2011 QCCQ 865, 2011 QCCQ 865

Immeubles Bruce Miller inc. c. Immeubles Fédéral inc. 2011 QCCQ 865 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-147552-080 DATE : 6 janvier 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARK SHAMIE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LES IMMEUBLES BRUCE MILLER INC. Demanderesse – Défenderesse reconventionnelle c. LES IMMEUBLES FÉDÉRAL INC.

Défenderesse – Demanderesse reconventionnelle et JACK SINGER Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les immeubles Bruce Miller Inc. (Immeubles Miller), un courtier immobilier, réclame 49 163 $ représentant une commission perdue par la faute du courtier-inscripteur, Les immeubles Fédéral Inc. (Immeubles Fédéral). Elle réclame subsidiairement 32 650 $ à

titre de commission pour avoir été la cause efficiente de la vente de l'immeuble. [ 2 ] Immeubles Fédéral nie toute responsabilité et soutient être la seule bénéficiaire de la commission. Par demande reconventionnelle, elle réclame 33 000 $ en honoraires extrajudiciaires encourus ou à encourir en conséquence du recours que Immeubles Miller a abusivement intenté contre elle.

LES FAITS [ 3 ] Jack Singer agit comme liquidateur à la succession de feu Bernice Richman (ou Gershman) dont l'actif principal est une conciergerie comprenant trente-quatre logements située au 3325 boulevard Édouard-Montpetit à Montréal (l'Immeuble). [ 4 ] L'Immeuble est évalué à 2 050 000 $ par une firme d'évaluateurs agréés, Raymond Joyal Cadieux Paquette et associés Ltée (Raymond Joyal), dans un rapport portant la date du 18 avril 2007. [ 5 ] Plusieurs personnes sont pressenties pour agir à

titre d'agent d'immeuble dont Ron Anick, un ami de la famille de M. Singer, exerçant son métier au sein de Immeuble Toron Canada Inc. (Toron Canada) et Bruce Zickman. [ 6 ] Après discussion avec M. Singer, la seule héritière de la succession, Mme Liona Richman, préfère retenir les services de Immeubles Fédéral représentée par Dominic Pappadia, l'agent qui lui a été recommandé par l'un des évaluateurs agréés ayant préparé l'expertise du 18 avril 2007. [ 7 ] Deux contrats de courtage exclusifs sont successivement conclus par M. Singer et Immeubles Fédéral le 20 juin et le 27 juin 2007.

Immeubles Fédéral accepte de faire tous les efforts nécessaires pour vendre l'Immeuble au prix de 2 175 000 $. [ 8 ] Le 10 juillet 2007, Dan Hassan formule une promesse d'achat de l'Immeuble valide jusqu'au 13 juillet 2007, par l'intermédiaire de Toron Canada. Une seconde promesse par la même personne valide jusqu'au 6 août 2007 est formulée le 2 août 2007 par l'intermédiaire du même courtier.

Le prix de vente proposé totalise respectivement 1 900 000 $ puis 2 050 000 $. [ 9 ] Le vendeur ne donne aucune réponse à ces offres, lesquelles sont devenues caduques par le seul effet de leur clause d'expiration. [ 10 ] Le 24 août 2007 à 11 h, Gestion Vilison (Vilison) promet d'acheter l'Immeuble pour 2 000 000 $ par l'intermédiaire de Immeubles Miller.

Elle formule une nouvelle offre le même jour à 14 h et promet d'acheter l'Immeuble par l'intermédiaire du même courtier pour 2 100 000 $ (l'offre de Vilison). [ 11 ] À l'instar des deux offres formulées par Dan Hassan, le vendeur ne donne aucune réponse à celle présentée par Gestion Vilison.

[ 12 ] Pratiquement au même moment, soit le 24 août 2007 à 17 h 55, 3633012 Canada Inc. (3633012), représentée par M. David Douek, promet d'acheter l'Immeuble pour 2 000 000 $. [ 13 ] 3633012 bonifie son offre quelques jours plus tard. En effet, le 27 août 2007 à 14 h elle formule une nouvelle promesse d'acheter l'Immeuble pour 2 075 000 $ (l'offre de M. Douek). [ 14 ] Le lendemain, 28 août 2007 à 14 h 30, 156009 Canada Inc., une compagnie dirigée par M. André Nault, promet d'acheter l'immeuble pour 2 175 000 $ par l'intermédiaire de Immeubles Miller (l'offre de M. Nault). [ 15 ] L'offre de M.

Douek est acceptée par M.

