2019 QCCQ 8225, 2019 QCCQ 8225

Lefebvre c. Savard 2019 QCCQ 8225 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-039053-195 DATE : 25 juin 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOANIE LEFEBVRE

Partie requérante c. FRANÇOIS SAVARD

Partie intimée et LA RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La locataire, Joanie Lefebvre, demande la permission d’appeler d’une décision de la Régie du logement, rendue par le régisseur Marc Lavigne le 30 avril 2019 [1] , dans le dossier numéro 38346 31 20180227 G, décision rendue dans le cadre d’une demande présentée par le locateur François Savard, en résiliation du bail pour trouble de jouissance. [ 2 ] Par décision sur procès-verbal X le délibéré, le Tribunal a prononcé un sursis d’exécution de la décision pour valoir jusqu’à la décision sur la présente demande. [ 3 ] Le régisseur n’a pas accueilli la demande de résiliation, mais il a prononcé l’ordonnance suivante : [12] ORDONNE à la locataire de ne plus troubler la jouissance paisible des autres locataires de quelque façon que ce soit, à défaut, suite à une nouvelle demande son bail sera résilié; [ 4 ] Les motifs écrits de la demande [2] étaient exprimés ainsi : Une mise en demeure a été envoyée le 2018-01-23.

La

partie défenderesse contrevient au bail, causant ainsi un préjudice sérieux au demandeur pour les motifs suivants : la parte défenderesse trouble la jouissance paisible des lieux en faisant des bruits excessifs, cela se traduit par : musique très forte à des heures indues, du chant, claquement de portes, des cris, marche forte avec des talons, du tapage, des représailles suite à la mise en demeure ayant pour seule intention de lui nuire la voisine plaignante, etc.

La polie s’est déplacée sur les à quelques reprises. [ 5 ] Le Tribunal a entendu la demande pour permission d’appeler, sans contestation de la part de l’intimé, François Savard, qui n’était pas présent, ni représenté à l’audience. La demande lui avait été signifiée par huissier en lui laissant copie en main propre à sa résidence. Les critères d’autorisation [ 6 ] La locataire invoque des questions qu’elle qualifie de méritoires sur des questions de droit quant à l’application des articles 1863 et 1973 C.c.Q. ainsi que l’

article 976 C.c.Q. et, dans un deuxième temps, soulève des questions quant à l’appréciation des faits qui, selon elle, constituerait des erreurs manifestes et déterminantes sur le résultat. [ 7 ] Elle invoque aussi que la décision contreviendrait à l’

article 79 de la

Loi sur la Régie du logement [3] eu égard aux principes de justice naturelle en ce qu’elle ne serait pas suffisamment motivée.

En effet, elle soutient que : La lecture de la décision ne permet d’aucune manière de déterminer quels sont les faits retenus par [sic] Tribunal dans son analyse pour conclure que le comportement de la locataire trouble la jouissance paisible des autres locataires, ni pourquoi il n’a pas retenu les explications de la requérante, le cas échéant. [4] [ 8 ] Le Tribunal peut autoriser un appel lorsqu’il y a une question de droit nouvelle ou de principe, ou lorsqu’il y a présence, dans la décision, de faiblesses apparentes quant à des décisions factuelles ou juridiques déterminantes sur l’issu.

[ 9 ] Certes, un Tribunal n’autoriserait pas un appel qui porte uniquement sur l’appréciation des faits, en l’absence d’un indice de faiblesse apparent et il peut, par ailleurs, avoir lieu à l’appel, lorsqu’il y a des indices sérieux de manquement aux principes de la justice naturelle ou de l’équité procédurale. Analyse [ 10 ] Il est clair de la rédaction des motifs de la demande que ce qui était allégué était des troubles de jouissance paisible des lieux susceptibles de constituer, dépendamment des circonstances exactes, des manquements quant à l’obligation du locataire d’user du bien avec prudence et diligence selon l’

article 1855 C.c.Q. et un trouble dans le sens de l’

article 1861 C.c.Q. qui pourrait exposer le locateur à des dommages et intérêts. [ 11 ]

En cas de demande de résiliation, la Loi permet au Tribunal (la Régie du Logement) d’agir selon l’

article 1863 C.c.Q. en accordant la résiliation du bail « si l’inexécution lui cause à elle-même ou [en parlant du locateur], s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux ». [ 12 ] De la même manière, selon l’

article 1973 C.c.Q. s’appliquant particulièrement au bail d’un logement, la Régie peut, au lieu d’accorder immédiatement la résiliation, « ordonner au débiteur d’exécuter ses obligations dans le délai qu’il détermine […] Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail ». [ 13 ] Inhérent à ces pouvoirs de résiliation et d’ordonnance, le législateur a voulu faire la distinction entre la simple faute et la faute qui cause un préjudice sérieux au locateur ou aux autres locataires. [ 14 ] La locataire soutient de plus que ces obligations concernant le bail immobilier résidentiel doivent être lues en fonction de la règle particulière à la propriété immobilière énoncée à l’

article 976 C.c.Q. « Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux ». [ 15 ] On réalise à la lecture de la décision que le régisseur constate qu’il y a eu de la part de la locataire des gestes qui ont troublés la jouissance paisible des autres locataires de l’immeuble, mais que le régisseur accepte la sincérité de la locataire qui allégué avoir cessé la musique.

