2018 QCCQ 994, 2018 QCCQ 994

Syndicat des copropriétaires du 900-906 Croissant du Jaseur c. Excavation Robert Hutchins inc. 2018 QCCQ 994 JT1284 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile »

N° : 4 50-22-012633-161 DATE : 8 janvier 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE PATRICK THÉROUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 900-906 CROISSANT DU JASEUR , personne morale légalement constituée, ayant son domicile au 2008, 2 e Rang, Valcourt (Québec), J0E 2L0, -et- SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 908-914 CROISSANT DU JASEUR , personne morale légalement constituée, ayant son domicile au 2008, 2 e Rang, Valcourt (Québec), J0E 2L0, -et- SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 916-922 CROISSANT DU JASEUR , personne morale légalement constituée ayant son domicile au 922, rue du Croissant Jaseur, à Magog (Québec), J1X 0E3, -et- MARCO SCHOLER , domicilié et résidant au […], à Austin (Québec), […], quant au 964-970 Croissant du Jaseur, Demandeurs c.

EXCAVATION ROBERT HUTCHINS INC. personne morale légalement constituée, ayant sa place d'affaires au 2301, rue Principale Ouest, à Magog (Québec), J1X 0J4, -et- KA CONSTRUCTION INC. , personne morale légalement constituée ayant sa place d'affaires au 3005, rue De Baene, à Montréal (Québec), H4S 1K8, Défenderesses JT1284 ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ LE LITIGE [ 1 ] Alléguant vices de construction, les quatre demandeurs joignent dans la même instance les recours qu'ils exercent individuellement contre l'entrepreneur et un sous-traitant qu'ils tiennent responsables des dommages en résultant. [ 2 ] Les quatre bâtiments en litige ont été construits en 2007.

Ils comportent chacun quatre unités d'habitation et font

partie d'un ensemble de 10 propriétés similaires, situées dans un développement appelé Le Croissant du Jaseur. [ 3 ] Le litige concerne la même problématique pour chacun des quatre bâtiments. Elle est apparue en 2014, alors que s'est produite une importante fissuration et déstabilisation des murs de fondation situés à l'arrière des bâtiments.

Le pavage, de même que les puisards des stationnements sont aussi en cause. [ 4 ] Les demandeurs recherchent une condamnation solidaire des défenderesses. [ 5 ] Outre les frais d'expertise, leurs réclamations visent le remboursement du coût des réparations des murs de fondation et de la réfection des stationnements et des puisards. [ 6 ] Elles sont articulées ainsi :

• Syndicat des copropriétaires du 900-906 Croissant du Jaseur (« le 900-906 ») - Réparation du mur de fondation et du puisard .......................................... 33 055,31 $ - Il y a eu désistement en cours d'instruction de la réclamation de 14 946,75 $ pour la réfection du stationnement vu l'existence d'une transaction à ce sujet [1] . • Syndicat des copropriétaires du 908-914 Croissant du Jaseur (« le 908-914 ») - Réparation du mur de fondation et du puisard .......................................... 44 909,24 $ - Réfection du stationnement .......................................................................... 7 933,28 $ 52 842,52 $ • Syndicat de la copropriété du 916-922 Croissant du Jaseur (« le 916-922 ») - Réparation du mur de fondation et du puisard .......................................... 32 710,39 $ - Réfection du stationnement .......................................................................... 5 109,49 $ - Crépis du mur arrière .................................................................................... 1 494,68 $ - Cabanons ....................................................................................................... 5 231,36 $ 44 545,92 $ • Marco Scholer (« le 964-970 ») - Réparation du mur de fondation et du puisard .......................................... 39 580,14 $ - Réfection du stationnement ......................................................................... 18 568,47 $ - Réparation de fissures .................................................................................. 4 191,99 $ 62 340,60 $ [ 7 ] Lors de la construction, Excavation Robert Hutchins Inc. (« Hutchins ») était en charge des travaux d'exca​vation, de drainage et de remblaiement des fondations.

Elle a aussi installé les puisards et nivelé le terrain pour l'aménagement des stationnements. Elle nie que ses travaux sont déficients. Elle soutient que la problématique relève exclusivement d'un manque de protection contre le gel et plaide qu'il s'agit là d'une déficience attribuable à l'entrepreneur. [ 8 ] KA Construction Inc. (« KA ») ne conteste pas l'existence des dommages, leur montant ni leur cause. Son principal moyen de défense consiste à nier avoir agi comme entrepreneur pour la construction des bâtiments en litige.

Elle allègue que c'est le vendeur des immeubles, la société Laurin Couture, s.e.n.c. (« Laurin-Couture »), qui a agi comme entrepreneur. Elle soutient avoir limité son rôle à la fourniture d'un « support administratif » à Laurin-Couture pour « répertorier » les factures des sous-traitants et « transiter les paiements » [2] . [ 9 ] De son point de vue, les demandeurs recherchent sa responsabilité parce que Laurin-Couture a fait faillite et qu'ils n'ont aucun recours contre elle.

LE FONDEMENT JURIDIQUE DES RECOURS [ 10 ] Les quatre immeubles en litige ont été vendus par Laurin-Couture qui était alors propriétaire et promoteur du développement Le Croissant du Jaseur. [ 11 ] Les transactions pertinentes sont celles-ci. • Le 900-906 [ 12 ] Le 900-906 a été acquis le 11 septembre 2007 par M. Danny Lacroix et Mme Lisette Plamondon Lacroix par indivision en parts égales [3] . [ 13 ] Le 21 mars 2013, M. et Mme Lacroix forment le Syndicat des copropriétaires du 900-906 Croissant du Jaseur [4] . Le 26 mars 2013, ils publient une déclaration de copropriété [5] .

Ils sont alors copropriétaires indivis en parts égales de chacune des quatre unités de condo, de même qu'ils sont copropriétaires indivis en parts égales des quotes-parts afférentes aux parties communes. [ 14 ] Le 2 septembre 2016, ils vendent les quatre condos, de même que les quotes-parts afférentes aux parties communes à la compagnie 2733-7583 Québec Inc. [6] . • Le 908-914 [ 15 ] Le 908-914 a été acquis le 26 octobre 2007 par M. Steve Lacroix et Mme Lisette Plamondon Lacroix par indivision en parts égales [7] .

[ 16 ] Le 21 mars 2013, M. et Mme Lacroix forment le Syndicat des copropriétaires du 908-914 Croissant du Jaseur [8] . Le 25 mars 2013, M. et Mme Lacroix publient une déclaration de copropriété [9] . Ils sont alors copropriétaires indivis en parts égales de chacune des quatre unités de condo, de même qu'ils sont propriétaires indivis en parts égales des quotes-parts afférentes aux parties communes. [ 17 ] Le 2 septembre 2016, ils vendent les quatre condos, de même que les quotes-parts afférentes aux parties communes à MM.

Philippe Corriveau et Francis Blanchard [10] . • Le 916-922 [ 18 ] Laurin-Couture publie une déclaration de copropriété le 19 juillet 2011 [11] . [ 19 ] Le Syndicat des copropriétaires du 916-922 est formé le 8 août 2011 [12] . [ 20 ] Laurin-Couture, à

titre de propriétaire des quatre unités de condo et des quotes-parts afférentes aux parties communes, vend le 922 à Mme Cathy Bourgeois [13] , le 918 à Mme Denise Langlois Millette et M. Victor Millette [14] et les 916 et 920 à la compagnie 9303-2191 Québec Inc. [15] . • Le 964-970 [ 21 ] Le 964-970 n'est pas détenu en copropriété. Il s'agit d'un quadruplex vendu par Laurin-Couture à M. Marco Scholer le 30 novembre 2007. LES RECOURS [ 22 ] Se prévalant des dispositions de l'

article 1442 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ), les demandeurs poursuivent, à

titre d'acquéreurs subséquents, l'entrepreneur KA et le sous-entrepreneur Hutchins devant répondre, selon eux, des vices de construction affectant les bâtiments qu'ils ont construits pour leur vendeur Laurin-Couture. [ 23 ] L'

article 1442 du C.c.Q. stipule ceci : 1442. Les droits des parties à un contrat sont transmis à leurs ayants cause à

