2023 QCCQ 9261, 2023 QCCQ 9261

Dupuis c. Bergeron 2023 QCCQ 9261 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-014457-225 DATE : 2 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARLÈNE PAINCHAUD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ stéphane DUPUIS et valérie pellerin Demandeurs c.

MARIELLE BERGERON Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] En 2016, Stéphane Dupuis et Valérie Pellerin (les acheteurs) ont acheté de Marielle Bergeron (la venderesse) une propriété d’une superficie de 29 978 mètres carrés (la propriété), laquelle l’avait elle-même acquise en 1999.

En 2021, un conflit a éclaté entre les acheteurs et les voisins, Maxime Arseneault et Evelyne Lampron, quant à une lisière de terrain de 4,5 mètres par 209 mètres bordant la propriété, ces derniers prétendant en être propriétaires. Les acheteurs ont alors eu recours aux services d’un avocat et d’un arpenteur- géomètre, et au terme de l’affaire, il s’est avéré que les voisins étaient dans leur droit.

Alléguant un vice caché, les acheteurs réclament de la venderesse le remboursement de la valeur de la lisière de terrain perdue ainsi que divers dommages. [ 2 ] La venderesse nie toute responsabilité, indiquant avoir fourni un certificat de localisation conforme lors de la vente. Par ailleurs, bien que le terrain était occupé par les voisins, elle considérait en avoir la pleine propriété. Elle soulève que la majorité des dommages qui lui sont réclamés ne la concerne pas, ceux-ci relevant davantage du conflit opposant les acheteurs à leurs voisins. ANALYSE ET DÉCISION [ 3 ]

Malgré les allégations des acheteurs et de la venderesse dans leurs procédures respectives, le Tribunal est d'avis qu'il ne s'agit nullement d'un cas de vice caché au sens de l'

article 1726 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ), mais plutôt de la garantie du droit de propriété dont traitent les articles 1723 à 1725 du C.c.Q. Ces dispositions imposent au vendeur une garantie de possession utile et paisible envers son acheteur, et de fournir un

titre de propriété clair lors de la vente. [ 4 ] Que nous révèle la preuve? [ 5 ] Le certificat de localisation fourni par la venderesse lors de la vente a été confectionné en octobre 2016. Il y apparaît qu’une bande de terrain se situant derrière une rangée d’arbres et une clôture fait l’objet d’une occupation. Dans le rapport joint à ce certificat de localisation [1] , il est mentionné à la clause 5 intitulée « Concordance entre les titres, le cadastre et l’occupation » ce qui suit : « Il y a divergence entre les mesures indiquées au

titre de propriété et les mesures indiquées au plan cadastral. Ce dernier correspondant cependant avec les bornants indiqués au titre.

Il y a aussi divergence avec l’occupation réelle des lieux en ce qui a trait à la limite sud-ouest du terrain, étant donné la présence d’une clôture située entièrement à l’intérieur des lignes du lot [...] actuel. » [ 6 ] L’arpenteur mentionne également à son rapport qu’en mai 2016, une rénovation cadastrale est entrée en vigueur pour ce secteur de la municipalité. [ 7 ] Durant les 5 premières années où ils occupent leur nouvelle propriété, les acheteurs tolèrent l’occupation de leurs voisins, sans s’en plaindre.

La preuve révèle que c’est suite à un conflit ayant éclaté entre eux, sans lien avec le présent recours, que le problème s’est posé.

[ 8 ] Lors de l’audition, Grégoire Bergeron, ancien propriétaire de la propriété, témoigne qu’à l’origine, ladite propriété appartenait à Pierre Arseneault (Pierre), et la propriété voisine à son fils. Il affirme que c’est Pierre qui a planté les arbres et installé la clôture en bordure de la propriété, pour ensuite la lui vendre.

Pour lui, il a toujours été clair que si Pierre avait planté les arbres et installé la clôture à cet endroit, c’était que son terrain s’arrêtait là, d’autant plus que le champ agricole du fils de Pierre se terminait à cette clôture. [ 9 ] Le témoignage du voisin, Maxime Arseneault, est au même effet. Depuis qu’il est petit, il a toujours vu son père, le fils de Pierre, cultiver cette parcelle de terrain. Il a par la suite pris la relève de son père et y a à son tour cultivé du soya jusqu’en 2018 et par la suite, du foin.

Il explique le litige qui est survenu avec les acheteurs, notamment quant à des randonnées à cheval que ceux-ci auraient faites sur son terrain sans son autorisation, mais il n’est pas nécessaire d’élaborer davantage puisque cette

partie du conflit ne concerne nullement la venderesse. [ 10 ] Quant à la lisière de terrain, celui-ci indique que sa conjointe et lui se sont finalement entendus avec les acheteurs afin de procéder à un bornage à l’amiable et ainsi délimiter leur terrain respectif, exercice qui s’est terminé quelques jours avant l’audition. Il appert que le résultat de ce bornage s’est soldé à leur avantage, la lisière de terrain litigieuse ayant été reconnue comme leur appartenant. Toutefois, ils doivent attendre l’acceptation du gouvernement du Québec avant que ce ne soit officiel. Cette

