2013 QCCQ 902, 2013 QCCQ 902

Zandian c. Deschamps 2013 QCCQ 902 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d'appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-021207-122 DATE : LE 12 FÉVRIER 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE VEILLEUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ AZITA ZANDIAN APPELANTE-Intimée c.

ROBERT DESCHAMPS , e n qualité de syndic adjoint de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec INTIMÉ-Plaignant et ORGANISME D’AUTORÉGLEMENTATION DU COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC (OACIQ) MIS EN CAUSE ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] L’appelante interjette appel de la décision sur culpabilité rendue le 28 février 2011 par le Comité de discipline de l’OACIQ (le Comité). [ 2 ] Dans cette décision, le Comité déclare l’appelante coupable de cinq des neuf chefs contenus à la plainte disciplinaire.

L’appel vise la déclaration de culpabilité à l’égard des chefs 1 a), 2 a,

b) et

c) et 4. [ 3 ] Les reproches formulés contre l'appelante dans la plainte ont trait à des transactions relatives à deux immeubles, mais les chefs visés par l'appel concernent l'immeuble situé au 4578-4582, Saint-Antoine, à Montréal. [ 4 ] Il est utile de reproduire ces chefs. CONCERNING THE IMMOVABLE LOCATED AT 4578-4582 ST-ANTOINE, MONTREAL 1. Concerning the immovable located at 4578-4582 St-Antoine, Montreal, Defendant did not :

a) prior to the signature of the promise to purchase PP 80107, on or about May 1st, 2006, disclose to Tina Farshadgohar, without delay and in writing, her quality as real estate agent and the interest direct or indirect , she held in the immovable property, in the manner prescribed in

section 81 of the By-law of the Association des courtiers et agents immobiliers du Québec , despite the fact that her husband, Mr. Mike Ali Poor, was one of the owners of the said immovable. […] 2. Between on or about May 1st, 2006 and on or about May 12th, 2006, concerning the immovable located at 4578-4582 St-Antoine, Montreal, Defendant participated in a stratagem in order to allow the prospective buyer , Tina Farshadgohar, to obtain a mortgage financing based on false pretences namely by:

a) participating in the fabrication of a false “employment letter” dated May 5th, 2006;

b) on or about May 8th, 2006, signing the exclusive brokerage contract BC 57536 while the promise to purchase PP 80107 had already been accepted on May 1st, 2006;

c) on or about May 12th, 2006, signing hthe amendments and notice of fulfillment of conditions AM 03021 to “cancel” the exclusive brokerage contract BC 57536; committing an offence to sections 1 and 13 of the Rules of professional ethics of the Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. […] 4. On or about April 7th 2008, concerning the immovable located at 4578-4582 St-Antoine, Montreal, Defendant misrepresented the information she provided during an inquiry conducted by the assistant syndic , Robert Deschamps, namely by telling him that she “had

not sell this property”; the whole contrary to

section 55 of the Rules of professional ethics of the Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. (Reproduction intégrale) (Nos soulignements) [ 5 ] Il y a eu audition commune du présent appel avec celui de Mike Ali Poor dans le dossier 500-80-021208-120. [ 6 ] L’appelante formule ainsi les questions en litige dans son mémoire : « 1. Quelle est la norme d’intervention applicable à la révision par la Cour du Québec de la décision du Comité sur les questions faisant l’objet du présent appel? 2. Est-ce que la décision du Comité de conclure à la culpabilité de l’appelante sur les chefs 1 a), 2 a), 2 b), 2

c) et 4 est déraisonnable? »

LA DÉCISION DONT APPEL [ 7 ] Dans sa décision, le Comité procède d’entrée de jeu au résumé du témoignage des personnes suivantes : − Mme Chantal Perreault, assistante administrative de la Chambre immobilière du Grand Montréal; − Mme Violetta Vorobieva, propriétaire d’un immeuble sis au 4578-4592 St-Antoine à Montréal, agent de voyage à l’époque pertinente, ensuite devenue agent immobilier; elle a vendu à l’appelante l’immeuble sis sur la rue St-Antoine; − Mme Tina Farshadgohar, acheteuse de l’immeuble sis sur la rue St-Antoine de l’appelante et Mme Alidzeava, étudiante à l’époque pertinente; − Mme Ginette Fillion-Girard, propriétaire de l’immeuble sis au 4960, St-Barnabas, à Pierrefonds, immeuble qu’elle a vendu par l’intermédiaire de l’appelante en 2006; − Mme Elinaz Moheyddin Bonab, acheteur de l’immeuble sis sur la rue St-Barnabas, à Pierrefonds; − M.