titre particulier s’ils constituent l’accessoire d’un bien qui leur est transmis ou s’ils lui sont intimement liés. [ 24 ] Dans son ouvrage intitulé Les obligations [16] , le professeur Karim résume ainsi l'état du droit concernant l'application de l'

article 1442 du C.c.Q. aux recours visant la mise en œuvre par un acquéreur subséquent des obligations résultant du contrat d'entreprise initialement conclu par le premier vendeur. 2237. De même, la vente de l'immeuble par le propriétaire-client ne libère pas les intervenants de leur obligation de garantie résultant d'un contrat d'entreprise. En effet, suivant la garantie prévue à l'

article 2118 C.c.Q. , l'acheteur de l'immeuble ne peut exercer tous les droits résultant de la responsabilité présumée de l'entrepreneur, de l'architecte, de l'ingénieur et du sous-traitant pour les vices de conception, de construction, de réalisation de l'ouvrage ou du vice du sol entraînant la perte de l'immeuble. L'

article 1442 C.c.Q. permet également à l'acheteur de bénéficier de la garantie contre les malfaçons et de la garantie des matériaux prévues aux articles 2103 , 2113 et 2120 C.c.Q. Il peut ainsi exercer directement contre ces intervenants les droits que le contrat d'entreprise a créés en faveur de son vendeur . […] (Référence omise) (Mise en relief ajoutée) [ 25 ] Dans le cas présent, il n'est pas contesté que la gravité des dommages aux fondations a causé une perte d'aplomb qui menaçait la stabilité des assises des bâtiments. [ 26 ] L'

article 2118 du C.c.Q. stipule ceci : 2118. À moins qu’ils ne puissent se dégager de leur responsabilité, l’entrepreneur, l’architecte et l’ingénieur qui ont, selon le cas, dirigé ou surveillé les travaux, et le sous-entrepreneur pour les travaux qu’il a exécutés, sont solidairement tenus de la perte de l’ouvrage qui survient dans les cinq ans qui suivent la fin des travaux, que la perte résulte d’un vice de conception, de construction ou de réalisation de l’ouvrage, ou, encore, d’un vice du sol. [ 27 ] Comme la perte résultant des vices de construction allégués est survenue plus de cinq ans après la fin des travaux, les présomptions édictées à l'

article 2118 du C.c.Q. ne s'appliquent pas. [ 28 ] À ce sujet, l'ouvrage du professeur Deslauriers [17] expose ceci : 2547 . Notons que si les défauts se manifestent plus de cinq ans après la fin des travaux, le propriétaire peut toujours poursuivre, mais il ne jouit plus des présomptions des articles 2118 et suivants C.c.Q. Confor​mément aux règles générales régissant les recours pour inexécution des obligations, le propriétaire aura le fardeau d’identifier et de prouver la faute commise par l’architecte, l’entrepreneur ou l’ingénieur . Dans un tel cas, la prescription sera de trois ans à compter de la découverte du défaut, ou de

sa première manifestation, s’il s’agit d’un défaut graduel. Si le constructeur prolonge sa garantie, ceci n’empêche pas le client de récla​- mer dans les trois ans de l’apparition du vice. La responsabilité pour perte de l’édifice prévue à l’

article 2118 C.c.Q. n’empêche pas l’entrepre​neur d’être assujetti aux règles de droit commun concernant la responsa​bilité contractuelle ou délictuelle .

L'article 2118 C.c.Q. ne restreint pas la responsabilité de l’entrepreneur ou de l’architecte dans le cas d’une faute prouvée ou d’un manquement à une obligation contractuelle. La responsabilité de droit commun pour un manquement contractuel et la responsabilité basée sur l’article 2118 C.c.Q. peuvent être invoquées et s'appliquer simulta​nément. (Références omises) (Mise en relief ajoutée) [ 29 ] Il faut retenir de tout ceci que les demandeurs sont les ayants cause de leur vendeur, Laurin-Couture. Ils exercent contre les défenderesses les recours découlant de l'inexécution de leurs obligations contractuelles à

titre d'entrepreneur et de sous-entrepreneur. [ 30 ] Les demandeurs ont le fardeau d'établir : 30.1. L'existence d'un contrat d'entreprise liant KA à Laurin-Couture; L'existence d'un contrat de sous-traitance liant Hutchins à KA; 30.2. La preuve prépondérante des fautes qu'ils leur reprochent dans l'exécution de leurs obligations respectives; 30.3. Le fondement juridique de la solidarité qu'ils recherchent; 30.4.

La valeur du préjudice qu'ils ont subi. [ 31 ] Avant d'entreprendre l'analyse de ces questions, il importe de disposer de l'argument des défenderesses selon lequel les Syndicats des 900-906 et 908-914 n'ont pas l'intérêt juridique suffisant [18] pour initier les présentes demandes en justice vu la revente des unités de condo en 2016. • L'intérêt juridique de 900-906 et de 908-914 [ 32 ] Cette question n'est pas abordée dans la contestation liée.

Elle surgit en cours d'instruction, alors que les procureurs des parties, à l'issue du témoignage de Mme Lisette Plamondon Lacroix, apprennent apparemment que celle-ci a revendu en septembre 2016 les huit unités qu'elle détenait en copropriété divise [19] . [ 33 ] Comme les copropriétaires ont changé en septembre 2016, les défenderesses plaident que les Syndicats n'ont plus l'intérêt juridique requis pour soutenir la demande introductive d'instance déposée en avril 2016 pour des dommages survenus en 2014. [ 34 ] KA plaide qu'il y aurait enrichissement injustifié des nouveaux copropriétaires si la réclamation des Syndicats était accordée.

Hutchins ajoute que les deux Syndicats plaident pour autrui, car ce ne sont pas les nouveaux copropriétaires qui ont défrayé les réparations, puisque les factures en litige sont libellées à l'ordre de Lisette (Plamondon) Lacroix. [ 35 ] Ainsi, les défenderesses dissocient, au plan de l'intérêt suffisant pour agir en justice, les droits du Syndicat de ceux des copropriétaires eux-mêmes.

Selon cette approche, un syndicat ne peut agir en justice si l'identité des copropriétaires a changé depuis la survenance des faits donnant lieu au litige. [ 36 ] Qu'en est-il? [ 37 ] Tel qu'énoncé plus haut, le fondement juridique des recours repose ici sur la transmission des droits de propriété. [ 38 ] Un syndicat est une personne morale qui est constituée de la collectivité des copropriétaires [20] . [ 39 ] S'ils regroupent les copropriétaires divis d'un immeuble détenu en copropriété, les Syndicats n'ont, en l'espèce, aucun droit de propriété dans l'immeuble et ce, ni dans les parties privatives ni dans les parties communes [21] . [ 40 ] L'

article 1081 du C.c.Q. autorise un syndicat de copropriétaires à intenter un recours en justice fondé sur un vice de construction de l'immeuble. 1081. Le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l’immeuble ou un vice du sol. Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l’autorisation des copropriétaires de ces parties. […] [ 41 ] Cette disposition crée l'intérêt juridique d'un syndicat de copropriétaires pour agir en justice indépendamment des copropriétaires eux-mêmes.

Le syndicat ne plaide donc pas pour autrui. Il n'est pas non plus le mandataire d'un ou de plusieurs copropriétaires; il représente la collectivité. [ 42 ] Dans l'arrêt Syndicat de copropriété de Villa du Golf [22] , la Cour d'appel du Québec, référant à l'

article 1081 du C.c.Q. , énonce ceci : [58] Cette dernière disposition, si elle peut être vue comme une exception à la règle du droit commun énoncée à l’article

59 C.p.c. suivant laquelle nul ne peut plaider pour autrui ou encore celle concernant l’effet relatif des contrats qui se retrouve à l’

article 1440 C.c.Q. , vise à assurer le respect des structures fonda​mentales de l'institution de la copropriété divise. Elle permet au Syndicat d’accomplir son rôle et ses devoirs. [59] En l’espèce, bien que le Syndicat ne soit pas

partie aux contrats préliminaires, il avait l’intérêt légal pour intenter une action en vue d’obtenir le respect des obligations contractées par 9133, à

titre de promoteur, relativement aux travaux touchant les parties communes. En agissant comme il l’a fait, le Syndicat n’a fait qu’assumer ses devoirs et obligations, dont celui de veiller à la protection et à la représentation des intérêts communs des copropriétaires. (Références omises) [ 43 ] Commentant cet arrêt dans son ouvrage sur la copropriété divise [23] , M e Gagnon écrit ceci : Ainsi, en cas de défauts cachés ou de vices de construction ou de vice de sol, le syndicat a la qualité pour agir en justice et défendre non seulement l'intérêt collectif des copropriétaires, mais aussi leurs intérêts privés.