Il y a lieu de citer les motifs très courts de la décision : [2] Au moment de la demande, les parties étaient liées par un bail du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018. Le bail a été renouvelé. [3] Le locateur déclare que la

partie défenderesse trouble la jouissance paisible des lieux en faisant des bruits excessifs par de la musique très forte à des heures indues, de chants, de claquements de portes, des cris, des bruits de talon et de tapage. [4] Elle a reçu une mise en demeure le 23 janvier 2018, mais n’a pas corrigé la situation. [5] La police s’est déplacée sur les lieux à plusieurs reprises. [6] Son témoignage est corroboré par deux locataires qui témoignent à l’audience. [7] En défense, la locataire allègue qu’elle habite le logement avec sa fille de 8 ans depuis maintenant neuf ans.

Elle travaille dans la journée et se couche tôt le soir. [8] Elle invite des amis que très rarement et que depuis la mise en demeure, elle a cessé la musique. [9] Elle est disposée à prendre un engagement concernant la musique.

Discussion [10] La preuve démontre que par son comportement, la locataire trouble la jouissance paisible des autres locataires de l’immeuble. [11] Néanmoins, la locataire semble vouloir corriger la situation et le Tribunal est disposé à lui accorder une dernière chance de régulariser la situation. [ 16 ] Sans parler immédiatement des questions de fait, le Tribunal est d’avis que cette décision comporte des faiblesses apparentes quant aux critères jurisprudentiels et codifiés quant aux troubles de jouissance et leurs impacts sur la résiliation du bail. [ 17 ] Il n’y a dans la décision, du moins à une première lecture de ce qui est y expressément écrit, aucune évaluation du degré du trouble de jouissance : est-ce que le préjudice que ces troubles de jouissance ont causé était sérieux et au-delà de la tolérance que les voisins se doivent mutuellement ? [ 18 ] Aussi, l’ordonnance, étant extrêmement vague, ne permet pas aux parties et au régisseur qui entendrait éventuellement le recours éventuel en résiliation, de savoir lequel des gestes, qui seraient de nouveau allégués, constituerait une violation de l’ordonnance. [ 19 ] Ces faiblesses du jugement incitent le Tribunal à autoriser un appel pour qu’il soit décidé dans quelle mesure il est nécessaire pour le régisseur, au stade d’une ordonnance préliminaire à une résiliation, de donner suffisamment de précisions pour constituer une ordonnance exécutoire et exécutable. [ 20 ] Est-ce que les termes employés par le régisseur dans le présent cas sont suffisamment certains pour constituer une base pour l’audition, le cas échéant, de la deuxième phase de l’enquête où la Régie peut prononcer la résiliation ?

[ 21 ] Ces questions d’intérêt général sont résumées dans les motifs se trouvant dans les conclusions, basé sur les paragraphes 8

a) à

d) de la requête. [ 22 ] Quant aux questions factuelles, il y a suffisamment d’indices de faiblesse apparente au niveau de l’Appréciation des faits pour les autoriser. [ 23 ] En effet, les motivations factuelles sont extrêmement simplifiées et courtes, même pour une audience qui n’a duré que deux heures. Il y a absence de discussion sur des contradictions et des corroborations dans les faits, aucune mention d’un enregistrement sonore et, de façon évidente, aucune mise en contexte temporel permettant d’apprécier le degré de trouble de jouissance, la fréquence ou le préjudice subi. [ 24 ] Un examen

sommaire de la décision permet au Tribunal de rejoindre l’énoncé des questions factuelles soulevées aux paragraphes

a) à

e) de la conclusion de la demande. [ 25 ] Il y a lieu de suspendre l’exécution de la décision jusqu’à ce que l’appel soit entendu au mérite. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCEUILLE la demande pour permission d’appeler; SURSOIT à l’exécution de la décision rendue par le décideur Marc Lavigne en date du 30 avril 2019 dans le dossier numéro 383446 de la Régie du logement du district de Montréal jusqu’au jugement final sur le présent appel; ÉTABLIT que les questions autorisées pour l’appel à la Cour du Québec sont les suivantes : a. Le décideur a-t-il commis une erreur de droit préjudiciable lorsqu’il rend une ordonnance qui découle de l’

article 1973 du Code civil du Québec sans conclure, dans un premier temps, que le trouble de jouissance allégué cause au locateur ou aux occupants de l’immeuble un préjudice sérieux; b. Le décideur a-t-il commis une erreur de droit déterminante lorsqu’il ordonne à la requérante de ne plus troubler la jouissance paisible des autres locataires de quelque façon que ce soit, alors que les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent par les limites de la tolérance qu’ils se doivent; c.

Le décideur a-t-il commis une erreur de droit déterminante lorsqu’il déclare que le bail sera résilié à la suite d’une nouvelle demande, à défaut par la requérante de respecter l’ordonnance, alors que seul le Tribunal peut résilier le bail s’il constate que le locataire ne s’est pas conformé à l’ordonnance; d. Le décideur a-t-il suffisamment motivé la décision; e. Le décideur a-t-il commis une erreur manifeste dans l’appréciation des faits lorsque : i. Il a indiqué que le témoignage du locateur a été corroboré par deux locataires, alors qu’il n’a aucune connaissance personnelle des faits; ii.

Il a omis de considérer que l’enregistrement soumis madame Letitia Mekkas au soutien de son propos réfute son témoignage; iii. Il a omis de circonscrire dans le temps le témoignage de madame Anne-Sophie Jeté; iv. Il a omis de considérer les explications de la locataire, sauf en ce qui concerne le trouble de jouissance allégué dû à la musique; DÉCLARE que le présent jugement tient lieu de l’inscription en appel, sur paiement, par la

partie requérante, des frais de justice imposés par le règlement applicable. __________________________________ David L. Cameron, J.C.Q. Me Marilyn Gariepy CREMAZIE BAJ Procureure de la

partie requérante Date d’audience : 12 juin 2019