2016 QCCQ 9797, 2016 QCCQ 9797

Koulisakis c. Normandin 2016 QCCQ 9797 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-148624-150 DATE : 15 septembre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN BREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GREG KOULISAKIS -et- GEORGIA PANAGIOTOPOULOS Demandeurs c.

LOUIS NORMANDIN -et- NATALIE SAINT-GELAIS Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le litige entre les parties fait suite à l’achat par les demandeurs, le 15 novembre 2014, du triplex appartenant aux défendeurs. [ 2 ] Les demandeurs soutiennent que l’immeuble acheté était affecté d’un vice caché au moment de la vente, c’est-à-dire que le système d’irrigation se trouvant sur la propriété et qui était visible lors des visites antérieures à l’achat n’était pas du tout fonctionnel, à la connaissance des défendeurs, sans que ces derniers aient cru bon de les en informer avant l’achat. [ 3 ] Les demandeurs leur réclament donc 2 056 $, soit le prix estimé, taxes incluses, pour remettre le système d’irrigation en état de fonctionnement. [ 4 ] Les défendeurs contestent la réclamation en soulevant plusieurs moyens. [ 5 ] Pour l’essentiel, ils soutiennent que la situation décrite par les demandeurs ne constitue pas un vice caché au sens du droit civil.

Les demandeurs, disent-ils, ont eu l’occasion de faire plusieurs visites avant l’achat et, à aucun moment, ne se sont-ils véritablement intéressés au système d’irrigation et à son fonctionnement. LE CONTEXTE [ 6 ] Les passages suivants, extraits de la mise en demeure que les demandeurs ont fait parvenir aux défendeurs le 15 mai 2015, résument bien la preuve qu’ils ont présentée et la position qu’ils ont exposée en l’instance : We are writing this formal letter to re-iterate the issue which we have discussed recently over email with M. Louis Normandin.

The issue is regarding the irrigation system installed at our above-mentioned property which we purchased from you November 2014. As you know, upon starting the system this spring, we found it was non-operational. More precisely, the water is fed to the various zones however there exist cut or broken water lines (or other damage) in the ground causing no water to exit at certain areas of grass and flower beds, and water to flood the land on the side of the house.

Upon sharing this issue with you, you admitted having forgotten to mention that you abandoned the system when exterior renovations were performed some years ago.

I remind you that the system is fully existent & visible, and we noticed it and discussed it briefly with the realtor upon or initial visit.Visibly, the system is all present and there are no indications of it having been abandoned. You never decommissioned the system in anyway, only left it unused. Due to this, it is obvious that we expected it to function.

There was no mention irrigation system was non-functional in the seller’s declaration which was provided to us. (sic) [7] Les défendeurs ne contestent pas le fait que le système d’irrigation n‘était pas fonctionnel au moment où le triplex a été venduaux demandeurs. Ils ne contestent pas non plus qu’ils ne leur en ont pas parlé avant la conclusion de la vente.

Pour eux, il s’agit d’unesimple omission, faite de bonne foi, alors que personne, dans le cours des discussions menant à la vente, ne semblait avoir porté unquelconque intérêt envers cet élément. [8] Les deux courriers électroniques suivants, datés respectivement du 8 mai et du 6 mai 2016, décrivent les circonstancesexpliquant que le système d’irrigation ne fonctionne plus et la position des défendeurs à ce sujet : Bonjour, lorsque nous avons acquis la propriété en 2009 le système d’arrosage était fonctionnel. En 2010, nous avons fait creuser lapiscine et bien sûr le système a été détruit dans la cour.

Au printemps 2014, des travaux majeurs des égouts municipaux ont été faits surle côté de Saint-Aubin de la maison, détruisant à nouveau cette

section du système. Dans la fiche MLS, il n’y a aucune mention dans lesinclusions d’un quelconque système d’arrosage (fonctionnel ou non). Il n’y a jamais eu de mauvaise foi de notre part. La question dufonctionnement du système ne nous a jamais été posée. (…) Bonjour, en effet le système d’arrosage ne fonctionne pas. Il n’en a jamais été question lors de la vente et je n’y ai pas pensé. Si vousm’aviez posé la question, je vous aurais répondu.