Cette disposition permet aux parties d'éco​nomiser temps et argent et pourrait contribuer au désengorgement des tribunaux. Il faut toutefois l'interpréter de façon efficace. L'

article 1081 C.c.Q. permet au syndicat d'exercer tous les recours personnels des copropriétaires en leur nom, y compris l'action en réduction de prix, en annulation, en dommages-intérêts, etc. Si l'on n'admet pas cette solution, on restreint l'efficacité de l'article 1081 C.c.Q. (Références omises) [ 44 ] Le Tribunal partage ce point de vue. Il est applicable en l'espèce. [ 45 ] Dans le cas présent, les dommages concernent exclusivement les parties communes. Ils sont survenus en 2014.

À ce moment, Mme Lacroix était copropriétaire indivise de chacune des quatre unités de condo, ainsi que des quotes-parts afférentes aux parties communes des mêmes immeubles qu'elle avait préalablement acquis de Laurin-Couture en 2007, toujours à

titre de copropriétaire indivise, puisqu'ils n'étaient pas détenus en copropriété à ce moment. [ 46 ] Il appert qu'à la suite de la découverte des bris, Mme Lacroix a pris les choses en main. C'est elle qui a retenu les services des experts, réparateurs et avocats en vue de corriger la situation et mener les présents recours en justice. C'est pour cette raison que ceux-ci ont libellé toutes leurs factures à son nom.

C'est aussi elle qui témoigne, comme représentante des deux Syndicats, devant le Tribunal. [ 47 ] Le fait que les factures déposées au soutien des réclamations soient libellées au nom d'un copropriétaire ne saurait enlever au Syndicat l'intérêt juridique que la loi lui attribue. Au moment où les bris ont été causés et réparés, la collectivité des copropriétaires était formée de Lisette et Danny Lacroix dans un cas et de Lisette et Steve Lacroix dans l'autre.

Pour chaque unité et pour les parties communes, ceux-ci étaient copropriétaires par indivis en parts égales. [ 48 ] Il ne saurait être question ici d'une cession de créances entre les copropriétaires et les Syndicats. L'

article 1081 du C.c.Q. pourvoit à cette éventualité en attribuant directement à un syndicat l'intérêt juridique pour agir en justice à

titre de représentant de la collectivité des copropriétaires. [ 49 ] Contrairement à ce que plaident les défenderesses, la loi associe l'intérêt juridique d'un syndicat à celui des copropriétaires. Les recours exercés en l'instance ne sont pas ceux qui appartiennent à Mme Lacroix et qui auraient dû être cédés au Syndicat, mais bien ceux qui appartiennent au Syndicat par le seul effet de l'

article 1081 du C.c.Q. [ 50 ] Quant aux conséquences anticipées d'une éventuelle condamnation favorable aux Syndicats, alors que l'identité des copropriétaires n'est plus la même, ils sont improbables voire inexistants. [ 51 ] La déclaration écrite de M. Philippe Corriveau [24] , valant tant pour son associé, M. Francis Blanchard, que pour leur compagnie, 2733-7583 Québec Inc., indique clairement que les nouveaux copropriétaires n'ont aucune prétention personnelle à quelque indemnité que ce soit pour des recours nés avant leur acquisition et qui, conséquemment, ne les concernent pas.

On peut y lire ceci : […] 4.- Il était convenu avec les vendeurs de chacun des immeubles que tous les recours qu'ils avaient pour réclamer de tierces personnes les réparations faites aux fondations et aux stationnements des immeubles leur appartenaient et que nous n'avions aucun intérêt dans ces recours; 5.- Ainsi toutes les réclamations faites contre Excavation Robert Hutchins Inc.

Et KA Construction Inc. dans le dossier 450-22- 012633-161 appartiennent à nos vendeurs; 6.- Que ces recours soient exercés par nos vendeurs ou par le syndicat des copropriétaires du 900-906 Croissant du Jaseur ou par le syndicat des copropriétaires du 908-914 Croissant du Jaseur ne nous importent pas. Tous les bénéfices qui peuvent résulter de ces recours leur appartiennent et nous n'y avons aucun droit; (Reproduction exacte) [ 52 ] Le contenu de cette déclaration dispose de l'argument des défenderesses concernant l'absence d'une cession formelle de créance entre Mme Lacroix et les deux Syndicats concernés.

La répartition des montants perçus par un syndicat à l'issue d'une poursuite en justice relève de sa gestion interne. [ 53 ] Finalement, le seul fait que les factures sont libellées à l'ordre de Mme Lacroix ne saurait constituer une fin de non-recevoir aux recours des deux Syndicats. Il ne s'agit pas ici de vices de construction touchant les parties privatives. La restriction prévue à l'article 1081 ne s'applique donc pas.

[ 54 ] Le Tribunal conclut que les Syndicats de copropriété des 900-906 et 908-914 ont l'intérêt juridique suffisant pour agir en l'instance. • La qualification juridique des défenderesses [ 55 ] KA nie avoir agi comme entrepreneur. Pour elle, c'est Laurin-Couture qui était l'entrepreneur. [ 56 ] Pour sa part, Hutchins admet d'emblée avoir agi comme sous-entrepreneur en excavation. Elle ne précise pas de qui, entre KA et Laurin-Couture, elle était le sous-traitant.

Elle s'abstient de participer à ce débat. [ 57 ] Le Tribunal doit donc déterminer qui était l'entrepreneur chargé de la construction des bâtiments en litige. [ 58 ] Laurin-Couture est une société en nom collectif immatriculée le 28 septembre 2006. Selon le registre des entreprises [25] , il s'agit d'une société de portefeuille dont le seul objet est la gestion et la spéculation immobilière. Ses deux associés sont les compagnies Les Services financiers Laurin Baribeau Inc. et 9172-4161 Québec Inc. Aucun dirigeant, fondé de pouvoir ou établissement n'est déclaré.

Elle n'a aucun salarié. [ 59 ] Les immeubles en litige ont été vendus par Laurin-Couture qui, selon les actes de vente [26] , en était propriétaire depuis février 2007. Lors de la vente, elle déclare avoir une place d'affaires sur la rue Croteau à Magog. Elle est représentée par la compagnie Les Services financiers Laurin Baribeau Inc., qui a son siège au même endroit et par la compagnie 9172-4161 Québec Inc. qui a son siège à Orford et à Magog.

Les signataires autorisés par les deux compagnies sont respectivement Robert Laurin et Jacques Couture. [ 60 ] Selon la Régie du bâtiment [27] , Laurin-Couture n'a jamais été titulaire d'une licence d'entrepreneur ou de constructeur- propriétaire. [ 61 ] Selon la preuve, Laurin-Couture a mené des activités de promoteur immobilier à Magog, en 2006 et 2007, plus particulièrement sur la rue Desjardins et au Croissant du Jaseur. [ 62 ] KA est une compagnie constituée et immatriculée en février 2001.

Selon le registre des entreprises [28] , ses principales activités concernent l'exécution de travaux de construction comme entrepreneur général, de même que la promotion et la construction de maisons individuelles. Son siège est situé à Montréal; son Président est M. Daniel Farah-Lajoie. [ 63 ] M. Farah-Lajoie déclare que KA a agi à

titre d'entrepreneur général pour Laurin-Couture dans le développement de la rue Desjardins. KA a construit deux bâtiments sur les terrains appartenant à Laurin-Couture qui les a ensuite revendus. Pour lui, il est clair que KA et Laurin-Couture étaient liées, pour le projet de la rue Desjardins, par un contrat d'entreprise. [ 64 ] Il affirme toutefois que la situation était différente pour le Croissant du Jaseur. Selon lui, c'est la société Laurin-Couture qui agissait comme entrepreneur général pour ce développement dont elle était aussi propriétaire et promoteur.

