; CONDAMNE la défenderesse Sotramont inc. à payer 15 000 $ à la demanderesse Société de servitude Bois-Franc 2740@2764 de l’Ecu avec l’intérêt légal de 5 % par année et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , calculés depuis le 28 septembre 2016; CONDAMNE la défenderesse Sotramont inc. à payer aux demandeurs Marie-Marthe Dussart Ponthieux, Christian Dussart et Société de servitude Bois-Franc 2740@2764 de l’Ecu les frais de justice de 300 $. __________________________________ DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. Date d’instruction : 27 août 2018