2013 QCCA 2004, 2013 QCCA 2004

Syndicat de copropriétés Club Tremblant, bloc F-G c. Hôtel du lac Tremblant inc. 2013 QCCA 2004 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-023519-135 (500-17-054280-097) DATE : Le 21 novembre 2013 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS CLUB TREMBLANT, BLOC F-G et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS CLUB TREMBLANT, BLOC K APPELANTS – Défendeurs / demandeurs reconventionnels c. HÔTEL DU LAC TREMBLANT INC.

INTIMÉE – Demanderesse / défenderesse reconventionnelle ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure [1] , district de Montréal (l’honorable David R. Collier) qui, le 18 mars 2013, a fait droit en

partie à la requête de l’intimée, prononcé à la demande de cette dernière certaines conclusions déclaratoires et déclaré nulle une résolution adoptée le 18 octobre 2009 par l’appelant Syndicat de copropriétés Club Tremblant, Bloc F- G. Le même jugement rejetait la demande reconventionnelle en jugement déclaratoire des appelants. [ 2 ] Les faits ne sont pas contestés et les parties s’en remettent à la description qu’en donne le juge de première instance aux paragraphes [8] à [19] de ses motifs.

Il suffit d’en rappeler l’essentiel pour la bonne intelligence du pourvoi. [ 3 ] Le litige s’inscrit dans le sillage d’une précédente affaire entre certaines des mêmes parties, affaire qui se solda par un arrêt de la Cour prononcé en 2011 [2] . L’intimée exploite un hôtel et des installations de villégiature. Elle est aussi copropriétaire de plusieurs unités de copropriétés voisines de l’hôtel, comprises dans les immeubles « Bloc F-G » et « Bloc K », et gérées par les appelants.

Au cours d’assemblées annuelles des copropriétaires des Blocs F-G et K, les appelants ont adopté des résolutions modifiant une déclaration de copropriété afin de pourvoir à la construction d’une piscine, d’un spa et d’un court de tennis, et répartissant les coûts d’aménagement d’une promenade en bois. L’intimée a attaqué ces résolutions, arguant que lors de ces assemblées elle n’avait pu être représentée et voter comme elle en avait le droit.

Le juge lui a donné raison en partie, a annulé une résolution, mais a confirmé la décision qui contraignait l’intimée à payer une fraction des coûts d’aménagement de la promenade. L’intimée ne s’est pas portée appelante incidente sur ce point. [ 4 ] L’appel ne porte donc que sur deux questions, que les appelants et l’intimée formulent de manières légèrement différentes. Les appelants les énoncent comme ceci : 1. Le copropriétaire divis peut-il donner une procuration à plus d’une personne s’il détient plusieurs unités? 2.

Le copropriétaire peut-il voter à une assemblée de copropriétaires sur une proposition alors qu’il est en conflit d’intérêts? L’intimée, pour sa part, préfère les formuler comme suit : 1. Une personne morale possédant de multiples fractions d’une copropriété divise peut-elle être représentée par autant de personnes distinctes qu’elle possède de fractions? 2. À

titre de copropriétaire, l’intimée est-elle exclue du vote si les questions mises aux voix risquent de la placer en conflit d’intérêts? Les appelants répondent par la négative aux deux questions, l’intimée par l’affirmative. Première question : La représentation aux assemblées de copropriétaires [ 5 ] Dans leur exposé, les appelants consacrent au total trois paragraphes, soit treize lignes, à la première question. Ils notent que « le juge de première instance n’a cité aucune autorité pour supporter sa conclusion » mais ils ne réfèrent eux-mêmes à aucune source sur

ce point précis et se contentent d’affirmer qu’« [i]l nous semble évident qu’une procuration est donnée par une personne, et non pas par une unité ». [ 6 ] Cette question a les apparences d’une diversion, elle brouille les pistes. [ 7 ] On peut observer en premier lieu que le problème dont il est question ici ne change évidemment rien à la répartition des votes entre copropriétaires. L’

article 1090 C.c.Q. , qui régit un tel vote dans les termes cités ci-dessous, ne souffre d’aucune ambiguïté dans un cas comme celui-ci : 1090. Chaque copropriétaire dispose, à l'assemblée, d'un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction. Les indivisaires d'une fraction exercent leurs droits dans la proportion de leur quote-part indivise. 1090. Each co-owner is entitled to a number of votes at a general meeting proportionate to the relative value of his fraction. The undivided co-owners of a fraction vote in proportion to their undivided shares.

