2012 QCCA 556, 2012 QCCA 556

Montréal (Ville de) c. Auberge des Glycines inc. (Auberge Le Pomerol inc.) 2012 QCCA 556 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020178-091 (500-17-039619-070) DATE : 23 mars 2012 CORAM : LES HONORABLES PAUL VÉZINA, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A. VILLE DE MONTRÉAL APPELANTE - demanderesse c. AUBERGE DES GLYCINES INC. , faisant affaires sous la raison sociale AUBERGE LE POMÉROL INC.

INTIMÉE - défenderesse ARRÊT [ 1 ] La Cour statuant sur l’appel d’un jugement rendu le 28 octobre 2009 par la Cour supérieure du district de Montréal (l’honorable Luc Lefebvre), qui a rejeté une requête de l’appelante visant à faire cesser l’utilisation d’un terrain de l’intimée comme stationnement extérieur commercial ouvert au public. [ 2 ] Pour les motifs du juge Giroux auxquels souscrivent les juges Vézina et Wagner, la Cour : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 5 ] ORDONNE à l’intimée, Auberge des Glycines inc., ses représentants, ses employés, commettants, sous-traitants ainsi que toute personne agissant sous son contrôle ou ses instructions ou tout autre occupant, de cesser d’exploiter, laisser exploiter ou utiliser comme stationnement extérieur commercial ouvert au public un terrain constituant le lot 2 161 965 du cadastre du Québec, situé au 1571, rue Saint-Hubert à Montréal; [ 6 ] Avec dépens des deux cours.

PAUL VÉZINA, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A. M e Philippe Berthelet Charest, Gagnier, Biron, Dagenais Pour l’appelante M e Bernard Synnott Fasken Martineau DuMoulin Pour l’intimée Date d’audience : 23 novembre 2011

MOTIFS DU JUGE GIROUX [ 7 ] Cet appel soulève deux questions. La première est de savoir si l’intimée jouit de droits acquis à l’exploitation d’un stationnement commercial sur le terrain situé derrière son immeuble. Si non, la seconde question est de savoir si le juge de première instance pouvait exercer la discrétion que lui confère l’article 227 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [1] pour rejeter le recours de l’appelante visant à faire cesser cet usage. [ 8 ] Le juge a décidé que l’intimée jouissait de droits acquis à l’exploitation d’un stationnement commercial et que, au surplus, si l’intimée n’avait pas de droits acquis, les circonstances exceptionnelles de l’espèce justifiaient l’exercice de la discrétion en sa faveur et le rejet de la requête de l’appelante [2] . [ 9 ] Pour les motifs qui suivent, je suis d’avis que la réponse à chacune des deux questions devrait être négative. 1.

LES FAITS ET LE JUGEMENT [ 10 ] Les faits sont exposés de manière claire et concise par le juge de première instance aux paragraphes 1 à 12 de son jugement. Étant de plus conformes à la preuve administrée, il y a lieu de citer ces paragraphes : [1] Par requête basée sur l'article 227 de la

Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (« LAU »), Ville de Montréal (« Montréal ») demande au Tribunal d'ordonner à la défenderesse, Auberge des Glycines inc. (« l'Auberge »), de cesser d'exploiter ou de laisser exploiter sur le lot lui appartenant, un parc de stationnement commercial extérieur. I.

LES FAITS ET LES PROCÉDURES [2] L'Auberge est propriétaire d'un immeuble portant les numéros civiques 815 et 819 boulevard de Maisonneuve Est à Montréal. [3] Au 819 boulevard de Maisonneuve Est, elle exploite un établissement hôtelier de type auberge. [4] L'Auberge qui est membre de la chaîne Hôtellerie Champêtre , compte 27 chambres, de même qu'une salle de réunions pouvant accueillir jusqu'à 12 personnes. [5] Au 815 boulevard de Maisonneuve Est, un restaurant pouvant recevoir jusqu'à 80 personnes est opéré par un locataire. [6] L'auberge, de même que le restaurant, sont situés sur le côté nord du boulevard de Maisonneuve Est, entre les rues Saint-Hubert et Saint-Christophe. [7] À l'ouest de l'auberge, soit au coin de Maisonneuve Est et de Saint-Hubert, il y a une librairie. [8] À l'est de l'auberge, soit au coin de Saint-Christophe, il y a un autre restaurant faisant affaire sous le nom de Thaï Express. [9] L'Auberge est également propriétaire d'un terrain vacant (Lot 2 161 965) situé entre les rues Saint-Hubert et Saint-Christophe, immédiatement à l'arrière des quatre établissements commerciaux ci-haut mentionnés. [10] Ce terrain de stationnement (le « Terrain ») qui dessert les clients de l'auberge et de son restaurant est également utilisé par les clients de la librairie et du restaurant Thaï Express, de même que par le public en général. [11] À compter de 2007, Montréal commence à décerner des constats d'infraction à l'Auberge au motif qu'elle n'est pas autorisée à exploiter un stationnement commercial à cet endroit.

