2016 QCCQ 6502, 2016 QCCQ 6502

Rainville c. Montréal (Ville de) 2016 QCCQ 6502 JV0516 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-147017-158 DATE : 6 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GILLES RAINVILLE et RÉJEAN PAQUETTE Demandeurs c.

VILLE DE MONTRÉAL Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 485$ à la défenderesse, Ville de Montréal (la Ville), en remboursement de droits de mutation qu’ils considèrent avoir payés en trop en novembre 2014, suite à l’achat de leur unité de condominium et de l’espace de stationnement intérieur qui y était jumelé. [ 2 ] La Ville de Montréal nie devoir ce montant, alléguant ne pas avoir commis d’erreur dans la facturation des droits de mutation étant donné que ceux-ci ont été calculés sur la base d’une seule unité d’évaluation (condo, stationnement et parties communes) telle que le rôle d’évaluation la décrivait pour la période du 17 décembre 2013 au 31 décembre 2013 au rôle des années 2011-2012-2013.

LA QUESTION EN LITIGE [ 3 ] Le Tribunal doit décider si la base de facturation des droits de mutation immobilière payés par les demandeurs était la bonne.

LE CONTEXTE [ 4 ] Les demandeurs achètent une unité de condominium avec un stationnement intérieur le 17 décembre 2013 comme en fait foi copie de l’acte de vente produite comme pièce P-6. [ 5 ] Le 5 novembre 2014, ils reçoivent une facture de 4 151,55$ de la Ville pour les droits de mutation de l’année 2013 (P-5), basée sur une seule unité d’évaluation d'une valeur de 376,770$, même si le notaire ayant instrumenté l’acte de vente y a inscrit deux numéros de lot distincts et deux comptes distincts pour les fins de calcul des droits de mutation, l’un pour le condo lui-même et l’autre pour l’espace de stationnement. [ 6 ] Les demandeurs mentionnent que certains autres copropriétaires ont été imposés sur la base de deux unités d’évaluation et ils trouvent la situation injuste puisque ce regroupement des deux lots a été fait sans leur assentiment. [ 7 ] Monsieur Rainville a discuté quelques fois avec monsieur Yves Poirier, chef de division à l’évaluation foncière de la Ville, qui lui a conseillé d’inscrire une demande de modification du rôle d’évaluation, ce qui lui aurait coûté 75$ mais monsieur Rainville a refusé, ne voulant pas débourser cette somme sans être assuré que sa demande serait acceptée.

Elle l’aurait sans doute été selon monsieur Laliberté, un autre témoin de la Ville. [ 8 ] La date limite pour déposer une demande de révision du rôle d’évaluation était le 30 janvier 2015 selon les avis de modification au rôle produits en preuve. [ 9 ] Selon la

Loi sur la fiscalité municipale [1] (LFM), le rôle d’évaluation pour les trois exercices visés est signé et déposé entre le

15 août et le 15 septembre précédant le premier exercice et entre en vigueur au début du premier exercice. Il est valide pour cet exercice et les deux suivants nonobstant les contestations qu'il peut soulever.

Il ne peut être modifié que sur demande en révision et non directement par la Division des Petites créances de la Cour du Québec. [ 10 ] Les demandeurs envoient une mise en demeure au Directeur de l‘évaluation foncière et à la Direction des revenus du Service des finances de la Ville le 16 février 2015 (P-2 et P-3). [ 11 ] La Ville leur répond le 31 mars 2015 par l’entremise de leurs procureurs (P-11). [ 12 ] Les demandeurs se demandent toujours pourquoi certains copropriétaires ont reçu deux factures et d’autres (dont eux-mêmes), une seule.

Ces derniers – ils sont 23 sur 151 – ont tous été pénalisés puisqu’ils n’ont pas bénéficié d’un taux d’imposition distinct et moindre sur leur espace de stationnement, étant donné que leur condo et le stationnement qui y est rattaché ont fait l’objet d’une évaluation unique, donc plus élevée. ANALYSE ET DÉCISION [ 13 ] Dans tout recours en justice, la

partie demanderesse doit démontrer au Tribunal, par une preuve prépondérante, le bien fondé de ses prétentions conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , lesquels se lisent comme suit : « 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 14 ] Or, le Tribunal estime qu’en l’espèce, les demandeurs n’ont pas réussi à faire cette preuve. [ 15 ] Les dispositions pertinentes de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières [2] (LDMI) se lisent comme suit : « 1.1 [Valeur marchande] Pour l’application de la présente loi, lorsqu’un immeuble constitue, au moment de son transfert, une unité d’évaluation inscrite au rôle d’évaluation foncière de la municipalité ou une

partie d’une telle unité dont la valeur est distinctement inscrite au rôle, sa valeur marchande est le produit que l’on obtient en multipliant la valeur inscrite au rôle de l’unité ou de sa

partie correspondant à l’immeuble cédé, selon le cas, par le facteur du rôle établi conformément à l’