Lorsqu’elle a intenté action, la préoccupation de l’intimée semble avoir eu pour origine certaines décisions rendues par les présidents d’assemblées de copropriétaires. Par ces décisions, ils refusaient des procurations que le président et représentant de l’intimée, lui-même présent lors de ces assemblées, avait données à des personnes qu’il souhaitait voir présentes lors des discussions.

Et, dans le cas précis de l’une de ces assemblées annuelles, le représentant de l’intimée n’aurait pu se présenter à l’élection des administrateurs du syndicat parce qu’il ne se trouvait personne dans l’assistance pour appuyer sa candidature [3] . Or, a fait valoir l’intimée, elle est propriétaire de neuf des vingt unités dans le cas de l’immeuble Bloc F-G, elle peut de ce fait, et vu l’

article 1090 C.c.Q. , exercer 47,6618 % des voix en assemblée des copropriétaires, et il est anormal qu’elle ait à essuyer une décision de ce genre – « candidature rejetée en l’absence d’un “secondeur” ». [ 8 ] Ni le Code civil du Québec ni la déclaration de copropriété versée au dossier ne prévoient quelque chose de précis sur le déroulement des assemblées de copropriétaires.

Et les règles de procédure des assemblées délibérante, telles que le Code Morin ou les Robert’s Rules of Order , relèvent de l’usage et non du droit positif. [ 9 ] Le juge de première instance a décidé que l’intimée avait le droit de désigner plus d’un mandataire lors des assemblées de copropriétaires et il a motivé dans les termes qui suivent sa conclusion sur ce point [4] : [54] … Hôtel does have reason to complain that it was limited to one representative at each meeting. The Syndicates had no legal authority to impose this restriction on Hôtel. [55]

Article 350 C.C.Q provides that a member (i.e. a co-owner) may be represented at a general meeting if he has given a written mandate to that effect. The rule applies to Hôtel as well as to other co-owners:

article 303 C.C.Q. states that legal persons have the same civil rights as natural persons, and that legal persons “have no incapacities other than those which may result from their nature or from an express provision of law”. [56] It is not disputed that a natural person who owns multiple fractions in a co-ownership may appoint a person to represent him with regard to one of his fractions. [5] As a legal person, Hôtel has that same right.

There is no provision of law, and nothing resulting from the nature of a legal person, that would prevent this. [57] In all events, it is incorrect to view Hôtel as being represented by more than one person if it gives a proxy to “A” for one fraction and a second proxy to “B” for another fraction. Hôtel is a separate owner with respect to each fraction, and in such a case it is represented by only one person for each fraction. [6] Ce raisonnement ne heurte aucun texte et paraît conforme à l’état actuel du droit de la copropriété et de la régie interne des personnes morales.

Il n’est entaché d’aucune erreur apparente. [ 10 ] Il serait absurde de prétendre qu’un actionnaire, lors d’une assemblée d’actionnaires, a droit à autant de mandataires qu’il possède d’actions. Mais, en matière de copropriété, les unités détenues par chaque copropriétaire ne peuvent être assimilées à une simple action du capital-actions d’une personne morale. Et l’

article 1103 C.c.Q. fournit une garantie suffisante pour corriger toute situation où un copropriétaire de plusieurs unités de copropriété, comme l’intimée, userait de ce subterfuge pour noyauter une assemblée – ou pour « paqueter la salle », selon l’expression que l’intimée reconnaît utiliser « crûment » dans son mémoire. [ 11 ] Sur cette première question, les appelants ne démontrent pas que le juge de première instance a commis une erreur justifiant réformation de son jugement. Deuxième question : Le conflit d’intérêts [ 12 ] Il est acquis qu’aux termes de l’

article 1097 C.c.Q. , la décision de modifier la déclaration de copropriété afin de pourvoir à la construction d’une piscine, d’un spa et d’un court de tennis, requiert une majorité accrue de 75 % des voix. Les appelants soutiennent que cette majorité sera toujours impossible à obtenir pour une raison évidente. L’intimée possède déjà de telles installations qui font