Tous ces constats sont contestés par l'Auberge et les dossiers sont actuellement pendants devant la Cour municipale de Montréal. [12] La Requête introductive d'instance de Montréal est signifiée à l'Auberge le 15 novembre 2007. [Les références sont omises] [ 11 ] Sur la première question, celle de l’existence des droits acquis, le juge constate d’abord que le Règlement d’urbanisme de l’arrondissement Ville-Marie en vigueur depuis le 1 er janvier 2002 [3] autorise l’usage de stationnement sur le terrain de l’intimée seulement en tant qu’usage accessoire pour les clients de l’hôtel et du restaurant. [ 12 ] Il juge cependant que l’intimée jouit de droits acquis à l’exploitation commerciale du terrain qui a commencé en 1968.

À cette époque, le terrain était régi par le règlement de zonage n° 1376 en vigueur du 16 décembre 1935 au 3 mai 1977 [4] .

Selon le juge, ce règlement n’autorisait pas l’usage de stationnement commercial, mais ne le prohibait pas non plus et il serait déraisonnable de l’interpréter comme prohibant cet usage dans tout le quartier. [ 13 ] Le juge détermine de plus qu’un permis a été délivré par l’appelante le 9 mai 1973, que ce permis autorisait l’usage d’un stationnement sur le site à certaines conditions qui ont toutes été satisfaites et que le stationnement a été exploité commercialement depuis cette date. [ 14 ] À partir de 1980, à compter de l’entrée en vigueur de l’article 649a) de la Charte de la Ville de Montréal [5] , l’appelante a accordé des autorisations pour l’utilisation commerciale de ce terrain, autorisations qui ont cessé le 31 décembre 2004.

Le juge estime

cependant que ces autorisations n’ont nullement fait perdre aux propriétaires successifs du terrain les droits acquis qu’ils possédaient. Il conclut que le terrain en litige « […] peut être utilisé comme stationnement extérieur commercial, en vertu de droits acquis » [6] . [ 15 ] Bien qu’il ait reconnu des droits acquis à l’intimée, le juge étudie quand même la question de la discrétion et estime que, s’il avait décidé que l’intimée n’avait pas de droits acquis, il serait d’avis que les circonstances exceptionnelles de l’espèce justifient le rejet de la demande de cessation d’usage formulée par l’appelante.

J’y reviendrai. 2. L’ANALYSE 2.1 La question des droits acquis 2.1.1 La qualification de l’usage [ 16 ] Pour saisir les enjeux de l’appel, il importe d’abord de bien qualifier l’usage qui fait l’objet du litige. L’appelante concède que sa requête ne vise que l’utilisation de la propriété aux fins de l’exploitation commerciale d’un stationnement ouvert au public en général au

titre d’un usage principal. Elle ne conteste pas l’utilisation du terrain comme stationnement en tant qu’usage accessoire à l’hôtel de l’intimée et au restaurant que le bâtiment abrite dans la mesure où cet usage est réservé aux clients de ces deux établissements. [ 17 ] La distinction entre le stationnement exploité commercialement comme usage principal et le stationnement comme usage complémentaire ou accessoire à un commerce d’hôtellerie a été reconnue et appliquée par notre Cour dans l’arrêt Riendeau c.

Québec (Ville) [7] comme le révèle l’extrait suivant des motifs du juge Chamberland : Lorsque l’appelant s’en tient à la satisfaction des besoins de stationnement des clients de son auberge, il exerce une activité complémentaire à l’activité principale que constitue la location d’appartements. Cette activité complémentaire est expressément permise en vertu de l’article 56 du règlement de zonage. Les deux activités, principale et complémentaire, forment alors un tout dont l’intimée ne conteste d’ailleurs pas la légalité.

Toutefois, lorsque l’appelant loue contre rémunération des espaces de stationnement à d’autres personnes que les clients de son auberge, il ne s’agit plus d’une activité complémentaire à l’activité principale de location d’appartements. Il s’agit alors d’une nouvelle activité principale et l’appelant ne peut pas tirer prétexte du fait que certains locataires d’espaces de stationnement deviennent ensuite clients de l’auberge pour transformer cette seconde activité principale en activité complémentaire.

