2021 QCCQ 773, 2021 QCCQ 773

Jenanji c. Paiement 2021 QCCQ 773 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-252547-198 DATE : Le 19 janvier 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ MICHEL JENANJI Demandeur c. NATHALIE PAIEMENT -et DARA LOTH -et- KANNA LOTH Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ ______________________________________________________________________ 1.

LE LITIGE [ 1 ] Dans sa demande introductive d’instance modifiée, le demandeur recherche comme conclusion la résiliation d’un bail commercial le liant avec les défendeurs et il demande au Tribunal de condamner les défendeurs solidairement à payer la somme de 12 698,08 $ représentant 4 mois de loyer de base plus la portion des taxes d’affaires applicables. Ils réclament une somme additionnelle de 3 809,42 $ à

titre de dommages en frais d’avocat. [ 2 ] Dans leur réponse, les défendeurs allèguent qu’ils ont quitté les lieux, après que le demandeur les a invités de façon agressive à quitter suite au retard de paiement du loyer de janvier 2019. 2. QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Afin de disposer de ce litige, les principales questions à traiter sont les suivantes : 1. Existe-t-il une entente pour mettre un terme au Bail ? 2. Sinon, le montant réclamé pour 4 mois de perte de loyer, est-il justifié ? 3. Le montant représentant 30 % de la somme réclamée, à

titre de dommages pour frais d’avocat est- t-il justifié ? 4. Les intérêts de l’ordre de 18 % réclamés sont-ils raisonnables ? 3. LES FAITS [ 4 ] Le 3 avril 2017, le demandeur et les défendeurs Mme Nathalie Paiement et M. Dara Loth signent un bail pour un local commercial, devant servir à l’exploitation d’un restaurant, situé sur le boulevard Gouin à Montréal. [ 5 ] Le bail est pour un terme de 3 ans débutant le 1 er mai 2017 et se terminant le 31 avril 2020, pour un loyer mensuel de 2 300,00 $ indexé annuellement par la suite au coût de la vie. [ 6 ] Le 5 septembre, les défendeurs Mme Paiement et M.

Loth transfèrent le bail à la codéfenderesse Mme Kanna Loth. [ 7 ] Le demandeur a accepté de transférer le bail et a fait insérer une clause dans le document de transfert de bail voulant que les anciens locataires demeurent conjointement et solidairement responsables des obligations du bail. [ 8 ] Il est admis que, le 31 janvier 2019, les locataires ont remis les clefs au demandeur et ont quitté les lieux.

[ 9 ] Le demandeur a réussi à louer les locaux en question le 1 er juin 2019. [ 10 ] Le demandeur a appliqué le dépôt de 2 644,44 $ reçu lors du transfert du bail en paiement du loyer de janvier 2019. [ 11 ] Il réclame 4 mois de loyers pour la période allant de février à mai 2019 durant laquelle, les lieux sont demeurés inoccupés suite au déguerpissement des défendeurs. [ 12 ] Le montant de loyer de base réclamé s’élève à 10 577,68 $. Le montant représentant les taxes d’affaires s’élèvent à 2 120,46 $. [ 13 ] Le demandeur se prévaut de la clause 29) du bail pour réclamer 18 % d’intérêt sur la somme totale de 12 698.08 $. [ 14 ] Il réclame en vertu de la clause 35), 30 % de cette somme à

titre de frais d’avocat, pour le montant de 3 809,42 $. [ 15 ] À l’audience, la défenderesse Mme Paiement affirme qu’ils ont quitté les lieux à la fin de janvier, suite à la réception d’une mise en demeure et suite à une conversation avec le demandeur qui était arrogant et voulait qu’ils quittent les lieux. [ 16 ] Les défendeurs remettent en question le montant réclamé pour la portion de taxes d’affaires qui, selon eux, ne devraient pas inclure la TPS et la TVQ. 4.

ANALYSE ET MOTIFS [ 17 ] Il ressort de la preuve que les locaux loués ont été abandonnés le 31 janvier 2019 par la locataire Mme Kanna Loth à qui les codéfendeurs Mme Nathalie Paiement et M.

Dara Loth avaient cédé le bail. [ 18 ] Il n’existe aucune entente pour la résiliation du bail. [ 19 ] Le fait que le demandeur leur a demandé sur un ton arrogant de quitter les lieux n’entraine pas la résiliation du bail. [ 20 ] La remise des clefs au demandeur ne bonifie pas la position des défendeurs. [ 21 ] Vu que le déguerpissement des défendeurs n’a pas eu pour conséquence de mettre un terme au bail, leur responsabilité envers le demandeur est engagée pour le montant réclamé pour les loyers de février à mai 2019.

Il s’agit de dommages contractuels qui sont une suite immédiate et directe découlant du bail. [1] [ 22 ] Il en est de même pour le montant additionnel pour la portion des taxes d’affaires réclamées qui est supporté par la preuve présentée par le demandeur. [ 23 ] Quant au taux d’intérêt de 18 %, qui est prévu au bail, les défendeurs n’ont soulevé aucun motif valable pouvant permettre d’écarter l’application de la clause 29) du bail. [ 24 ] Il est de même pour les frais d’avocats qui sont prévus au bail, à la clause 35).

La validité d’une telle clause a été reconnue à maintes reprises par les Tribunaux. [2] [ 25 ] POUR LES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 26 ] RÉSILIE le bail intervenu entre les parties le 3 avril 2017 et transféré le 5 septembre 2018, pour défaut de paiement du loyer et abandon des lieux ; [ 27 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs Nathalie Paiement, Dara Loth et Kanna Loth à payer au demandeur Michel Jenanji, la somme de 12 698,08 $ avec intérêts au taux de 18 % l’an, depuis le 31 janvier 2019 ; [ 28 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs Nathalie Paiement, Dara Loth et Kanna Loth à payer au demandeur Michel Jenanji la somme de 3 809,42 $ avec intérêts au taux de 18 % l’an, à partir de la date du jugement ; [ 29 ] LE TOUT avec les frais de justice. ___________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q.

M e Julien Grenier LAPOINTE ROSENSTEIN MARCHAND MELANÇON, S.E.N.C.R.L. Avocat du demandeur Date d’audience : Le 6 janvier 2021