2016 QCCQ 9367, 2016 QCCQ 9367

Durocher-Sénéchal c. Entreprises Réjean Goyette inc. 2016 QCCQ 9367 COUR DU QUÉBEC «DIVISION DES PETITES CRÉANCES» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-031072-158 DATE : 5 AOÛT 2016 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. KIM DUROCHER-SÉNÉCHAL -et- GERMAIN JORDAN Demandeurs c. ENTREPRISES RÉJEAN GOYETTE INC. -et- SÉBASTIEN ABRAN Défendeurs JUGEMENT 1. CONTEXTE [ 1 ] Mme Durocher-Sénéchal et M. Jordan sont insatisfaits d’une

partie du terrain sur laquelle est érigée leur nouvelle résidence, tous deux acquis de Entreprises Réjean Goyette inc. ( ERG ) par l’intermédiaire de son représentant, M. Sébastien Abran. [ 2 ] L’un de leurs objectifs lors de cet achat est d’acquérir un terrain de plus grande superficie que celui dont ils sont alors propriétaires. Ils visent l’achat d’un terrain d’une superficie d’au moins 10 000 pieds carrés. [ 3 ] En mars 2014, Mme Durocher-Sénéchal et M. Jordan s’intéressent à un projet domiciliaire situé à Repentigny, non loin de leur résidence. ERG agit comme promoteur et entrepreneur général de ce projet.

Ils connaissent bien l’entreprise ERG, puisque c’est avec elle qu’ils ont fait affaires dans le passé pour la construction de leur résidence. [ 4 ] Après avoir discuté avec M. Abran des terrains de bonnes superficies qui demeurent disponibles, leur choix se porte sur le terrain désigné comme le lot 4 648 657 de la rue de la Péribonka. Ce terrain répond à leur exigence de superficie, étant de 11 857 pieds carrés, selon les informations qui leur sont communiquées.

Adossé à une terre agricole, il a l’avantage d’être dépourvu de voisin à l’arrière. [ 5 ] Lors de ce choix, les acheteurs sont en mesure de constater la présence d’un fossé d’une profondeur d’environ 3 pieds. M. Abran ayant situé la ligne séparative comme étant en ligne avec un poteau d’Hydro Québec, ce fossé se situe, selon la compréhension des acheteurs, à l’extérieur des limites de leur terrain. [ 6 ] Or, les acheteurs réalisent en septembre 2014, après avoir discuté avec leur futur nouveau voisin, M. Simon Preston, que ce fossé fait

partie de leur terrain. Il s’agit ainsi d’une bande de 14 pieds de profondeur sur toute la largeur des 127 pieds de leur terrain qui est, dans les faits, inutilisable étant donné la forte pente du talus. [ 7 ] Suite à l’envoi d’une mise en demeure réclamant une diminution du prix de vente du terrain [1] , les acheteurs décident néanmoins de se porter acquéreurs de l’immeuble, tout en réservant leurs droits quant aux dommages découlant des représentations et informations inexactes reçues de la part de M.

Abran quant aux limites du terrain [2] . [ 8 ] Les acheteurs estiment avoir acquis une lisière de terrain d’environ 2 000 pieds carrés qui est inutilisable, voire dangereuse. Pour assurer la sécurité de leur famille, les acheteurs ont dû se résoudre à rapidement installer une clôture pour séparer ce fossé du reste de leur terrain. Ils soulignent avoir néanmoins la responsabilité de l’entretien de cette

partie du terrain dans laquelle s’accumulent déchets et eau stagnante. [ 9 ] Les acheteurs soutiennent que c’est en toute connaissance de cause que ERC et M. Abran les ont induits en erreur, tant à l’égard de la limite arrière du terrain, que des impacts du rehaussement du terrain. En effet, le propriétaire du terrain voisin, M. Preston, a formulé des plaintes similaires lors de la livraison de sa résidence et a même été confronté à un glissement de terrain par la suite. [ 10 ] Comme conséquence, les acheteurs soutiennent subir un préjudice totalisant plus de 27 000 $, représentant la valeur de la lisière