Singer en sa qualité de liquidateur à la succession de la propriétaire de l'Immeuble le 28 août 2007 à 16 h 14. [ 16 ] L'offre est notamment conditionnelle au résultat de l'inspection de l'Immeuble et de la vérification des revenus et dépenses. [ 17 ] À la demande du créancier hypothécaire sollicité pour financer l'acquisition, Hypothèque CIBC Inc. (CIBC), un contrat de service est octroyé à Laforge Environnement Inc. (Laforge) pour effectuer une évaluation environnementale du site. [ 18 ] Compte tenu de la présence historique d'un réservoir de mazout léger enfoui dans le terrain de l'Immeuble, Laforge recommande de pousser l'analyse. [ 19 ] Une étude de caractérisation du sol révèle que le terrain est contaminé du moins en ce qui a trait au « sol en place à l'intérieur de l'ancienne fosse à réservoir » [1] . [ 20 ] La période d'inspection de 15 jours initialement prévue dans l'offre de M.

Douek est prolongée à plusieurs reprises de consentement pour permettre de compléter l'analyse et la réhabilitation du site. [ 21 ] D'autres défectuosités dans l'Immeuble conduisent les parties à accepter de réduire le prix de vente de 75 000 $. De son côté, Immeubles Fédéral accepte une commission réduite de 25 000 $. [ 22 ] La réhabilitation du terrain est confiée à Inspec-sol et ce travail est complété le 7 janvier 2008. [ 23 ] L'Immeuble est acheté par une autre compagnie de M. Douek, 4438663 Canada Inc. L'acte de vente est signé devant notaire le 7 mars 2008 et publié le 10 mars 2008.

ANALYSE [ 24 ] En substance, les arguments invoqués par Immeubles Miller en plaidoirie à l'audience sont de deux ordres. [ 25 ] Dans un premier temps, elle plaide que Immeubles Fédéral, par sa faute, lui a fait perdre la chance de réaliser une commission plus particulièrement dans le cadre de l'offre de M. Nault.

L'argumentaire de Immeubles Miller s'adresse plus particulièrement à cette offre dont le prix promis est équivalent à celui indiqué dans le contrat de courtage. [ 26 ] Dans un second temps, Immeubles Miller plaide qu'elle a au moins droit à la demie de la commission gagnée par Immeubles Fédéral étant donné qu'elle est la cause efficiente de la vente. 1. La perte de chance [ 27 ] Ce concept a été analysé par la Cour d'appel en matière de courtage immobilier dans l'affaire Benakezouh c. Les immeubles Henry Ho (l'arrêt Ho) [2] .

Les principes qui se dégagent de cet arrêt ont été analysés à nouveau par la Cour d'appel et confirmés dans l'arrêt Ibrahim c. Groupe Sutton Immobilia Inc. (l'arrêt Ibrahim) [3] . [ 28 ] En l'occurrence, aucun lien contractuel ne s'est créé entre le propriétaire de l'Immeuble et la compagnie de M. Nault. [ 29 ] La promesse d'achat est devenue caduque par l'effet même de la clause d'expiration qu'elle contient.

L'article 10.1 de la promesse d'achat prévoit en effet ceci : 10.1 The parties declare that their consent to this POMISE TO PURCHASE is not the result of any presentation or condition not contained herein. This PROMISE TO PURCHASE is irrevocable until 5 00 o'clock, on Aug 31 / 2007 . If this PROMISE TO PURCHASE is accepted by that deadline, the BUYER shall be notified of the acceptance within a period of 24 hours following that deadline.

If this PROMISE TO PURCHASE is not accepted by the deadline or if the BUYER is not notified of the acceptance within the period stipulated, this PROMISE TO PURCHASE shall be null and void and the deposit referred to above and considered to be an instalment on the sale price shall be refunded to the BUYER immediately.

However, if this PROMISE TO PURCHASE is accepted and notification is received within the period stipulated, this PROMISE TO PURCHASE shall constitute a contract that is legally binding on the parties. (Soulignements ajoutés) [ 30 ] Cette promesse d'achat n'a pas été acceptée dans le délai prévu par le représentant de la succession.

[ 31 ] Or, selon Immeubles Miller, Immeubles Fédéral n'aurait pas présenté la promesse d'achat de M. Nault au prestataire de service, en l'occurrence, le liquidateur à la succession, M.

Jack Singer. [ 32 ] Déjà on s'éloigne du rapport traditionnel de cause à effet entre le manquement contractuel par le promettant-vendeur ou le promettant-acheteur et la faute délictuelle vis-à-vis un tiers. [ 33 ] L'incident est en effet déjà un peu plus éloigné puisqu'il faut rechercher le manquement contractuel et sa conséquence vis-à- vis le tiers dans les circonstances particulières du rapport qui a pu exister entre un courtier et son client et des ententes qu'ils ont pu convenir entre eux.

En fin de compte, il revient au propriétaire ou son fondé de pouvoir d'accepter de vendre et non au courtier. [ 34 ] Il est indéniable que Jack Singer, un comptable agréé d'expérience, désirait conserver la direction et le contrôle de la vente de l'Immeuble. La clause 5 du contrat de courtage en est l'une de ses expressions. Elle prévoit ceci : 5.