L’appelant ne peut pas non plus soutenir que la location d’espaces de stationnement à des personnes autres que les locataires d’appartement constitue le prolongement de l’activité complémentaire de service de stationnement qu’il offre à ces derniers. [8] [ 18 ] Cette distinction que le juge de première instance a lui-même reconnue [9] est ici essentielle puisqu’un droit acquis ne peut naître d’un usage accessoire, mais seulement d’un usage exercé à

titre principal avant l’entrée en vigueur d’un règlement qui ne l’autorise plus [10] . En l’espèce, ceci signifie que pour justifier des droits acquis à l’exploitation commerciale d’un stationnement, l’intimée devait démontrer que cet usage était exercé comme usage principal à l’époque pertinente. Il ne s’agit pas de l’accroissement de l’intensité d’un usage principal ou de l’extension des activités qui le constituent comme elle le prétend en invoquant l’arrêt de la Cour suprême St- Romuald (Ville) c. Olivier [11] .

Rien dans cet arrêt n’autorise la transformation d’un usage accessoire en un usage principal protégé par droits acquis. C’est l’établissement de l’usage qui est ici en cause et non l’accroissement de son intensité [12] . 2.1.2 Le Règlement 1376 [ 19 ] À l’époque où l’auberge de l’intimée a commencé ses activités et sur l’emplacement en litige, il est admis que c’est le Règlement 1376 qui est en vigueur. Le terrain est situé dans la « zone commerciale locale ». Les usages autorisés dans cette zone sont énumérés à l’article 9 du Règlement 1376 : ZONE COMMERCIALE LOCALE

ARTICLE 9.- Dans la zone commerciale locale, il est défendu d’utiliser aucun lot ou terrain, ou de construire, réparer, modifier, transformer ou utiliser aucun bâtiment, pour des fins autres que celles ci-dessous énumérées, savoir :-

a) Toutes les fins permises dans la zone domiciliaire;

b) Hôtels; restaurants publics et autres endroits où l’on sert des repas;

c) Édifices gouvernementaux et municipaux;

d) Magasins de détail; édifices à bureaux; théâtres; magasins à rayons; garages publics; postes de ravitaillement pour automobiles; centrales de téléphone; banques; salles de vente; salles de billard; allées de quilles; serres commerciales; dépôts de distribution du lait; établissements de sports ou de culture physique; établissements d’entrepreneurs de pompes funèbres; kiosques à journaux; ateliers de tailleurs, de cordonnerie, de buanderie à la main, de barbiers; boutiques de plombiers, d’électriciens, de mécaniciens, de peintres, de bouchers, de boulangers ou de cigariers, ou autres établissements semblables qui ne peuvent être considérés comme une nuisance pour la zone domiciliaire avoisinante;

e) Imprimeries de journaux ou d’ouvrages particuliers;

f) Ateliers de couture, d’ajustement, de nettoyage ou de teinture, faisant

partie ou dépendant de magasins. [ 20 ] Le juge de première instance a considéré qu’un document de 1973 [13] constituait un permis délivré par l’appelante aux fins d’autoriser l’usage du terrain à des fins de stationnement et attestait que cette occupation était permise selon le règlement de zonage [14] . Je reviendrai plus loin sur la nature de ce document, mais la portée que lui a donnée le juge explique en bonne

partie l’interprétation qu’il a faite de l’article 9 du Règlement 1376 :

[29] En vertu de l'article 9 de ce règlement, les hôtels, les restaurants et les magasins de détail étaient notamment permis dans cette zone. On ne prévoyait nullement dans ce règlement qu'un terrain pouvait être utilisé à des fins de stationnement commercial. Il faut dire qu'en 1935, les automobiles étaient beaucoup plus rares qu'elles ne l'étaient 40 ans plus tard. […] [35] Le Règlement 1376 en vigueur en 1973, ne prohibait pas le stationnement commercial. En fait, il ne l'autorisait pas.

On pourrait ainsi croire qu'aucun stationnement commercial n'était permis dans tout le quartier Saint-Jacques, délimité au nord par la rue Sherbrooke, à l'est par la rue Visitation, au sud par la rue Dorchester [15] , à l'ouest par la rue Saint-Denis, et ce, même s'il s'agissait d'un secteur commercial. Cette interprétation n'est pas raisonnable. Ce n'est d'ailleurs pas celle retenue en 1973 par le Service des permis et inspections de Montréal. [16] [ 21 ] Avec égards, j’estime que cette interprétation ne peut être retenue.

Au premier chef, l’alinéa introductif de l’article 9 ne laisse aucun doute que dans la zone commerciale locale « […] il est défendu d’utiliser aucun lot ou terrain […] pour des fins autres que celles ci-dessous énumérées, savoir : - […] ». Depuis les tout débuts de l’exercice du pouvoir de zoner au Québec, les tribunaux ont toujours jugé que le pouvoir de réglementer les usages implique celui de prohiber tous les usages autres que ceux qui sont autorisés [17] . Le législateur municipal n’est pas tenu d’énumérer tous les usages prohibés dans une zone donnée.