payée en trop, soit 23 000 $ plus taxes, des honoraires de 1 000 $ versés à un avocat consulté pour connaître leurs droits, ainsi qu’un montant de 3 000 $ à

titre de dommages moraux. Ils réduisent toutefois leur réclamation à la somme de 15 000 $ conformément au seuil monétaire de compétence de la Cour du Québec lorsque siégeant en Division des petites créances. [ 11 ] ERG et M. Abran soulèvent des moyens de contestation similaires : ▪ les acheteurs ont eu tout le loisir d’examiner le terrain et de constater la présence d’un fossé en fond de terrain; ▪ M.

Abran a indiqué que la limite de fond de terrain était approximativement le poteau d’Hydro Québec, lequel est situé à l’intérieur du fossé; ▪ ce fossé et sa modification sont le résultat des travaux nécessaires pour assurer une protection adéquate des fondations contre le gel et assurer l’écoulement des eaux de surface vers la rue, et ce, conformément aux normes en vigueur et aux règles de l’art ; ▪ ces mêmes impératifs ont régi l’aménagement du terrain voisin, ce que les acheteurs étaient en mesure de constater lors du choix du terrain, puisque la résidence de M.

Preston était déjà érigée; ▪ les acheteurs ont signé dans le cadre de la vente un document par lequel ils reconnaissent que ERG n’est pas responsable de travaux autres que ceux de nivellement du terrain, incluant «les travaux d’aménagement paysager, de talus, de mur de soutènement, de dénivellation, etc.» [3] ; ▪ les acheteurs ne subissent aucun préjudice en termes de valeur du terrain acheté, tenant compte de l’ensemble des circonstances et notamment de l’absence de voisin à l’arrière. [ 12 ] M.

Abran ajoute un moyen de contestation additionnel : l’absence de lien de droit entre lui et les acheteurs, étant impliqué uniquement à

titre de représentant des ventes de ERG. 2. ANALYSE [ 13 ] Pour disposer de la demande des acheteurs, le Tribunal doit déterminer si ERG a manqué à ses obligations contractuelles en modifiant lors de la construction de la résidence l’état du fossé situé au fond du terrain vendu.

Le Tribunal doit également décider si ERG, par l’entremise de son représentant, a fourni des informations inexactes quant aux limites du terrain et, ce faisant, induit les acheteurs en erreur quant au bien vendu. [ 14 ] Advenant une réponse affirmative à l’une ou l’autre de ces questions, le Tribunal doit examiner si un préjudice en découle pour les acheteurs en termes de valeur marchande de leur immeuble et s’ils ont droit au remboursement des honoraires d’avocats et aux dommages moraux réclamés. [ 15 ] Finalement, le Tribunal doit décider du droit des acheteurs à poursuivre le représentant de ERG, M.

Abran. [ 16 ] L’analyse du Tribunal doit tenir compte du droit, de même que des règles de preuve applicables en l’instance. [ 17 ] Ainsi, la

partie qui demande à ce qu’une prétention soit retenue par le Tribunal doit en établir l’existence, de façon à satisfaire au fardeau de la preuve [4] . Elle doit satisfaire à ce fardeau en faisant la preuve prépondérante des faits qu’elle avance [5] , et ce, au moyen de l’un des moyens de preuve que la loi met à sa disposition, soit l’écrit, le témoignage – ordinaire ou d’expert – par présomption, l’aveu ou encore la présentation d’un élément matériel [6] . [ 18 ] La prépondérance de la preuve est satisfaite lorsqu’une

partie a apporté une preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence. [ 19 ] Dans l’éventualité où une telle preuve prépondérante n’est pas apportée, le Tribunal en fera supporter la conséquence à la

partie qui avait l’obligation d’assumer le fardeau de la preuve. 2.1 RESPONSABILITÉ DU REPRÉSENTANT ABRAN [ 20 ] D’entrée de jeu, il y a lieu de retenir le moyen de contestation soulevé par M. Abran quant à l’absence de lien de droit existant entre lui et les acheteurs. Les représentations faites par lui sont à