Mehdi Ganji, conjoint de Mme Bonab et chauffeur de taxi; c’est dans le contexte de son travail qu’il a rencontré l’appelante; − M. Sylvain Robineau, enquêteur principal Groupe TD; − Mme Jeannette Ouellette, directrice principale, Banque de Montréal, succursale Place d’Armes; − M. Madjid Motehaver, client de l’appelante dans son désir d’obtenir un prêt; − M. Soliman Malekiyan Noory, partenaire de M. Motehaver dans l’achat d’un condominium; − Mme Mahboobeh Tehavor, sœur de M. Motehaver et cliente de l’appelante; − M.

Alexander Khristodorov, client de l’appelante; − Mme Véronique Parret, employée de l’Association des courtiers et agent immobiliers du Québec (ACAIQ); − Mme Linda Mandanici, propriétaire de Sutton Performer; − Mme Rimma Alidzeava, agent d’immeuble, membre de l’équipe de l’appelante; − M. Michel Génier, ayant instrumenté l’acte de vente entre l’appelante et M. Khristodorov pour le condo situé sur le boulevard Côte St-Luc; − M. Robert Deschamps, syndic adjoint à l’OACIQ; − M. Mark Bernadski; − M. Colin Mark; − M.

Mike Ali Poor, agent d’immeuble et conjoint de Mme Zandian; − Mme Azita Zandian, agent d’immeuble et conjointe de M. Ali Poor. [ 8 ] Le Comité procède ensuite à une analyse détaillée de la crédibilité des témoins clés, à savoir l’appelante, son conjoint Ali Poor, l’inspecteur Mark et l’acheteuse Mme Farshadgohar. Il est utile de reproduire les extraits suivants à cet égard : [254] The hearing before the Committee was very unusual. Mr. Ali Poor and Mrs. Zandian changed their legal counsel from Me Duquette, to Me Concister and, then, to Me Mongeau. Mr.

Ali Poor always had with him boxes of documents out of which he extracted missing documents never seen before by the syndic during his enquiry or other versions of documents already filed. In most of the cases, these documents were original NCR exemplaries.

[255] At first, Mr. Ali Poor seemed to have an answer to everything but flaws in his stories became more and more apparent when contradicting versions were revealed and inconsistencies from other witnesses were put in light. [256] We will analyze at greater length the testimonies of Tina Farshadgohar and Colin Mark, but the Committee is convinced that these were given by convenience for the Respondent. Mrs.

Farshadgohar was recalled to rebut the unrebutable evidence of a back dated Notice of disclosure written on a form which was generated by the ACAIQ after the date it is supposed to have been signed. [257] The never before told story was that the back dated Notice of disclosure was really back dated but followed one – in French – given in due time. No one had never seen this French prior version before and neither Mr. Ali Poor, nor Mrs. Farshadgohar ever mentioned anything about it during their interviews with Mr. Deschamps. Morever, Mrs.

Zandian, the last witness, filed as D-21 a Notice of Disclosure she gave to Farshadgohar dated May 1st, 2006. Not a word about this in anyone else’s testimony… [258] Throughout all her testimonies, Mrs. Farshadgohar had a leitmotiv: “… the agent had to disclose in writing before we could make the offer …” A very technical thing to remember whereas she does not remember much of the transaction itself blaming it on the fact that: “ When in final exams, she forgets everything else ...” [259] Mrs.

Farshadgohar’s testimony was everything but spontaneous. [260] The same can be said with respect to the testimony of Colin Mark. He was called in to justify the use by Mr. Ali Poor of the sum of $1 000 received by cheque and deposited in his personal bank account which the syndic made unrebutable evidence that it was in fact given by Majid Motehaver and deposited on March 2007 ( P-27 ). Mr. Mark files as D-13 a report for a visit made for an unknown client on June 12, 2007 for the property at […] , in Châteauguay.