Il en veut pour preuve une entente verbale conclue à la fin de 2006, à la terminaison des travaux de la rue Desjardins. [ 65 ] Cette entente aurait été conclue entre MM. Farah-Lajoie, Laurin et Couture. [ 66 ] Ces deux derniers n'ont pas été entendus à l'audience, pas plus que leur soi-disant représentant, contremaître ou mandataire, un dénommé Patrick Léona. La preuve de cette entente repose essentiellement sur le témoignage de M. Farah-Lajoie. Il est, en l'occurrence, largement ponctué de ouï-dire, puisque celui-ci attribue à MM.

Laurin, Couture et Léona des paroles, gestes, intentions et comportements grandement sub​jectifs. [ 67 ] M. Farah-Lajoie déclare qu'après avoir construit les deux bâtiments de la rue Desjardins, KA était intéressée à s'impliquer davantage dans le développement domi​ciliaire à Magog. Les activités de Laurin-Couture représentaient pour elle une occasion d'affaires intéressante et c'est dans l'espoir d'obtenir de sa part d'autres contrats de construction qu'il a accepté de lui « donner un coup de main » pour la construction des 10 quadruplex du Croissant du Jaseur. [ 68 ] M.

Farah-Lajoie affirme que Laurin-Couture n'avait aucun soutien organi​sationnel lui permettant d'œuvrer comme entrepreneur ou constructeur. Elle n'avait non plus aucune licence pour agir à ce titre. Pour l'aider à agir elle-même comme entrepreneur malgré tout, KA lui offre de faire la gestion de la facturation à sa place. [ 69 ] Le développement du Croissant du Jaseur a été réalisé exclusivement avec des sous-traitants.

Ainsi, pour donner un coup de main à Laurin-Couture dans son rôle d'entrepreneur général, KA a requis de tous les sous-traitants que les factures découlant de leurs travaux soient libellées à son nom et lui soient transmises directement. C'est elle qui effectuait les paiements par des chèques qu'elle tirait à son nom. Mensuellement, KA était remboursée par Laurin-Couture. [ 70 ] Cette façon de faire était, aux dires de M Farah-Lajoie, beaucoup plus simple pour Laurin-Couture et la soulageait des tâches comptables reliées au paiement des sous-traitants.

Il explique que ceci ne prenait que 10 minutes par mois à sa secrétaire qui se limitait à émettre les chèques aux sous-traitants et fournisseurs, puis à facturer Laurin-Couture pour le total mensuel. Il n'y avait aucune mesure de contrôle ou de validation des montants réclamés et payés. [ 71 ] KA n'était pas rémunérée pour ses services.

Selon lui, elle offrait cette gratuité à Laurin-Couture uniquement dans l'espoir d'obtenir de sa part des contrats de construction si elle devait éventuellement développer d'autres projets. [ 72 ] La preuve démontre pourtant une toute autre implication de la part de KA. [ 73 ] Les permis de construction émis par la Ville de Magog pour les quatre bâtiments en litige identifient KA comme entrepreneur et Laurin-Couture comme propriétaire demandeur des permis [29] . Laurin-Couture déclare donc à la municipalité que KA est son entrepreneur général.

[ 74 ] Les quatre bâtiments sont enregistrés au Plan de Garantie des Maîtres Bâtisseurs par KA à

titre d'entrepreneur accrédité [30] . KA demande donc à la Régie du bâtiment d'inscrire au Plan de garantie les bâtiments qu'elle construit à

titre d'entrepreneur général accrédité. [ 75 ] Le formulaire du Plan de Garantie [31] identifie nommément KA comme entrepreneur général sous son numéro de licence d'entrepreneur et son numéro d'accréditation. Il est signé par un représentant de KA. Ceci atteste donc le statut d'entrepreneur de KA aux fins du Plan de garantie. [ 76 ] La sentence du Tribunal d'arbitrage rendue le 15 juin 2009 [32] pour trancher un différend concernant le revêtement extérieur du 900-906 désigne KA comme étant l'entrepreneur. Le litige est spécifiquement initié à son encontre, à

titre d'entrepreneur général devant répondre de la garantie. [ 77 ] Sur son site Web [33] , KA, à

titre d'entrepreneur général, publie ses réalisations. Elle y annonce avoir réalisé le Croissant du Jaseur à Magog, soit 10 unités de quadruplex. KA confirme donc publiquement avoir construit les 10 immeubles du Croissant du Jaseur. [ 78 ] Confronté à tout ceci, M. Farah-Lajoie a réponse à tout. [ 79 ] Selon lui, les permis de construction ont été demandés par Patrick Léona à son insu.

Il croit que celui-ci était le superviseur de Laurin-Couture. [ 80 ] Il a accepté de prêter ses numéros d'accréditation et de licence d'entrepreneur à Laurin-Couture, car KA les avait déjà, alors que Laurin-Couture n'en avait pas, puisqu'elle n'avait pas encore complété toute la "paperasse". [ 81 ] Il a demandé la permission à Laurin-Couture pour annoncer le Croissant du Jaseur parmi les réalisations de KA, parce qu'il envisageait faire du développement dans le secteur de Magog et que ça lui procurait une belle image. [ 82 ] Puisqu'il ne connaît pas l'avocat qui a agi dans le cadre de l'arbitrage relevant du Plan de Garantie, ceci ne concerne donc pas KA. [ 83 ] Le Tribunal ne croit pas le témoignage de M.

Farah-Lajoie. Ses affirmations et ses explications sont improbables, voire invraisemblables. Son attitude relève davantage de l'esquive que de la clarification franche et loyale d'une situation en elle-même inusitée et ambigüe. [ 84 ] Il est invraisemblable que Laurin-Couture, une société de portefeuille qui n'avait pas le support administratif suffisant pour consacrer 10 minutes par mois à la compilation et au paiement sans vérification des factures de sous-traitance, ait mené à terme, à

titre d'entrepreneur général en plus d'être promoteur et vendeur, la construction de 10 quadruplex [34] prêts pour la mise en marché en l'espace d'une année. [ 85 ] Il est invraisemblable que KA ait accepté de fournir gratuitement des services de compilation et de paiement de factures dans l'unique espoir d'obtenir d'improbables contrats de construction de la part de Laurin-Couture dans le futur, alors que celle-ci, au même moment, se lançait dans la construction de 10 quadruplex, sans soutien administratif, sans licence d'entrepreneur ni accréditation au Plan de garantie des maisons neuves. Le témoignage de M.

Farah-Lajoie ne permet pas de réconcilier cette incohérence, bien au contraire. [ 86 ] Celui-ci n'est pas crédible lorsqu'il affirme avoir demandé la permission à Laurin-Couture pour annoncer publiquement que KA avait réalisé le Croissant du Jaseur. Son affirmation selon laquelle il désirait développer des activités domiciliaires dans le même secteur ne s'appuie sur rien de précis. KA souhaitait-elle obtenir des contrats futurs de Laurin-Couture ou souhaitait-elle s'impliquer elle-même dans le développement domiciliaire à Magog en affichant faussement une réalisation qui n'était pas la sienne.

Prétendre à la fois l'une et l'autre de ces propositions affaiblit grandement la crédibilité de l'ensemble. [ 87 ] Tout en affirmant que KA a prêté, par pure complaisance, ses numéros de licence et d'accréditation d'entrepreneur à Laurin- Couture parce qu'elle n'en avait pas, il est paradoxal de soutenir que cette dernière a fait inscrire à son insu KA comme entrepreneur aux permis de construction. En l'absence de tout autre élément, cette affirmation n'a aucune crédibilité; elle cherche tout simplement à nier l'évidence.

