2019 QCCA 302, 2019 QCCA 302

Rivard c. Asselin 2019 QCCA 302 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026791-178 (700-17-011019-147) DATE : Le 20 février 2019 CORAM : LES HONORABLES DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. SUZANNE RIVARD APPELANTE – Défenderesse c.

JONATHAN ASSELIN MEAGHAN SIDDALL-MCNERNEY INTIMÉS – Demandeurs ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 3 avril 2017 par la Cour supérieure, district de Terrebonne (l’honorable Danielle Turcotte), qui la condamne à payer aux intimés 65 415 $, avec intérêts et indemnité additionnelle, en raison des vices cachés qui affectent la maison qu’elle leur a vendue [1] . [ 2 ] Le 16 septembre 2013, les intimés ont acquis, au prix de 150 000 $, la résidence de l’appelante située à flanc de montagne dans la région des Laurentides.

Leur intention était d’acheter un chalet habitable à l’année, d’y vivre à plein temps durant deux ans [2] et d’y apporter des rénovations ultérieurement. [ 3 ] Il s’agit d’une maison construite sur le roc, par étapes, entre les années 1967 et 1971, alors qu’aucun règlement de construction n’était en vigueur dans la municipalité et qu’en conséquence, aucun permis n’a été demandé. De fait, plusieurs sections composent l’immeuble, chacune dotée d’une cave.

Lors de la vente, l’appelante a dénoncé une « légère infiltration d’eau par la roche dans la cave de service au printemps ». [ 4 ] Au fil des ans, l’appelante a procédé à de nombreuses rénovations, sans toutefois effectuer de travaux dans la cuisine. Elle a décoré les pièces avec goût, de telle sorte que les photos transmises à l’agent d’immeubles démontrent une résidence attrayante et, de l’intérieur, aucun vice n’apparaît. L’intimé, un apprenti menuisier, visite la maison à trois ou quatre reprises, et juge qu’il n’est pas nécessaire de dépenser pour la faire inspecter.

Il s’assure toutefois qu’il n’y a pas de fissure à l’intérieur. [ 5 ] Le 31 octobre 2013, les intimés emménagent dans la maison. En janvier 2014, voulant installer un lave-vaisselle, ils réalisent que le comptoir de cuisine est trop bas. Ils enlèvent donc les comptoirs et constatent une fissure dans le mur de fondation. Tout en poursuivant le dégarnissement des murs, pourriture et moisissure apparaissent.

Plusieurs autres problèmes apparaîtront au fil des semaines, l’isolant est détrempé, il y a rongeurs et fourmis charpentières, raccordements électriques dangereux dissimulés dans les murs et problème d’isolation dans l’entretoit. 1- Les intimés ont-ils été prudents et diligents? [ 6 ] Le droit est connu. [ 7 ] Un acheteur prudent et diligent se doit de faire une inspection de l’immeuble qu’il se propose d’acquérir. Cet examen doit être attentif et sérieux [3] . En présence d’un indice de nature à soulever chez l’acheteur un soupçon quant à la présence de vices, il est tenu de pousser l’examen [4] .

Il se doit de vérifier de façon satisfaisante ce qui est suspect [5] . Il n’est toutefois pas tenu d’ouvrir les murs et de creuser les fondations [6] ni de faire appel à un expert [7] . De plus, si le vendeur dénonce des problèmes existants, l’acheteur se doit d’en faire un examen approprié [8] . S’il n’a pas les connaissances nécessaires pour écarter la possibilité que le bien soit affecté d’un vice, l’acheteur doit obtenir une aide spécialisée.

Dans ce cas, s’il omet de demander de l’aide, il agit de manière négligente et ne satisfait pas à la norme de l’acheteur prudent et diligent [9] . [ 8 ] L’âge du bien doit être tenu en compte. Plus le bien est âgé, plus s’intensifie l’obligation d’effectuer un examen approfondi. Ainsi, plus un vice se manifeste par des signes précurseurs, plus il doit être qualifié d’apparent. Si son existence n’est révélée que par des travaux exceptionnels, par exemple d’excavation ou de démolition, il s’agit d’un vice caché [10] .

[ 9 ] La juge a conclu à la présence de vices cachés et décidé que les intimés se sont comportés de manière prudente et diligente, même en ne faisant pas inspecter la maison avant l’achat.

