2019 QCCQ 8224, 2019 QCCQ 8224

Dinel c. Brousseau 2019 QCCQ 8224 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-038875-192 DATE : 25 juin 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VÉRONIQUE DINEL Locatrice-requérante c.

NATHALIE BROUSSEAU Locataire-intimée et LA RÉGIE DU LOGEMENT Mise-en-cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ La demande [ 1 ] La locatrice-requérante demande la permission d’appeler d’une décision de la Régie du logement rendue le 25 mars 2019 par la régisseuse Me Sophie Alain, dans le dossier numéro 438349 31 20190116 G [1] , décision qui a rejeté la demande d’autorisation pour la reprise du logement que faisait la locatrice, en vertu de l’

article 1763 du Code civil du Québec . [ 2 ] La locatrice invoque plusieurs erreurs manifestes dans l’appréciation de la preuve documentaire et testimoniale, ainsi que des erreurs de droit. [ 3 ] Les décisions factuelles portent sur les éléments intentionnels de la locatrice et surtout sur les inférences que la régisseuse a tirées des caractéristiques personnelles de la locataire et des facteurs économiques entourant sa décision de devenir propriétaire de l’immeuble à logement dont il est question. [ 4 ] Les questions de droit portent essentiellement sur le fardeau de la preuve créé par l’

article 1963 C.c.Q. La locatrice soutient que la régisseuse a imputé un fardeau de preuve plus lourd que celui qui est prévu à cet article. Elle soutient par ailleurs que la régisseuse a erré en ne motivant pas suffisamment son refus d’accorder la reprise, notamment quant aux prétextes présumés. [ 5 ] Finalement, elle soutient un manque de partialité du fait que la régisseuse ait porté des jugements de valeurs et des jugements personnels quant à la locatrice.

Les critères pour autoriser un appel [ 6 ] Les critères applicables en matière de permission d’appeler des décisions de la Régie du logement sont bien connus.

Lorsqu’il est question de faits le Tribunal ne saurait autoriser un appel pour permettre un deuxième examen des faits. [ 7 ] Il doit y avoir, dans la décision, des indices d’erreurs qualifiées de « faiblesse apparente » afin que le juge autorise un appel pour permettre une étude plus approfondie sur les questions factuelles. [ 8 ] Lorsqu’il est question du droit, le Tribunal s’intéresse à des questions de principe surtout s’il s’agit de questions nouvelles de controverses ou de questions d’intérêt général.

Il peut aussi y avoir autorisation d’un appel sur des questions de droit qui démontrent des faiblesses apparentes. [ 9 ] Finalement, lorsqu’il y a des questions sérieuses quant à la démarche décisionnelle en termes d’équité procédurale, le Tribunal peut autoriser un examen plus approfondi par un juge d’appel. La décision

[ 10 ] La régisseuse, sous la rubrique « Questions en litige », a correctement défini l’enjeu : Questions en litige 1 1. La locatrice a-t-elle vraiment l’intention de reprendre le logement pour s’y loger ou s’agit-il d’un faux prétexte ? 2. Si la reprise est autorisée, quel sera le montant de l’indemnité payable à la locataire ? 1. Le contenu de l’avis de reprise ainsi que les délais légaux pour l’avis et la production de la présente demande respectent les articles 1960 à 1963 C.c.Q.

Aussi, la double qualité de propriétaire-locateur n’est pas contestée. [ 11 ] Dans un récit sur une douzaine de paragraphes, la décision expose les circonstances relatées par la locatrice, soit son souhait de trouver un emploi à Montréal, pour y vivre, l’achat de l’immeuble à six logements le 15 novembre 2018, les qualités de d’un des logements de cet immeuble pour constituer sa résidence, c’est-à-dire le seul 5 ½ situé au rez-de-chaussée, ayant une cour extérieure. [ 12 ] De ce fait, la locatrice a trouvé un emploi à Montréal le 7 janvier 2019, Résident à Laval elle dort chez une amie quelques jours par semaine pour éviter le trafic automobile en provenance de Laval. [ 13 ] La régisseuse fait référence au contre-interrogatoire où certains détails concernant la situation personnelle de la locatrice sont explorés. [ 14 ] Le témoignage de la locatrice touche à la possibilité d’utiliser un autre des logements et les motifs pour préférer le logement dont il est question dans sa demande. [ 15 ] Ce récit relate aussi les doutes de la locataire quant au sérieux des intentions de la locatrice.

Ce témoignage touche au train de vie de la locatrice, par rapport à la piètre qualité de l’appartement en question quant à ses dimensions et sa désuétude. Les erreurs invoquées [ 16 ] Il est utile de citer textuellement les erreurs invoquées par la locatrice : 6.