titre de représentant de ERG et la preuve ne fait voir aucune faute justifiant que soit retenue sa responsabilité personnelle. [ 21 ] Qui plus est, l’un des reproches qui est adressé à M. Abran est d’avoir omis de les informer de la situation vécue par le propriétaire du lot voisin, M. Preston. Or, M. Abran soutient n’avoir eu aucune implication dans la transaction de M. Preston ni n’avoir été mis au courant des plaintes qu’il a formulées suite à la réception de son immeuble. [ 22 ] De fait, la preuve établit l’ensemble de ces événements à l’été 2013, alors que M.

Abran devient représentant de ERG en début de l’année suivante. [ 23 ] La demande doit donc être rejetée à son égard. 2.2 RESPONSABILITÉ DE ERG [ 24 ] Les acheteurs recherchent la responsabilité civile contractuelle de ERG. Ils doivent en conséquence faire la preuve prépondérante des éléments constitutifs de la responsabilité civile, soit la commission d’une faute, un préjudice subi et le lien causal entre cette faute et ce préjudice. [ 25 ] En l’instance, les acheteurs reprochent l’état du terrain, tel qu’il leur a été livré lors de la vente, de même que les représentations

qui leur ont été faites quant à la limite arrière du terrain. [ 26 ] L’

article 1716 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) indique que l’une des obligations qui incombe au vendeur est de délivrer le bien à l’acheteur. Cette obligation implique de délivrer le bien dans l’état où il se trouve lors de la vente [7] . [ 27 ] Qu’en est-il en l’instance? 2.2.1 REPRÉSENTATIONS QUANT À LA LIMITE ARRIÈRE DU TERRAIN [ 28 ] Les acheteurs soutiennent que la superficie pour laquelle ils croyaient payer ne présente pas les caractéristiques envisagées. Ils se retrouvent avec environ 2 000 pieds carrés à l’extérieur de ce qu’ils croyaient être la limite nord de leur terrain.

Qui plus est, cette superficie dont ils ne croyaient pas être propriétaires est dans un état modifié qui la rend inutilisable. [ 29 ] Pour apprécier la croyance des acheteurs, les discussions et circonstances entourant le choix du terrain sont pertinentes. [ 30 ] Pour confirmer leur choix, les acheteurs marchent le terrain en compagnie de M. Abran. Il n’est pas nié que la limite nord du terrain est discutée comme se situant à proximité du poteau d’Hydro-Québec. [ 31 ] Cette visite a lieu au mois de mars, de sorte que de la neige recouvre encore le sol. Les acheteurs soutiennent que la neige dissimulait en

partie le fossé, mais que cela ne les a pas préoccupés étant donné leur compréhension que ce fossé ne fait pas

partie de leur terrain. [ 32 ] Quant à la propriété voisine, ils n’ont pas remarqué la présence du fossé abrupt situé à l’arrière. Ils notent à cet effet qu’une clôture est installée entre les deux terrains et qu’elle se termine au début du fossé, renforçant ainsi leur conviction quant à la limite arrière des deux terrains : avant le fossé. [ 33 ] À ce moment, les acheteurs ne bénéficient que du plan du projet pour apprécier les limites du terrain [8] . Cependant, à compter du mois de juin suivant, les acheteurs reçoivent des informations plus précises.

Ils reçoivent notamment le plan d’implantation de leur résidence préparé par l’arpenteur géomètre Sylvain Lebel [9] . [ 34 ] Ce plan contient toutes les mesures du terrain, dont la longueur de 40,09 mètres de la ligne est du terrain. Ce plan ne contient aucune mention du fossé [10] , mais il précise l’existence d’une servitude en faveur de Bell Canada et d’Hydro Québec d’un mètre de largeur en fond de terrain. [ 35 ] Les acheteurs pouvaient en conclure que le poteau discuté avec M. Abran se situe à l’intérieur de cette servitude.

