2020 QCCQ 7634, 2020 QCCQ 7634

Ballard c. Lorrain 2020 QCCQ 7634 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-701318-195 DATE : 24 novembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE D. TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARC BALLARD Demandeur c.

MARC LORRAIN Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ 1. L’aperçu [ 1 ] Suivant la découverte de vices cachés affectant la résidence acquise de monsieur Marc Lorrain (« Lorrain ») [1] , le demandeur, Marc Ballard (« Ballard ») invoque la garantie contre les vices cachés et lui réclame 15 000 $ à

titre de diminution de prix de vente. [ 2 ] Lorrain conteste la réclamation. Il plaide que l’absence de dénonciation et de mise en demeure préalable à l’exécution des travaux correctifs est fatale au recours entrepris. [ 3 ] Pour les motifs plus amplement énoncés ci-dessous, le Tribunal rejette la demande. En somme, l’absence de dénonciation et la mise en demeure tardive font obstacle au recours entrepris par Ballard. Par ailleurs, hormis la non-conformité du fil qui alimente en électricité le garage, les autres vices auraient pu être constatés par un acheteur prudent et diligent. 2.

Le contexte [ 4 ] Il importe de relater le contexte dans lequel s’inscrit le présent litige. Voici donc, pour l’essentiel, les faits pertinents retenus par le Tribunal. [ 5 ] Le 31 octobre 2003, Ballard acquiert la résidence de Lorrain en contrepartie d’un montant de 132 000 $. Cette résidence a été construite en 1987 ou 1990 [2] . Lorrain n’en est pas le premier propriétaire, il en a fait l’acquisition en 1993 [3] .

En 1994, Lorrain fait construire un garage à l’arrière de la résidence [4] . [ 6 ] Tout au long de la période durant laquelle il a été propriétaire de la résidence, Lorrain n’a constaté aucun indice pouvant laisser suspecter la présence de vices cachés. ➢ Le sinistre [ 7 ] Le 1er avril 2016 survient une infiltration d’eau au sous-sol de la résidence. L’eau endommage les pièces situées au sous-sol. Ballard présente une réclamation à son assureur.

L’entrepreneur mandaté par l’assureur pour effectuer les travaux d’urgence constate que de l’eau s’est infiltrée par un trou percé dans la fondation pour faire passer un fil destiné à alimenter le garage en électricité. Or, pour une raison que la preuve ne révèle pas, il s’avère que ce fil était tout simplement non branché au panneau électrique. Le garage est cependant alimenté en électricité par un autre fil qui lui aussi passe par un trou percé dans le mur de fondation. Pour éviter la survenue d’un autre sinistre, l’assureur exige que ce fil soit déplacé.

Ballard s’engage alors auprès de son assureur à déplacer le fils d’alimentation électrique pour qu’il passe par un conduit qui le ferait entrer à l’intérieur de la résidence au-dessus du niveau du sol plutôt que par un trou dans la fondation [5] . [ 8 ] Le 29 avril 2016, l’électricien mandaté par Ballard constate que le fil utilisé pour alimenter le garage en électricité s’avère non conforme puisqu’il manque un brin réservé pour la mise à la terre ( ground ). L’électricien recommande de remplacer le fils et suggère de changer le panneau électrique dans le garage.

Il estime à 950 $ le coût de ces travaux [6] . [ 9 ] Le 17 avril 2016, les travaux d’excavation sont effectués à l’extérieur. L’objectif de ces travaux est de mettre à nu une

partie du mur de fondation afin d’y calfeutrer et imperméabiliser le trou dans la fondation. [ 10 ] Parallèlement à la restauration de son sous-sol, Ballard entreprend d’importants travaux de rénovation de sa résidence et du garage. Il mandate l’entrepreneur Baudouin Construction pour effectuer les travaux de restauration après sinistre et ceux de rénovation. En ce qui concerne la rénovation de son garage, la preuve ne révèle pas qui a exécuté les travaux. Par contre, le 7 juin 2016, Ballard

obtient de l’entrepreneur Mario Morin une soumission du coût des travaux de rénovation. Le coût de ces travaux s’élève à 3 200 $ [7] . Selon lui, les travaux proposés par l’entrepreneur sont nécessaires pour que le garage respecte les normes requises par son assureur [8] . ➢ La dénonciation [ 11 ] Le 10 juin 2016, Ballard se présente au commerce exploité par Lorrain. Il lui présente la soumission obtenue de Mario Morin (3 200 $) pour la rénovation du garage. Il lui remet un document [9] faisant état du détail de sa réclamation.