Erreurs manifestes dans l’appréciation de la preuve documentaire et des témoignages : La juge administrative a manifestement erré dans sa décision pour les motifs suivants : 6.1 En alléguant que l’engouement et l’enthousiasme de la locatrice-requérante devaient être interprétés de façon à en tirer des conclusions défavorables contre la locatrice-requérante; 6.2 En émettant des commentaires/jugements personnels sur le caractère convenable du logement pour y fonder une famille sur la réalisation du projet vu le statut matrimonial actuel de la locatrice-requérante et sur les motivations projetées; 6.3 En reprochant à la locatrice-requérante d’induire le tribunal en erreur alors que la juge a personnellement extrapolé du témoignage de la locatrice-requérante à l’effet de vouloir y fonder une famille que celle-ci était « sur le point d’avoir un enfant »; 6.4 En émettant un jugement personnel quant à la conduite des affaires de la locatrice-requérante, fondé sur la profession de celle-ci; 6.5 En tirant des conclusions négatives sans fondement quant au projet de la locatrice-requérante sur la base de la description de l’immeuble contenue à la fiche Centris; 6.6 En alléguant que l’écart de loyer entre le logement convoité et les autres logements signifie que la locatrice-requérante souhaite rentabiliser son immeuble, sans autre explication; 6.7 En concluant que la locatrice-requérante a failli à son fardeau alors qu’aucune « prétexte pour atteindre une autre fin » n’a été véritablement allégué; 6.8 En rejetant la demande de la locatrice-requérante alors que celle-ci a démontré qu’elle entendait reprendre le logement pour s’y loger [2] ; [ 17 ] Il est vrai que la décision porte de façon assez intrusive dans la vie personnelle de la locatrice-requérante. [ 18 ] Il est également vrai que la régisseuse a accepté la sincérité de la locatrice lorsqu’il était question de la perception de la locataire quant aux différences socio-économiques entre elle et la locatrice : [29] Aussi, le Tribunal croit la locatrice qui se dit vexée lorsqu’on lui rappelle qu’elle provient d’un milieu aisé. [ 19 ] Ceci étant, son analyse porte à la fois sur la crédibilité du témoignage de la locatrice et de la force probante de ses prétentions factuelles. [ 20 ] Elle tire des conclusions défavorables de ce qu’elle perçoit comme un excès d’engouement et d’enthousiasme de la part de la locatrice, elle doute aussi de la pertinence du témoignage la locatrice quant au fait de fonder une famille, elle mentionne aussi l’ambiguïté quant à la preuve du statut célibataire de la locataire.

[31] D’abord, la locatrice témoigne avec tellement d’engouement et d’enthousiasme au regard du logement, que le Tribunal en tire desconclusions défavorables. Ses prétentions que le logement lui convient parfaitement pour son projet de fonder une famille ne suffisentpas à convaincre le Tribunal. Le logement porte les marques du temps et la cour extérieure est exiguë. Les pièces sont ouvertes (salonsdoubles) et la seule porte dans le logement est celle de la salle de bain (porte-accordéon).

Aussi, elle amène le Tribunal à croire qu’elleest sur le point d’avoir un enfant, mais on apprendra qu’elle est actuellement célibataire. [21] Mais il y a plus, un contre-interrogatoire a démontré que la locatrice ne se souvenait pas du prix payé pour l’immeuble et desconditions essentiels du financement. [22] Elle s’attarde aussi sur la vocation de la locatrice qui travaille pour une firme de courtage immobilier et tire des inférences dupotentiel économique de l’immeuble tel que décrit dans la fiche de Centris et elle infère du loyer de 525,00 $ du logement, nettementinférieur du marché locatif de cet immeuble, que le souhait de la locatrice est de rentabiliser l’investissement. [23] Afin de déterminer si l’analyse des faits faite par la régisseuse comporte des indices que l’on peut qualifier de faiblessesapparentes, il faut se rappeler que la présomption créée par l’article 1963 C.c.Q. est extrêmement forte. [24] Cet

article opère non seulement un renversement du fardeau de preuve quant à l’intention réelle du locataire de reprendrel’immeuble, mais aussi une présomption qu’effectivement, la demande constitue un prétexte pour atteindre d’autres fins. [25] En partant, la barre est très haute pour un propriétaire locateur qui prétend vouloir prendre l’immeuble pour s’y loger ou pour yloger un membre de la famille.

Étant donné que la Loi fait présumer le prétexte et l’absence d’une réelle intention, le locateur doitdémontrer à la satisfaction du tribunal de première instance, que l’intention est réelle et qu’il y a absence de prétexte. [26] Il est donc normal et prévisible que la preuve porte sur des éléments personnels de la vie du locateur, y compris sa situationfamiliale, sa vocation ou sa profession, les réalités économiques de son choix, et d’acquérir l’immeuble, et de vouloir s’y loger. [27] Parmi les indices économiques de l’existence d’un prétexte figure, de façon prédominante, la situation où un locataire ayantrésidé dans l’immeuble depuis un certain temps, bénéficie d’un loyer qui est devenu très peu cher et non rentable pour le nouveaupropriétaire en raison de l’évolution du marché des loyers résidentiels, versus les augmentations possibles qui ne suivent pasnécessairement ce marché. [28] Dans ce cas-ci, le loyer de l’appartement, qui était apparemment le plus désirable de l’immeuble, avait le loyer le moins cher. [29] Il est très établi qu’en matière d’appel la fenêtre d’opportunité d’un appelant sur l’évaluation ou l’appréciation de la preuvequant à la crédibilité et la force probante est extrêmement étroite[3]. [30] Il n’y a aucune faiblesse apparente du fait que la régisseuse n’ait pas accepté la sincérité du témoignage de la locatrice et, quantà la force probante de ce témoignage, l’absence de détail convainquant sur le projet personnel et des contradictions inhérentes au récit dela locatrice, ont certes motivé la décision. [31] De là on ne peut pas voir une faiblesse apparente.