partie de son complexe hôtelier, les membres des appelants n’y ont accès qu’en payant un abonnement, et l’intimée a donc un intérêt diamétralement opposé à celui des copropriétaires représentés par les appelants. Aussi ces derniers réitèrent-ils dans leur conclusion la demande de déclaration qui apparaissait dans leur défense reconventionnelle : DÉCLARER que lorsque la demanderesse est en conflit d’intérêts avec un syndicat, elle ne peut voter, ni au conseil d’administration si un de ses représentants y siège, ni à l’assemblée des copropriétaires, sur de telles questions. [ 13 ] Ce moyen méconnaît l’équilibre que crée le

chapitre du Code civil du Québec sur la copropriété divise d’un immeuble entre les copropriétaires de cet immeuble. L’

article 1090 C.c.Q. octroie à chaque copropriétaire un nombre de voix proportionnel à la valeur

relative de sa fraction. Cette règle est impérative, on ne peut utiliser une autre méthode de calcul [7] . En contrepartie, l’

article 1064 C.c.Q . prévoit qu’un copropriétaire doit contribuer en proportion de la valeur relative de sa fraction aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble. En d’autres mots, un copropriétaire qui possède une grande proportion de la valeur de l’immeuble a plus de poids dans la prise de décision lors des assemblées annuelles mais doit payer une plus grande

partie des coûts associés à l’immeuble. Cette répartition des droits et des obligations est fondamentale. [ 14 ] Aux articles 1091, 1092, 1093, 1094, 1096, 1097, 1098 et 1099 C.c.Q. , le législateur a minutieusement réglementé l’exercice du droit de vote par les copropriétaires. Aucune disposition ne prévoit une modification du nombre de voix attribuées à un copropriétaire qui possède plus d’une fraction de la copropriété.

Manifestement, introduire dans ce régime une notion prétorienne et malléable de conflit d’intérêts risquerait de déstabiliser ce régime et de susciter d’innombrables différends entre copropriétaires. Aucune des dispositions susdites ne prévoit une modification de la procédure de vote dans les cas où un copropriétaire serait en conflit d’intérêts. Aux articles 322, 323, 324 et 325, le Code impose explicitement à tout administrateur d’une personne morale des contraintes précises pour éviter les conflits d’intérêts. Il ne le fait pas dans le cas des copropriétaires. [ 15 ]

La définition de l’intérêt collectif que proposent les appelants est arbitraire et dénuée de fondement en droit. En l’espèce, une nouvelle piscine ne servirait pas à l’intimée car elle en possède déjà une. Voilà pourquoi elle voterait contre la résolution. Elle serait tout aussi justifiée de le faire qu’un copropriétaire qui voterait contre la proposition parce qu’il n’a pas l’intention de faire usage d’une piscine. Dans les deux cas, le vote exprime les intérêts particuliers et souvent divergents des copropriétaires. [ 16 ] Le juge de première instance avait bien conscience de cet équilibre et il écrit avec raison dans ses motifs, au paragraphe [45] : « The rule in

article 325 C.C.Q. requiring a director to abstain from discussion and votes on matters of personal interest would apply to Hôtel’s representatives when they act as directors of the Syndicates. » Voilà quelle est la protection que peuvent attendre de la loi les autres copropriétaires membres des appelants. [ 17 ] Les appelants citent aussi une jurisprudence et quelques textes de doctrine tirés du droit français et qui portent sur la sanction d’abus de droit commis par certains copropriétaires au détriment de certains autres. Une telle hypothèse pourrait donner ouverture en droit québécois à un recours formé en vertu de l’

article 1103 C.c.Q. mais, ici encore, le litige à l’origine du pourvoi ne fournit aucun fondement en fait pour une innovation jurisprudentielle qui irait dans le sens recherché par les appelants. [ 18 ] POUR CES MOTIFS, l’appel est rejeté, avec dépens. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. Me Pierre G. Champagne DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR Pour les appelants Me Mathieu Turcotte DUFRESNE HÉBERT COMEAU Pour l’intimée Date d’audience : 18 novembre 2013