Voici ce que contient ce document: déductible 250 creusages tranchée 250 électricien 1 100 réinstallation pavé 950 Boucher trous de fondation 170 murs garage 3 680 Total 6 400 [reproduit tel quel] [ 12 ] Ballard affirme avoir exhibé des photos prises avec son cellulaire ainsi que la soumission de l’entrepreneur en électricité. L’objectif de Ballard à ce moment est de conclure une entente quant au partage des coûts. On remarque que la vaste majorité des coûts concerne la rénovation du garage. Nous y reviendrons. [ 13 ] Lorrain est surpris de la visite de Ballard.

Après tout, la vente de sa résidence remonte à plus de 12 ans. Il lui demande une semaine pour réfléchir. Il consulte un avocat. On lui recommande d’attendre de recevoir une mise en demeure avant de prendre position. Ainsi, Lorrain ne communique pas avec Ballard.

Ce dernier ne cherche pas à le relancer pour connaître sa position quant à un éventuel partage des coûts associés à la rénovation du garage. ➢ La réalisation des travaux [ 14 ] Les 21 et 22 juin 2016, en effectuant des travaux de démolition, les ouvriers de Baudouin Construction constatent la présence de moisissures qui, selon les ouvriers, seraient dues à des infiltrations d’eau. L’assureur refuse d’indemniser Ballard.

Aux dires de Ballard, son assureur justifie son refus parce qu’il considère que la présence de moisissures n’est pas reliée au sinistre survenu au mois d’avril et qu’elle ne découle pas d’un événement soudain [10] . Les travaux sont alors suspendus jusqu’à ce que la cause des infiltrations soit établie. [ 15 ] Ballard n’informe pas Lorrain de ces nouvelles trouvailles. [ 16 ] Le 6 septembre 2016, Ballard demande à Baudouin Construction d’ouvrir les murs du sous-sol jusqu’à ce que la source du problème soit établie. Ce n’est qu’après avoir retiré le gypse que la source de l’infiltration d’eau a pu être déterminée.

Selon ce que lui a rapporté Baudouin Construction, la mauvaise installation du déclin d’aluminium sur la façade de la maison en serait la cause [11] . [ 17 ] Encore une fois, Ballard ne juge pas nécessaire d’en informer Lorrain. Les travaux correctifs sont donc effectués sans que les nouveaux vices aient été dénoncés. ➢ La mise en demeure [ 18 ] Ce n’est que le 9 juin 2017, une fois que les travaux sont pratiquement tous complétés que Ballard transmet une lettre de mise en demeure enjoignant Lorrain de lui faire parvenir la somme de 27 761 $ [12] .

La lettre de mise en demeure énonce cinq problèmes distincts et indépendants qui affectent la résidence : Problème no 1 : Infiltrations d’eau au sous-sol Problème no 2 : Alimentation électrique du garage non-conforme Problème no 3 : construction intérieure du garage non-conforme Problème no 4 : réparation non-conforme des problèmes décelés lors de l’inspection préachat du bâtiment faite le 22 août 2003 et dont la réfection faisait l’objet d’une condition dans l’offre d’achat de la résidence Problème no 5: installations non-conforme de la porte avant [ 19 ] Le 12 juillet 2017, l’avocate de Lorrain invoque que l’absence de dénonciation et la mise en demeure tardive font en sorte que le recours envisagé est voué à l’échec [13] .