Price of the Property The listing sale price for the property shall be TWO MILLION ONE HUNDRED SEVENTY FIVE THOUSAND DOLLARS (2,175,000), with the vendor having sole and absolute decision as to the final sale price and all such terms of such sale . (sic) (Soulignements ajoutés) [ 35 ] C'est dans ce contexte que se pose la question fondamentale formulée par la Cour d'appel de la manière suivante : [33] Se pose donc la question de savoir si l'appelant s'est comporté en personne raisonnable et si le contenu obligationnel du contrat qui le liait au promettant-vendeur comportait, explicitement ou par implication, des avantages certains pour l'intimée [4] . [ 36 ] De quel contrat s'agit-il dans le cas qui nous occupe puisqu'aucun lien contractuel ne s'est créé entre M.

Nault et le propriétaire de l'Immeuble. [ 37 ] La norme de conduite à laquelle réfère Immeubles Miller et à laquelle serait astreint Immeubles Fédéral se retrouve aux articles 24, 40 et 41 des règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ( L.R.Q., c. C-73.1 , r-5), lesquels prévoient ceci : 24. Le membre doit protéger et promouvoir les intérêts de son client tout en accordant un traitement équitable à toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi. 40.

Le membre doit, pour favoriser la réalisation d'une transaction visée à l'article 1 de la Loi, collaborer avec tout autre membre qui en fait la demande, à des conditions raisonnables préalablement convenues entre eux. 41.

Le membre doit, lorsqu'un autre membre collabore à la réalisation d'une transaction visée à l'article 1 de la Loi, lui révéler l'existence de toute proposition de transaction déjà en cours, qu'elle soit acceptée ou non; il ne peut cependant lui en dévoiler le contenu. [ 38 ] Le contenu de ces dispositions réfère à des obligations de nature déontologique elle-même sujette à interprétation. [ 39 ] À cet égard, il faut noter qu'une plainte disciplinaire a été logée et M.

Miller admet que la plainte n'a pas été retenue. [ 40 ] Certes, la loi prévoit une norme de conduite, mais en l'occurrence, il faut déduire que l'organisme chargé de veiller au respect de cette norme a conclu que par son comportement la défenderesse ne l'a pas transgressée. [ 41 ] Cela dit, Jack Singer affirme catégoriquement que tant l'offre de Vilison que celle de M. Nault lui ont été soumises. [ 42 ] M. Dominic Pappadia affirme tout autant catégoriquement avoir soumis à M. Singer toutes les promesses d'achat qu'il a reçues incluant celle de Vilison et celle de M. Nault. [ 43 ] M.

Pappadia reconnaît qu'il n'a pas discuté avec M. Singer des propositions de M. Nault et de Vilison. De son côté, M. Singer admet ne pas avoir analysé ces offres avec beaucoup d'attention. [ 44 ] Comme le décès implique une disposition immobilière présumée par les lois fiscales, M. Singer explique que la succession devait faire face à des cotisations fiscales importantes devant être payées à court terme. [ 45 ] Dans ce contexte, son choix s'est arrêté sur celui dont la réputation au niveau de la solidité financière le rassurait le plus. [ 46 ] Pour sa part, contrairement à M.

Douek, il n'avait jamais entendu parler de M. Nault ni de Vilison. Il a choisi celui qui semblait lui permettre d'obtenir le produit de la vente le plus rapidement possible afin de payer les impôts. [ 47 ] Immeubles Miller a tenté par divers éléments de preuve circonstanciels non déterminants de miner la crédibilité des témoignages de MM. Singer et Pappadia. Le Tribunal fera l'analyse des éléments qu'il considère les plus importants.

a) Le désir d'agir avec célérité [ 48 ] M. Singer dit vouloir obtenir des fonds rapidement alors que la promesse d'achat de M. Douek est acceptée le 28 août 2007 et que la vente ne se concrétise que le 7 mars 2008. [ 49 ] La plus grande

partie du délai s'explique par la découverte de contamination et les démarches liées à la réhabilitation du terrain.

[ 50 ] À la suite du rapport de Inspec-sol du 7 janvier 2008, M. Douek affirme que la Banque CIBC craignant un possible problème de migration de contaminants requiert une opinion juridique. [ 51 ] Pour éviter les coûts liés à une telle démarche, M. Douek change d'institution et obtient un financement de la Banque Royale. [ 52 ] Selon son témoignage, la conclusion de la vente est encore retardée non pas à cause de sa situation financière, mais plutôt à cause de la problématique de la contamination.