À compter de ce moment, les acheteurs savent, ou doivent savoir, que l’emplacement du poteau n’indique pas la limite de leur terrain. [ 36 ] À la fin du mois de juin 2014, les acheteurs ont suffisamment d’informations – mesures du terrain et identification de la servitude – pour être en mesure d’identifier les limites du terrain vendu et ainsi mesurer le caractère approximatif des discussions intervenues avec M. Abran quant à la limite arrière du terrain. 2.2.2 ÉTAT DU TERRAIN [ 37 ] L’obligation de délivrance fait

partie des garanties légales auxquelles est tenu le vendeur d’un bien. Comme toute garantie, il est possible aux parties d’en modifier par convention les effets, soit en les augmentant, soit en les diminuant. Cette possibilité se trouve à l’

article 1732 C.c.Q. : 1732.

Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. [ 38 ] Le document relatif aux travaux de nivellement constitue une telle modification conventionnelle par laquelle les acheteurs renoncent à réclamer quelque somme que ce soit à ERG comme conséquence des travaux effectués sur le terrain [11] . [ 39 ] Mais même en l’absence de ce document, le Tribunal n’aurait pas accepté la réclamation des acheteurs. [ 40 ] Le Tribunal est d’avis qu’en juin 2014 les acheteurs étaient également en mesure de constater le profilage accentué du fossé.

En fait, de l’avis du Tribunal, si le profilage du fossé n’était pas achevé sur le terrain des acheteurs, il pouvait se présumer grandement du terrain de M. Preston. [ 41 ] Les acheteurs s’appuient grandement sur le fait que M. Preston a vécu une situation fort similaire. Or, M. Preston a lui reçu livraison de sa résidence en juin 2013, soit l’année précédente. C’est à l’été 2013 que M. Preston se plaint à ERG de l’état de son terrain. [ 42 ] Suite à la livraison de sa résidence, M. Preston remarque la pente abrupte qui est désormais située au fond de son terrain. M.

Preston en discute avec le chargé de projet de ERG, M. Dominique Richer. ERG tente de satisfaire M. Preston en procédant au remplissage du fossé. Cette solution doit cependant être abandonnée en raison des impacts sur la terre agricole voisine. Face aux coûts importants que représente la canalisation des trois terrains en cause, ERG décide de simplement profiler le talus. [ 43 ] Ainsi, ERG admet avoir modifié en cours de route ses plans à l’égard de trois terrains du projet. Il s’agit des trois terrains non bordés par la piste cyclable, dont le terrain de M.

Preston, le terrain des acheteurs, de même que le terrain voisin du terrain des acheteurs. [ 44 ] M. Richer soutient toutefois que le seul à avoir pu être surpris de la situation est M. Preston. Suite à la tentative de remplissage, suivie de son abandon et du profilage du talus, la situation devenait visible pour tout acheteur éventuel des deux autres terrains.

[ 45 ] Le Tribunal est d’accord avec cette affirmation. Une photographie prise le 28 avril 2014 [12] de la propriété de M. Preston permet de confirmer l’état du terrain, de même que le niveau similaire du terrain des acheteurs. Les photographies prises à l’automne 2014 confirment que la pente à l’arrière du terrain des acheteurs est de fait similaire à celle du terrain de M.

Preston, exception faite de l’absence de végétation [13] . [ 46 ] Étant d’avis que le fossé existait en juin 2014, et ce, dans un état similaire à celui existant en septembre 2014, ou à tout le moins que le profilage du fossé était perceptible à ce moment, le Tribunal est d’avis que le vendeur a rempli correctement son obligation de délivrance. [ 47 ] La demande est donc rejetée également à l’égard de ERG. [ 48 ] Le Tribunal estime toutefois qu’il n’est pas justifié d’ajouter au rejet de la demande des acheteurs l’octroi des frais de justice, de sorte que la demande est rejetée sans frais.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 49 ] REJETTE la demande des demandeurs; [ 50 ] SANS FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. Date d’audience : saint-jérôme, le 14 juiLLET 2016