Elle soulève également que Lorrain a été privée de son droit de constater les problèmes allégués, d’avoir recours à un expert et d’y remédier, le cas échéant. ➢ La demande en justice [ 20 ] La réclamation de Ballard a considérablement évoluée entre le dépôt de la demande en justice et l’instruction.

[ 21 ] Le 28 mars 2019, Ballard dépose la demande en justice initiale. Il réclame alors 7 195 $. La majeure

partie de cette réclamation concerne une demande pour recouvrer les coûts afférents à la rénovation du garage [14] . [ 22 ] Le 10 juillet 2019, Ballard modifie sa demande en justice. Il ajoute à sa réclamation le coût des travaux effectués à sa résidence. Cela a pour effet d’augmenter le montant de la réclamation à 15 000 $. [ 23 ] Finalement, le 27 juillet 2020, Ballard modifie une fois de plus sa demande. Il abandonne alors sa réclamation relative à la rénovation du garage [15] .

Malgré cet abandon il réclame toujours 15 000 $. 3. L’ANALYSE a. L’absence de dénonciation et l’exigence de la mise en demeure [ 24 ] Afin de prévenir l’insécurité contractuelle de la vente, l’

article 1739 C.c.Q. oblige un acheteur qui souhaite se prévaloir de la garantie de qualité contre les vices cachés à dénoncer par écrit le vice au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte [16] . Quant à elle, la mise en demeure sert à aviser le débiteur du manquement à son obligation de lui fournir une occasion d’y remédier. Dans l’arrêt Bérubé c.

Lemay la Cour d’appel énonce l’importance et les objectifs visés par l’envoi d’une mise en demeure : [20] La dénonciation et la mise en demeure sont « souvent utilisées de façon interchangeable en matière de garantie légale », même s’il s’agit de « deux devoirs conceptuellement et juridiquement indépendants possédant une logique, des objectifs et des règles distincts ». En principe, la mise en demeure a pour but de permettre au vendeur de vérifier le bien-fondé des prétentions de l’acheteur et doit l’enjoindre de corriger le vice dans un délai raisonnable.

Elle sert donc « à avertir le débiteur du manquement à son obligation et à lui fournir une occasion d’y remédier » . [21] Les auteurs précisent que la mise en demeure poursuit les objectifs suivants : 699. […] pour le débiteur, la mise en demeure est un rappel, parfois utile, que le temps est venu pour lui de payer et permet à ce dernier de minimiser les conséquences de son défaut de s'exécuter.

Cet ultime rappel à l'ordre du débiteur défaillant constitue une application du devoir de bonne foi du créancier dans l'exécution de l'obligation ( art. 1375 C.c.Q . ) et permet d'éviter la judiciarisation inutile de certains litiges.

En mettant l'accent sur le droit du débiteur à une dernière chance, le législateur québécois s'aligne sur un fort courant, dans les législations modernes, en faveur d'un droit du débiteur de remédier à son défaut (ou « right to cure »). [22] La règle obligeant le créancier à offrir au débiteur la possibilité d’exécuter son obligation dans un délai raisonnable a pour objet d’écarter certains abus de la part d’un créancier de mauvaise foi. Elle doit sommer le débiteur de s’exécuter.

Elle doit donc faire « plus qu’informer le vendeur et l’inviter à donner suite à sa garantie, le cas échéant; elle l’enjoint de poser un geste » . [23] Elle est « toujours requise, à moins d’établir des circonstances justifiant une demeure de plein droit, telle que l’urgence ou la répudiation manifeste du débiteur ».

Elle est aussi nécessaire bien que le vendeur soit présumé connaître le vice affectant le bien . [24] Comme le note l’appelant, elle doit également être antérieure à la réparation du vice . [17] [soulignement du Tribunal et références omises] [ 25 ] Par ailleurs, l’absence de mise en demeure (ou la dénonciation tardive) n’est pas absolument fatale au recours intenté. Le Tribunal doit tenir compte de l’existence ou de l’absence de préjudice pour le vendeur.