Cette preuve est non contredite. [ 53 ] Dans son rapport, Inpec-sol mentionne d'ailleurs ceci : This report is subject to certain limitations that are a consequence of problems inherent to environmental contamination phenomena. The scope of the study conducted and its applicable limitations are stated at the end of the technical text. These limitations are an integral part of this report and the reader is asked to be aware of them in order to facilitate the understanding,

interpretation and usage of this document. […] Considering the heterogeneous nature of environmental contamination phenomena, the conclusions given in this study should only refer to the locations investigated. The general conclusions regarding the entire Site are for information purposes and are probability based. They do not indicate in any way the absence or presence of contaminant concentrations in locations other than those investigated [5] . (Soulignements ajoutés) [ 54 ] Ces évènements font

partie des aléas potentiellement liés à une transaction immobilière et auxquels tous proposant-acheteurs auraient dû faire face. Le délai requis pour concrétiser la vente s'est peut-être avéré plus long que celui anticipé au départ sans que cela n'affecte la crédibilité de M. Singer.

b) La déclaration rapportée par un autre agent immobilier [ 55 ] M. Anick est un ami de la famille de M. Singer. Lors d'un repas à l'occasion d'un mariage, M. Singer lui aurait déclaré qu'il se demande pourquoi M. Miller intente contre lui des procédures judiciaires alors qu'il n'a jamais reçu d'offres par son intermédiaire et ne l'a jamais rencontré. [ 56 ] Cette déclaration suppose que les propositions formulées par l'intermédiaire de Immeubles Miller ne lui ont pas été soumises. [ 57 ] La déclaration rapportée par M. Anick suppose de la même manière que M.

Singer n'a pas pris connaissance de la procédure judiciaire alors que celle-ci fait état de ces propositions. [ 58 ] Le principal intéressé nie avoir tenu de tels propos. [ 59 ] M. Singer n'est pas réellement poursuivi puisqu'il n'y a aucune conclusion contre lui. Il n'est qu'un simple mis en cause dans les procédures. [ 60 ] Dans la déclaration que rapporte M. Anick, il faudrait déduire que M. Singer est conscient qu'il est poursuivi, mais n'a pas lu la procédure.

Il semble pourtant que la réaction que l'on s'attend d'une personne poursuivie est de prendre connaissance de ce qu'on lui reproche. [ 61 ] En somme, il s'agit pour l'essentiel de propos tenus à bâton rompu dans le cadre d'une célébration. [ 62 ] La preuve de la déclaration n'est pas prépondérante. Il est tout autant possible que les propos ont été, de bonne foi de part et d'autre, mal perçus ou mal exprimés à l'égard de ce qui pourrait constituer en fin de compte qu'une bravade.

c) Le mode de transmission des promesses d'achat [ 63 ] Les promesses de Vilison produites en demande portent une trace de leur transmission par télécopieur. La première du 24 août 2007 indique : « 01-18-2015 00:40 FAX » et la seconde du même jour « 01-18-2015 03:19 FAX ». [ 64 ] Celle de M. Nault produite en défense porte l'inscription « 01-22-2015 03:36 FAX ». [ 65 ] Les copies des mêmes promesses produites par M. Singer ne portent aucune trace d'une transmission par télécopieur. [ 66 ] Ces éléments de preuve apparaissent n'être qu'une simple conjecture.

Il est possible que les traces laissées par le télécopieur aient pu être effacées lors d'une reproduction de ces documents gardés depuis plusieurs années. [ 67 ] M. Singer mentionne que peut-être le transmetteur n'a pas programmé l'appareil de manière à ce qu'il laisse une trace sur le document transmis. Il n'y a aucune preuve technique qui le contredit. Il faut toutefois conclure qu'une telle programmation est possible considérant les inscriptions erronées laissées par l'appareil de celui qui a transmis les promesses de M. Nault et de Vilison.

d) Le mobile du choix [ 68 ] Dans la requête introductive d'instance en référence à la promesse de M. Nault, Immeubles Miller indique ceci : 11. La défenderesse informe alors la demanderesse que la propriété avait été retirée du marché et qu'elle n'était plus en vente ;

12. De plus, avant la promesse d'achat de Me Nault, vers la fin de juillet 2007, la demanderesse avait présenté à la défenderesse un autre client potentiel soit monsieur David Douek; (Soulignements ajoutés) [ 69 ] Outre que les dates indiquées dans les procédures sont erronées, les offres de Vilison et de M. Nault ayant été formulées en août 2007, M. Miller rapporte à l'audience une déclaration différente que lui aurait faite M. Pappadia. [ 70 ] Selon cette déclaration, le propriétaire aurait préféré l'offre de M.

Douek parce qu'elle comprend des liquidités au noir. [ 71 ] Les deux déclarations qu'aurait faites M. Pappadia sont inconciliables. D'ailleurs, la déclaration rapportée à l'audience implique que l'offre a été présentée à M. Singer. [ 72 ] De plus, cette affirmation à l'audience est niée à la fois par M. Douek, M. Singer et M. Pappadia. [ 73 ] La preuve d'une telle pratique doit reposer sur une preuve plus solide qu'une simple déclaration rapportée dans le contexte décrit plus haut. [ 74 ] L'allégation de M.