Elle estime que rien ne pouvait leur laisser croire que l’ossature de la maison était pourrie, que le toit pouvait s’affaisser en raison d’un problème de ventilation inadéquate, ni que leur maison était infestée de rongeurs et de fourmis. [ 10 ] L’appelante propose que la juge a erré sur cet aspect et qu’elle n’a pas tenu compte de la présence d’indices préoccupants qui auraient dû conduire les intimés à procéder à une investigation en profondeur. Leur examen n’aurait pas dû être limité à rechercher la présence de fissures à l’intérieur.

La juge se serait aussi trompée en se fiant uniquement aux photos de l’intérieur de la maison pour conclure que rien ne laissait présager les problèmes. [ 11 ] Selon l’appelante, les indices suivants auraient dû conduire les intimés à plus de prudence : 1) la maison était âgée de 45 ans et a été construite avant l’adoption d’un règlement de construction dans la municipalité; 2) le site de la maison bâtie sur un cran rocheux la rendait vulnérable aux infiltrations d’eau; 3) chaque printemps, l’eau s’écoule tout autour de la maison et les intimés le savaient, car l’appelante l’avait dénoncé; 4) l’intimé savait qu’un côté de la maison a dû être refait à cause de problèmes d’infiltration d’eau; 5) l’appelante a fait d’importants travaux sans avoir obtenu de permis. [ 12 ] L’expert Charney, qui a témoigné à la demande de l’appelante, est d’opinion qu’il était évident que cette maison n’avait pas été construite selon les normes et qu’aucun professionnel n’avait participé à sa construction.

Selon lui, il serait d’ailleurs impossible de la rendre conforme aux normes, sans la démolir et la reconstruire. Le fait qu’elle soit construite dans une falaise entraîne nécessairement un problème de drainage et il est certain que l’eau va s’infiltrer dans la cave, d’autant plus qu’elle est construite sur le roc. Selon lui, en regardant l’extérieur de la maison, il faut conclure que l’intérieur ne sera pas différent. Tout indiquait un risque évident et l’intimé, un apprenti menuisier, aurait dû s’en apercevoir.

Pour lui, la plupart des problèmes dont est affecté un immeuble proviennent de l’extérieur et l’emplacement de la maison est révélateur. Par contre, il est d’avis que la maison est construite sur le roc et qu’elle n’a pas bougé depuis son implantation, ce qui démontre l’absence de risque d’effondrement. [ 13 ] Il est vrai qu’il aurait été beaucoup plus prudent que les intimés fassent inspecter l’immeuble par un professionnel, compte tenu des indices relatés par l’expert Charney.

Par contre, ce que la juge décide, c’est qu’une inspection préachat n’aurait pas permis de déceler les problèmes de pourriture et de moisissure à l’intérieur des murs, car la cave de service (où l’appelante avait dénoncé les problèmes d’infiltration d’eau au printemps) est située à l’opposé du mur de fondation situé sous la cuisine, où la fissure a été trouvée. Ce constat, fatal pour l’appelante, est basé sur l’opinion de l’expert Lavigne. [ 14 ] La juge a préféré l’opinion de l’expert Lavigne et il lui appartenait d’apprécier cette

partie de la preuve comme elle le fait. La norme d’intervention en appel est connue. Une déférence particulière est due aux conclusions factuelles du juge du procès, quant à l’appréciation des témoignages, y compris les témoignages d’experts [11] . [ 15 ] Au surplus, l’expert de l’appelante admet que les défauts étaient cachés et que ce n’est qu’en prenant des moyens hors de l’ordinaire, telle l’ouverture des murs et des plafonds, que les problèmes auraient pu être découverts.

De fait, selon l’expert Charney, la maison aurait dû être vendue sans garantie légale, car elle avait été achetée sans cette garantie. 2- La présence de vices cachés Fissure dans la fondation [ 16 ] L’appelante soutient également que la juge n’aurait pas dû retenir que la fissure dans la fondation constitue un vice caché, car la fondation est très solide étant appuyée sur du roc. Or, la juge explique que ce n’est pas la fissure elle-même qui cause problème, mais bien le fait qu’elle a permis l’infiltration d’eau.

Salle de lavage [ 17 ] L’appelante soutient également que le problème de charpente dans la salle de lavage ne peut constituer un vice caché, car il était absent lors de la vente. [ 18 ] La juge devait identifier la cause du bris à la porte de la salle de lavage. La preuve révèle qu’il n’y avait pas de bris au moment de l’achat, ce que confirment les deux parties.

