2011 QCCQ 7273, 2011 QCCQ 7273

Chabot c. Bolduc 2011 QCCQ 7273 JB3844 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-32-052399-101 DATE : 6 juillet 2011 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE JUGE ANDRÉ J. BROCHET, J.C.Q. DENYS CHABOT, […], Québec (Québec) […] Demandeur c.

MARTINE BOLDUC, […], Montréal (Québec) […] et PIERRE GIRARD, […], Montréal (Québec) […] Défendeurs JUGEMENT [ 1 ] Le demandeur, monsieur Denys Chabot, réclame des défendeurs, madame Martine Bolduc et monsieur Pierre Girard, une indemnisation de 7 000 $ pour des vices qu'il considère cachés à la maison qu'il a achetée d'eux en juin 2007. [ 2 ] Cette réclamation est-elle fondée ? [ 3 ] C'est en avril 2007 que monsieur Chabot visite la maison de madame et monsieur Bolduc Girard.

Le 21 avril 2007, monsieur Girard compléta le questionnaire sur la propriété que lui remet l'inspecteur de monsieur Chabot, monsieur Michel Blackburn. Ce questionnaire ne révèle aucune défectuosité ou problème quelconque à l'égard de la maison qui est en vente. [ 4 ] Dès sa prise de possession en juin 2007, monsieur Chabot entreprend des travaux complets de peinture et les peintres constatent une infiltration d'eau dans le plafond par la fenêtre en saillie (« bay window ») et provenant de la toiture. [ 5 ] Il communique cette découverte à madame et monsieur Bolduc Girard qui acceptent de payer la réparation.

La preuve révèlera que finalement aucun paiement n'a été fait par les défendeurs vu l'accumulation postérieure des réclamations de monsieur Chabot, disent-ils. [ 6 ] L'offre de payer de madame et monsieur Bolduc Girard était de 2 700 $. Il faut ajouter à cette somme les taxes réclamées par l'entrepreneur, portant ainsi le coût de cette réparation à 3 047,63 $, somme qui fut payée par monsieur Chabot. [ 7 ] Les défendeurs devront lui rembourser cette somme. [ 8 ] Au cours de l'hiver 2007-2008, monsieur Chabot remarque un plancher de cuisine anormalement froid.

Il retrace la présence de rongeurs au sous-sol et un mur imbibé par l'eau dans la douche. Sa réclamation fait état d'une évaluation de 6 700 $ pour la réparation de la cuisine, c'est-à-dire son isolation, réparation de la céramique, installation de chauffage, réparation de la trappe d'accès sur le plancher de la cuisine et de la douche au premier étage.

Monsieur Chabot aura entrepris certains travaux qui n'auront pas été précisés mais qui ne sont pas complétés au moment de l'audition de son recours. [ 9 ] Dans une lettre fort détaillée du 22 mai 2008, il explique à madame et monsieur Bolduc Girard les problèmes rencontrés à l'égard du toit, des appareils de chauffage, de climatisation et de ventilation, du filtre électronique du réservoir à l'huile et de la température froide du plancher de la cuisine ainsi que du prix des tuiles de céramique, du mur de la douche de la salle de bain principale et de la réparation de la balayeuse centrale.

[ 10 ] [ 11 ] Cette lettre est demeurée sans réponse et elle fut suivie par deux autres lettres du 15 août et du 7 octobre 2008 prévenant madame et monsieur Bolduc Girard que des travaux seraient entrepris. [ 12 ] Dans leur défense, madame et monsieur Bolduc Girard plaident principalement que les vices relevés par monsieur Chabot étaient apparents. Ce dernier ayant eu, avec son expert, monsieur Michel Blackburn, l'opportunité de visiter à plusieurs reprises la maison qui était mise en vente.

Madame et monsieur Bolduc Girard affirment que monsieur Chabot s'est même rendu sous la cuisine dans la chambre à bois de chauffage et a donc bien pu visualiser les espaces qui démontraient qu'il s'agissait d'une cuisine d'été. Au surplus, disent-ils, cette maison a toujours été bien entretenue et ce qui est réclamé par monsieur Chabot concerne des réparations et de l'entretien normal et courant pour une résidence de l'âge de celle vendue. [ 13 ] Voici comment le Tribunal décidera de la présente réclamation. [ 14 ] Ce sont les articles 1726 et 1739 du Code civil du Québec qui trouvent application.