Ce pouvoir de prohibition peut s’exercer par le truchement de l’énumération des seuls usages autorisés dans cette zone [18] . [ 22 ] Le fait que le Règlement 1376 a été adopté en 1935 à une époque où il y avait moins de véhicules automobiles ne rend pas cette interprétation déraisonnable. La prohibition d’activités commerciales autres que celles que l’article 9 autorise ne s’applique pas moins parce que l’usage de stationnement commercial n’était pas nécessairement envisagé en 1935.

Accepter cet argument voudrait dire que l’appelante devrait prohiber spécifiquement tous les nouveaux usages commerciaux créés après 1935. Or, c’est clairement le contraire qui a été décidé par les tribunaux depuis 1919 tel que déjà vu plus haut.

À moins que la municipalité n’autorise de nouveaux usages commerciaux au fur et à mesure qu’ils apparaissent au fil des années, seuls ceux prévus au règlement demeurent admissibles. [ 23 ] Il n’est par ailleurs pas contesté que les règlements qui ont succédé au Règlement 1376 jusqu’au Règlement actuel n’ont jamais autorisé l’usage principal de stationnement commercial sur le terrain de l’intimée. [ 24 ] Par ailleurs, dans son arrêt récent Catalyst Paper Corp. c.

North Cowichan (District) [19] , la Cour suprême confirme que les arrêts traditionnels [20] relatifs à la révision judiciaire des règlements municipaux quant à leur caractère raisonnable restent encore pertinents et applicables même après l’arrêt Dunsmuir [21] . Le critère applicable reste le suivant : le règlement ne sera annulé que s’il s’agit d’un règlement qui n’aurait pas pu être adopté par un organisme raisonnable en considérant la grande variété de facteurs dont les conseillers municipaux élus peuvent légitimement tenir compte lorsqu’ils adoptent des règlements [22] .

En plus des facteurs liés directement à la nature des règlements en cause [23] , les conseils municipaux peuvent également prendre en considération des facteurs plus généraux d’ordre social, économique et politique qui touchent l’électorat [24] . [ 25 ] En l’espèce, il n’y a absolument aucune preuve au dossier quant au nombre de véhicules automobiles en circulation à l’époque de l’adoption du Règlement 1376 ni quant à l’existence de stationnements hors rue dans le secteur où est situé le terrain en litige.

C’est au conseil municipal qu’il appartient de décider à quels endroits sur le territoire de la municipalité seront autorisés les usages principaux de stationnement commercial ouvert au public puisque ce sont les conseillers municipaux élus qui sont encore les mieux placés pour évaluer les facteurs relatifs au volume de circulation automobile dans un quartier, aux usages les plus rentables au plan économique, social et en fonction des principes d’urbanisme ainsi qu’aux désirs des citoyens qui les ont élus. [ 26 ] Il n’y a pas davantage de preuve permettant de conclure que le Règlement 1376 n’aurait pas pu être adopté par un conseil municipal raisonnable ou qu’il serait manifestement injuste, empreint de mauvaise foi ou qu’il aurait constitué « une immixtion abusive ou gratuite dans les droits des personnes qui y sont assujetties », au point d’être injustifiable aux yeux d’hommes raisonnables [25] . [ 27 ] Je signale enfin qu’il a été depuis longtemps décidé qu’en matière de zonage, il ne peut y avoir de contrôle d’opportunité par les tribunaux.

La seule prétention que le zonage en vigueur ne semble pas approprié aux caractéristiques physiques ou aux conditions économiques d’un terrain ou de ses environs n’est pas suffisante pour affecter la validité du règlement en l’absence d’une preuve de discrimination ou d’abus de pouvoir équivalant à fraude [26] . 2.1.3 La preuve des droits acquis [ 28 ] Pour réussir dans sa contestation, l’intimée devait établir qu’elle jouissait de droits acquis. Selon la preuve, l’auberge a commencé ses activités vers la fin des années 60, probablement en 1968, après l’Expo [27] .

Il est beaucoup plus difficile de savoir à partir de quelle date l’utilisation du terrain aux fins de l’exploitation commerciale d’un terrain de stationnement ouvert au public en général a débuté. [ 29 ] Le juge déclare que le stationnement a été exploité commercialement depuis 1973, mais le témoignage de monsieur Gauthier, qui a débuté l’opération de l’auberge et l’a vendue à l’intimée en 2000, ne permet pas de conclure qu’avant les années 80 l’immeuble a été utilisé autrement que comme stationnement accessoire, même payant, pour les fins de l’auberge et du restaurant voisin. [ 30 ] Le juge se fonde essentiellement sur un document portant la date du 9 mai 1973 [28] .

