2017 QCCQ 738, 2017 QCCQ 738

Résidences Hochelaga Aird inc. c. Paquette 2017 QCCQ 738 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-033416-166 DATE : 9 février 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARIE MICHELLE LAVIGNE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LES RÉSIDENCES HOCHELAGA AIRD INC. Locatrice Appelante c.

RICHARD PAQUETTE Locataire Intimée Et LA RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT RENDU ORALEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La locatrice appelante Les Résidences Hochelaga Aird Inc. (Résidences) porte en appel la décision de la Régie du logement rendue le 8 juin 2016 par la régisseure Anne Mailfait, laquelle déclare ne pas avoir compétence pour entendre un litige opposant Résidences à un de ses locataires, Richard Paquette. [ 2 ] La locatrice appelante Résidences est un organisme sans but lucratif (O.S.B.L.) constituée en novembre 1983, sous la Loi des compagnies du Québec,

partie 3. [ 3 ] Cette compagnie exploite une résidence pour personnes âgées autonomes. C’est un immeuble à logement lié par une « entente cadre » intervenue entre Résidences et la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) en vertu de l’article 56.1 de la Loi nationale de l’habitation. Cette entente a été signée au moment de la construction de l’immeuble le 27 novembre 1984 et elle s’applique depuis cette date. [ 4 ] Devant la Régie du logement, Résidences demandait que M.

Paquette soit condamné à payer les arrérages de loyers et la résiliation de son bail advenant le défaut de celui-ci de payer les sommes dues. [ 5 ] Résidences alléguait aussi que M.

Paquette ne respectait pas les dispositions du bail en ne payant pas son loyer et qu’il enfreignait également les obligations en vertu du « contrat cadre » intervenu entre Résidences et la S.C.H.L. [ 6 ] Après audition de la preuve, la régisseure Anne Mailfait, décide de la façon suivante : « [6] Le Tribunal suspend l’audience afin que les avocats lui fassent des représentations quant au cadre contractuel applicable et la compétence du Tribunal qui en résulterait. [7] Le procureur du locataire présente ses arguments écrits selon lesquels le Tribunal n’est pas compétent puisque l’entente cadre liant la locatrice à la SCHL n’implique pas l’attribution de loyer modique au sens de l’

article 1984 C.c.Q. [8] L’entente cadre qui régit les relations contractuelles entre la locatrice et le locataire a été prise en vertu de l’article 56.1 de la Loi nationale sur l’habitation . [9] La compétence de la Régie du logement est limitée en la matière aux articles 1892 du Code civil du Québec .

[10] La locatrice n’a pas déposé d’arguments contraires convaincants. [11] Pour ces motifs, la demande doit être rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [12] REJETTE la demande. » [ 7 ] Une requête pour permission d’appeler de cette décision a été déposée par Résidences auprès de la Cour du Québec. La permission d’appeler a été accordée et l’honorable juge Scott Hughes a défini les questions devant être traitées de la façon suivante : [8] S’agissant d’une pure question de compétence, la question apparaît sérieuse et d’intérêt général.

De plus, selon les observations reçues lors de l’audience, il semble y avoir une controverse au sein de la Régie du logement [1] et potentiellement à l’égard d’un jugement de la Cour du Québec [2] . [9] Dans les circonstances, il y a lieu que la Cour du Québec se penche sur la question de la compétence de la Régie du logement lorsqu’il existe un contrat-cadre avec la Société canadienne d’hypothèques et de logement prévoyant une subvention aux locataires. Plus spécifiquement, les questions à débattre lors de cet appel sont ainsi formulées :

a) le contrat-cadre fait-il

partie du bail résidentiel entre les parties?

b) si oui, la Régie a-t-elle la compétence d’attribution pour interpréter et sanctionner, le cas échéant, les manquements au contrat-cadre ? Absence du locataire à l’audition de l’appel [10] L’appel a été fixé pour audition depuis plusieurs mois. À l’audience le locataire est absent. [11] Le Tribunal attend 20 minutes, constate son absence et procède à l’audition de l’appel. [12] À 10h37, (plus d’une heure après le début de l’audience), une « amie » du locataire se présente pour dire que celui-ci demande une remise puisqu’il aurait eu un accident et serait présentement à l’hôpital.