Ainsi, si le vendeur ne subit aucun préjudice, ou s’il est en demeure de plein droit [18] , le recours en justice ne sera pas nécessairement rejeté en raison de l’absence d’une mise en demeure écrite. [ 26 ] Par exemple, dans les cas où le vendeur a eu l’occasion de procéder à l’examen du bien en cause et qu’il a eu la possibilité d’effectuer les réparations, mais qu’il choisit de ne pas le faire, il ne devrait pas se prévaloir d’une dénonciation tardive pour faire échec au recours intenté contre lui [19] . [ 27 ] Il arrive parfois qu’un débiteur soit en demeure même s’il n’a pas reçu de lettre de mise en demeure préalable.

Il sera alors considéré en demeure de plein droit. Les cas de « demeure de plein droit » figurent à l’

article 1597 C.c.Q. Comme cet

article apporte une exception au principe de la demeure formelle, il devrait recevoir une application stricte [20] . Le deuxième alinéa de l’

article 1597 C.c.Q. prévoit que débiteur est en demeure de plein droit lorsqu’il a clairement manifesté aux créanciers son intention de ne pas exécuter son obligation. a. Application en l’espèce [ 28 ] Contrairement à ce que prescrit l’

article 1739 C.c.Q. les vices en cause n’ont pas été dénoncés par écrit. Ballard affirme que la visite au commerce de Lorrain le 10 juin 2016 constitue une dénonciation valide. Ballard a interprété le silence de Lorrain comme étant une manifestation claire de son intention de répudier sa responsabilité. Il conclut donc que Lorrain est en demeure de plein droit. Le Tribunal n’est pas de cet avis. Voici pourquoi. [ 29 ] Lors de la rencontre du 10 juin 2016, la dénonciation verbale concernait les soi-disant vices affectant le garage. Or, hormis la question relative à la non-conformité du fil d’alimentation électrique, Ballard a abandonné cette réclamation. La majeure

partie de la réclamation en cause concerne des vices affectant la résidence. Or, il n’y a aucune dénonciation, verbale ou écrite, qui concerne les vices faisant l’objet de la réclamation soumise au Tribunal [21] . [ 30 ] Par ailleurs, le refus de Lorrain de donner suite à la demande de partager les coûts concernant particulièrement le garage ne libère pas Ballard de de son obligation de dénoncer ou de mettre Lorrain en demeure pour une plainte concernant les soi-disant défauts affectant la résidence [22] .

[ 31 ] À tout événement, même si la rencontre du 10 juin 2016 était susceptible de constituer une dénonciation valide au sens de l’

article 1739 C.c.Q. , cette rencontre n’équivaut pas à une mise en demeure on ne saurait interpréter le silence de Lorrain comme étant une manifestation claire de son intention de ne pas exécuter son obligation faisant sorte qu’il serait en demeure de plein droit. Le simple fait de ne pas exécuter son obligation ou de ne pas répondre à la demande de Ballard ne saurait suffire.

Pour bénéficier d’une demande de plein droit, Ballard se devait de démontrer que Lorrain a véritablement signifié son intention nette et dénuée d’ambiguïté de son refus d’exécuter son obligation [23] . [ 32 ] La preuve ne permet tout simplement pas d’établir que Lorrain était en demeure de plein droit lorsque les travaux ont été effectués et comme Lorrain l’indique dans sa réponse à la lettre de mise en demeure, il a été mis devant le fait accompli. Il n’a jamais eu l’occasion de constater le problème sur place afin d’évaluer l’étendue de ses obligations en regard avec les problèmes allégués.

Il n’a pas eu l’occasion d’évaluer la nature et la valeur des travaux correctifs et de les exécuter le cas échéant [24] . Il s’agit d’un préjudice réel. Sans compter qu’il aurait pu également appeler en garantie son vendeur puisque, la vaste majorité des vices affectant la résidence, seraient en fait des défauts de construction. Il aurait également pu appeler en garantie l’entrepreneur qui a construit le garage. [ 33 ] L’absence d’une mise en demeure en temps utile est donc fatale au recours entrepris. Même si cette conclusion suffit à rejeter le recours le tribunal traitera de façon

sommaire la question de diligence de l’acheteur. b. La diligence de l’acheteur [ 34 ] Le Code civil du Québec [25] prévoit que le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont exempts de vices cachés. En revanche, le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent ou le vice connu par l’acheteur au moment de la vente.