Ce document émane du Service des permis et inspections de l’appelante et porte la mention qu’il s’agit d’une demande de permis. On y retrouve également la signature de monsieur Jean-Paul Pépin qui, à l’époque, était vraisemblablement le Surintendant de la Division des autoparcs. Cette signature apparaît sous une

section du document qui énonce six conditions sous la rubrique intitulée : « Ce que le requérant doit faire pour satisfaire aux dispositions législatives ou réglementaires que nous sommes chargés de faire appliquer ». Cette

section du document est datée du 7 juin 1973. [ 31 ] Par ailleurs, le document comprend deux autres sections dont l’une sous la rubrique « Demande approuvée ». Cette

section ne porte ni le numéro d’une résolution du comité exécutif ni la signature du directeur aux endroits prévus à cette fin. L’autre section, sous la rubrique intitulée : « Demande refusée : - Cette demande ne peut être approuvée, quoi que fasse le requérant », ne comporte pas non plus

la signature du directeur à l’endroit indiqué. [ 32 ] Avec égards, ce document ne peut d’aucune façon être interprété comme constituant l’octroi de l’appelante aux auteurs de l’intimée d’un permis autorisant l’utilisation de l’immeuble aux fins de l’exploitation commerciale d’un stationnement ouvert au public en général, et ce, pour plusieurs motifs. [ 33 ] Au premier chef, la facture même du document ne permet pas d’en inférer une telle conclusion puisque, à nulle part y est-il indiqué sous la signature d’une personne autorisée, qu’un tel permis est délivré.

De plus, des rapports d’inspection subséquents relatifs au même terrain indiquent clairement que le seul stationnement autorisé sur l’emplacement faisant l’objet du litige l’était pour les fins des clients de l’établissement exploité sur le site [29] . [ 34 ] Par ailleurs, le 23 novembre 1982, le Directeur du service de la circulation, monsieur Yves Pellerin, et le surintendant, monsieur Jean-Paul Pépin, recommandent au Comité exécutif de l’appelante de refuser à l’intimée l’autorisation d’établir « un parc de stationnement commercial » sur sa propriété [30] .

Cette demande avait été faite en vertu de l’article 649

a) de la Charte de la Ville de Montréal [31] qui habilite alors le Comité exécutif « […] après consultation des services de l’urbanisme et de la circulation […] » à accorder « […] une autorisation personnelle et non transférable d’aménager ou d’exploiter un parc de stationnement pour véhicules de promenade […] ». Je reviendrai sur cette disposition. Pour le moment, il suffit de constater que la recommandation comporte la mention suivante : Le terrain était déjà utilisé à des fins de stationnement privé non commercial depuis plusieurs années. L’auberge des Glycines désire l’acquérir pour le bénéfice de ses clients et en

partie pour louer au public en général. Ce constat n’est pas compatible avec l’interprétation selon laquelle le document du 9 mai 1973 serait un permis autorisant l’exploitation commerciale du même terrain de stationnement.

À la suite de cette recommandation négative, le 8 avril 1983, monsieur Pépin avisait l’intimée que le Conseil exécutif de l’appelante avait refusé sa demande [32] . 2.1.4 Les autorisations accordées par le Comité exécutif [ 35 ] Par résolution du 2 décembre 1987, le Comité exécutif de l’appelante autorise l’intimée à établir « un parc de stationnement » sur les lots en litige, aux conditions énoncées à la résolution [33] .

Cette autorisation est prolongée le 20 février 1991 pour une période de 24 mois [34] . [ 36 ] Le 29 mars 1995, une résolution du Comité exécutif accorde « une autorisation personnelle et non transférable » à l’intimée pour une période de 60 mois [35] et une autorisation de même nature lui est de nouveau octroyée pour 5 ans [36] le 17 mai 2000. Cette dernière résolution est modifiée par le Comité exécutif le 19 décembre 2001 pour en porter l’échéance au 31 décembre 2004 [37] . Toutes ces autorisations sont accordées par le Comité exécutif sous l’autorité de l’article 649

a) de la Charte de la Ville de Montréal [38] . [ 37 ] Voici quelle était la facture de cette disposition lorsque fut délivrée la première autorisation du Comité exécutif le 2 décembre 1987 [39] : « 649a.

