2021 QCCA 1430, 2021 QCCA 1430

Turcotte c. Schafer Gutman 2021 QCCA 1430 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-028889-202 ( 760-22-010586-173 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 22 septembre 2021 FORMATION : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. PETER KALICHMAN, J.C.A.

PARTIES APPELANTES AVOCAT Claude Turcotte Isabelle Meunier Me JEAN-MARCEL PILON ( PME Avocats ) PARTIES INTIMÉES AVOCAT Susan schafer gutman jimmy gutman Me MARTIN DE CHANTAL ( Fortier, D’Amour, Goyette ) Par visioconférence En appel d’un jugement rendu le 10 février 2020 par l’honorable Claude Montpetit de la Cour du Québec , district de Beauharnois . NATURE DE L’APPEL : Vente d'un immeuble – Réduction du prix – Vices cachés. Greffier-audiencier : René Gutknecht Salle : Antonio-Lamer AUDITION 13 h 34 Début de l’audience. Remarques préliminaires de la Cour. 13 h 35 Argumentation de Me Pilon.

13 h 39 Échange entre la Cour et Me Pilon. 13 h 48 Reprise des représentations de Me Pilon. 13 h 55 Échange entre la Cour et Me Pilon. 14 h 09 Suspension de l’audience. 14 h 18 Reprise de l’audience. La Cour avise Me De Chantal qu’il ne sera pas nécessaire d’entendre ses représentations. PAR LA COUR : Arrêt unanime rendu séance tenante – voir page 3. Fin de l’audience. René Gutknecht, Greffier-audiencier ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour du Québec, lequel accueille en

partie la demande en vices cachés des intimés [1] . [ 2 ] Le juge conclut que le toit métallique de la maison vendue aux intimés est affecté d'un vice caché que seul un test intrusif et destructif aurait pu révéler. Il rejette l’argument selon lequel les intimés n'ont pas agi avec prudence et diligence.

De plus, il conclut que les appelants étaient au courant de beaucoup plus de choses que ce qu'ils ont divulgué, qu'ils ont manqué de transparence et qu'ils ont induit les intimés en erreur quant à l'étendue des problèmes affectant la toiture. [ 3 ] Le juge rejette également l'argument selon lequel les intimés n’ont pas donné un préavis suffisant quant à la nature et l’étendue des vices de même que de leur intention d'effectuer des travaux correctifs.

Il estime que les trois lettres envoyées par les intimés avant le début des travaux constituaient un avis suffisant et que, compte tenu de l’inaction des appelants, ils étaient justifiés d'entreprendre des travaux correctifs. [ 4 ] Le juge ordonne une réduction du prix de vente de 47 715,34 $, accorde 6 000 $ à

titre de dommages pour les inconvénients subis par les intimés et 5 203,36 $ de frais d'expertise. [ 5 ] Les appelants soulèvent trois moyens. Ils plaident que le juge a commis une erreur en déterminant (1) que les vices allégués étaient cachés; (2) que les avis envoyés par les intimés étaient adéquats; et (3) que les dommages allégués étaient prouvés. [ 6 ] Les arguments soulevés par les appelants ont tous un point commun : pour les accepter, nous devrions réexaminer la preuve et substituer notre appréciation à celle du juge. Or, cela n'est pas le rôle d'une cour d'appel. [ 7 ] En ce qui concerne le caractère caché des vices, la décision du juge est fondée en grande

partie sur sa conclusion voulant que les appelants aient fait de fausses représentations quant à l’étendue des problèmes de la toiture. Il est bien établi que si un tribunal conclut qu'un vendeur a délibérément trompé son acheteur, créant ainsi un faux sentiment de sécurité, un défaut qui aurait autrement été apparent pourra être considéré comme caché [2] . C’est précisément ce que le juge décide ici. À cet égard, il fournit plus d'une douzaine d'exemples des déclarations trompeuses ou du manque de transparence des appelants.

Il n'y a aucune erreur dans sa conclusion qui justifie une intervention de cette Cour. [ 8 ] En ce qui concerne la dénonciation, le juge n’a pas commis d’erreur, encore moins d’erreur manifeste et déterminante.

Sa conclusion est basée sur sa lecture des deuxième et troisième avis envoyés par les intimés qui exposent en détail la nature des vices qui ont été découverts et qui donnent aux appelants l'opportunité d'inspecter et d'entreprendre les travaux correctifs. [ 9 ] Si les appelants ont pu croire au départ qu'ils avaient convenu avec les intimés qu’aucun travail correctif ne serait effectué avant que des rapports d'experts aient été échangés et que des devis aient été obtenus, l’envoi des deuxième et troisième lettres ne faisaient pas de doute et leur offraient la possibilité d'inspecter et d'entreprendre les travaux correctifs, faute de quoi ceux-ci seraient entrepris par les

intimés qui leur en réclameraient le coût. Le juge n'a commis aucune erreur révisable en concluant à leur inaction et en reconnaissant que les intimés étaient justifiés de procéder aux travaux. [ 10 ] Enfin, par rapport au quantum de la demande, le juge du procès dispose d'une grande discrétion. La norme d’intervention à cet égard est « très sévère et favorise la détermination faite en première instance» [3] . Pour justifier une intervention de la Cour, les appelants doivent démontrer une erreur de droit ou une erreur de fait manifeste et déterminante.

Il s'agit d'un fardeau élevé. [ 11 ] Bien que la preuve soit contradictoire sur un certain nombre de questions portant sur le quantum, les conclusions du juge s’appuient sur la preuve et les appelants ne démontrent pas l’existence d’une erreur manifeste et déterminante. Par conséquent, il n'y a pas lieu pour la Cour d'intervenir. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 12 ] REJETTE l’appel; [ 13 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE . GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. PETER KALICHMAN, J.C.A.