article 264 de la

Loi sur la fiscalité municipale (

chapitre RLRQ F- 2. 1 ). 2. [Droit sur transfert d’immeuble] Toute municipalité doit percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire, calculé en fonction de la base d’imposition établie conformément au deuxième alinéa, selon les taux suivants: 1° sur la tranche de la base d’imposition qui n’excède pas 50 000 $: 0,5%; 2° sur la tranche de la base d’imposition qui excède 50 000 $ sans excéder 250 000 $: 1%; 3° sur la tranche de la base d’imposition qui excède 250 000 $: 1,5%. [Base d’imposition] La base d’imposition du droit de mutation est le plus élevé parmi les montants suivants: 1° le montant de la contrepartie fournie pour le transfert de l’immeuble; 2° le montant de la contrepartie stipulée pour le transfert de l’immeuble; 3° le montant de la valeur marchande de l’immeuble au moment de son transfert. [Taux supérieur] Toutefois, pour calculer le droit sur le transfert d’un immeuble situé entièrement sur son territoire, la Ville de Montréal peut, par règlement, fixer un taux supérieur à celui prévu au paragraphe 3° du premier alinéa pour toute tranche de la base d’imposition qui excède 500 000 $. ( nos soulignements ) [ 16 ] Il est également opportun de citer quelques articles de la

Loi sur la fiscalité municipale [3] (LFM) qui prévoit, entre autres, la date du dépôt du rôle d’évaluation et la façon de contester celui-ci : « 70 . L’évaluateur signe le rôle et, au plus tôt le 15 août qui précède le premier des exercices pour lesquels il est fait et au plus tard le 15 septembre suivant, le dépose au bureau du greffier de la municipalité locale. Si l’évaluateur est une société ou une personne morale, son représentant désigné en vertu de l’article 21 signe le rôle. 73.

Dans les quinze jours du dépôt du rôle, le greffier de la municipalité locale donne avis que le rôle est déposé à son bureau et que toute personne peut en prendre connaissance à cet endroit . 74. L’avis prévu à l’article 73 mentionne également le délai dans lequel peut être déposée , à l’égard du rôle, une demande de révision prévue par la

section I du

chapitre X, le lieu où doit être effectué ce dépôt et la façon de l’effectuer. 76 . Le rôle entre en vigueur au début du premier des exercices pour lesquels il est fait ou, dans le cas du rôle déposé en vertu du troisième alinéa de l’article 72, au début de l’exercice pour lequel il est fait.

Il demeure en vigueur pendant tout exercice pour lequel il est fait, même s’il fait l’objet d’une demande de révision, d’un recours devant le Tribunal, d’une proposition de correction ou d’un recours en cassation ou en nullité, totale ou partielle, sous réserve de l’article 183. 124 . Une personne qui a un intérêt à contester l’exactitude, la présence ou l’absence d’une inscription au rôle relative à un bien dont elle-même ou une autre personne est propriétaire peut déposer auprès de l’organisme municipal responsable de l’évaluation une demande de révision à ce sujet.

Une telle personne peut notamment: 1° contester l’inscription d’un bien qui n’est pas un immeuble devant être porté au rôle, ou l’omission d’un bien qui est un tel immeuble; 2° contester l’exactitude, la présence ou l’absence d’une inscription visée à l’article 55; 3° demander la réunion de plusieurs immeubles pour former une unité d’évaluation, ou le fractionnement d’une unité d’évaluation en plusieurs . Une personne tenue de payer une taxe ou une compensation à la municipalité locale ou à la commission scolaire qui utilise le rôle est réputée avoir l’intérêt exigé par le présent article.

Pendant l’application d’une entente conclue en vertu de l’article 196.1, toute demande de révision relative à un bien situé sur le territoire d’une municipalité locale avec laquelle l’entente a été conclue doit être déposée auprès de cette municipalité. 130 . La demande de révision doit être déposée avant le 1 er mai suivant l’entrée en vigueur du rôle. » (nos soulignements) [ 17 ] Tel que stipulé par l’

article 1.1 LDMI , la valeur marchande d’une unité d’évaluation s’établit au jour de la transaction immobilière, ce jour étant, dans le cas présent, le 17 décembre 2013. [ 18 ] Or, selon le rôle d’évaluation D-2 pour les années 2011-2012-2013, les cinq lots composant l’unité #316 du 901 Rue de la Commune à Montréal (deux lots de parties privatives et de trois de parties communes), ne formaient qu’ une seule unité d’évaluation le jour où l’avis de modification faisait état de l’existence d'un nouveau bâtiment (le 901 Rue de la Commune), le 17 décembre 2013, dont le propriétaire était Habitation Solano II inc..