Malgré tout règlement de zonage et aux conditions qu’il impose dans chaque cas, le comité exécutif peut, après consultation des services compétents, accorder une autorisation personnelle et non transférable d’aménager ou d’exploiter un parc de stationnement. Le comité exécutif peut révoquer cette autorisation, en tout temps, après qu’un avis écrit de trente jours a été donné à l’exploitant par le greffier ». [ 38 ] Au moment de l’autorisation donnée par le Comité exécutif de l’appelante le 17 mai 2000 [40] , un nouveau régime balisé par un règlement avait été mis en place à compter du 19 juin 1997 [41] . Il est opportun de citer l’article 649

a) tel qu’alors remplacé : « 649a. Le conseil peut, par règlement, autoriser le comité exécutif à accorder, malgré tout règlement d’urbanisme, une autorisation personnelle et non transférable d’aménager une aire de stationnement ou de l’exploiter comme parc de stationnement. Ce règlement doit prévoir : 1° la procédure requise pour demander au comité exécutif cette autorisation; 2° les critères permettant d’évaluer la demande, lesquels peuvent varier selon les parties du territoire et, le cas échéant, selon différentes catégories d’aires de stationnement que ce règlement peut établir.

Le comité exécutif peut, dans chaque cas, lorsqu’il accorde une autorisation : 1° prescrire les conditions d’aménagement et d’utilisation qui doivent être respectées; 2° exiger le dépôt d’une garantie au montant qu’il juge suffisant pour assurer la réalisation des aménagements prévus par l’autorisation et exiger que cette garantie soit maintenue pendant toute la durée de l’autorisation; 3° déterminer la durée de l’autorisation.

Le comité exécutif peut révoquer une autorisation, en tout temps, même avant l’expiration de la durée déterminée en vertu du paragraphe 3° du troisième alinéa, après qu’un avis écrit de 30 jours eut été donné à la personne qui en est le détenteur, lorsque : 1° les renseignements fournis lors de la demande d’autorisation sont faux ou inexacts : 2° les conditions d’aménagement ou d’utilisation prescrites en vertu du paragraphe 1° du troisième alinéa ne sont pas respectées; 3° cette personne fait défaut de maintenir la garantie visée au paragraphe 2° du troisième alinéa.

Aucune demande d’autorisation ne peut être soumise au comité exécutif relativement à un emplacement sur lequel, en tout ou en partie, une aire de stationnement ou un parc de stationnement est déjà en exploitation, sauf s’il s’agit d’une demande visant le renouvellement ou la modification d’une autorisation antérieure ou s’il s’agit d’une demande visant l’agrandissement d’une aire ou un parc de stationnement existants conformes aux règlements de la ville ou dérogatoires mais protégés par droits acquis.

En outre de tout autre motif qu’il peut invoquer, le comité exécutif peut refuser d’accorder l’autorisation en raison du fait qu’au cours des deux années précédant la demande : 1° il a refusé une autre demande effectuée par un même requérant ou par toute autre personne et visant le même emplacement ou une

partie de celui-ci; 2° il a révoqué, conformément au quatrième alinéa, une autorisation antérieure d’aménager ou d’exploiter une aire ou un parc de stationnement sur le même emplacement ou une

partie de celui-ci. Une copie de la décision du comité exécutif est transmise à la personne qui a demandé l’autorisation.

En cas de refus, le comité exécutif doit motiver sa décision. » [ 39 ] Le juge de première instance, après avoir déterminé que le document P-8B du 9 mai 1973 était un permis conférant des droits acquis à l’intimée, a jugé que les autorisations données par l’appelante n’ont pas fait disparaître ces droits [42] . Puisque je suis d’avis que la demande de permis P-8B n’a pas conféré de droits acquis à l’intimée, qu’en est-il alors des autorisations obtenues du Comité exécutif de l’appelante à compter du 2 décembre 1987? [ 40 ] À la lecture des versions successives de l’article 649

a) de la Charte , on constate qu’une autorisation accordée par le Comité exécutif en vertu de cette disposition est personnelle à son titulaire, non transférable et pour une durée limitée. Ces caractéristiques sont incompatibles avec les conditions d’existence des droits acquis telles qu’énoncées par le juge Chouinard dans l’arrêt Huot c. L’Ange- Gardien (Municipalité) lorsqu’il écrit que « […] Les droits acquis avantagent l’immeuble qui en tire profit. De tels droits ne sont pas personnels mais cessibles, suivant l’immeuble dont ils sont l’accessoire […] [43] .

De plus, tant que l’usage se continue, les droits acquis perdurent [44] . En conséquence, les autorisations délivrées à l’intimée à partir du 2 décembre 1987 ne peuvent être considérées comme étant équivalentes à un permis conférant des droits acquis à un usage principal de stationnement commercial ouvert au public.