Ou bien le bris est survenu à la suite du défaut de déneigement du toit, ou bien il a été causé par un problème de ventilation déficiente dans la toiture qui a causé une perte de chaleur. [ 19 ] La preuve était contradictoire quant au déneigement de la toiture. L’appelante a affirmé qu’elle a toujours fait déneiger cette

section de la toiture, dès que nécessaire, et n’a jamais eu de problèmes. D’ailleurs, aucun problème n’est apparu avant l’hiver 2014. L’expert Charney souligne aussi, à la vue des photos prises à l’hiver 2014, la présence d’une épaisse couche de glace sur cette

partie de la toiture. Contrairement à ce qu’affirme l’appelante, le témoignage de Martin Kennedy n’apporte rien sur le sujet. [ 20 ] Pour sa part, l’intimé affirme aussi avoir déneigé la toiture, version retenue par la juge. En conséquence, la juge a retenu l’opinion de l’expert Lavigne indiquant un problème de ventilation dans cette

section de l’entretoit. Cette détermination mérite déférence. Problèmes électriques [ 21 ] L’appelante soutient qu’elle ne peut être tenue responsable des problèmes électriques, parce que le système électrique aurait été vendu sans garantie. Voici la clause en question, comprise dans le contrat de vente : La présente vente comprend les installations permanentes de chauffage, d’électricité et d’éclairage, l’orgue, l’îlot de la cuisine, une plaque chauffante, tous les luminaires et un spa, le tout sans garantie. [ 22 ] Cet argument doit être rejeté. De toute évidence, la juge a eu raison de décider que cette exclusion s’applique aux biens

meubles, comme les calorifères, et non au filage électrique compris entre les murs. 3- La disproportion [ 23 ] Finalement, l’appelante soutient que le montant de dommages accordés est disproportionné à la valeur du bien vendu. La résidence a été achetée pour un montant de 150 000 $ en septembre 2013 et l’évaluation municipale de la bâtisse est de 96 030 $. Les dommages accordés s’élèvent à 65 415 $. [ 24 ] Il est vrai que le montant accordé par la juge est disproportionné eu égard à la valeur du bien. La maison a été acquise pour un montant somme toute modeste.

Cette disproportion semble provenir du fait que la juge n’a pas considéré que les travaux apporteraient une plus-value, compte tenu de l’âge de l’immeuble. À sa décharge, la question n’a pas été abordée sous cet angle devant elle. [ 25 ] Il est vrai que l’expert Lavigne a écrit dans son rapport avoir procédé à un estimé budgétaire afin de rendre au bâtiment sa valeur normale du marché, sans lui donner de plus-value.

Il veut dire par là qu’il s’en est tenu aux seuls travaux correctifs des vices, sans plus. [ 26 ] Il demeure que les intimés ont acquis une résidence de 46 ans, dont les composantes auraient dû, à plus ou moins long terme, faire l’objet de réparations et de remplacement. [ 27 ] Les travaux envisagés conféreront nécessairement une plus-value à la résidence. Par exemple, une fondation neuve et le filage électrique complètement changé apportent de la plus-value.

Or, l’acheteur ne doit pas s’enrichir indûment à l’occasion des réparations. [ 28 ] Afin de bien évaluer le montant des dommages accordés, la durée de vie prévisible de certains des éléments en place (fondation, charpente, électricité) aurait dû être tenue en compte [12] . L’âge de la maison, de même que l’écoulement des eaux tout autour, font en sorte qu’inévitablement des travaux seront nécessaires pour conserver l’intégrité de la maison. [ 29 ] La juge évalue les travaux à être effectués à 47 500 $, avant taxes.

Compte tenu de l’âge de la maison, de son état apparent et de sa valeur, il y a lieu de retrancher 25 % de la somme de 47 500 $. [ 30 ] Les dommages octroyés doivent donc être les suivants. [ 31 ] Il y a lieu de fixer les dommages à 35 625 $ (47 500 x 75 %). [ 32 ] À cette somme, il faut ajouter l’indexation de 5 % entre 2014 et 2017 [13] . 2014 à 2015 35 625,00 $ + 5 % = 37 406,25 $ 2015 à 2016 37 406,25 $ + 5 % = 39 276,56 $ 2016 à 2017 39 276,56 $ + 5 % = 41 240,39 $ Total incluant TPS et TVQ = 47 416,14 $ Coût d’extermination = 2 602,00 $ Grand total = 50 018,14 $ POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 33 ] ACCUEILLE l’appel à la seule fin de modifier le paragraphe [63] du jugement et de remplacer le montant de 65 415 $ par un montant de 50 018,14 $; [ 34 ] Le tout sans frais, vu le sort mitigé de l’appel.

DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. M e George Peizler Peizler & Vani, avocats s.a. Pour l’appelante M e Josée Bergeron Grégoire Perron, avocats Pour les intimés Date d’audience : 6 février 2019