Cet avis de modification fut émis le 4 novembre 2014 et visait la période du 17 décembre 2013 au 31 décembre 2013, date de la fin du dernier exercice pour le rôle 2011-2012-2013. [ 19 ] Solano avait jusqu'au 13 janvier 2015 pour demander la révision du rôle, en l'occurrence le fractionnement de l'unité d'évaluation, mais elle ne l'a pas fait. [ 20 ] Le même jour (17 décembre 2013), l’acquisition par les demandeurs de l’unité #316 donne lieu à l’émission, là aussi presque un an plus tard (17 novembre 2014), d’un avis de modification du rôle d’évaluation (voir dans la liasse D-2), toujours pour la même période, soit du 17 décembre 2013 au 31 décembre 2013.

On y voit le nom des deux demandeurs comme propriétaires de l’unité #316 mais il s’agit toujours d’une seule unité d’évaluation. La date limite pour demander une révision, indiquée à cet avis de modification, est le 30 janvier 2015. [ 21 ] On note que, conformément à l'

article 1.1 LDMI où il est écrit « pour l'application de la présente loi, lorsqu'un immeuble constitue au moment de son transfert une unité d'évaluation inscrite au rôle d'évaluation foncière de la municipalité … », le condo #316 et l'espace de stationnement vendus aux demandeurs ne formaient qu'une seule unité d'évaluation à la date du transfert de propriété, le 17 décembre 2013.

La Ville s'est donc fiée au rôle d'évaluation existant à cette date pour calculer la valeur marchande de l'immeuble et les droits de mutation afférents à cette unité [4] . [ 22 ] La preuve démontre enfin qu’un autre avis de modification du rôle a été émis le même jour que le précédent (17 novembre 2014) mais il vise, celui-là, le rôle d'évaluation 2014-2015-2016. Le seul changement par rapport à l’avis précédent concerne la « valeur marchande » de l’immeuble (valeur multipliée par le facteur comparatif) qui passe de 330 500$ à 376 300$.

Les demandeurs ont jusqu’au 30 janvier 2015 pour en demander la révision (voir aussi dans la liasse D-2). [ 23 ] Les demandeurs ont donc eu deux occasions – pour le rôle 2011-2012-2013 et pour celui de 2014-2015-2016 – de demander que leur unité d’évaluation soit fractionnée.

Le coût de 75$ rattaché à cette demande, les a freinés et ils ont préféré s’abstenir, n’étant pas assurés du résultat. [ 24 ] Ce montant paraît pourtant minime pour un condo valant plus de 350 000$. [ 25 ] Dans l'affaire Construction Citral (précitée), la juge Sirois fait remarquer avec justesse que : « [23] De plus, la validité du rôle d'évaluation tel que constitué au moment de l'acte de transfert de propriété du 9 novembre 2009, n'a jamais été contesté ou contredit, ni attaqué devant le Tribunal Administratif du Québec. [24] En effet, la

loi sur la fiscalité municipale ( L.R.Q. c. F-2.1 ) prévoit un mécanisme de contestation d'un rôle avec une procédure spécifique, notamment à l'égard de la valeur mais également à l'égard de la réunion ou du fractionnement d'une unité d'évaluation (voir

article 124 de la Loi). » [ 26 ] Dans ces circonstances, le rôle d'évaluation au 17 décembre 2013 était présumé valide et devait s'appliquer tel que constitué. [ 27 ] Selon les explications fournies par monsieur Yves Poirier, chef de division à l’évaluation foncière, les copropriétés, au moment de la préparation et du dépôt du rôle d’évaluation, sont traitées comme suit : la Division reçoit la déclaration de copropriété de même que

les actes de vente déjà passés et subdivise le terrain en faisant les recoupements et les regroupements appropriés. [ 28 ] À ce moment, il est possible de rattacher les unités de condominium et les espaces de stationnement pour les unités déjà vendues – c’est ce qui s’est produit pour l’unité #316 des demandeurs – d’où le regroupement en une seule unité d’évaluation.

Ces rattachements étant impossibles pour les unités de condo non encore vendues lors de la préparation du rôle, celles-ci verront le condo et le stationnement faire l’objet de deux unités d’évaluation distinctes. [ 29 ] Sans avoir de preuve à cet égard, on peut supposer, si l'on se fie au témoignage de monsieur Poirier, que les ventes d’unités de condominium faites en début de 2014 tombaient sur le rôle d’évaluation 2014-2015-2016 et ont suivi la règle exposée ci-dessus : chaque unité et le stationnement vendu avec elle ont fait l’objet de deux unités distinctes d’évaluation puisque le rôle était déjà fait et en vigueur. [ 30 ] Le Tribunal estime que les demandeurs sont les artisans de leur propre malheur en refusant de demander le fractionnement de leur unité d’évaluation : ils ne peuvent en faire porter les conséquences sur la Ville, laquelle a agi en toute légalité. [ 31 ] La réclamation des demandeurs doit donc être rejetée.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande des demandeurs, avec les frais de justice contre eux, au montant de 113$. __________________________________ SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. Date d’audience : 1 er février 2016