2015 QCCQ 9243, 2015 QCCQ 9243

Furtado c. Syndicat des co-propriétaires de Fairview Heights phase IV 2015 QCCQ 9243 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-141690-141 DATE : 7 octobre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ TONY FURTADO Demandeur c. SYNDICAT DES CO-PROPRIÉTAIRES DE FAIRVIEW HEIGHTS PHASE IV Défenderesse -et- WILLIAMS & ESBER INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, M. Furtado, réclame des défendeurs, Syndicat des co-propriétaires de Fairview Heights Phase IV (ci-après : Syndicat) et Williams & Esber Inc. (ci-après : WE) 7 000,00 $ en remboursement de travaux de réfection du sous-sol de son condominium à la suite d’un problème d’infiltration d’eau par les fondations de sa propriété. [ 2 ] M.

Furtado invoque la responsabilité du Syndicat sur la base d’un vice de conception ou de construction à l’origine de l’infiltration. Quant à WE, il se fonde sur sa police d’assurance habitation. [ 3 ] Le Syndicat soutient avoir assumé sa responsabilité en payant pour les travaux de réfection de la

partie commune concernée [1] . [ 4 ] WE invoque que le sinistre relevait de la responsabilité de la copropriété et non de M. Furtado personnellement. De plus, la police d’assurance souscrite par M. Furtado excluait le dommage causé par infiltration d’eau. QUESTIONS EN LITIGE :

1- Le Syndicat est-il responsable à l’égard du demandeur et, le cas échéant, pour quel montant? 2- Les dommages subis par le demandeur, le cas échéant, étaient-ils assurés par la police d’assurance tous risques émise par WE? LES FAITS : [ 5 ] Le 3 avril 2011, M. Furtado constate que le tapis du sous-sol de sa maison en rangée est humide sur une surface de 8 à 12 pouces au centre de la pièce principale. [ 6 ] Sa propriété, faisant

partie d’un complexe de condominiums, il demande l’intervention des représentants du Syndicat afin d’identifier la source du problème. [ 7 ] M. Jake Nachum, gérant de la copropriété se rend immédiatement chez lui pour constater l’état des lieux. De plus, le Syndicat contacte une firme d’ingénieurs pour obtenir une expertise [2] . [ 8 ] Le 6 avril 2011, M. Edwards, expert-ingénieur en construction, inspecte la propriété et constate que l’infiltration provient des fondations [3] . [ 9 ] Aucun drain français n’ayant été installé au moment de la construction initiale, M.

Edwards entreprend de chercher une solution simple pour éviter de nouvelles infiltrations après la réparation; la propriété étant située au-dessus d’un stationnement intérieur et le complexe étant imposant, la solution d’installer un drain français s’avère disproportionnée par rapport à la situation. [ 10 ] M. Edwards suggère donc l’installation d’une pompe sous la maison de M. Furtado, de pierres concassées et d’un plancher de ciment armé [4] . [ 11 ] Le Syndicat accepte d’entreprendre les travaux recommandés et convient de procéder le plus rapidement possible. [ 12 ] M.

Furtado, jugeant son dommage plus grand, s’objecte au début des travaux; il tente d’obtenir du Syndicat ou de WE une indemnisation pour ses troubles et inconvénients et ses pertes personnelles. [ 13 ] Le 26 avril 2011, WE refuse tout paiement d’indemnité d’assurance aux motifs que les dommages concernent une

partie commune de la copropriété et relèvent du Syndicat [5] . [ 14 ] Le 9 juin 2011, WE écrit à M. Furtado pour le référer spécifiquement aux exclusions justifiant la décision de refuser la réclamation [6] . [ 15 ] Le 13 juillet 2011, WE écrit à nouveau à M. Furtado pour confirmer sa décision [7] . [ 16 ] Le 21 août 2011, le Syndicat écrit à M. Furtado pour réitérer sa volonté d’entreprendre les travaux proposés par M. Edwards [8] . [ 17 ] En novembre 2011, M.