La preuve démontre que Laurin-Couture, tout comme les autorités publiques, considéraient KA comme l'entrepreneur général du projet Le Croissant du Jaseur. [ 88 ] Quant à l'avocat ayant agi dans le litige d'arbitrage, il représentait les intérêts du sous-traitant Murexpair [35] . Le seul fait que M. Farah-Lajoie déclare qu'il ne le connaît pas ne change rien à l'affaire. Comme il s'agit d'une réclamation initiée sous le Plan de Garantie, c'est forcément KA qui, en tant qu'entrepreneur général accrédité, devait en répondre, d'où sa désignation au litige d'arbitrage à

titre d'entrepreneur général. Ceci établit donc que Murexpair était le sous-traitant de KA. [ 89 ] KA soutient que tous les sous-traitants étaient retenus et supervisés par Laurin-Couture. Selon l'entente verbale avancée par M. Farah-Lajoie, ceux-ci recevaient instructions de Laurin-Couture de facturer leurs travaux à KA qui les payait pour ensuite se faire rembourser. De cette façon, KA n'était qu'une sorte d'intermédiaire comptable entre l'entrepreneur Laurin-Couture et ses sous-traitants. [ 90 ] Cette proposition, plutôt réductrice, ne convainc pas.

Elle n'est pas avérée par la preuve non plus. [ 91 ] En abordant la question sous le seul angle administratif, KA en fait un simple enjeu de comptabilité. De cette manière, le contrat la liant à Laurin-Couture serait en quelque sorte un contrat de services comptables gratuits [36] plutôt qu'un contrat d'entreprise. [ 92 ] Ceci est réducteur et occulte les véritables relations juridiques entre toutes les parties concernées. La facturation et le paiement ne sont pas que des opérations comptables. Elles sont le résultat de transactions de nature juridique.

Ce sont des actes qui concrétisent l'exécution des prestations de chacune des parties à un contrat. Elles créent des liens de droit. [ 93 ] En l'espèce, le cas de Hutchins illustre bien les circonstances de la formation de son contrat de sous-traitance. Il n'y a pas que

ses factures [37] qui sont au nom de KA, sa soumission [38] aussi. [ 94 ] M. Scott Hutchins déclare avoir été approché par M. Laurin pour les travaux d'excavation des 10 immeubles du projet Croissant du Jaseur. Il a confectionné une soumission qui, sur les instructions de M. Laurin, est libellée au nom de KA et expédiée à M. Farah- Lajoie [39] . [ 95 ] Par la suite, Hutchins a exécuté tous les travaux conformément à sa soumission.

Elle a soumis 10 factures à KA et a été payée directement par KA. [ 96 ] L'acceptation d'une soumission, la réalisation des travaux, la facturation et le paiement du prix convenu confirment l'existence d'un contrat. Il s'agit clairement ici d'un contrat intervenu entre KA et Hutchins. [ 97 ] Selon la preuve, le rôle de M. Laurin s'est limité à celui d'un intermédiaire. Il a mis Hutchins en relation avec KA. La thèse voulant que ce soit Laurin-Couture qui ait agi à

titre d'entrepreneur alors que KA n'était qu'un simple comptable pour lui faciliter les choses ne tient pas. [ 98 ] Cette thèse n'est pas davantage étayée par les admissions de faits concernant deux sous-traitants, M. Alain Raymond en maçonnerie et M. Raymond Bissonnette en électricité [40] . [ 99 ] Ces personnes n'ont pas été entendues à l'audience et n'ont pas fourni non plus de déclaration écrite pour valoir témoignage. Le contenu du document D-KA-9, rédigé en

partie par le procureur de KA et en

partie par le procureur des demandeurs, n'a pas une grande valeur probante. On y indique que MM. Laurin et Couture communiquaient à MM. Raymond et Bissonnette les plans et les instructions pour l'exécution de leurs travaux spécialisés. Ils n'ont pas vu de représentant de KA sur le chantier. Il leur a été demandé d'adresser leur facturation à KA parce que Laurin-Couture n'avait pas de licence d'entrepreneur. Le paiement de leurs factures était fait directement par KA. [ 100 ] Encore ici, il est beaucoup plus probable que MM.

Laurin ou Couture aient agi comme intermédiaire entre KA et les sous- traitants de chacune des disciplines de la construction que comme représentant [41] de la société Laurin-Couture agissant, elle, à

titre d'entrepreneur général. [ 101 ] La preuve [42] fait vaguement état d'un dénommé Patrick Léona qui aurait été sur place comme mandataire de Laurin-Couture. Rien de concluant ne peut être tiré des affirmations imprécises le concernant ou concernant son véritable rôle dans la construc​tion des immeubles en litige. [ 102 ] Pour accentuer sa prétention voulant que KA était un simple support administratif pour le paiement des factures destinées à Laurin-Couture, M. Farah-Lajoie déclare avoir vérifié les factures avant de venir témoigner.

Il affirme que la majorité d'entre elles sont libellées à l'ordre de Laurin-Couture avec un ajout du nom de KA à sa demande. [ 103 ] Aucune de cette « majorité de factures » n'est produite en preuve. Au contraire de cette affirmation, les seules factures déposées au dossier ne mentionnent aucu​nement Laurin-Couture. Elles sont toutes libellées exclusivement à l'ordre de KA/M. Farah-Lajoie. [ 104 ] KA plaide de surcroît que le Tribunal ne devrait pas considérer le fait qu'elle a prêté ses numéros de licence et d'accréditation d'entrepreneur pour accommoder Laurin-Couture qui n'en avait pas.

Commodément, elle soutient que si ces gestes constituent des infractions à des lois ou à des règlements quelconques, elle devrait en répondre devant une cour de juridiction pénale, pas devant un tribunal civil. [ 105 ] Non seulement cet argument n'a aucune valeur juridique, mais il affaiblit grandement la fiabilité morale de sa défense. Si sa thèse est exacte, ce soi-disant prêt est un euphémisme inapproprié pour parler d'une fausse déclaration, d'une dissimulation pour tromper les acquéreurs et les autorités publiques. Quoi qu'il en soit, cela n'a jamais eu lieu.

KA n'a pas prêté sa licence; elle a agi comme entrepreneur conformément à sa licence. [ 106 ] L'émission et le contrôle des licences d'entrepreneur par la Régie du bâtiment [43] , l'accréditation des entrepreneurs à un plan de garantie [44] , l'émission de permis de construction par les autorités municipales, tout comme les régimes de garanties et de présomptions édictés au Code civil du Québec envers les entrepreneurs et les sous-entrepreneurs constituent autant de mécanismes de protection des droits des clients et des acquéreurs subséquents.

Une entreprise de construction ne peut prétendre sérieusement s'y soustraire sous prétexte qu'elle aurait voulu donner un coup de main à un partenaire d'affaires qui s'improvisait entrepreneur sans en avoir les ressources ni les qualifications requises. [ 107 ] L'entente verbale invoquée par KA est un contrat d'entreprise. Robert Laurin et Jacques Couture en ont facilité l'exécution en servant d'intermédiaires entre KA et ses sous-traitants. [ 108 ] Les moyens de défense déployés par KA ne sont pas supportés par la preuve. Le Tribunal n'a aucune hésitation à conclure que celle-ci a construit, à

titre d'entrepreneur, les quatre bâtiments en litige et que Hutchins était son sous-traitant en excavation. [ 109 ] Les demandeurs, acquéreurs subséquents, sont donc bien fondés de les poursuivre à ce titre. LES VICES DE CONSTRUCTION [ 110 ] Les quatre bâtiments sont conçus et construits de façon identique. Ils comportent des garages intérieurs, dont les portes sont aménagées dans le mur de fondation arrière. Le plancher des garages est sensiblement au même niveau que le pavage des stationnements extérieurs, lesquels sont inclinés pour diriger l'eau de surface vers des puisards. • Les murs de fondation

[ 111 ] Il y a, de part et d'autre de chaque porte de garage, deux murets d'environ six pieds de longueur, perpendiculaires au mur de fondation. Ces murets en font

partie intégrante. Ils sont du même béton; ils ont été coulés ensemble. Il s'agit d'une structure solidaire. [ 112 ] Il s'avère que l'extrémité de ces murets a été soulevée par le gel. Ce soulèvement a provoqué une poussée latérale sur le mur de fondation qui s'en est trouvé déformé et fissuré. [ 113 ] Pour expliquer le phénomène et en déterminer la cause, les demandeurs ont fait entendre les experts Pascal Martin (pour les 900- 906, 908-914 et 916-922) et Timothée Lescop (pour le 964-970). Hutchins a fait entendre l'expert Ghislain Houde (pour les quatre immeubles).

