2010 QCCQ 12137, 2010 QCCQ 12137

Paquet c. Bélanger 2010 QCCQ 12137 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » DATE : 1 er décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE DANIEL LAVOIE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ No : 200-22-050492-099 PIERRE PAQUET Demandeur c. MARIE-BERTHE BÉLANGER Défenderesse No : 200-22-050495-092 PIERRE PAQUET Demandeur c. JEANNOT PAQUET Défendeur JUGEMENT [ 1 ] Le demandeur poursuit sa mère et son frère.

Il réclame à sa mère 36 500 $ qui représenteraient la plus-value de la maison familiale qu'elle a vendue sans lui payer la valeur du garage dans lequel il a exercé le métier de carrossier pendant plusieurs années. Il réclame à son frère Jeannot, le nouveau propriétaire de la maison, 37 882 $ pour divers outils et équipements qu'il a dû laisser sur les lieux lors de la vente en 2008. [ 2 ] La défenderesse lui oppose une défense

sommaire qui nie qu'il aurait contribué monétairement à la construction et à l'entretien du garage attenant à la maison. Elle ajoute que les activités qu'il y a exercées étaient bien secondaires par rapport à ce que peut être une véritable source de revenus. [ 3 ] De son côté, Jeannot Paquet lui oppose le fait qu'il lui a remis tous les biens saisis avant jugement. [ 4 ] Hormis le demandeur et le défendeur, les deux autres frères de la famille, Julien et Michel, et leur sœur unique, Pierrette, ont témoigné.

La défenderesse en a été dispensée compte tenu de son âge très avancé. [ 5 ] Ces témoignages ont été complétés par celui de l'évaluateur foncier mandaté par le demandeur ainsi que par celui de son cousin, un électricien, qui l'avait aidé à installer l'électricité dans le garage autour de l'année 1974. [ 6 ] Il ressort de cette preuve et des documents produits les principaux faits suivants. [ 7 ] Le demandeur est né en 1954 et il a toujours habité la résidence familiale jusqu'à la vente en 2008. Il est le benjamin de la famille. Après le décès de son père, il est resté avec sa mère.

Il a mis fin à ses études au niveau du secondaire IV et dès l'âge de 17 ans, il était sur le marché du travail d'abord comme rembourreur mais rapidement en exerçant le métier de peintre-carrossier après avoir suivi un cours spécialisé. [ 8 ] Le garage qui se trouve à côté de la maison est un immeuble carré de 24 pieds de côté. Il a été rallongé plus tard par une remise préfabriquée en bois installée sur une fondation de ciment d'environ 12 pieds par 13 pieds. [ 9 ] Ce garage a été construit à partir de 1971 par son père et ses frères.

Dans son témoignage, le demandeur affirme s'en être porté acquéreur en versant 800 $ à ses frères Jeannot et Michel, soit 400 $ chacun. C'est surtout lui qui l'a utilisé en l'améliorant constamment et en y installant des équipements et des outils qui lui ont permis, dès 1975, de pratiquer son métier.

C'est ce qu'il a fait à temps plein jusqu'en 1982, année où il a quitté pendant deux ans pour des raisons de rivalité familiale. [ 10 ] Comme il a demeuré avec sa mère pendant de nombreuses années, il organisait sa vie et ses affaires personnelles en fonction de cette situation, c'est-à-dire qu'en échange de services rendus à sa mère, notamment concernant le train-train quotidien, il n'avait pas à débourser de loyer pour l'occupation du garage. [ 11 ] Compte tenu de sa situation privilégiée par rapport à ses frères et à sa sœur, il pensait pouvoir acheter la maison. Ce qu'il n'a

pas pu faire compte tenu du prix demandé par elle. Car elle avait consulté un notaire et son fils Julien, devenu courtier immobilier après une carrière comme entrepreneur dans la construction. [ 12 ] La rivalité entre le demandeur, ses frères et sa sœur est manifeste. Leurs témoignages portent l'empreinte d'opinions sévères à l'endroit de leur frère Pierre.

Pour eux, malgré son talent certain dans le métier de carrossier notamment, il ne sait pas en tirer sérieusement profit parce qu'il est désorganisé, instable et profiteur à l'excès de sa situation de benjamin resté à vivre seul avec sa mère qui a constamment pourvu à tous ses besoins. [ 13 ] C'est ainsi que chacun de leur témoignage décrit l'existence du garage, c'est-à-dire sa construction et son entretien, comme étant le résultat des efforts physiques et monétaires de leur père, d'eux-mêmes et des contributions de leur mère. [ 14 ] Ce portrait négatif est contesté évidemment par le témoignage du demandeur.