Miller dans ses procédures n'est pas reprise à l'audience et celle faite au cours de l'audition n'est pas établie par une preuve prépondérante.

e) La réduction du prix de vente [ 75 ] Dans une lettre du 19 décembre 2007, le représentant de M. Douek fait état de certaines réparations devant être apportées à l'Immeuble notamment aux balcons et à la toiture estimées à 174 000 $. Il demande une réduction du prix de vente en conséquence. [ 76 ] Le lendemain, le 20 décembre 2007, les parties conviennent de réduire le prix de vente de 75 000 $ dont 25 000 $ payé directement à même la commission de Immeubles Fédéral.

Immeubles Fédéral de son côté accepte une réduction de sa commission de 25 000 $. [ 77 ] Dans son rapport, Laforge rapporte le résultat d'un questionnaire rempli par le concierge de l'Immeuble. Le résultat de l'analyse des réponses données à ce questionnaire indiquerait que « la plomberie, la fenestration, les portes et la toiture ont été rénovées ». [ 78 ] Les signataires du rapport Laforge de même que le concierge n'ont pas témoigné en l'instance.

Le questionnaire lui-même n'est pas produit et le Tribunal ignore donc la nature des questions posées ou même des réponses. [ 79 ] L'objectif du rapport est « d'identifier les risques de contamination environnementale réelle ou potentielle en étudiant les utilisations actuelles et antérieures du site ainsi que du voisinage et en effectuant une inspection répertoriant ainsi les activités réalisées par le passé susceptibles d'avoir des incidences environnementales » [6] . [ 80 ] L'objectif fondamental du rapport n'est donc pas d'établir l'état du bâtiment. [ 81 ] La remarque dans le rapport d'expertise n'a donc qu'une importance secondaire et constitue en quelque sorte du ouï-dire sans grande force probante. [ 82 ] Le rapport de Raymond Joyal Cadieux Paquette & Associés Ltée fait cependant état de ceci : Comments Based on our visit and visual observations, the building is in a good state of repairs and well maintained by the on-site janitor and we did not notice evidence of deferred maintenance or major defects.

The most recent renovations performed by the owner consist of the replacement of all openings and doors, the replacement of all water heaters and the furnace and the resurfacing of the roof. [ 83 ] L'évaluateur agréé ne fait cependant aucune remarque spécifique quant à la plomberie ou aux balcons. [ 84 ] Le rapport du 3 octobre 2007 de Grégoire Tremblay, ingénieur (l'inspecteur en bâtiment), dont l'objectif était d'identifier les problèmes structuraux potentiels indique pour sa

part ceci : Balcons Les balcons sont constitués d'une structure métallique avec pontage de bois recouvert d'une tôle d'acier et garde-corps en acier. La structure métallique présente une corrosion superficielle qui n'affecte pas sa capacité structurale. Le pontage de bois est fortement endommagé ou dégradé à certains endroits : ces sections devront être remplacées . La tôle d'acier en surface est dans un bon état. Quelques éléments des garde-corps sont fortement corrodés et devront être remplacés. Le scellement des joints balcon/mur et la peinture devront être refaits sur tous les balcons .

Toiture La toiture n'est pas récente (environ 15 ans) mais aucun dommage n'est à signaler. Le scellement des joints des solins devra être réparé. Les pentes et le drainage du toit ne présentent pas de problème. Le revêtement en vinyle de l'appentis de l'ascenseur est partiellement arraché et devra être réparé. (Soulignements ajoutés)

[ 85 ] Les évaluateurs agréés qui ont rédigé le rapport d'expertise de même que l'inspecteur en bâtiment n'ont pas non plus témoigné devant le Tribunal. Quant aux balcons, l'inspecteur en bâtiment note certaines réparations à faire. Il contredit l'évaluateur agréé en indiquant que la toiture a une quinzaine d'années. [ 86 ] Ces éléments de preuve qui se contredisent sans que les auteurs des rapports soient entendus ne sont pas suffisants pour permettre au Tribunal de conclure que les parties n'ont pas réellement convenu d'une baisse du prix de vente de 75 000 $.

Il faut noter par ailleurs que cette preuve a pour seul but d'établir la véracité des propos rapportés par M. Miller quant au mobile du choix par M. Singer du co-contractant. [ 87 ] Le Tribunal conclut que Immeubles Miller n'a pas établi par une preuve prépondérante que les promesses d'achat formulées par son intermédiaire n'ont pas été soumises au liquidateur à la succession. [ 88 ] Le Tribunal retient que M. Singer a décidé de son propre chef, sans même consulter son courtier en immeuble, d'accepter l'offre présentée par M.