KA, quant à elle, s'est abstenue de présenter une preuve à cet égard. [ 114 ] Les trois experts sont unanimes : la cause du soulèvement des murets est le manque de protection contre le gel à leur base. Vu le découvert important du mur de fondation et des murets, les semelles ne sont pas assez profondes pour que l'épaisseur du matériau de remblai offre une protection suffisante contre le gel. Des panneaux de styromousse ont donc été installés, à plat, le long du mur de fondation pour empêcher le gel de pénétrer le sol.

Or, cette mesure n'a pas été prise sur toute la longueur des murets dont les assises sont pourtant au même niveau. La preuve est claire, les expertises convergent : la cause des dommages est le manque de protection contre le gel à l'extrémité des murets. Il s'agit d'un manque​ment de l'entrepreneur. KA en est responsable. [ 115 ] Hutchins l'est-elle aussi? [ 116 ] M. Martin associe le manque de protection et le matériau de remblai.

Il écrit ceci : De plus, le type de remblai utilisé ne respecte pas les exigences minimales du CNB 1995 , à l'article 9.12.3.1 1, qui indiquent que le remblayage ne doit pas endommager les fondations. Dans les faits, le matériau de remblai utilisé a gelé, s'est adhéré aux équerres de béton et les a soulevées, produisant les déformations observées.

Le remblaiement des fondations avec un matériau inadéquat et mal protégé du gel est la principale cause de cette situation problé​matique. [ 117 ] Cette théorie n'est pas avérée. [ 118 ] Le raisonnement sous-jacent à l'opinion exprimée ici par le témoin-expert est déficient. Postulant que le remblai ne doit pas endommager les fondations, et constatant que les fondations ont été endommagées, il conclut que c'est le remblai qui les a endommagées. [ 119 ] Aucune analyse de sol n'a été faite pour caractériser le matériau en question. [ 120 ] Selon la preuve, il s'agit du sol existant.

Hutchins, conformément à son contrat, a effectué le remblaiement primaire des fondations avec le matériau d'excavation. En l'occurrence, ce sont d'autres entrepreneurs qui, plus tard, ont effectué le remblaiement final, le terrassement, la construction de cabanons, le pavage et l'aménagement de trottoirs au pourtour des bâtiments. [ 121 ] Le Tribunal retient l'opinion de l'ingénieur Houde, qui est aussi partagée par l'ingénieur Lescop. Il s'avère que c'est une pratique courante et même recommandée d'utiliser le surplus d'excavation pour remblayer les fondations.

Dans la région de Magog, il s'agit, le plus souvent, de silt. Il n'y a pas de contre-indication à utiliser ce matériau. [ 122 ] En l'espèce, la cause fondamentale du soulèvement des murets est le gel. C'est évidemment le matériau de remblai qui a gelé mais, en lui-même, ce matériau ne comportait aucune défectuosité. Hutchins, en l'utilisant comme remblai, n'a commis aucune faute qui aurait pu, de quelque manière, contribuer aux dommages. [ 123 ] S'il avait été suffisamment isolé, le matériau de remblai n'aurait pas gelé. [ 124 ] M.

Lescop, pour sa part, associe la problématique à une défaillance du drainage des fondations. Il écrit ceci : D'autre part, l'action de « gonflement » ne peut pas se produire sans un apport significatif d'eau. En effet, le soulèvement dû au gel se produit lorsque des lentilles de glaces se créent dans le sol et pousse dans toutes les directions, entraînant dans leur progression les éléments structuraux qui sont localisés par-dessus.

Or, le bâtiment est très mal drainé, alors que les puits d'exploration réalisés ainsi que l'inspection des conduites de drainage ont permis de démontrer que le drain de fondation autour du bâtiment est soit positionné trop haut, soit plein d'eau, soit carrément écrasé ou bouché. Dans tous les cas, le drainage n'a pas été aménagé de façon convenable et ne permet pas de chasser l'eau des fondations, qui va ultimement geler et causer des mouvements de sols, en entrainant la fondation qui n'est pas suffisamment enfouie.

Selon les informations obtenues, le drain de fondation est localisé 8 pouces plus haut que le dessus de la semelle, ce qui est contraire aux règles de l'art et en contradiction avec les plans d'architecture, qui localise le drain au niveau du centre de la semelle de la fondation, soit environ un pied plus bas que la localisation actuelle. (Reproduction exacte) [ 125 ] Ces observations ne valent que pour le 964-970; elles ne peuvent être extrapolées aux trois autres bâtiments faute de preuve quant à l'état de leurs systèmes de drainage. [ 126 ] C'est Hutchins qui a installé les drains de fondation avant de remblayer.

M. Lescop est d'avis que cette installation est déficiente. Selon lui, le drain n'est pas positionné au bon endroit; il serait plus haut que la semelle. Il n'a pas constaté ceci; il fonde plutôt son affirmation sur une note inscrite sur la facture de la compagnie M. L'expert en Fissures (Estrie) inc. [45] Or, aucun témoin n'a été entendu sur le contenu de cette note; aucune des multiples photographies produites au dossier n'illustre la situation. Bref, la preuve du mauvais positionnement du drain est inexistante. La prémisse appuyant l'opinion de M.

Lescop n'est pas prouvée. [ 127 ] Par ailleurs, tel que constaté par M. Houde en faisant un arrêt sur image de la vidéo [46] d'inspection de l'intérieur des drains captée par la même entreprise, on peut voir, à l'endroit où ces quelques secondes ont été prises, que le drain est bel et bien positionné sous la jonction du mur et de la semelle, ce qui est conforme.

[ 128 ] Quant à la rétention d'eau dans le drain, en l'absence du témoignage de son auteur, les explications et les interprétations avancées par M. Lescop sur les images de la vidéo montrant l'intérieur du drain, ne sont pas concluantes. Elles ne créent pas de présomption suffisamment grave, précise et concordante pouvant inférer que le système de drainage était inadéquat ou déficient. [ 129 ] Le concept même du bâtiment implique que le drain du mur arrière est beaucoup plus bas que celui des murs latéraux et avant. Pour cette raison, il ne s'écoule pas au réseau municipal [47] .

La prépondérance de la preuve, fondée sur le témoignage de M. Scott Hutchins et les photographies montrant l'intérieur du puisard [48] , indique que ce drain est raccordé au puisard du stationnement. Contrairement à ce qu'avance M. Lescop, l'eau de ce drain ne reste pas captive; elle est évacuée. [ 130 ] De fait, la preuve indique qu'il n'y a jamais eu d'infiltration d'eau dans le bâtiment. L'eau des drains n'a jamais gelé non plus. Selon le témoignage de M. Préfontaine, le remplacement du drain de fondation a été fait à l'occasion des travaux de réparation des murs de fondation.

Plus particulièrement, la chaleur dégagée par la torche utilisée pour coller la membrane au béton fait fondre le plastique du drain. [ 131 ] Dans son ensemble, la preuve ne révèle aucune malfaçon ni vice de construction pouvant être attribués à Hutchins en regard de l'installation des drains de fondation.

Il n'y a non plus aucune relation de cause à effet entre le système de drainage et le soulèvement des murets. • Les puisards [ 132 ] Chaque stationnement comporte un puisard pour capter l'eau de surface et la diriger vers l'égout pluvial municipal. [ 133 ] La preuve démontre que ces puisards, sous l'effet du gel et du dégel, se sont quelque peu déplacés. Leur embouchure s'étant relevée, ils ne captaient plus l'eau qui s'accumulait autour. [ 134 ] Les demandeurs ont fait refaire complètement l'aménagement des puisards.