He said he charged $700 or $750 tax included but he does not file any invoice to justify how much and who was billed for this report. […] [261] Mr. Ali Poor does not file any Promise to Purchase with a condition of inspection on that property. Mr. Noory, however, admits that Colin Mark wanted cash and that he gave him $300 cash for the report. [262] Colin Mark testified that the owner was not present during the inspection but he changed his version when confronted with his own report. But his account of the other so called inspection in Brossard, totally lacks credibility. At the request of Mr.

Ali Poor, he was apparently instructed to inspect the cottage in Brossard; he cannot remember the name of the street, but left because the client, a certain Mr. Majid did not show up; he made a phone call and left. […] [268] Another troubling event is the account of the “liquid paper” on the P-49 document (power of attorney) which also weighs on the credibility against the Respondent. He told the Committee, without hesitation, that Mr. Deschamps invited him to strike from the document requested in a prior meeting, the address on Monkland. Mr. Deschamps looked flabbergasted when Mr.

Ali Poor testified to this effect. Mr. Ali Poor also adds that Mr. Deschamps accompanied him to the reception area, asked himself for the liquid paper, which in fact is not liquid but a tape, and gave it to him. [269] Plaintiff was shaking his head in disbelief. Not only does he deny having suggested him to alter a piece of evidence, but recalls that Ali Poor did not see him approaching at the reception while he was putting the liquid paper on the document, that he later handed to Deschamps. Mr. Ali Poor seemed very calm and composed when he testified to these facts before the Committee.

The Committee believes that one would be outraged and would have vehemently denounced such an accusation of having altered the document if indeed things had happened this way; it would be anything but a frame-up. But Mr. Ali Poor never mentioned a word or manifest in the slightest during his account of the events. [270] Another example of how Mr.

Ali Poor can, without a blink of an eye, tell a version that lacks any foundation is with respect to count no 11 of the formal Complaint where he is charged for having filed two prices increases without the consent of the vendor Bonab and Ganji. [271] As it happened many times during the hearing, Mr.Ali Poor pulled out new evidence.

He provided the NCR original exemplary of D-5 , apparently signed by the vendor to authorize on September 3rd, 2006 a price increase from $219 000 to $239 000 and then D-4 , authorizing on September 9 or 10th, 2006, a new price increase to $259 000. [272] The explanation he gave is totally incredible. The clients would have met him in a Tim Horton’s in the beginning of September and since they were renovating the property and had removed the carpet, they asked him to increase the price by $20 000, which he did.

Then, they would have come back a few days after; the renovations were finished that would justify another $20 000 price increase. […] [275] Mr. Ali Poor’s ability to work orchestrate the evidence during the hearing is a relevant element to be considered when analyzing whether or not he might be involved or even be the author of various schemes for which he is accused. [276] The Committee observed that Mr. Ali Poor is very quick thinking, directing his lawyers or dismissing them when not following directions; in other words, Mr. Ali Poor was controlling the flow of information. [277] Mrs.

Zandian, on the other hand, appeared as a docile servant to whatever Mr. Ali Poor and his partner, Mrs. Alidzeava, had decided. […]

[279] On the other hand, all those who have purportedly been his victims of the schemes for which the Respondent is accused, have in common the fact that they are all immigrants who invested their trust in Mr. Ali Poor and almost all first time buyers with little or no cash to put down as payment for their purchases. None of them seemed to understand what really happened and all seemed to have an incomplete file of their own transactions.

Even the Plaintiff, despite his investigation, also seemed to have an incomplete record as compared to the record kept by Respondent. (Reproduction intégrale) [ 9 ] Puis le Comité précise son raisonnement en procédant à l’étude de chacun des chefs. Le Tribunal résume ci-dessous l’opinion du Comité à l’égard des chefs faisant l’objet du présent appel. [ 10 ] Quant au chef 1 a), le Comité se réfère au témoignage de l’appelante, dernier témoin à avoir été entendu, et à l’Avis de divulgation apparemment signé par Mme Farshadgohar le 1er mai 2006 (pièce D-21).

Une promesse d’achat est signée par Mme Farshadgohar à peu près au même moment, le même jour (pièce P-15). Le Comité a de la difficulté à saisir pourquoi l’appelante signe un

Avis de divulgation en raison de son lien avec Mike Ali Poor alors que le nom de ce dernier n’apparaît pas sur la promesse d’achat (pièce P-15).