Il s’ensuit que la réponse à la première question doit être négative : l’intimée ne peut prétendre à des droits acquis et son exploitation est donc illégale. 2.2 L’exercice du pouvoir discrétionnaire de l’article 227 L.A.U. [ 41 ] Tel que déjà indiqué, le juge de première instance, après avoir décidé que l’intimée jouissait de droits acquis, n’en étudie pas moins la question de savoir si, en l’espèce, il y avait lieu d’exercer en sa faveur le pouvoir discrétionnaire que l’article 227 L.A.U. accorde au juge qui entend la requête en cessation d’usage ou même en démolition. [ 42 ] Invoquant les arrêts de notre Cour Montréal (Ville) c.

Chapdelaine [45] et Les Éboulements (Municipalité) c.

Tremblay [46] , le juge estime qu’ils ont bouleversé les normes établies quant à l’exercice du pouvoir discrétionnaire puisqu’ils permettent de rejeter le recours de l’article 227 L.A.U. malgré une violation flagrante du règlement municipal [47] . [ 43 ] Il applique ensuite ces critères aux faits de l’espèce aux paragraphes 47 à 49 de son jugement qu’il y a lieu de reproduire : [47] Même si le Tribunal en était arrivé à la conclusion que l'Auberge n'avait pas de droits acquis à l'exploitation d'un stationnement commercial extérieur, le Tribunal est d'avis qu'il y a en l'espèce présence de circonstances exceptionnelles justifiant le rejet de la demande de la Ville. [48] Ces circonstances sont les suivantes: 1.

La Mutuelle a opéré à cet endroit, un stationnement commercial extérieur dès 1973 en se conformant à toutes les conditions émises par le Service des permis et inspections de Montréal; 2. Ce stationnement est essentiel à l'opération des commerces adjacents, soit l'auberge et le restaurant attenant, de même que la librairie et le restaurant Thaï Express; 3. Les propriétaires de l'Auberge ont toujours fait preuve de bonne foi et se sont toujours conformés aux demandes de la Ville; 4. Ce n'est qu'à l'été 2007, que les premiers constats d'infraction ont été émis, lesquels ont tous été contestés; 5.

Les constats ont été émis par un inspecteur qui n'a jamais vérifié le dossier que la Ville possédait quant au Terrain; 6. L'inspecteur n'a jamais analysé non plus les règlements de zonage antérieurs au Règlement, ni n'a vérifié la question des droits acquis; 7.

Accueillir la Requête, entraînerait vraisemblablement pour l'Auberge et ses voisins commerciaux, des conséquences financières négatives, alors que la rejeter, permettrait de continuer le statu quo qui prévaut depuis 36 ans. [49] Pour toutes ces raisons, le Tribunal estime qu'il y a lieu de rejeter la Requête de la Ville. [ 44 ] La jurisprudence postérieure à l’arrêt Chapdelaine a rappelé le caractère particulier et exceptionnel des circonstances qui

peuvent justifier de recourir à l’exercice du pouvoir discrétionnaire de refuser de prononcer une ordonnance de cessation d’usage en application de l’article 227 L.A.U. ainsi que la nécessité de l’existence de la plus entière bonne foi chez celui qui demande que ce pouvoir soit exercé en sa faveur [48] . [ 45 ] Dans des motifs distincts dont la Cour s’est subséquemment inspirée [49] , le juge Rochon dans l’arrêt Chapdelaine [50] a regroupé en trois catégories les critères permettant d’évaluer si la demande de la municipalité selon l’article 227 L.A.U. doit être rejetée : [53] À mon avis, ces critères doivent être regroupés en trois catégories : - Les agissements de la municipalité. - Les agissements de la personne en contravention. - Les effets du maintien de la situation dérogatoire. [54] Les agissements de la municipalité comprennent le délai déraisonnable et inexcusable et des actions positives de sa part. [55] Les agissements de la personne en contravention comprennent sa diligence, sa bonne foi et son absence de connaissance de la contravention. [56] Les effets du maintien de la situation dérogatoire comprennent l’intérêt de la justice, les circonstances exceptionnelles et rarissimes de la situation, les conséquences pour la zone municipale touchée et, finalement, la santé et sécurité publiques, l’environnement et le bien-être général de la municipalité. [51] [ 46 ] En l’espèce, les agissements de l’appelante n’équivalent pas à inaction pendant un délai déraisonnable et inexcusable.