Ces articles se lisent ainsi: 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert . 1739 .

L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 15 ] La réclamation de monsieur Chabot doit, dans une première partie, être accueillie pour la réparation de la toiture considérant l'acceptation des défendeurs de la payer.

Ils devront donc lui rembourser la somme de 3 047,63 $, soit le coût de la réparation après taxes. [ 16 ] Il serait étonnant que cette infiltration ait pris naissance après la prise de possession de la maison par monsieur Chabot. D'ailleurs, les défendeurs ne le prétendent pas.

Il faut aussi prendre en considération que monsieur Chabot a été rassuré relativement au fonctionnement des appareils de cette maison par des réponses sécurisantes de monsieur Girard au questionnaire du 21 avril 2007 concernant la propriété. [ 17 ] La documentation photographique déposée par monsieur Chabot nous montre une cuisine dont les fondations sont invisibles et cachées par le patio. Il s'agit d'un patio d'une certaine dimension qui se prolonge sur l'avant complet de la maison. Cette pièce a vraisemblablement été ajoutée après la construction de la maison. Elle n'est pas isolée suivant les normes.

L'hiver, le plancher de la cuisine est excessivement froid. Monsieur Chabot a même relevé devant l'évier une température de 14,7 degrés Celsius alors que le thermostat indiquait 23 degrés Celsius et que la température de la cuisine était de 20 degrés Celsius. [ 18 ] Le Tribunal conclut que l'état de cette

partie de la maison où se trouve la cuisine, dont l'isolation est déficiente et le solage absent comme tel, aurait dû faire l'objet d'une déclaration de madame et monsieur Bolduc Girard préalablement à la vente, de sorte que monsieur Chabot aurait pu en tenir compte dans le prix offert. [ 19 ] Ni monsieur Chabot ni son expert Blackburn n'ont vu l'état réel de la

partie inférieure de la maison qui reçoit la cuisine.

Ils n'avaient pas raison de soupçonner que les lacunes de la ventilation avaient des conséquences telles que la température du plancher l'hiver pouvait descendre à 14 degrés Celsius. [ 20 ] Il y avait eu antérieurement des réparations aux tuiles de céramique de la cuisine démontrant jusqu'à un certain point que le problème avait déjà nécessité des réparations. [ 21 ] Ceci étant, suivant l'évaluation du 17 septembre 2008 de Construction Rénov-O-Max inc., il en coûterait plus de 6 700 $ pour faire les réparations à la cuisine de sorte que les composantes du plancher soient isolées normalement. [ 22 ] Ce prix comprend aussi la réparation de la céramique qui décolle, l'ajout d'un chauffage d'appoint, la construction d'une nouvelle trappe remplaçant celle percée par les rongeurs et la réparation du mur de la douche. [ 23 ] La lettre du 3 novembre 2008 des procureurs de monsieur Chabot fait état d'un coût supérieur à 14 000 $ pour l'ensemble de la réparation de la fenêtre en saillie et des corrections à la fondation de la cuisine, de la réparation de la salle de bain et des thermopompe, filtres et réservoir. [ 24 ] Le Tribunal n'élaborera pas davantage à l'égard de ces trois derniers appareils puisqu'il n'est pas nécessaire de le faire, le demandeur ayant atteint le maximum que peut lui octroyer le Tribunal, 7 000 $, sans tenir compte de ces items.

En effet, à eux seuls, les travaux à la cuisine s'élèveront sans doute à plus de 4 000 $. [ 25 ] Il y a donc, de l'avis du Tribunal, présence de multiples vices à la maison vendue, vices qui étaient cachés aux fondations de la cuisine, aux divers appareils de thermopompe, filtres et réservoir à l'huile, vices qui étaient graves et qui existaient au moment de la

vente et dont l'existence a été dénoncée par monsieur Chabot dans un délai raisonnable et pour lesquels il doit recevoir indemnisation, incluant le coût de la réparation de la fuite d'eau, 3 047 $, pour la somme maximale de 7 000 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE les défendeurs, madame Martine Bolduc et monsieur Pierre Girard, à payer au demandeur, monsieur Denys Chabot, la somme de 7 000 $ avec intérêt au taux de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 22 mai 2008, avec frais limités à la somme de 159 $. __________________________________ ANDRÉ J. BROCHET, J.C.Q. Date d’audience : 20 juin 2011