Cette situation a changé le 2 mai 2006, vu l’amendement par lequel Mme Farshadgohar reconnaît que Mike Ali Poor « doit être ajouté comme le propriétaire de l’immeuble » (pièce D-19). [ 11 ] Lors des deux comparutions de Mme Farshadgohar, celle-ci n’a jamais évoqué les circonstances de l’Avis de divulgation (pièce D- 21). [ 12 ] Si l’appelante avait divulgué son intérêt le 1er mai 2006, quelqu’un aurait certainement noté que le nom de Mike Ali Poor n’apparaissait pas comme vendeur.

Le Comité souligne qu’il n’y avait pas de raison de divulguer un intérêt liant l’appelante à Mike Ali Poor en regard de la promesse d’achat vu que le nom de ce dernier n’a été ajouté que lors de l’amendement daté du 2 mai 2006 (pièce D- 19). Le Comité est convaincu qu’il s’agit d’un document antidaté et que l’appelante a contrevenu à l’

article 81 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec [1] (le Règlement) [ 13 ] Pour le chef 2 a), le Comité se réfère aux motifs rendus dans le dossier impliquant le conjoint de l’appelante, Mike Ali Poor, en ce qui a trait à sa participation dans un stratagème fondé sur une fausse lettre de don visant à appuyer la demande de prêt de Mme Farshadgohar. Le Comité souligne que la lettre d’emploi datée du 5 mai 2006 (pièce P-15) semble avoir été signée par l’appelante, ce qu’elle nie. [ 14 ] Tant Mme Farshadgohar que l’appelante admettent que la lettre d’emploi est fausse au même

titre qu’il apparaît clair pour le Comité que l’appelante mentait durant l’audition lorsqu’elle disait ne pas avoir été impliquée autrement que par la préparation de l’inscription de l’immeuble et son retrait du marché. Le Comité précise que la lettre d’emploi, tout comme la lettre de don, étaient deux documents clés pour que Mme Farshadgohar obtienne le financement pour l’achat d’un immeuble de 278 000 $ alors qu’elle était étudiante.

Le Comité conclut que l’appelante a participé à un stratagème en fournissant la fausse lettre d’emploi en contravention avec l’article 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agent immobilier du Québec [2] (les Règles de déontologie). [ 15 ] En ce qui a trait aux chefs 2

b) et c), le Comité se réfère à la chronologie de la préparation de plusieurs documents. L’appelante reconnaît que le contrat de courtage (pièce P-37) a été rédigé par son conjoint et qu’elle l’a signé le 1 er mai 2006. La date a été changée pour le 8 mai 2006 suivant les instructions de Mme Alidzeava. L’immeuble est inscrit au contrat de courtage et le montant demandé est de 329 000 $ et l'inscription est déposée dans le système SIM/MLS le 20 mai 2006 par l’appelante. Le 10 mai 2006, Mme Farshadgohar fait sa demande de crédit auprès de TD.

Selon le Comité, la reconnaissance par l’appelante que c’est son conjoint qui a rédigé le contrat de courtage porte ombrage à leur version suivant laquelle il y a eu mésentente entre Mike Ali Poor et son associée, Mme Alidzeava, et que l’appelante a reçu instruction de Mme Alidzeava de rédiger le contrat de courtage et mettre l’immeuble sur le marché et ce, bien que Mike Ali Poor avait un acheteur pour 278 000 $.

Il appert de l’annexe A de la promesse d’achat (pièce P-15) que le financement devait être obtenu dans un délai de dix jours suivant l’acceptation de l’offre, le 11 mai 2006, ce qui n’explique pas que l’immeuble soit remis sur le marché le 8 mai, avant l’expiration de ce délai. [ 16 ] Le Comité explique que Mme Alidzeava note que l’inscription a été annulée quand le financement a été confirmé, ce que le Comité conclut être faux.