Récemment, la Cour d’appel a résumé les principes devant guider le Tribunal afin de déterminer si un acheteur s’est comporté comme un acheteur prudent et diligent: 1- Les intimés ont-ils été prudents et diligents? [7] Un acheteur prudent et diligent se doit de faire une inspection de l’immeuble qu’il se propose d’acquérir. Cet examen doit être attentif et sérieux. En présence d’un indice de nature à soulever chez l’acheteur un soupçon quant à la présence de vices, il est tenu de pousser l’examen. Il se doit de vérifier de façon satisfaisante ce qui est suspect .

Il n’est toutefois pas tenu d’ouvrir les murs et de creuser les fondations ni de faire appel à un expert. De plus, si le vendeur dénonce des problèmes existants, l’acheteur se doit d’en faire un examen approprié. S’il n’a pas les connaissances nécessaires pour écarter la possibilité que le bien soit affecté d’un vice, l’acheteur doit obtenir une aide spécialisée. Dans ce cas, s’il omet de demander de l’aide, il agit de manière négligente et ne satisfait pas à la norme de l’acheteur prudent et diligent [26] . [Références omises] [ 35 ] Ballard a fait inspecter la résidence par l’inspecteur René Tardif [27] .

Ce rapport a mis en évidence plusieurs problèmes, dont les suivants : ➢ Il y a eu de la pourriture sur le bois du côté gauche de la porte de côté. Il n’est pas possible de voir quelle est l’étendue du problème . Il est suggéré de faire vérifier en relevant le déclin d’aluminium sur le bord de la porte . Le premier rang du déclin est décroché à l’arrière. ➢ Il est recommandé d’installer des margelles devant les fenêtres du sous-sol à l’arrière.

Le bas de la fenêtre au niveau du sol et i l y a risque d’infiltration d’eau par la fenêtre . ➢ Il est suggéré de boucher le trou dans la fondation du côté gauche. ➢ Il est recommandé de relever le terrain en bordure de la fondation du côté gauche pour éloigner l’eau. ➢ Les tuiles sur le plancher du sous-sol sont décollées et cassées en partie. ➢ Remplacer les tuiles qui sont tachées au plafond du sous-sol. ➢ Fixer les interrupteurs et les prises électriques et placer découvert au sous-sol. ➢ Il y a eu infiltration d’eau par les fenêtres du sous-sol . [soulignement du Tribunal] [ 36 ] De l’avis du Tribunal, les conclusions du rapport d’inspection révèlent plusieurs éléments de nature à alerter un acheteur prudent et diligent .

En présence d’ indices , de signes, de manifestations, de soupçons et, à fortiori , de réserves et de recommandations de l’ inspecteur , Ballard se devait d’effectuer des vérifications additionnelles [28] . La présence de plusieurs défectuosités notées par le rapport préachat aurait dû l’inciter à une plus grande prudence et à investiguer davantage Il ne pouvait rester passif devant cette situation.

Il se devait de se renseigner sur la cause des problèmes notés par l’inspecteur Tardif [29] . [ 37 ] Par conséquent, les vices faisant l’objet de la demande ne peuvent être assimilés à des vices cachés dont Lorrain doit être tenu de garantir. Ce faisant, la demande aurait été également rejetée pour ce motif. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la Demande AVEC FRAIS DE JUSTICE en faveur de Marc Lorrain, soient les droits de greffe de 190 $ afférents à la Contestation;

__________________________________ STÉPHANE D. TREMBLAY, J.C.Q. Date d’audience : 19 octobre 2020 [20] Didier Lluelles et Benoît Moore, Droit des obligations , 3 e éd., Montréal, Les Éditions Thémis, 2018, p. 1761-1762, n°2810.