2019 QCCQ 8199, 2019 QCCQ 8199

Vachon c. Deschênes 2019 QCCQ 8199 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BONAVENTURE LOCALITÉ DE NEW CARLISLE « Chambre civile » N° : 105-32-700062-185 DATE : 22 novembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CELESTINA ALMEIDA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PATRICIA VACHON Demanderesse c.

FRANCE DESCHÊNES Défenderesse et GASTON MIOUSSE Tiers intervenant ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la résidence vendue par la défenderesse France Deschênes est affectée de vices cachés, la demanderesse Patricia Vachon lui réclame 5 135,13 $. [ 2 ] La réclamation se détaille comme suit : • Travaux d’urgence : 3 635,13 $; • Frais et dommages divers : 1 500,00 $. [ 3 ] Madame Deschênes conteste le bien-fondé de cette réclamation invoquant que les vices allégués par Mme Vachon ne sont pas cachés, ceux-ci ayant été dévoilés lors de l’achat.

Celle-ci demande l’intervention de M. Miousse, en tant qu’ancien propriétaire de la maison. [ 4 ] Monsieur Miousse conteste la réclamation au motif que lorsqu’il vend la maison, il dénonce que la toiture doit être refaite, celle-ci datant de 1994. Lorsqu’il y habite de 1984 à la mi-février 2014, il n’y a jamais eu d’infiltration d’eau. CONTEXTE FACTUEL [ 5 ] Mme Vachon désire acquérir une résidence. Le 12 septembre 2017, elle visite la maison de Mme Deschênes située à New Richmond.

Cette dernière demande 145 000 $ et l’informe que la toiture est à refaire. [ 6 ] Madame Vachon fait une offre d’achat de 130 000 $ considérant ses moyens financiers, ce qui est accepté par Mme Deschênes. [ 7 ] Le 29 septembre 2017, Mme Vachon mandate un inspecteur en bâtiment, M. Francis Ouellet, afin de procéder à l’inspection de la maison. [ 8 ] Le 24 octobre 2017, Mme Vachon acquiert la maison pour la somme convenue.

[ 9 ] Le ou vers le 28 novembre 2017, lors de pluie abondante, Mme Vachon constate des infiltrations d’eau dans la maison. Immédiatement, elle prend des mesures afin de minimiser les dommages en installant temporairement une membrane sur la toiture. [ 10 ] Le 16 février 2018, Mme Vachon transmet à Mme Deschênes un avis de dénonciation pour l’aviser de l’infiltration d’eau. Cette dernière ne donne pas suite à cette demande. [ 11 ] Au printemps, Mme Vachon entreprend des travaux de réfection de la toiture dont le coût s’élève à 3 635,13 $.

Ce montant comprend uniquement le prix des matériaux considérant que l’ouvrage est réalisé par des amis. [ 12 ] Le 31 mai 2018, Mme Vachon transmet une mise en demeure à Mme Deschênes lui réclamant la somme de 3 635,13 $ pour les dommages. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 13 ] Les questions soulevées par ce litige sont les suivantes :

a) L’infiltration d’eau par la toiture constitue-t-elle un vice caché?

b) Dans l’affirmative, quel est le montant pouvant être réclamé par la demanderesse? DROIT APPLICABLE [ 14 ] Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) prévoient que la personne qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention, et ce, selon la balance des probabilités. Cette preuve n’a pas à être au-delà du doute raisonnable, mais bien par une simple prépondérance.

En d’autres termes, le Tribunal doit déterminer ce qui est le plus probable et vraisemblable. [ 15 ] Qui plus est, le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant des responsabilités pour le vendeur, et ce, afin qu’il assure à l’acheteur la pleine jouissance du bien vendu. [ 16 ] Une des garanties du droit de propriété est la garantie légale de qualité, prévue à l’

article 1726 C.c.Q. , souvent appelée la garantie contre les vices cachés, qui édicte que : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent ; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 17 ] Comme le rappelle la Cour d’appel du Québec dans l’arrêt récent Leroux c. Gravano [1] , afin de répondre aux exigences de la garantie légale de qualité prévue à l’

article 1726 C.c.Q . , le vice doit réunir les conditions suivantes : • être caché; • être inconnu de l’acheteur; • être important; • être antérieur à la vente; • avoir fait l’objet d’une dénonciation suffisante. [ 18 ] Si l’une de ces conditions n’est pas démontrée selon la balance des probabilités, le recours de la demanderesse est rejeté. analyse et décision [ 19 ] Qu’en est-il dans le cas qui nous occupe? [ 20 ] Avant tout, il y a lieu de déterminer s’il y a un vice caché.

La preuve prépondérante révèle que l’infiltration d’eau survenue dans la résidence est causée par l’usure de la toiture. [ 21 ] Avant l’achat de la résidence, Mme Vachon est informée par le courtier immobilier que la couverture doit être refaite, mais, selon lui, elle est encore viable pour un ou deux ans. Madame Deschênes dans sa « déclaration du vendeur » datée du 6 mars 2017 dénonce qu’elle n’a jamais eu d’infiltration d’eau, mais souligne que le revêtement de la toiture date de 1994. [ 22 ] Le 29 septembre 2017, l’inspecteur en bâtiment M.

Francis Ouellet procède à l’inspection et produit un rapport [2] très exhaustif quant à ses constatations. Il contient 30 pages avec des annexes incluant des photos, des notes explicatives ainsi que plusieurs recommandations. [ 23 ] En ce qui concerne la toiture, il spécifie ce qui suit : « 5.3 A- La toiture est de type à deux versants en bardeaux d’asphalte dont l’année d’installation est inconnue. La durée de vie utile du bardeau d’asphalte est de plus ou moins vingt-cinq ans. Des signes de vieillissements ont été observés.

Même s’il n’y a aucun signe d’infiltration d’eau dans les combles, je recommande de prévoir changer ce revêtement à court terme [3] .

[ 24 ] À la lumière des photos de la toiture incluses dans le rapport d’expertise, il est évident à sa face même que celle-ci est passablement détériorée. L’état de la toiture est constaté par plusieurs autres personnes, dont l’ancien conjoint de Mme Deschênes. [ 25 ] Force est de constater qu’il ne s’agit pas d’un vice caché considérant qu’il est apparent, facilement décelable et dénoncé.

L’état de désuétude de la toiture est à l’origine de l’infiltration d’eau. [ 26 ] Bien que les conséquences de cet achat soient importantes pour Mme Vachon et en dépit de toute la sympathie que son cas peut susciter, le Tribunal ne peut, avec la preuve administrée, en arriver à une autre conclusion. [ 27 ] En conséquence, la demanderesse ne rencontre pas son fardeau de preuve et n’établit pas de façon prépondérante le bien-fondé de sa réclamation. Son recours doit donc échouer. [ 28 ] Considérant les circonstances particulières de cette affaire, chaque

partie assumera ses frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 29 ] REJETTE la demande, chaque

partie payant ses frais. __________________________________ CELESTINA ALMEIDA, J.C.Q. Date d’audience : 27 août 2019