Selon lui, l’appelante a prêté son nom et son assistance à son conjoint Mike Ali Poor qui avait signé un contrat de courtage affichant un prix de vente de 329 000 $, alors que le même immeuble faisait déjà l’objet d’une promesse d’achat acceptée à 278 000 $ avec l’intention évidente de documenter la demande de financement avec une inscription présentant une valeur accrue. [ 17 ] Le Comité conclut à un stratagème permettant à Mme Farshadgohar d’obtenir son financement sous de faux prétextes en contravention avec l’article 13 des Règles de déontologie. [ 18 ] En regard du chef 4, le Comité se réfère à la transcription de la rencontre qui a eu lieu le 7 avril 2008 entre l’appelante et l’intimé.

À cette date, l’appelante nie quelque implication autre que d’avoir inscrit la propriété pour une période limitée. Le Comité conclut que ce n’était pas le cas et souligne l’Avis de divulgation qu’elle allègue avoir donné à Mme Farshadgohar en lien avec la promesse d’achat (pièce P-15). L’appelante était l’agent collaborateur au dossier et non seulement la personne qui a inscrit (« listed ») l’immeuble. [ 19 ] Le Comité y voit une démonstration claire que l’appelante a obéi à la volonté de Mike Ali Poor et qu’elle a trompé l’intimé en regard de la nature et l’étendue de son implication.

Il la déclare coupable d’avoir contrevenu à l’article 55 des Règles de déontologie. ANALYSE [ 20 ] Voici la première question en litige telle que formulée par l’appelante : 1. Quelle est la norme d’intervention appliquée à la révision par la Cour du Québec de la décision du Comité sur les questions faisant l’objet du présent appel? [ 21 ] L’appelante prétend que la norme d’intervention qui doit guider le Tribunal est celle de la décision raisonnable et se réfère à

l’enseignement de la Cour suprême dans l’affaire Dunsmuir [3] à ce sujet.

L’intimé partage l’opinion de l’appelante sur la norme d’intervention applicable, soulignant que l’appréciation de la preuve et de tout témoignage contradictoire dans le contexte spécialisé de l’immobilier et de la déontologie est l’apanage du Comité, ce qui entraîne une déférence certaine de la part du Tribunal. [ 22 ] Le Tribunal est du même avis que les parties et interviendra dans la décision du Comité dans la mesure où les conclusions auxquelles il en est arrivé n’appartiennent pas « aux issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit » [4] .

En effet, la question en litige a trait à l’appréciation de la preuve par le Comité et plus particulièrement, de la crédibilité des nombreux témoins entendus à l’audience. En répondant à la deuxième question en litige, le Tribunal devra déterminer s’il était raisonnable pour le Comité de conclure comme il l’a fait compte tenu de la preuve dont il disposait [5] . [ 23 ] Voici la deuxième question en litige telle que formulée par l’appelante : Est-ce que la décision du Comité de conclure à la culpabilité de l’appelante sur les chefs 1 a), 2 a), 2 b), 2

c) et 4 est déraisonnable? [ 24 ] Le Tribunal abordera chacun des chefs faisant l’objet de l’appel. Quant au chef 1 a) [ 25 ] L’appelante prétend qu’elle a divulgué par écrit l’intérêt qu’elle possédait à l’égard de l’immeuble, se référant à ce sujet au témoignage de Mme Farshadgohar et à la preuve documentaire (pièces P-14 et D-14).

Elle prétend que le Comité a manifestement erré en écartant le témoignage de Mme Farshadgohar « puisqu’il n’a pas tenu compte du fait que celle-ci possédait une connaissance très limitée de la langue anglaise ». [ 26 ] Le Comité a longuement traité de la crédibilité de Mme Farshadgohar et ce, aux paragraphes 254 à 279 de la décision du Comité reproduits au paragraphe 8 du présent jugement. Par ailleurs, l’appelante n’identifie aucun motif mettant en péril le raisonnement du Comité qui souligne, à juste titre, qu’il a de la difficulté à expliquer pourquoi l’appelante signe un

Avis de divulgation en raison de son lien avec Mike Ali Poor alors que le nom de ce dernier n’apparaît pas sur la promesse d’achat. De même, le témoin Farshadgohar n’a jamais évoqué les circonstances de l’Avis de divulgation (pièce D-21) lors de son témoignage. [ 27 ] Il n’y a donc pas lieu pour le Tribunal d’intervenir en regard de la déclaration de culpabilité sous ce chef. Quant au chef 2 a) [ 28 ] L’appelante souligne que la preuve ne permet pas d’établir sa participation dans la fabrication dans la lettre de don.