Mais il n'offre presqu'aucun document pour appuyer ses prétentions et affirmations. [ 15 ] Cette preuve testimoniale à caractère familial est donc très tranchée et contradictoire. Heureusement quelques documents nous permettent de découvrir certaines vérités objectives. [ 16 ] Ainsi, le demandeur produit la fiche descriptive préparée par son frère Julien au moment de la mise en vente de la maison et de son terrain.

La pièce P-7 est un document d'une seule page qui montre la photo de la maison en façade et la décrit comme un grand bungalow de quatre chambres au rez-de-chaussée avec un terrain de 20 600 pi 2 à proximité de tous les services et possédant un Droit acquis pour garage de débosselage et mécanique automobile .

On y parle d'un prix de 199 000 $. [ 17 ] L'acte de vente qui a été notarié le 1 er octobre 2008 porte sur un prix de 192 000 $ payé par le défendeur Jeannot Paquet à sa mère, cette vente incluant la maison et le garage. [ 18 ] Dans son témoignage, Pierrette Paquet, qui détient un mandat général notarié de sa mère depuis 1994, précise que cette vente a totalisé 200 000 $ puisqu'une portion du terrain a été directement vendue par sa mère à un voisin au prix de 8 000 $.

Ce prix de 200 000 $ correspond au prix qu'a désiré obtenir sa mère lorsqu'elle a décidé de vendre sa propriété et de l'offrir sur le marché plutôt que de favoriser son fils Pierre qui désirait l'acheter à un prix beaucoup moindre. [ 19 ] Plusieurs documents des archives de la municipalité nous apprennent des éléments pertinents. Le 12 octobre 1971, le permis de construction du garage a été attribué au propriétaire Armand Paquet, le conjoint et le père des parties.

Il y est précisé que c'est lui- même qui entreprendra la construction de cette dépendance (P-9). [ 20 ] Une évaluation de la Communauté urbaine de Québec datée du 4 novembre 1982 identifie le propriétaire du « garage », soit le commerce « Les carosseries P.P., enr. » , comme étant Pierre Paquet, le demandeur. Les autres documents joints à cette demande d'évaluation sont constitués d'une lettre du demandeur dans laquelle il déclare avoir abandonné la raison sociale de son commerce afin d'obtenir l'annulation de la taxe d'affaires imposée jusqu'alors.

Un autre document a trait à sa déclaration au bureau du protonotaire de la Cour supérieure, responsable des raisons sociales, qu'en date du 21 avril 1982 il cesse de faire affaires dans le commerce de la réparation des carrosseries d'automobiles et qu'il abandonne sa raison sociale. [ 21 ] Un document subséquent provenant de la Communauté urbaine de Québec parle d'une demande de permis de construction en faveur du défendeur Jeannot Paquet, le 5 avril 1995, autorisant la réfection de la toiture du garage.

Le permis a été délivré cette fois-là en identifiant la défenderesse comme propriétaire de l'immeuble à rénover. [ 22 ] Un jugement de la Cour municipale de la Ville de Québec daté du 1 er octobre 1996 implique le demandeur Pierre Paquet à

titre de défendeur.

Il y est acquitté d'une plainte d'avoir utilisé le terrain situé à l'adresse de la maison familiale pour un usage non conforme à la réglementation municipale soit à des fins d'atelier de réparation, débosselage et peinture de véhicules automobiles (P- 11). [ 23 ] Les deux derniers paragraphes des motifs de ce jugement sont rédigés de la façon suivante : Le défendeur a démontré que depuis 1972, donc avant l'adoption des règlements 77080, 87806 et 87807 de la Ville de Beauport, il a toujours exercé l'occupation reprochée et cela de façon continue sauf pour une courte période insuffisante pour lui faire perdre son droit d'usage.

Le défendeur a donc démontré qu'il avait un droit acquis à utiliser l'immeuble à des fins de réparation, débosselage et peinture de véhicules automobiles. (Pièce P-11, p. 2, paragr. 1 et 2) [ 24 ] Les déclarations fiscales du demandeur lui ont été demandées par le procureur des défendeurs. Celles qu'il a pu déposer concernent les années 1995, 1997, 1998 ainsi que les années 2005 à 2008 (D-4 à D-10). Il en ressort les renseignements suivants relativement à ses revenus d'entreprise : - 1996 45 973 $ - 1997 14 662 $ - 1998 9 622 $ - 2005 Ǿ - 2006 Ǿ

- 2007 Ǿ - 2008 Ǿ [ 25 ] Les témoignages, soit principalement ceux du demandeur et de sa sœur Pierrette, réfèrent à la situation des assurances émises sur la maison familiale. Deux documents des années 1995 et 2003 ont été produits. [ 26 ] Le premier document est daté du 4 avril 1995. Il mentionne qu'une entente entre locataire et locateur, au prix de 25 $ mensuellement, intervient entre le demandeur, à

titre de locataire, et sa mère, à

titre de locateur, en vue d'utiliser le garage sis au 141 Bertrand Beauport, et le terrain pour y effectuer la vente et la réparation de véhicules moteurs (D-3). [ 27 ] Mais ce document de 1995 est survenu dans un contexte que la preuve testimoniale n'explique pas clairement. [ 28 ] Le second est signé par le demandeur et sa mère.