Douek. [ 89 ] La décision finale de vendre l'Immeuble revient au client et non à l'agent d'immeuble. [ 90 ] La norme de conduite à laquelle réfère Immeubles Miller se rapporte au courtier en immeuble et non au vendeur. [ 91 ] Dans les circonstances, le Tribunal conclut que Immeubles Fédéral n'a pas commis de faute. [ 92 ] Cela étant dit, le préjudice que dit avoir subi Immeubles Miller est purement aléatoire. [ 93 ] À l'égard du concept de la perte de chance, la Cour d'appel dans l'arrêt Ho conclut comme ceci : Au Québec, les règles de la responsabilité civile exigent généralement la preuve de la causalité qui doit être établie selon la prépondérance des probabilités.

Même en incorporant au droit québécois la théorie de la perte de chance dans les matières autres que médicales, encore faudra-t-il faire la démonstration que la chance est réelle et sérieuse et que la probabilité que cette chance se réalise existe .

Comme cette démonstration n'a pas été faite, je suis d'avis d'accueillir le pourvoi de l'appelant avec dépens, d'infirmer le jugement de première instance et de rejeter l'action de l'intimée, avec dépens [7] . (Soulignements ajoutés) [ 94 ] La source de la commission manquée par Immeubles Miller proviendrait de la concrétisation de la vente de l'immeuble à son client. [ 95 ] À cet égard, aucune des propositions soumises par son intermédiaire n'a été acceptée par le vendeur.

Personne n'a subi un dommage direct et immédiat causé par le manquement à une obligation contractée puisqu'aucune telle obligation n'a été contractée. [ 96 ] Il faut donc en premier lieu supposer que n'eut été l'existence d'une quelconque faute, que le Tribunal n'a toutefois pas retenue, ces propositions auraient été acceptées par le vendeur, ce qui est déjà improbable dans les circonstances. [ 97 ] Par ailleurs, le contrat de courtage consenti à Immeubles Fédéral prévoit explicitement que quand bien même une promesse d'achat est acceptée, aucune commission ne serait payable à moins d'une vente concrète de l'Immeuble.

Immeubles Miller ne peut prétendre avoir droit à une commission que le courtier-inscripteur, seul détenteur du contrat de courtage, n'aurait pas pu bénéficier. Le propriétaire n'a pas consenti de contrat de courtage à Immeubles Miller et, au demeurant, il n'y a pas de preuve quant aux termes de celui qui lierait Immeubles Miller à ses clients. [ 98 ] Or, l'article 6.1.3 du contrat du courtage prévoit ceci : 6. Broker's Commission 6.1 […] 6.1.3 It is understood that if a deed of sale is not signed, no commission shall be payable .

The Vendor agrees to pay to the Broker, on the date of execution of the deed of sale , a commission of FOUR PERCENT (4%) of the sale price plus applicable taxes. (Soulignements ajoutés) [ 99 ] Comme si cela n'était pas suffisant, Immeubles Fédéral reconnaît le 27 août 2007 dans un addendum à la promesse d'achat de M.

Douek qu'il n'a aucune commission dans les circonstances suivantes : ADDENDUM […] In the event that a deed of sale is not signed between the above mentioned parties, Federal Real Estate Inc. shall not have claim to any commission of whatever nature, kind or amount [8] . (Soulignements ajoutés) [ 100 ] Or, bien que M. Nault ait promis d'acheter l'Immeuble au prix demandé par le propriétaire, sa promesse d'achat est conditionnelle à l'obtention d'un prêt hypothécaire de 1 131 250 $. Elle contient de plus les conditions suivantes :

Purchaser will have 10 working days after receipt of leases to inspect building leases appartments to his satisfaction, if purchaser is not satisfied offer will be null and void and cheque returned, otherwise he will pursue to financing. If there are environmental issues vendor will give a reasonable delay to rectify situation, or buyer can cancel said offer . Vendor sells property with no legal warranty. (sic) (Soulignements ajoutés) [ 101 ] La condition permet au promettant-acheteur d'annuler la transaction en cas de découverte d'un problème de contamination. [ 102 ] Le Tribunal ne peut présumer que M.

Nault aurait eu la même attitude que M. Douek face au problème de contamination rencontré dans le cadre de la réalisation de sa propre promesse d'achat. [ 103 ] Selon la preuve, certains doutes planaient encore le 7 janvier 2008 et M. Douek a dû obtenir un financement d'une autre banque vu l'exigence de la CIBC. [ 104 ] M. Nault aurait-il accepté de maintenir son offre dans les mêmes circonstances? Son analyse des baux l'aurait-il satisfait? [ 105 ] D'autres défectuosités liées au bâtiment ont fait l'objet de transaction au mois de décembre 2007. [ 106 ] Personne ne peut prédire que MM.