partie du témoignage de monsieur Arseneault est corroborée par les acheteurs. [ 11 ] En conséquence, il appert que le terrain des acheteurs est maintenant amputé d’une lisière de 4,5 mètres par 209 mètres. [ 12 ] Or, le vendeur a l’obligation de fournir des titres clairs, le bien devant être libre de tous droits, à l’exception de ceux qu’il a déclarés lors de la vente [2] . Cette garantie s’applique dès lors que le droit existait au moment de la vente, tel que le souligne le Juge Frédéric Bachand, J.C.S., dans l’affaire Tougas c. Malo [3] : [35] La garantie énoncée à l’

article 1723 al. 1 C.c.Q. est applicable dès lors que le droit en question était né au moment de la vente, qu’il n’a pas été déclaré par le vendeur et qu’il était inconnu de l’acheteur. De plus, l’acheteur doit, par écrit et dans un délai raisonnable, dénoncer au vendeur le droit risquant de porter atteinte à son droit de propriété (

article 1738 C.c.Q. ). [36] Toutes ces conditions sont satisfaites en l’espèce. Par ailleurs, M. Malo ne peut se rabattre sur le fait qu’il ne savait pas, au moment de la vente, qu’un milieu humide et des plaines inondables rendaient le terrain en grande

partie inconstructible, car « le vendeur répond même des droits dont il ignorait l’existence; sa bonne ou mauvaise foi n’est pas pertinente ». [ Références omises ] [ 13 ] Il appert ici que les droits de monsieur Arsenault et madame Lampron sur cette lisière de terrain étaient déjà nés au moment de la vente.

Que la venderesse ignorait que cette parcelle ne lui appartenait pas n’est ici d’aucune pertinence, la garantie s’appliquant en toutes circonstances. [ 14 ] Est-ce que le fait que le certificat de localisation indiquait que la lisière de terrain litigieuse était occupée par les voisins libère la venderesse de son obligation? Le Tribunal ne le croit pas. La venderesse avait l’obligation de dénoncer aux acheteurs les droits qui grevaient le terrain, et elle ne l’a pas fait.

Il n’appartenait pas aux acheteurs de faire enquête afin de déterminer si leurs voisins pouvaient prétendre avoir acquis des droits du fait de cette occupation ou autrement.

Par ailleurs, ils étaient bien fondés de croire que le terrain leur appartenait puisque le certificat de localisation incluait cette lisière et que celui-ci a été préparé de façon concomitante à la vente. [ 15 ] En conséquence, la venderesse doit rembourser aux acheteurs le prix payé pour cette parcelle de terrain, soit un montant établi à 1 433,75 $. [ 16 ] Sont également accordés aux acheteurs les frais payés [4] à l’arpenteur-géomètre Jocelyn Lafond pour le bornage de la propriété, ce qui représente un montant de 3 059,11 $, ainsi que les frais d’avocats encourus relativement à la propriété de cette parcelle de terrain, ce qui représente un montant de 576,02 $. [ 17 ] Toutefois, les frais d’assistance juridique d’un montant de 494,20 $ payés par les acheteurs afin de déposer leur recours à la Division des petites créances ne sont pas accordés.

En effet, la règle générale est que chaque

partie est responsable du paiement de ses honoraires extrajudiciaires (dont les honoraires d’avocat). Ce n’est qu’en cas d’abus qu’une

partie sera responsable des honoraires de son adversaire ou pourra être condamnée à payer une compensation pour le temps consacré à l’affaire.

Ici, rien dans la preuve ne démontre que les acheteurs sont dans un cas d’exception. [ 18 ] Bien qu’une facture de huissiers au montant de 342,65 $ pour la transmission d’une mise en demeure à Maxime Arsenault et Evelyne Lampron ait été produite au dossier de la cour, copie de cette mise en demeure n’a pas été déposée de sorte que le Tribunal ignore si elle est en lien avec la propriété de la parcelle litigieuse, d’autant plus que la preuve a démontré qu’une querelle importante est survenue entre les voisins quant à des faits sans lien avec la présente affaire, dont la venderesse n’est pas imputable.

Dans les circonstances, ce poste de dommages n’est pas accordé. [ 19 ] Les acheteurs réclament également une perte de salaire et des dépenses d’essence de l’ordre de 140 $ ainsi qu’un dédommagement de l’ordre de 500 $ pour la perte de jouissance du terrain en litige ainsi que les troubles vécus du fait qu’ils ont dû modifier leur clôture et l’accès au pâturage, sans toutefois déposer aucune pièce justificative au soutien de leurs réclamations.

En conséquence, le Tribunal use de sa discrétion et accorde aux acheteurs une somme de 350 $ afin de couvrir l’ensemble de ces dommages. [ 20 ] En terminant, les acheteurs réclament de la venderesse des dommages moraux de l’ordre de 1 000 $. Lors de son témoignage à ce sujet, madame Pellerin fait essentiellement état de la querelle avec ses voisins, du stress vécu en lien avec les événements qui ont suivi cette querelle et de l’intimidation qu’elle aurait vécue suite aux agissements de sa voisine. Or, la venderesse n’est en aucun temps

responsable de ces événements et en conséquence, ce poste de dommages n’est pas accordé. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 21 ] ACCUEILLE partiellement la demande de Valérie Pellerin et Stéphane Dupuis; [ 22 ] CONDAMNE Marielle Bergeron à payer à Valérie Pellerin et Stéphane Dupuis la somme de 5 418,88 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce à compter du 12 novembre 2021, date de la mise en demeure; [ 23 ] LE TOUT , avec les frais de justice. __________________________________ MARLÈNE PAINCHAUD, J.C.Q. Date d’audience : 8 juin 2023