Aucune preuve documentaire n’est déposée au soutien de ces affirmations. [13] Le Tribunal constate que des demandes de remise ont déjà été présentées par le locataire relativement à ce dossier. [14] Mais il y a plus. Il y a admission de « l’amie du locataire » et preuve de la part de la locatrice, qu’aucun loyer n’a été payé par le locataire relativement au logement depuis 17 mois et que ce dernier n’habite plus le logement depuis août 2016.

Résidences attend le dénouement des présentes procédures pour relouer le logement à un tiers. [15] Selon « l’entente-cadre » intervenue entre la locatrice et la S.C.H.L., le locataire bénéficie d’un loyer fixé au prix le plus bas du marché. [16] Cette « entente–cadre » prévoit également que la S.C.H.L. remettra à la locatrice une subvention permettant de réduire le loyer lorsque les locataires ont des revenus insuffisants. [17] Cette « entente-cadre » permet donc au locataire Richard Paquette qui a signé un bail prévoyant un loyer mensuel de 603,00$, d’en réduire le paiement à une somme d’environ 371,00$.

Ce loyer réduit de 371,00$ doit être payé mensuellement. Richard Paquette ne l’a pas été payé depuis 17 mois. [18] En plus, « l’amie » du locataire admet que ce n’est qu’à partir du 3 février 2017 que Richard Paquette a cherché, sans succès, un avocat pour le représenter. Ces faits justifient le rejet de la demande de remise présentée par « l’amie » du locataire. Une

partie qui désire bénéficier de la clémence de la Cour, devrait minimalement démontrer sa bonne foi en offrant de payer la portion non contestée des arrérages de loyer. Cette offre n’a pas été faite.

La norme de révision applicable à l’analyse des questions en litige [19] La locatrice soumet que la norme de révision qui s’applique à l’analyse par la Cour du Québec des questions en litige soulevées par la décision de la Régie du logement est la norme de la décision correcte. [20] Il sera inutile de se pencher longuement sur ce débat hautement théorique, puisque, peu importe la norme applicable, la décision du Tribunal serait la même. [21] Même en offrant au décideur de la Régie du logement la plus grande déférence possible à l’égard de son expertise, le Tribunal conclurait que ce décideur a erré, que sa décision est déraisonnable, qu’elle ne fait pas

partie des issues possibles eu égard aux faits et au droit, qu’il s’agit d’une erreur manifeste et déterminante et que c’est à tort que la Régie du logement a décliné sa compétence relativement au litige dont elle était saisie. [22] Non seulement cette décision est-elle erronée en droit quant à l’absence de compétence de la Régie du logement pour statuer sur ce litige mais le raisonnement suivi par la régisseure n’est pas décrit, donc n’est pas intelligible et la motivation de la décision est pour ainsi dire absente.

Ceci heurte une des règles fondamentales de justice naturelle et nécessite l’intervention de la Cour. La décision de Anne Mailfait, régisseure [23] Tel que mentionné précédemment, le raisonnement de la régisseure l’amenant à décliner sa compétence est limité à peu de

mots. 9] La compétence de la Régie du logement est limitée en la matière aux articles 1892 du Code civil du Québec . [24] Il s’agit là d’une erreur. L’

article 1892 du Code civil du Québec porte sur les logements à loyer modique pour lesquels la locatrice est la Société d’habitation du Québec. Dans le cas présent, la Société d’habitation du Québec n’est pas

partie au bail. L’article 1892 C.c.Q. ne s’applique manifestement pas au bail sous étude. [25] Cependant, le fait que le bail intervenu entre Résidences et M. Paquette ne soit pas visé par l’

article 1892 C.c.Q. ne justifie en rien la Régie du logement à décliner juridiction. Au contraire, si le bail en question n’est pas visé par l’

article 1984 C.c.Q. du

chapitre « Dispositions particulières à certains baux », il n’en reste pas moins que nous sommes en présence d’un bail et que ce bail est assujetti aux dispositions du Code civil du Québec et à la juridiction de la Régie du logement en application de l’article 28.1

o) de la

Loi sur la Régie du logement [3] : 28. La Régie connaît en première instance, à l’exclusion de tout tribunal, de toute demande: 1° relative au bail d’un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l’intérêt du demandeur dans l’objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec; [26] En refusant d’exercer sa juridiction sur le bail, la Régie du logement a commis une erreur qui doit être corrigée en appel. PREMIÈRE QUESTION [27] Regardons maintenant les questions spécifiques soulevées par l’Honorable Scott Hughes lors de la permission d’appeler. [28] La première question se lit comme suit :