Nault et Singer auraient trouvé une solution aux problèmes à l'instar de l'entente convenue entre MM. Singer et Douek. [ 107 ] Le Tribunal conclut dans les circonstances que Immeubles Miller n'a pas une chance réelle d'obtenir la commission convoitée. Il est peu probable que cette chance aurait pu se réaliser, même si l'offre de son client avait été acceptée, compte tenu des aléas plus haut décrits. 2. La cause efficiente de la vente [ 108 ] M. Miller affirme ceci : − M. Douek est l'un de ses clients.

Il a dans le passé complété des transactions par son intermédiaire; − Il a appris que l'Immeuble est à vendre dans une petite annonce parue dans la Gazette le 18 août 2007; − Lors d'une rencontre dans un café, il parle à Douek de l'Immeuble; − Il a demandé à M. Pappadia de lui transmettre une liste descriptive de l'Immeuble; − Il a modifié le document reçu en substituant les coordonnées de M. Pappadia par les siennes; − Il transmet à M. Douek le document modifié; − Il a par la suite une conversation téléphonique avec M. Douek à propos de l'Immeuble et M. Douek lui demande les coordonnées de M.

Pappadia pour lui parler directement; − Il prend contact avec M. Pappadia pour l'informer que M. Douek l'appellerait. [ 109 ] M. Pappadia admet avoir transmis à M. Miller la liste descriptive de l'immeuble, mais nie avoir eu une conversation avec lui à propos de M. Douek. Il affirme avoir eu des discussions à propos de l'Immeuble directement avec M. Douek et c'est lui qui a préparé les deux offres de ce dernier. [ 110 ] M. Douek nie tout autant avoir eu diverses conversations avec M. Miller à propos de l'Immeuble.

Il affirme plutôt ceci : − Il investit dans l'immobilier depuis une douzaine d'années; − Il analyse la

section immobilière de la Gazette tous les samedis matins; − Il a pris connaissance de la petite annonce dans la Gazette et a su de cette façon que l'Immeuble est à vendre; − Il a pris contact avec M. Pappadia dont les coordonnées apparaissent dans l'annonce pour discuter de l'Immeuble et ce dernier lui a transmis la liste descriptive de l'Immeuble; − Il a signé une promesse d'achat le 24 août 2007. Cette promesse a été préparée par M.

Pappadia; − Il voit de nouveau l'annonce dans la Gazette dans sa parution du samedi 25 août 2007; − Il visite la propriété une première fois le même jour, le 25 août 2007, un samedi. M. Pappadia lui a donné les coordonnées du concierge pour prendre rendez-vous; − Le soir même, après la visite, il a une nouvelle discussion avec M. Pappadia à propos de l'Immeuble; − Il prend conscience qu'il y a beaucoup d'activités autour de l'Immeuble et il prend la décision de faire une nouvelle offre le 27 août 2007. [ 111 ] Au cours de la même période, M. Douek tente de faire l'acquisition d'une propriété à Sainte-Thérèse.

Cette promesse d'achat est acceptée et M. Miller est son agent d'immeuble. Tant M. Douek que M. Miller affirment que la vente ne s'est pas concrétisée.

[ 112 ] M. Douek reproche à M. Miller de lui avoir donné une mauvaise information et en garde rancune. De son côté, M. Miller reproche à M. Douek de ne pas lui avoir versé une commission promise lors d'une autre transaction. [ 113 ] Chacun nie toute responsabilité, mais ce n'est pas ce qui importe en l'occurrence. [ 114 ] Chacun d'entre eux a des motifs de rompre leur relation d'affaires. M. Miller dit même avoir des raisons de se méfier de M. Pappadia, mais l'aurait laissé transiger directement sans prendre aucune précaution. [ 115 ] M.

Douek, un homme d'expérience dans l'immobilier, n'a aucune raison de requérir les services de M. Miller surtout dans les circonstances. Pourquoi demanderait-il les coordonnées de M. Pappadia qui apparaissent déjà dans le journal? [ 116 ] Par ailleurs, lors de l'audience, M. Douek affirme spontanément que la liste descriptive modifiée par M. Miller n'est pas celle avec laquelle il a travaillé. [ 117 ] Il reconnaît tout de suite la liste préparée par M. Pappadia et en produit une autre identique où apparaît son écriture. [ 118 ] La version de M. Douek corroborée par M.

Pappadia est dans les circonstances plus vraisemblable. Le Tribunal retient cette version. [ 119 ] Cela dit, M. Miller admet ceci : − À la même époque, M. Douek ne lui a pas demandé de rechercher pour lui une propriété; − M. Douek ne lui a jamais parlé du prix qu'il serait prêt à payer pour acquérir l'Immeuble; − Il n'a jamais visité l'Immeuble. [ 120 ] Selon le témoignage de M. Miller, la seule chose qu'il a faite c'est d'envoyer la liste descriptive à M. Douek et lui a donné le numéro de téléphone de M.