Furtado accepte enfin que le Syndicat procède aux travaux prévus et parallèlement il débute d’importants travaux de rénovation de son sous-sol [9] . [ 18 ] M. Furtado témoigne avoir payé plus de 12 000,00 $ en matériaux, n’en réclamant que 7 000,00 $, vu le seuil monétaire de la division des petites créances au moment de l’institution de son recours en mars 2014 [10] . ANALYSE : 1- Le Syndicat est-il responsable à l’égard du demandeur et, le cas échéant, pour quel montant? [ 19 ] Conformément à l’

article 1067 du Code civil du Québec [11] , M. Furtado a droit d’être indemnisé pour la perte de jouissance de son sous-sol. En effet, la situation comportait suffisamment de conséquences pour lui et sa famille pour revêtir le caractère de gravité justifiant compensation. La démolition du plancher et l’excavation du sol ne sont pas de menus travaux. [ 20 ] Cependant, la perte de jouissance du sous-sol aurait été brève si M. Furtado n’avait pas retardé le début des travaux espérant obtenir le versement direct d’un montant d’argent. [ 21 ] Ce faisant, M.

Furtado a contribué à sa perte de jouissance en prolongeant le trouble. Le Tribunal doit en tenir compte et ne le compenser que du dommage dont il n’est pas responsable [12] . [ 22 ] L’évaluation des conséquences d’un trouble de jouissance de propriété relève du cas par cas et du bon sens. [ 23 ] En l’espèce, tenant compte que le Syndicat était prêt à procéder dès la fin d’avril 2011 et que les travaux ne prenaient que quelques jours, un montant de 500,00 $ est suffisant pour compenser M. Furtado. [ 24 ] Par ailleurs, il est manifeste que M. Furtado a profité de la situation pour rénover entièrement son sous-sol.

Les photographies mises en preuve sont éloquentes [13] , tout comme le témoignage de M. Nachum qui mentionne que les lieux sont passés de « cave à palais ». Les travaux de rénovation ne constituent pas un dommage. [ 25 ] Enfin, quant au tapis souillé, M. Furtado ne peut rien exiger du Syndicat en l’absence d’un vice de conception, d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien [14] . [ 26 ] M. Edwards explique que la situation résulte plutôt de l’usure normale des lieux construit une quarantaine d’années auparavant; rien ne pouvait la prévenir.

Le Tribunal retient de son témoignage qu’il n’était pas essentiel d’installer un drain français lors de la

construction. De plus, un tel drain n’est pas éternel et aurait pu être insuffisant tenant compte de l’âge de la construction. [ 27 ] En conséquence, le Syndicat n’a pas à supporter plus que les coûts déjà payés pour la réparation de la

partie commune et le dommage pour trouble de jouissance des lieux évalué précédemment. 2- Les dommages subis par le demandeur, le cas échéant, étaient-ils assurés par la police d’assurance tous risques émise par WE? [ 28 ] En l’espèce, non seulement la police en vigueur ne couvrait pas les parties communes de la copropriété mais elle excluait spécifiquement les dommages causés par l’infiltration d’eau par les fondations.

On peut y lire : « We insure your unit against all risks of direct physical loss or damage, other than the risks listed below and those mentioned in the « General Exclusions applicable to Property Insurance » . We do not cover loss or damage : i.

Caused by seepage or leakage of water below the surface of the ground including through sidewalks, driveways, foundations, walls, basement or other floors or through doors, windows or any other openings, unless the loss or damage resulted from the escape of water from a public water main, swimming pool or equipment attached; » [ 29 ] La police d’assurance en cause a été renouvelée pendant une dizaine d’années par M. Furtado à compter de l’acquisition de son condominium. Il ne peut se plaindre maintenant de ne pas avoir compris l’exclusion, ni de ne pas avoir lu sa police. [ 30 ] En conséquence, le recours de M.

Furtado à l’encontre de WE est mal fondé et doit être rejeté. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la réclamation du demandeur Tony Furtado; CONDAMNE le Syndicat des co-propriétaires de Fairview Heights Phase IV à payer au demandeur, Tony Furtado, 500,00 $, avec l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la réception de la mise en demeure, soit du 10 septembre 2013; AVEC FRAIS , représentant le timbre judiciaire de 169 $ payé par le demandeur Tony Furtado pour la déclaration; REJETTE la réclamation du demandeur à l’encontre de Williams & Esber Inc.. __________________________________ NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. Date d’audience : 29 septembre 2015