Si un appel était autorisé, il constituerait un exercice de donner une deuxièmeopinion, ce qui n’est pas l’objet d’un appel. [32] Il est vrai que, pour la locatrice, le fait d’être soumis à un examen de sa vie personnelle était vexant, la régisseuse le reconnaîttout en expliquant aussi, dans certains paragraphes, à quel point le processus d’être soumis à une possible reprise était vexant pour lalocataire : [10] Pour sa part, la locataire doute des intentions de la locatrice et conteste son intention de reprendre le logement pour les finsmentionnées.

Elle fait valoir que la reprise n’a que pour but de se débarrasser d’elle en raison du loyer nettement sous le prix du marché. [33] Mais comme mentionné plus haut, il est inévitable, dans un conflit qui oppose les parties sur des intentions personnelles d’unlocateur, que l’enquête va nécessairement constituer une intrusion dans la vie et les sentiments de cette personne. [34] Somme toute, la régisseuse semble avoir travaillé dans le but d’aller au fond des choses et on ne peut pas dire à la lecture de sonrécit factuel et de son analyse, qu’il y a des indices d’un manque d’impartialité. [35] La locatrice n’a d’ailleurs pas montré, par une lecture de la transcription de l’audience, qu’il y a eu quelques déficiences que cesoit au niveau de l’équité procédurale. [36] La locatrice invoque le fait pour la régisseuse d’imposer un fardeau de preuve plus onéreux que ce qui est prévu par lelégislateur lorsqu’elle emploie des expressions se servant du mot doute, douter.

La locatrice invoque sous sa rubrique « Erreurs de droit »le paragraphe 23 : [23] En conséquence, il ne doit y avoir aucun doute dans l’esprit du Tribunal8 sur la réalisation et la faisabilité du projet, que ce derniersoit suffisamment certain et circonscrit, qu’il soit permanent, excluant le court terme, et qu’il ne repose pas uniquement sur une basetransitoire ou hypothétique.

En cas de doute, la demande de reprise du logement sera rejetée. 8 Goudreault c. Bassel, C.Q. (QC CQ), 500-02-075570-999, le 4 novembre 1999, j. Antonio De Michele [REJB1999-1520] tel que citée dans Méthot c. Farnham, 2014 QCRDL 23858, j.a. F. Jodoin, parag. 22. [37] L’emploi des expressions qui utilise le vocabulaire dérivé du verbe « douter » n’est pas nouveau. Il s’agit en effet d’une façonde dire que, si dans l’analyse de la preuve le régisseur n’a pas trouvé un ensemble d’éléments qui repousse la présomption d’une absenced’intention réelle et de la présence d’un prétexte, le locateur n’a alors pas réussi son fardeau de la preuve.

[ 38 ] Le Tribunal ne voit pas d’indice d’une erreur apparente dans le paragraphe suivant : [21] Ainsi, le Tribunal doit vérifier si ces motifs n’ont pas pour but de mettre fin au droit au maintien dans les lieux du locataire par un moyen détourné. En effet, plusieurs décisions des tribunaux démontrant que la reprise de logement constitue un « terrain propice aux manœuvres répréhensibles de certains locateurs » 5 .

L’auteur Pierre-Gabriel Jobin qualifie ainsi l’intention d’un locateur qui désire reprendre le logement : […] la bonne foi exigée par la loi doit être prouvée non seulement relativement à l’intention (du locateur) d’habiter (les lieux), mais aussi relativement aux intentions qui l’ont poussé et motivé à faire la demande de repossession. 6 5 Pierre-Gabriel JOBIN, Traité de droit civil : Le louage, 2 e édition, Les Éditions Yvon Blais, 1996, p. 575. 6 Id ., p. 567-568. [ 39 ] De l’avis du Tribunal, le présent dossier n’est pas un lieu approprié pour qu’un tribunal d’appel réévalue la nature et l’étendue de la présomption de l’

article 1963 C.c.Q. [ 40 ] Dans l’ensemble, le Tribunal est d’avis de ne pas autoriser l’appel. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande pour permission d’appeler; AVEC FRAIS DE JUSTICE en faveur de la locataire-intimée. __________________________________ David L. Cameron, J.C.Q. Me Josée Gagnon Gagnon & associés Procureure de la locatrice-requérante Me Geeta Narang et Mlle Caroline Brodeur, stagiaire Narang & associés Procureures de la locataire-intimée Date d’audience : 12 juin 2019