Ils ont été excavés, démantelés, réinstallés, puis remblayés après la pose de panneaux d'isolant et d'une membrane protectrice. Ces travaux ont été réalisés à un coût unitaire de 3 600 $ plus taxes [49] . [ 135 ] Hutchins concède que la surface extérieure de ses puisards auraient dû être recouverte d'une membrane protectrice. Elle plaide toutefois que leur réfection complète n'était pas nécessaire, puisque seule la

partie supérieure (« tête ») était affectée. Elle a raison. [ 136 ] Les photographies [50] , de même que l'opinion de l'ingénieur Houde étayent cette prétention. C'est la

partie supérieure qui était disjointe, ce qui a provoqué le déplacement de l'embouchure. La fente créée entre les deux cylindres disjoints a favorisé l'infiltration du matériau de remblai à l'intérieur des puisards. [ 137 ] Les travaux réalisés par la firme Hydro-Jection ne se limitent pas à une réparation, mais constituent plutôt une réfection complète avec une réelle amélioration. [ 138 ] Hutchins reconnaît devoir payer un prix unitaire de 2 000 $, plus taxes, tel qu'estimé par M. Martin pour la valeur des travaux qu'elle préconise, c'est-à-dire la réparation de la

partie supérieure seulement, avec l'ajout d'une membrane. [ 139 ] Le Tribunal considère que son obligation doit se limiter à ces montants, soit le paiement de 2 299,50 $ à chacun des demandeurs. • Le pavage des stationnements [ 140 ] Les demandeurs réclament à Hutchins le remboursement des coûts d'excavation, de nivellement et de ré-asphaltage de leurs stationnements. [ 141 ] Le 908-914 réclame 7 933,28 $ pour des travaux réalisés sur 2 080 pieds carrés [51] . [ 142 ] Le 916-922 réclame 5 109,49 $ pour des travaux réalisés sur 726 pieds carrés [52] . [ 143 ] Le 964-970 réclame 18 281,03 $ pour des travaux réalisés sur 2 060 pieds carrés et l'installation d'une bordure sur 90 pieds linéaires.

Il ajoute 287,44 $ pour le traçage de lignes. [ 144 ] Comme pour le remblai des fondations, les demandeurs allèguent que le matériau utilisé par Hutchins n'était pas convenable; ils y voient la cause des déformations du pavage en raison du phénomène du gel-dégel. [ 145 ] Le matériau auquel réfèrent les demandeurs est le même que pour le remblai des fondations; il s'agit du sol naturel. [ 146 ] Hutchins n'a pas construit les stationnements. Son rôle s'est limité au nivelage du terrain en vue de leur aménagement.

C'est un autre sous-traitant, appa​remment inconnu des parties, qui a construit les stationnements. [ 147 ] Certaines photographies permettent d'apercevoir une vue en coupe de la fondation des stationnements [53] .

Il s'agit d'une couche de sable déposée sur le sol naturel, recouverte d'un matériau granulaire, puis d'un revêtement d'asphalte. [ 148 ] Selon l'opinion non contredite de l'ingénieur Houde, cet aménagement est conventionnel, typique de ce genre d'infrastructure. [ 149 ] Les demandeurs n'ont pas fait entendre le représentant de la firme Pavage Orford Inc. qui a procédé à la réfection des stationnements en 2015. Sauf pour le soulèvement visible de l'asphalte devant une porte de garage du 964-970 [54] , il n'y a aucune preuve objective de l'état véritable des stationnements au moment de leur réfection.

Ils avaient alors plus de huit ans d'usure. [ 150 ] Les demandeurs n'ont pas établi la preuve de la faute qu'ils reprochent à Hutchins. Rien ne permet de conclure que les déformations apparues avec le temps seraient attribuables au fait d'avoir nivelé le sol naturel pour permettre à un ou à d'autres

entrepreneurs de construire l'infrastructure et d'asphalter la surface en lui donnant les pentes appropriées. [ 151 ] Cette réclamation n'est pas recevable contre Hutchins. [ 152 ] Une

partie est toutefois recevable contre KA, puisque la réparation des murs de fondation, incluant la démolition des murets, a requis qu'on enlève et repose l'asphalte sur une certaine superficie. [ 153 ] La preuve ne permet pas de fixer avec précision l'étendue de cette superficie; le Tribunal doit l'arbitrer. [ 154 ] Contrairement aux trois autres demandeurs, le 916-922 a limité ses travaux d'asphaltage à 726 pieds carrés, soit la surface vraisemblablement nécessaire pour l'exécution des réparations aux murs de fondation [55] . [ 155 ] Rien n'indique que le pavage du 908-914 devait être refait sur une plus grande surface.

Sauf l'accumulation d'eau au pourtour du puisard, le stationnement ne présentait pas d'anomalie significative avant les réparations [56] . [ 156 ] Quant au 964-970, il s'agit d'une véritable rénovation.

Si la preuve indique la présence d'une problématique de soulèvement près d'une porte de garage, elle ne permet pas de conclure que la réalisation des travaux de réparation a nécessité l'enlèvement et la pose de l'asphalte sur une plus grande superficie et encore moins sur le stationnement au complet. [ 157 ] Pour ces raisons, le Tribunal conclut que le montant de 5 109,49 $ payé par le 916-922 représente la compensation adéquate du préjudice causé par la défaillance des murets et des murs de fondation.

La preuve indique qu'il a fallu, pour compléter la réparation du mur, enlever et reposer une superficie de 726 pieds carrés d'asphalte. [ 158 ] KA est redevable de cette somme à chacun des trois demandeurs. • Les murs avant [ 159 ] Le 908-914 et le 916-922 réclament respectivement 12 428,80 $ (10 810 $ plus taxes) [57] et 11 497,50 $ (10 000 $ plus taxes) [58] pour la réparation des murs de fondation sous les balcons situés à l'avant des bâtiments. [ 160 ] Le sous-sol, à cet endroit, est constitué d'une chambre froide servant d'espace de rangement.

Des fissures ont été réparées, une membrane et un isolant ont été appliqués. Il a fallu excaver, défaire et refaire les trottoirs de béton. [ 161 ] Les défenderesses plaident que le droit d'action concernant ces réclamations est prescrit.

C'est exact. [ 162 ] Pour le 908-914, la fissuration était existante et visible « une couple d'années après l'achat » selon la version livrée par Mme Lacroix au cours de son interrogatoire au préalable du 5 octobre 2016 [59] . [ 163 ] Quant au 916-922, Mme Millette déclare, tant dans son interrogatoire au préalable [60] que dans son témoignage à l'audience, que les fissures de la chambre froide étaient visibles lors de son achat en 2011; elles avaient été colmatées. [ 164 ] Le présent recours a été institué le 13 avril 2016.

Dans l'un et l'autre cas, le délai de trois ans depuis la connaissance de la situation était largement expiré [61] . [ 165 ]

Malgré tout, le Tribunal souligne que la preuve est insuffisante pour établir que la cause de ces fissures serait attribuable au remblai primaire effectué par Hutchins. D'autres entrepreneurs ont achevé le travail, complété le remblaiement et aménagé des trottoirs. [ 166 ] Pour ces raisons, les demandeurs n'ont pas droit à l'indemnisation qu'ils réclament pour la réparation des murs de leurs chambres froides. • Le 964-970 et la prescription [ 167 ] Au cours de leurs plaidoiries, les procureurs des défenderesses ont soulevé brièvement un argument voulant que le droit d'action de M.

Scholer était prescrit lors de l'introduction de son recours en 2016. Ils se fondent sur ses déclarations à son interrogatoire au préalable, laissant entendre qu'il aurait pris connaissance du problème en 2013 [62] . [ 168 ] La lecture de cet interrogatoire ne permet pas de situer le moment qui pourrait être retenu pour la computation d'un délai de prescription se terminant, de toute manière, en 2016. Les questions et les réponses sont trop imprécises pour comprendre de quel problème il parle.

Ce serait plutôt en 2014 qu'il a connu l'ensemble des circonstances qu'il allègue au soutien de son recours. [ 169 ] Cet argument de prescription ne peut être retenu. • Les mises en demeure préalables [ 170 ] KA plaide que les demandeurs ne l'ont pas mise en demeure, par écrit, avant l'exécution des travaux correctifs [63] . [ 171 ] Ceci est inexact. Les mises en demeure P-11, P-15, P-16 et P-18 lui ont été expédiées avant l'exécution des travaux, accompagnées des soumissions et estimations qui s'y rapportent. [ 172 ] Cet argument ne peut être retenu. LES DOMMAGES • La solidarité

[ 173 ] La condamnation prononcée contre les défenderesses ne peut être solidaire. [ 174 ] D'abord, la solidarité prévue à l'

article 2118 du C.c.Q. ne s'applique pas, puisque le délai de cinq ans suivant la fin des travaux était expiré au moment des bris. [ 175 ] Ensuite, il s'avère que les travaux réalisés par Hutchins n'ont pas contribué aux dommages causés aux murs de fondation. Seule KA doit en répondre. [ 176 ] Quant aux dommages aux puisards, ils relèvent exclusivement de la responsabilité de Hutchins.

