2015 QCCQ 7699, 2015 QCCQ 7699

Gestion FDL, s.e.n.c. c. Jacques Fleuriste inc. JC00Z6 2015 QCCQ 7699 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-HYACINTHE LOCALITÉ DE SAINT-HYACINTHE « Chambre civile » N° : 750-32-011502-146 DATE : 17 AOÛT 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES CHARPENTIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GESTION FDL S.E.N.C. Demanderesse c. JACQUES FLEURISTE INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame à la défenderesse le paiement d’une somme de 30 618,90 $ représentant le loyer impayé d’un local commercial pour la période de novembre 2010 à janvier 2012. [ 2 ] Afin de se conformer à la juridiction maximale de la division des petites créances de la Cour du Québec, la demanderesse consent à réduire sa réclamation à la somme de 7 000 $.

LES FAITS [ 3 ] La demanderesse est propriétaire d’un local commercial situé au 1139, rue du Marché à Acton Vale. [ 4 ] À compter de 2001, la défenderesse occupe un local dans cet immeuble et y opère une boutique de fleuriste. [ 5 ] Le 21 mars 2007, les parties signent un nouveau bail pour ce local d’une durée de 5 ans débutant le 1 er mai 2007 et se terminant le 30 avril 2012 (P-1). [ 6 ] Le bail prévoit, entre autres, les conditions suivantes :

a) le loyer est payable le premier jour de chaque mois;

b) le prix du loyer est fixé à 1 718,43 $ plus taxes par mois incluant le chauffage, l’éclairage, la climatisation et la taxe de commerce de la municipalité;

c) une augmentation de 30 $ par mois sera appliquée chaque année à partir du 1 er mai 2008;

d) advenant le départ du locataire, le local devra être laissé dans le même état qu’au début de la location, c’est-à-dire, fonctionnel et propre. [ 7 ] En juillet 2010, la défenderesse est en difficulté financière et dans le but de l’aider, la demanderesse propose de diminuer le loyer de 50 % pour les mois d’août, septembre et octobre 2010. La défenderesse accepte cette offre. [ 8 ] Mais quelques jours plus tard, la présidente de la défenderesse contacte le président de la demanderesse et l’informe qu’elle

quitte le local, que le bail n’est pas valide et lui remet des chèques au loyer initialement prévus pour les mois d’août, septembre et octobre 2010. [ 9 ] Devant ce fait, le président de la demanderesse ne dit rien, prend les chèques et quitte. [ 10 ] Aucune entente de cessation du bail n’est signée à ce moment ni à quelque moment que ce soit. [ 11 ] La demanderesse fait passer des annonces dans le journal local le 27 janvier 2011 (P-5) et par la suite, pose une affiche dans la vitrine du commerce. [ 12 ] Dans les semaines suivantes, la défenderesse vide partiellement le local, mais y laisse des accessoires (étagères, poubelles, contenants…) et ne remet pas les clés au propriétaire des lieux. [ 13 ] En juillet 2011, le père de la présidente de la défenderesse se rend sur place pour vider le local. [ 14 ] Successivement à la libération du local, la demanderesse change les serrures et procède à des rénovations de celui-ci. [ 15 ] La relocation du local est difficile dans le marché restreint d’Acton Vale. [ 16 ] Le 25 janvier 2012, la demanderesse envoie à la défenderesse une mise en demeure lui réclamant la somme de 30 618,90 $ pour le loyer impayé (P-4). [ 17 ] Afin de se conformer à la juridiction maximale de la division des petites créances de la Cour du Québec, la demanderesse réduit sa réclamation à la somme de 7 000 $. [ 18 ] Le 20 octobre 2012, la demanderesse signe avec la corporation 9270-2836 Québec inc. (Valérie Bousquet, avocate) un bail de 10 ans pour ce local débutant le 1 er novembre 2012 et se terminant le 31 octobre 2022 (P-6). [ 19 ] À l’audience, la présidente de la défenderesse expose que le local était trop grand pour ses besoins et ses moyens financiers. [ 20 ] Lorsqu’elle a informé le président de la demanderesse qu’elle quittait les lieux, elle a compris que celui-ci acceptait de mettre fin au bail en prenant possession des chèques.

Le président de la demanderesse nie avoir convenu avec la défenderesse de la cessation du bail. [ 21 ] Elle admet avoir laissé dans le local certains biens, mais prétend que le président de la demanderesse lui avait mentionné qu’il s’occuperait de jeter ceux-ci. Cette affirmation est niée par celui-ci. [ 22 ] À la lumière de ces faits, la défenderesse ne se sent pas responsable des sommes réclamées par la demanderesse.

ANALYSE ET DÉCISION [ 23 ] Un bail commercial est un acte juridique à durée déterminée. [ 24 ] Les droits et obligations de chacune des parties y apparaissent et il ne peut y être mis fin que par une disposition prévue au contrat ou la signature d’un nouveau document de résiliation du bail à défaut d’aveu de la

partie adverse concernant une entente verbale à cet effet. [ 25 ] Rien dans le bail signé le 21 mars 2007 ne permet à la défenderesse d’y mettre fin unilatéralement. [ 26 ] La

partie qui allègue un aspect juridique a le fardeau de prouver par prépondérance de preuve l’existence et la justesse de celui- ci. [ 27 ] Considérant la validité du bail signé le 21 mars 2007, la défenderesse a le fardeau de prouver par prépondérance de preuve que la demanderesse a accepté d’y mettre fin. [ 28 ] Les trois chèques de loyer remis par la défenderesse pour les mois d’août, septembre et octobre 2010 (D-2) sont faits au montant du loyer prévu au bail et ne comportent aucune mention libératoire telle « paiement final ». [ 29 ] L’encaissement de ceux-ci par la demanderesse ne constitue donc que la perception des loyers dus conformément au bail. [ 30 ] Quant à la prétention de la défenderesse voulant que la demanderesse ait accepté de mettre fin au bail, cette preuve est contradictoire, niée par la demanderesse et aucun document n’a été signé à cet effet.

La défenderesse a donc failli à son obligation de faire une preuve prépondérante de sa prétention. [ 31 ] La défenderesse n’était pas donc justifiée de mettre fin unilatéralement au bail et est redevable des sommes dues à la demanderesse. [ 32 ] Dans un tel cas, la demanderesse a l’obligation de minimiser ses dommages.

Et c’est ce qu’elle a fait en faisant paraître annonces et pancarte dans la vitrine du commerce. [ 33 ] Une preuve prépondérante a été faite par la demanderesse de la difficulté de retrouver rapidement un autre locataire pour occuper le local dans la ville d’Acton Vale. [ 34 ] De plus, une preuve prépondérante a été faite que le local n’était pas disponible immédiatement, la défenderesse ayant conservé les clés et entreposé divers objets.

[ 35 ] En effet, il est de la responsabilité de la défenderesse de remettre le local dans l’état initial, car cette obligation est prévue au bail. [ 36 ] En conséquence, la réclamation de la demanderesse est justifiée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 7 000 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la date de l’assignation, ainsi que les frais judiciaires de 169 $. __________________________________ GILLES CHARPENTIER, J.C.Q. Date d’audience : Le 22 juillet 2015