a) le contrat-cadre fait-il

partie du bail résidentiel entre les parties? [29] La réponse à cette question est simple. Le « contrat-cadre » ne fait pas

partie du bail. La S.C.H.L. n’est pas

partie au contrat intervenu entre Résidences et Richard Paquette. Même si le « contrat-cadre » n’est pas inclus dans le bail, il peut avoir une incidence sur le paiement du loyer par le locataire à la locatrice. [30] Le contrat-cadre prévoit une stipulation pour autrui au sens de l’

article 1444 du Code civil du Québec : 1444. On peut, dans un contrat, stipuler en faveur d’un tiers. Cette stipulation confère au tiers bénéficiaire le droit d’exiger directement du promettant l’exécution de l’obligation promise. [31] La S.C.H.L. verse à la locatrice une subvention annuelle et discrétionnaire qui doit être utilisée par la locatrice pour diminuer les obligations du locataire ayant un faible revenu. [32] Cette stipulation pour autrui en faveur du locataire n’a pas d’effet sur le bail qui est signé pour le plein montant du loyer.

Cette stipulation pour autrui a cependant un effet sur le paiement du loyer par le locataire puisque la subvention de la S.C.H.L. en réduit le paiement. DEUXIÈME QUESTION [33] La deuxième question formulée par l’Honorable juge Hughes se lit comme suit :

b) si oui, la Régie a-t-elle la compétence d’attribution pour interpréter et sanctionner, le cas échéant, les manquements au contrat- cadre ? [34] La réponse à cette question est affirmative mais mérite qualification. [35] La Régie du logement n’avait pas « à interpréter » le contrat-cadre intervenu entre la locatrice et la S.C.H.L. Elle devait plutôt évaluer la portée de la stipulation pour autrui contractée pour le bénéfice du locataire. [36] Il a été établi qu’il est de pratique pour la locatrice de réduire le paiement du loyer au solde qui n’est pas couvert par la subvention.

Ainsi, le loyer reste le même (dans ce cas-ci, 603,00$ par mois) mais la locatrice renonce à réclamer du locataire la portion représentant la subvention reçue de la S.C.H.L. [37] Il s’agit d’une pratique acceptée.

La locatrice opère compensation entre les sommes qui sont dues par le locataire et la subvention de la S.C.H.L. [38] Ces faits doivent être considérés par la Régie du logement pour déterminer si le loyer a été payé par le locataire [4] . [39] Pour tous ces motifs, le Tribunal considère que la décision de la régisseure Anne Mailfait est mal fondée puisque la Régie du logement devait exercer sa juridiction pour évaluer les faits pertinents au paiement du loyer en tenant compte de la compensation effectuée par la locatrice à l’égard de la portion du loyer bénéficiant de la subvention de la S.C.H.L. [40] La Régie du logement devait se prononcer sur le respect des conditions du bail, l’existence de retards de paiement et la résiliation du bail s’il y a lieu. [41] Même s’il y a ici, admission de la part de « l’amie » du locataire et preuve de la part de la locatrice qu’aucun loyer n’a été payé

au cours des 17 derniers mois, le Tribunal ne peut usurper la compétence de la Régie du logement pour analyser la situation et décider de non-paiement du loyer et de la résiliation du bail le cas échéant. Le dossier doit donc être retourné à la Régie afin qu’elle décide.

POUR TOUS CES MOTIFS , LE TRIBUNAL : ACCUEILLE l’appel de la locatrice Les Résidences Hochelaga Aird Inc.; CASSE la décision rendue par la Régie du logement le 8 juin 2016 sous la plume de la régisseure Anne Mailfait; ORDONNE le retour du dossier à la Régie du logement pour qu’elle statue en urgence sur la requête initiale de la locatrice; PERMET la signification du présent jugement et de toutes autres procédures à l’adresse de « l’amie du locataire » où il habite présentement au […], Ville St-Laurent, Québec […] ou par courrier électronique à l’intention du locataire ([…] @live.ca ); RÉSERVE à la locatrice le droit de réclamer du locataire des dommages, le cas échéant; LE TOUT avec les frais judiciaires. __________________________________ MARIE MICHELLE LAVIGNE, J.C.Q.

Me Hélène Martineau Procureur de la Locatrice Appelante Date d’audience : 9 février 2017