KA n'y a pas contribué directement. • Le montant des dommages [ 177 ] Les demandeurs ont établi leur droit à des dommages-intérêts répartis de la façon suivante : ⇒ Responsabilité de KA • Le 900-906 - Réparation du mur de fondation arrière; facture P-18 ................................. 28 916,21 $ • Le 908-914 - Réparation du mur de fondation arrière; facture P-21 réduite de 4 139,10 $ pour le puisard et de 12 428,80 $ pour le mur avant ............... 28 341,34 $ - Travaux d'asphaltage ....................................................................................... 5 109,49 $ Total : .................................................................................................................... 33 450,83 $ • Le 916-922 - Réparations du mur de fondation arrière; facture P-23 réduite de 4 139,10 $ pour le puisard .............................................................................. 14 187,92 $ - Travaux d'asphaltage ........................................................................................ 5 109,49 $ - Travaux d'enduits acrylique; facture P-25 ....................................................... 1 494,68 $ - Cabanons; facture P-26 ................................................................................... 5 231,36 $ Total : .................................................................................................................... 26 023,45 $ • Le 964-970 - Réparations des murs de fondation arrière et latéral droit; factures P-27 et P-38 réduites de 4 139,10 $ pour le puisard .................................. 39 633,03 $ - Travaux d'asphaltage ....................................................................................... 5 109,49 $ Total : .................................................................................................................... 44 742,52 $ ⇒ Responsabilité de Hutchins • Le 900-906 - Réparations du puisard .................................................................................... 2 299,50 $ • Le 908-914 - Réparation du puisard ...................................................................................... 2 299,50 $ • Le 916-922 - Réparation du puisard ...................................................................................... 2 299,50 $ • Le 964-970 - Réparation du puisard ...................................................................................... 2 299,50 $ LES FRAIS D'EXPERTISE [ 178 ] La contribution des experts des demandeurs s'est avérée essentielle pour que ceux-ci établissent la preuve de leurs prétentions

concernant les aspects techniques des vices de construction affectant leurs immeubles. Ces vices sont attribuables à KA qui doit, conséquemment, supporter les frais d'expertise. [ 179 ] Les frais d'expertise de M.

Martin, incluant les visites des lieux, la rédaction des rapports et sa présence à l'audience, se répartissent ainsi [64] : - Le 900-906 (218,45 $ + 136,54 $ + 351,14 $) .................................................. 706,13 $ - Le 908-914 (738,71 $ + 218,45 $ + 327,68 $ + 385,17 $) ........................... 1 670,01 $ - Le 916-922 (738,71 $ + 382,29 $ + 218,45 $ + 189,71 $) ........................... 1 529,16 $ [ 180 ] Les frais d'expertise de M.

Lescop, incluant la visite des lieux, la rédaction de ses deux rapports et sa présence à l'audience, s'établissent ainsi [65] : - Le 964-970 (851,96 $ + 4 472,63 $ + 4 586,35 $) ........................................ 9 910,94 $ [ 181 ] Considérant que l'opinion de M. Lescop fait double emploi, en bonne partie, avec celle de M. Martin quant aux prétentions contre KA et qu'elle est contredite avec succès par l'expert Houde quant aux prétentions contre Hutchins, le Tribunal réduit de 50 % les frais d'expertise pour les fixer à 4 955,47 $.

Ils sont assumés par KA. [ 182 ] Quant à Hutchins, vu son exonération de responsabilité concernant les murs et les stationnements, et considérant la position qu'elle a adoptée concernant les puisards, elle n'a pas à contribuer aux frais d'expertise des demandeurs et doit assumer les siens. [ 183 ] POUR CES MOTIFS , le Tribunal: [ 184 ] ACCUEILLE partiellement les demandes contre les défenderesses, KA CONSTRUCTION INC. et EXCAVATION ROBERT HUTCHINS INC.; Et, à cette fin : [ 185 ] CONDAMNE la défenderesse KA CONSTRUCTION INC. à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 900-906 CROISSANT DU JASEUR : 185.1.

La somme de VINGT-HUIT MILLE NEUF CENT SEIZE DOLLARS ET VINGT ET UN CENTS (28 916,21 $), plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation; 185.2. Avec les frais de justice en faveur du demandeur, incluant les frais d'expertise de SEPT CENT SIX DOLLARS ET TREIZE CENTS (706,13 $); [ 186 ] CONDAMNE la défenderesse KA CONSTRUCTION INC. à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 908-914 CROISSANT DU JASEUR : 186.1. La somme de TRENTE-TROIS MILLE QUATRE CENT CINQUANTE DOLLARS ET QUATRE-VINGT-TROIS CENTS (33 450,83 $) , plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation; 186.2. Avec les frais de justice en faveur du demandeur, incluant les frais d'expertise de MILLE SIX CENT SOIXANTE-DIX DOLLARS ET UN CENT (1 670,01 $); [ 187 ] CONDAMNE la défenderesse KA CONSTRUCTION INC. à payer au SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 916-922 CROISSANT DU JASEUR : 187.1. La somme de VINGT-SIX MILLE VINGT-TROIS DOLLARS ET QUARANTE-CINQ CENTS (26 023,45 $), plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation; 187.2. Avec les frais de justice en faveur du demandeur, incluant les frais d'expertise de MILLE CINQ CENT VINGT-NEUF DOLLARS ET SEIZE CENTS (1 529,16 $); [ 188 ] CONDAMNE la défenderesse KA CONSTRUCTION INC. à payer au demandeur MARCO SCHOLER, quant au 964-970 CROISSANT DU JASEUR : 188.1. La somme de QUARANTE-QUATRE MILLE SEPT CENT QUARANTE-DEUX DOLLARS ET CINQUANTE-DEUX CENTS (44 742,52 $) , plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation; 188.2. Avec les frais de justice en faveur du demandeur, incluant les frais d'expertise de QUATRE MILLE NEUF CENT CINQUANTE-CINQ DOLLARS ET QUARANTE-SEPT CENTS (4 955,47 $); [ 189 ] CONDAMNE la défenderesse EXCAVATION ROBERT HUTCHINS INC. à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 900-906 CROISSANT DU JASEUR : 189.1. La somme de DEUX MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF DOLLARS ET CINQUANTE CENTS (2 299,50 $), plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation;

189.2. Avec les frais de justice en faveur du demandeur; [ 190 ] CONDAMNE la défenderesse EXCAVATION ROBERT HUTCHINS INC. à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 908-914 CROISSANT DU JASEUR : 190.1. La somme de DEUX MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF DOLLARS ET CINQUANTE CENTS (2 299,50 $), plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation; 190.2. Avec les frais de justice en faveur du demandeur; [ 191 ] CONDAMNE la défenderesse EXCAVATION ROBERT HUTCHINS INC. à payer au SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 916-922 CROISSANT DU JASEUR : 191.1. La somme de DEUX MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF DOLLARS ET CINQUANTE CENTS (2 299,50 $), plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation; 191.2. Avec les frais de justice en faveur du demandeur; [ 192 ] CONDAMNE la défenderesse EXCAVATION ROBERT HUTCHINS INC. à payer au demandeur MARCO SCHOLER, quant au 964-970 CROISSANT DU JASEUR : 192.1. La somme de DEUX MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF DOLLARS ET CINQUANTE CENTS (2 299,50 $), plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation; 192.2. Avec les frais de justice en faveur du demandeur. __________________________________ PATRICK THÉROUX, J.C.Q. Me Christian Labonté Proc. des demandeurs Me Jean Rousseau Crochetière Pétrin Proc. de la déf. Excavation Robert Hutchins Inc. Me Jonathan-Pierre Étienne Grondin Savarese Légal Inc. Proc. de la déf. KA Construction Inc.