On y précise que les opérations commerciale cesseront définitivement , que tous les biens de Pierre ne sont pas assurés d'aucune façon , qu'il devra s'il le veut assurer ces biens par une police d'assurance indépendante de celle de Marie-Berthe Bélanger et qu'il peut s'il le veut a droit de réparer ces biens personnel à lui au garage situé à l'arrière de la maison (D-2). [ 29 ] Ce papier domestique a paru nécessaire dans le contexte où le demandeur avait déclaré des dommages survenus à son chalet à la suite de deux vols.

Puisque son chalet et la propriété familiale de la rue Bertrand étaient assurés sur la même police, il a fallu dissocier ces deux biens et préciser qu'aucune activité commerciale n'était exercée à la résidence privée de la défenderesse. analyse [ 30 ] Le demandeur plaide qu'il existe un droit de superficie en sa faveur qui le justifie de séparer de la valeur de l'immeuble vendu par sa mère à son frère celle rattachée exclusivement à l'existence du garage. Cette bâtisse à

titre de dépendance de la résidence principale lui aurait, au surcroît, permis d'exercer son commerce pendant plusieurs années. C'est pourquoi, selon lui, il est justifié d'obtenir la valeur arrêtée par son expert foncier, soit 26 500 $, en plus d'une somme additionnelle de 10 000 $ rattachée plus spécialement au commerce ou à l'entreprise dirigée par lui pendant de nombreuses années jusqu'en 2008. [ 31 ] Quant à l'action contre son frère Jeannot Paquet, c'est parce qu'il existerait des biens non encore récupérés même après la saisie, laquelle a finalement été reconnue par lui.

Ainsi les biens suivants et les montants de leur valeur lui seraient dus : ▪ Conteneur 100 $ ▪ Deux essieux à remorque – 2 de 5 000 livres; 3 000 $ ▪ Un essieu - 1 de 3 000 livres; 500 $ ▪ 4 pneus / voiture de course; 500 $ ▪ 4 jantes de pneus; 300 $ ▪ 3 chaînes; 900 $ TOTAL DE LA PERTE : 5 300 $ (paragr. 8

a) de la requête introductive d'instance réamendée) ▪ Boîte électrique et garage préfabriqué : 2 300 $ (paragr. 8

b) de la requête introductive d'instance réamendée) ▪ Perte de revenus consécutive au refus de remettre en temps les outils : 20 000 $ (paragr. 8

c) de la requête introductive d'instance réamendée) ▪ Coût de gardiennage des biens saisis jusqu'à la mainlevée : inconnu (paragr. 8

e) de la requête introductive d'instance réamendée) ▪ Transport de la fournaise et du réservoir d'huile : 632,10 $ (paragr. 8

f) de la requête introductive d'instance réamendée)

▪ Coût de remorquage de véhicules automobiles : estimé à 1 200 $ (paragr. 8

g) de la requête introductive d'instance réamendée) ▪ Bris et disparition d'accessoires soit : – cric à transmission , 1 500 $ – cadran et autres accessoires d'un véhicule, 450 $ – bris d'un bloc moteur 4 000 $ – bris de la suspension de la camionnette et disparition de la pompe électrique pour lever la gratte à neige 2 500 $ (paragr. 8

h) de la requête introductive d'instance réamendée) [ 32 ] En ce qui concerne l'action contre la défenderesse, le procureur du demandeur plaide les articles 1116 , 1117 et 1118 du Code civil du Québec lesquels autorisent le tribunal d'arbitrer les rapports entre le tréfoncier et le superficiaire lorsque survient la fin du droit de superficie : Art. 1116. À l'expiration de la propriété superficiaire, le tréfoncier acquiert par accession la propriété des constructions, ouvrages ou plantations en en payant la valeur au superficiaire. […] Art. 1118.

Le tréfoncier et le superficiaire qui ne s'entendent pas sur le prix et les autres conditions d'acquisition du tréfonds ou des constructions, ouvrages ou plantations, peuvent demander au tribunal de fixer le prix et les conditions d'acquisition. Le jugement vaut

titre et en a tous les effets. Ils peuvent aussi, en cas de désaccord sur les conditions d'enlèvement de ces constructions, ouvrages ou plantations, demander au tribunal de les déterminer. [ 33 ] Comme un droit immobilier est plaidé, le Tribunal a soulevé d'office sa compétence juridictionnelle compte tenu de l'arrêt récent de la Cour d'appel dans Gignac c. Marcotte [1] .