Or, le fardeau reposait sur l’intimé et il a négligé de présenter une preuve claire, précise et concordante vu que l’appelante a nié avoir fabriqué la lettre de don et que son témoignage a été corroboré par Mme Farshadgohar. Parallèlement, l’appelante a nié avoir signé la lettre de confirmation d’emploi et l’intimé a négligé d’obtenir une expertise sur la signature de la lettre ou même reconnu sa signature.

Le représentant de la Banque TD a d’ailleurs confirmé que l’appelante n’avait jamais reçu communication de la Banque TD et qu’aucune vérification supplémentaire d’authenticité de la lettre n’avait été faite. [ 29 ] Le Comité, après avoir remis les circonstances de ce chef en contexte, relate que tant l’appelante que Mme Farshadgohar admettent que la lettre d’emploi est fausse.

Aussi, le Comité conclut que l’appelante mentait lorsqu’elle disait ne pas avoir été impliquée autrement que par la préparation de l’inscription de l’immeuble et son retrait du marché. [ 30 ] L’appréciation des témoins est l’apanage du Comité qui, contrairement au Tribunal, a le bénéfice de les voir et de les entendre. En discutant comme il l’a fait de la crédibilité des différents témoins et plus particulièrement celle de l’appelante, le Comité exerce son pouvoir discrétionnaire. Il n’y a pas de démonstration par l’appelante d’un motif pouvant permettre au Tribunal d’intervenir sous ce chef. Quant aux chefs 2

b) et c) [ 31 ] Ces deux chefs ont trait aux documents signés par l’appelante en mai 2006 dans le cadre de la participation à un stratagème pour permettre à Mme Farshadgohar d’obtenir un financement hypothécaire basé sur de fausses prétentions. À cet égard, l’appelante reprend la chronologie de la preuve documentaire et prétend que les conclusions du Comité ne sont pas justifiées ou soutenues par une preuve précise, claire et concordante. [ 32 ] À nouveau, le Tribunal note que l’appelante n’identifie pas de motif permettant de conclure que le raisonnement du Comité est déraisonnable.

De plus, le Comité, formé de pairs qui sont bien au fait des subtilités liées à l’accomplissement de formalités de l’inscription, de retrait et de conditions d’obtention d’un financement hypothécaire, a décidé en fonction de la preuve offerte. L’appréciation par le Comité de la preuve documentaire détaillée, majorée à l’évaluation de la crédibilité des principaux acteurs liés à ces chefs, l’appelante, son conjoint Mike Ali Poor et Mme Farshadgohar entraîne une conclusion sous ce chef qui fait

partie des issues possibles et acceptables au regard des faits et du droit. [ 33 ] Il n’y a pas lieu pour le Tribunal d’intervenir sous ce chef. Quant au chef 4 [ 34 ] Dans son mémoire, l’appelante se limite à indiquer qu’elle avait une défense à faire valoir au fond et qu’elle a informé le Syndic de sa version tel qu’elle l’a soutenue devant le Comité. [ 35 ] Il est utile de rappeler que dans sa décision, le Comité se réfère à la transcription de la rencontre qui a eu lieu entre l’appelante et l’intimé le 17 avril 2008 et à la version donnée par l’appelante. Le Comité relate cette version et constate les éléments contradictoires dans la preuve documentaire.

[ 36 ] Le Tribunal ne dispose, dans ce contexte, d’aucun motif lui permettant de déceler un élément de « déraisonnabilité » dans la décision du Comité à l’égard du chef 4. CONCLUSION [ 37 ] Le Tribunal rejette l’appel, faute de démonstration par l’appelante que les différents volets de la décision dont appel ne font pas

partie des issues possibles et acceptables. La décision du Comité est raisonnable, elle comprend des conclusions supportées par la preuve et il n’y a donc pas lieu d’intervenir. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’appel; LE TOUT, avec dépens. __________________________________ JULIE VEILLEUX, J.C.Q. Date d’audience : Le 20 novembre 2012 Me Sébastien Dubois Duquette Dubois avocats inc. Procureur de l’appelante Me Marc Gaucher Gaucher Tabet, société nominale d'avocats Procureur de l’intimé