Les rapports d’inspection du 28 juillet 1975 [52] et du 27 août 1980 [53] démontrent qu’à l’époque le stationnement n’était utilisé que pour les seules fins des clients de l’établissement. De plus, après un premier refus en 1983 [54] , l’appelante accorde à l’intimée, à la demande de cette dernière, une autorisation personnelle et non transférable d’exploiter un stationnement commercial sur le site à compter du 2 décembre 1987 [55] . [ 47 ] Selon le dossier, ces autorisations ont été renouvelées jusqu’à ce qu’elles expirent le 31 décembre 2006 [56] .

Dès le 18 janvier 2007, l’intimée est mise en demeure de cesser l’exploitation commerciale de ce stationnement [57] . L’institution des procédures contre les propriétaires et exploitants de stationnements commerciaux de surface non conformes est autorisée par le Conseil d’arrondissement le 6 février 2007 [58] et les procédures sont intentées le 15 novembre 2007 [59] . On est loin ici de la situation qui prévalait dans l’arrêt Chapdelaine . [ 48 ] Par ailleurs, en ce qui concerne les agissements de l’intimée, elle ne peut invoquer qu’elle n’avait pas connaissance de sa contravention.

D’une part, même si la preuve n’indique pas si les rapports d’inspection P-8A du 28 juillet 1975 et P-8C du 27 août 1980 ont été portés à la connaissance de l’intimée, cette dernière savait clairement en 1982 que l’utilisation du terrain à des fins de stationnement commercial n’était pas autorisée. Elle formule une demande d’autorisation à cette fin selon l’article 649a) et cette demande révèle que le terrain était déjà utilisé à des fins de stationnement privé depuis plusieurs années [60] .

Tel que déjà indiqué plus haut [61] , cette demande sera d’ailleurs refusée le 8 avril 1983. [ 49 ] Enfin, selon le troisième critère, il faut évaluer les effets du maintien de la situation dérogatoire. Le juge de première instance a estimé qu’accueillir la requête entraînerait vraisemblablement pour l’intimée et ses voisins commerciaux des conséquences financières négatives, alors que la requête permettrait de continuer le statu quo qui prévaut depuis 36 ans. [ 50 ] Je note d’abord que les autres commerces qui utilisent le stationnement pour leurs clients ne sont pas parties aux procédures.

De plus, les articles 650 et 652 du Règlement actuel prévoient justement la possibilité pour les commerces voisins d’utiliser le stationnement de l’intimée pour leur propre clientèle en autant que sont respectées les exigences énoncées à ces dispositions, soit la publication d’un acte de servitude. Le juge de première instance lui-même reconnaît cette possibilité aux paragraphes 22 et 24-25 du jugement entrepris. [ 51 ] Ce qui fait l’objet du litige, c’est uniquement l’utilisation par l’intimée de son immeuble comme stationnement commercial ouvert au public en général.

À l’heure actuelle, l’intimée confie l’exploitation commerciale de ce stationnement à une entreprise distincte moyennant une redevance mensuelle de 3 500 $, et ce, en vertu d’une simple entente verbale mensuelle. Elle n’a d’ailleurs jamais payé ni taxe d’eau ni taxes d’affaires pour ce stationnement. Ces taxes étaient à la charge de l’exploitant [62] . [ 52 ] En vertu de l’article 649a) de sa Charte , l’appelante a autorisé l’intimée et ses auteurs, de 1987 à 2006, à faire de ce terrain un usage principal de stationnement commercial.

L’intimée et ses auteurs y ont trouvé leur compte puisque, moyennant un investissement minime [63] , le propriétaire du terrain a perçu des redevances pendant 22 ans. [ 53 ] Du côté de l’appelante, le régime juridique de l’article 649a) lui permettait, par l’octroi d’autorisations personnelles et temporaires, de préserver ses choix futurs d’aménagement et d’attendre les conditions propices pour la réaffectation de ce terrain, en tout ou en partie, à des usages plus productifs au plan économique ou social. [ 54 ] En l’absence de droits acquis, dénier à l’appelante le droit de faire cesser l’usage illégal en invoquant les conséquences financières négatives qui en résulteraient pour l’intimée, enlèverait toute utilité à l’exercice de ce pouvoir en rendant illusoire l’octroi d’une telle autorisation par l’appelante.

Au surplus, c’est en pleine connaissance de cause que l’intimée a demandé à l’appelante de lui accorder le bénéfice de cette autorisation personnelle et temporaire. À son expiration, ni la durée de l’autorisation ni la perte du bénéfice économique qu’elle a procuré à l’intimée ne justifient de refuser à l’appelante l’ordonnance qu’elle demande pour mettre fin à une utilisation maintenant illégale. [ 55 ] Pour ces motifs, j’accueillerais l’appel, j’infirmerais le jugement de première instance et je prononcerais l’ordonnance de

cessation d’usage demandée par l’appelante. LORNE GIROUX, J.C.A.