Voilà ma "position" à ce sujet et je ne crois pas devoir débourser quoi que ce soit. (…) [9] Les défendeurs considèrent donc que la situation dont se plaignent les demandeurs ne constitue pas un vice caché. Ils insistentsur le fait qu’il n’a jamais été question entre les parties du système d’irrigation, que les défendeurs ne leur ont jamais posé une seulequestion à ce sujet et que, finalement, malgré de « nombreuses inclusions » requises par les demandeurs, ces derniers n’ont jamaisdemandé quoi que ce soit à l’égard du système d’irrigation.

ANALYSE ET MOTIFS [10] Le Tribunal, après avoir entendu les parties et considéré la preuve et les arguments qu’ils ont présentés, conclut que le recoursjudiciaire des demandeurs est bien fondé. [11] De fait, le litige dont est saisi le Tribunal n’a pas réellement à être tranché en fonction des règles qui régissent le concept de vicecaché. Plutôt, il peut être décidé ou il suffit de le décider suivant les principes juridiques qui sont relatifs à l’obligation généraled’information, une obligation qui s’applique à toutes les matières contractuelles[1]. [12] Dans l’arrêt ABB inc. c.

Domtar inc.[2], la Cour suprême écrit d’ailleurs : Alors que la garantie contre les vices cachés est expressément prévue au C.c.B.C. et au C.c.Q., l’obligation de renseignement découleplutôt du principe général de bonne foi (Banque de Montréal c. Bail Ltée, (CSC), [1992] 2 R.C.S. 554, p. 586; art. 6, 7 et1375 C.c.Q.) et du principe du consentement libre et éclairé. De plus, l’obligation générale de renseignement a un champ d’applicationbeaucoup plus vaste que la simple dénonciation d’un vice caché. Elle englobe toute information déterminante pour une

partie à uncontrat, comme l’a souligné le juge Gonthier dans l’arrêt Bail (voir p. 586-587). Ainsi, l’on peut aisément concevoir une situation où levendeur manquerait à son obligation de renseignement sans qu’il soit question de vice caché.[3] [13] En l’espèce, le Tribunal estime qu’avant toute chose, il appartenait aux défendeurs d’informer les demandeurs du fait que lesystème d’irrigation ne fonctionnait pas. [14] Les tribunaux, à maintes reprises, ont rappelé que la relation entre un vendeur et un acheteur ne s’assimilait pas à un jeu decache-cache[4].

Lorsqu’il connaît l’existence d’un problème sérieux, le vendeur doit le divulguer à l’acheteur. [15] La preuve non contredite révèle que les défendeurs ont posé au moins une question au sujet du système d’irrigation au courtierimmobilier qui représentait les défendeurs. Aussi brève et peu approfondie qu’elle ait pu avoir été, cette question démontrait tout demême que les demandeurs portaient un certain intérêt envers le système d’irrigation. [16] L’impossibilité de l’utiliser aurait dû être abordée.

Il n’appartenait pas aux défendeurs (ou à leur courtier immobilier) dedéterminer si cet élément était ou non important pour les demandeurs. [17] En définitive, la réclamation est bien fondée et, vu l’absence de contestation en ce qui concerne l’évaluation pour remettre enétat le système d’irrigation, le montant demandé sera intégralement accordé.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la réclamation des demandeurs ; CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 2 056 $, avec les intérêts au taux de 5 % l’an et l’indemnitéadditionnelle prévue à l’article 1619 C.C.Q., à compter de la demeure, le 15 mai 2015, et les frais de justice de 107 $.

__________________________________ ALAIN BREAULT, J.C.Q. Date d’audience : 6 septembre 2016 [1] Jean-Louis BAUDOUIN et Pierre-Gabriel JOBIN, Les obligations, 7° éd., Cowansville, Les Éditions Yvon Blais Inc., 2013, pp.398-406. [4] Proulx-Robertson c. Collins, (C.A., 1992-02-05), (QC CA), SOQUIJ AZ-50074388, J.E. 92-310, [1992] R.D.I.154.