Dans des notes additionnelles, le procureur du demandeur soumet que la Cour du Québec a juridiction dans le cas présent puisque son client recherche strictement une somme monétaire. [ 34 ] En effet, le demandeur ne vise pas être déclaré rétroactivement propriétaire superficiaire comme s'il s'agissait d'un recours fondé sur l'article 805 du Code de procédure civile . Dans un tel cas, seule la Cour supérieure serait compétente. Cet

article prévoit que la personne qui prétend posséder un immeuble à

titre de propriétaire peut en acquérir la propriété en s'adressant au tribunal. La nouvelle version de l'article 805 fonde une procédure constitutive d'un droit de propriété alors que celle d'avant 1994 ne reposait que sur une procédure déclarative. Un droit de propriété n'est pas en soi quantifiable. Mais il ne faut pas le confondre avec la simple valeur d'un bien immobilier. C'est ce qui particularise en l'espèce la démarche judiciaire du demandeur qui désire strictement obtenir la compensation monétaire de ce qu'il prétend lui avoir appartenu [2] .

Comme la somme recherchée est moins de 70 000 $, la Cour du Québec peut agir. [ 35 ] Exerçant ainsi notre pleine juridiction pour déterminer la somme qui est due dans les circonstances au demandeur, nous concluons ce qui suit. [ 36 ] De l'ensemble de la preuve testimoniale et documentaire, le demandeur a tort de prétendre que la bâtisse constituant le garage de l'immeuble vendu par la défenderesse lui a appartenu. La preuve prépondérante démontre clairement que ce bâtiment a été construit et rénové grâce aux efforts physiques et monétaires de son père décédé, de ses frères et de l'argent de sa mère.

Son mode de vie avec sa mère à l'intérieur de la résidence familiale l'a privilégié mais pas au point de lui reconnaître la propriété de cette bâtisse secondaire. [ 37 ] Nous concluons toutefois autrement concernant les activités de nature professionnelle ou commerciale qu'il y a tenues pendant de nombreuses années même si la preuve nous révèle qu'il a pratiqué là un métier de carrossier non pas toujours de façon constante, d'une manière importante et avec des méthodes organisées et transparentes.

En se fondant principalement sur la preuve documentaire et sur la reconnaissance de sa mère et des autres membres de la famille que des activités de débosselage étaient présentes dans cette

partie de la propriété, nous arrivons à la conclusion que le demandeur a droit d'être dédommagé pour la perte de son commerce. [ 38 ] Le montant de 10 000 $ qu'il réclame à cet égard nous paraît exagéré. Surtout qu'aucune preuve spécifique n'a été tentée sous cet angle, le demandeur mélangeant ses prétentions sur la bâtisse avec celles de son commerce. [ 39 ] Nous arbitrons par conséquent à 5 000 $ le montant de sa perte. [ 40 ] C'est donc cette somme que la défenderesse lui doit. [ 41 ] Quant au recours qu'il a institué contre son frère, le nouveau propriétaire de la résidence familiale, il est en majeure

partie mal fondé.

[ 42 ] Le demandeur n'a presqu'aucunement documenté son témoignage. Ce qui aurait permis au Tribunal d'apprécier l'existence, la nature, les caractéristiques ou le prix d'achat des biens qu'il prétend ne pas lui avoir été remis complètement ou partiellement. [ 43 ] De l'ensemble de la preuve contradictoire, le Tribunal retient en sa faveur les seuls montants suivants : - le remboursement de la facture de 632,10 $ (P-7) relative à l'enlèvement du réservoir d'huile à chauffage; - 500 $ à

titre d'estimation arbitraire des pertes de revenus rattachées à l'impossibilité de se servir de ses équipements et outils à partir de la vente de la maison jusqu'au 22 septembre 2009 lors de la mainlevée des saisies avant jugement; - 1 000 $ pour la valeur des biens non remis dans leur état initial. [ 44 ] Ce qui totalise à la somme de 2 132,10 $ le montant de la condamnation contre le défendeur.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement chacune des deux actions; CONDAMNE la défenderesse à payer 5 000 $ avec l'intérêt légal majoré de l'indemnité additionnelle à compter de l'assignation et les dépens sauf les frais d'expert; CONDAMNE le défendeur à payer 2 132,10 $ avec l'intérêt légal majoré de l'indemnité additionnelle à compter de l'assignation et les dépens. __________________________________ DANIEL LAVOIE Me Denis Gingras, casier no 67 GINGRAS VALLERAND BARMA LAROCHE AMYOT Procureurs du demandeur Me André Langlois, casier no 146 LANGLOIS GAGNON THERRIEN GOULET & ASSOCIÉS Procureurs des défendeurs Marie-Berthe Bélanger et Jeannot Paquet Date d’audience : 16 et 17 septembre 2010