Pappadia. [ 121 ] S'il fallait retenir les arguments de Immeubles Miller, il faudrait conclure qu'un agent a droit à une commission pour le seul motif qu'il a donné à l'acheteur potentiel l'information qu'un immeuble est à vendre alors que tout le travail substantif préalable à la vente, incluant les discussions entourant les offres, est fait par un autre agent. [ 122 ] L'argumentation de Immeubles Miller vide de son contenu le concept de la cause efficiente d'une vente. [ 123 ] Il faut prendre garde d'appliquer des autorités sur ce concept à une situation où il n'a existé aucun lien contractuel, entre l'agent et le vendeur ou l'acheteur. [ 124 ] En l'espèce, M.

Douek n'a pas sollicité les services de Immeubles Miller et ne lui a pas confié le soin de lui trouver un immeuble. Les promesses d'achat n'ont pas été formulées par son intermédiaire et elle n'a aucunement été impliquée dans les pourparlers préalables à la vente. Il faut conclure qu'aucun contrat de service n'est confié à Immeubles Miller.

Cette dernière ne peut imposer ses services à un client. [ 125 ] Cela étant dit, la Cour supérieure dans l'affaire Immeubles Germain Gagnon et Associés Inc. c. 153120 Canada Inc. exprime l'opinion suivante : Ce n'est pas parce qu'un courtier présente un client à un vendeur ou locateur potentiel qu'il est nécessairement la cause efficiente si une transaction intervient. Soutenir cette notion impliquerait que chaque fois qu'un courtier en immeubles présente un client, il possède un droit acquis à une commission .

Non seulement faut-il qu'il avise les clients, mais encore qu'il présente les locaux à moins d'en être empêché par des manoeuvres ayant pour but de le frustrer de sa commission. Ce qui n'a pas été fait. De plus, aucune preuve de complot existe. Bien au contraire, M. Deitcher a bel et bien respecté les Immeubles Gagnon en téléphonant à M. Rochon.

Si elle n'a pas droit à une commission, c'est qu'elle n'a pas présenté les locaux à Ralfor et n'a pas été la cause de la location [9] . (Soulignements ajoutés) [ 126 ] A fortiori , l'agent d'immeuble qui n'est titulaire d'aucun contrat de service, ne peut être considéré la cause efficiente d'une vente alors que son intervention s'est limitée à informer un acheteur potentiel qu'un immeuble est en vente. [ 127 ] Le Tribunal conclut, même dans l'hypothèse où il aurait retenu la version de M. Miller, que Immeubles Miller n'est pas la cause efficiente de la vente.

LA DEMANDE RECONVENTIONELLE [ 128 ] Le recours d'un courtier en immeuble contre un autre lui ayant fait perdre la chance de gagner une commission ne paraît pas en soi frivole bien qu'il se heurte à certaines difficultés théoriques. Les parties n'ont soumis aucune jurisprudence portant spécifiquement sur l'analyse d'une telle problématique. [ 129 ] Il n'y a pas abus chaque fois que les chances de succès d'un recours sont limitées.

Sur ce sujet, le juge Rochon dans l'arrêt Viel mentionne ceci : [82] J'ajoute que même en matière d'abus du droit d'ester en justice, il faut éviter de conclure à l'abus dès que la thèse mise de l'avant est quelque peu fragile sans être abusive . Même dans les provinces de common law qui reconnaissent la notion de «dépens avocat-client» le

peu de fondement d'une demande ne suffit pas à lui seul pour justifier l'octroi de tels dommages . C'est, il me semble, une règle que reconnaît implicitement le législateur.

L'article 75.2 C.p.c. se lit en

partie : […] [10] (Soulignements ajoutés, référence et citation omises) [ 130 ] Il n'est pas suffisant que la procédure soit mal fondée, encore faut-il qu'elle le soit manifestement selon l'article 54.1 C.p.c. , ce qui n'est pas le cas de la requête introductive de Immeubles Miller. [ 131 ] Par ailleurs, le Tribunal ne peut conclure que Immeubles Miller a agi dans l'intention de nuire, par malice ou de mauvaise foi dans l'exercice de son droit d'ester en justice. [ 132 ] La demande reconventionnelle est mal fondée et sera conséquemment rejetée.

Cette demande n'a toutefois pas suscité d'arguments ayant prolongé significativement le débat. Il n'y a pas lieu de mitiger les frais judiciaires à être perçus par Immeubles Fédéral. [ 133 ] POUR CES MOTIFS, le Tribunal REJETTE avec dépens la demande principale; REJETTE sans frais la demande reconventionnelle. __________________________________ MARK SHAMIE, J.C.Q.

Me James Bonhomme Procureur de la demanderesse – défenderesse reconventionnelle Me Johanne Gagnon Kaufman Laramée Procureurs de la défenderesse – demanderesse reconventionnelle Me Carlos Medina De Grandpré Chait Procureurs du mis en cause Dates d’audience : 17 et 18 septembre 2009, 15 janvier et 31 mai 2010