2018 QCCQ 8441, 2018 QCCQ 8441

Hémond c. Syndicat de copropriétaires de «500, 22e Avenue-NO 1 à 16» 2018 QCCQ 8441 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-238096-179 DATE : 8 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CATHERINE PILON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Suzanne hémond Demanderesse c. syndicat de copropriétaires de « le 500, 22 e avenue-n o 1 à 16 » - et - desjardins assurances générales inc.

Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Suzanne Hémond poursuit le Syndicat de Copropriétaires de « Le 500, 22e Avenue-N o 1 à 16 » (le « Syndicat ») et Desjardins Assurances Générales Inc. (« Desjardins »).

Elle leur réclame solidairement 67 609,49 $. [ 2 ] Elle reproche plus particulièrement au Syndicat son défaut d’avoir agi afin de corriger des déficiences du recouvrement extérieur de l’immeuble qui lui auraient notamment causé deux dégâts d’eau et une perte de valeur de son unité. Elle poursuit Desjardins à

titre d’assureur-responsabilité du Syndicat. [ 3 ] La somme réclamée par Mme Hémond se divise comme suit : - 40 928 $ pour perte de valeur de son unité; - 10 000 $ pour perte de jouissance, de temps et de qualité de vie, stress et inconvénient subis; - 574,88 $ pour frais d’expertise reliés à une analyse thermographique; - 16 106,61 $ pour honoraires extrajudiciaires. [ 4 ] Le Syndicat conteste la réclamation.

Quoiqu’il admette l’existence de problèmes avec certaines parties communes de la copropriété, soit plus particulièrement au recouvrement extérieur de l’immeuble, il considère que les dommages subis à l’unité de Mme Hémond résultent plutôt d’une fuite de son climatiseur portatif sans lien avec les parties communes de l’immeuble. [ 5 ] Quant au défaut de réparer les déficiences aux parties communes que soulève Mme Hémond, le Syndicat considère qu’il a agi avec diligence et n’a pas commis de faute notamment parce qu’il a suivi les recommandations des experts qu’il a mandatés. [ 6 ] Finalement, le Syndicat conteste le montant des dommages car Mme Hémond ne pourrait réclamer du Syndicat la perte de valeur de son unité et ce, même s’il y avait eu faute. [ 7 ] Desjardins appuie le Syndicat dans sa défense et admet être redevable d’une couverture d’assurance responsabilité envers lui, sauf pour la réclamation d’honoraires extrajudiciaires par Mme Hémond qui est exclue de la couverture d’assurances.

Questions en litige A. Les parties communes de la copropriété ont-elles causé des dommages aux parties exclusives de l’unité de Mme Hémond engageant ainsi la responsabilité du Syndicat en vertu de l’

article 1077 C.c.Q .?

B. Le Syndicat a-t-il commis une faute dans l’entretien des parties communes de la de la copropriété? C. Mme Hémond a-t-elle droit aux dommages réclamés? Contexte [ 8 ] La propriété où se situe l’unité de Mme Hémond est un immeuble en copropriété divise de seize unités construit en 1992.

La déclaration de copropriété est établie le 24 mars 1992. [ 9 ] La copropriété est construite avec un revêtement extérieur en acrylique, un matériau assez nouveau en matière de revêtement d’immeuble à l’époque de sa construction. [ 10 ] En 1994, le Syndicat retient les services d’un architecte afin de procéder à une inspection globale de la copropriété.

Il formule certaines recommandations qui ont toutes été mises en œuvre, dont la réparation de certaines fissures au revêtement extérieur par des professionnels spécialisés dans le traitement de l’acrylique. [ 11 ] Puis en 1996, 2001, 2004 et 2005, à la demande du Syndicat, Fernand Lemay, technologue professionnel, effectue des inspections de la copropriété. Il recommande au cours des années que certains balcons soient réparés et que toutes les fenêtres soient changées. Encore une fois, le Syndicat fait faire les travaux recommandés. [ 12 ] Mme Hémond fait l’achat de son unité de copropriété le 28 septembre 2009.

Son unité se divise sur quatre paliers à partir du demi-sous-sol. Elle inclut aussi l’utilisation de deux espaces de stationnement extérieur. [ 13 ] Mme Hémond ne fait aucune demande d’information au Syndicat avant d’acquérir son unité, ni ne fait inspecter la copropriété globalement. Elle s’y rend toutefois à trois reprises avec un contracteur pour obtenir une évaluation pour des travaux de rénovations qu’elle souhaite faire exécuter dans son unité. [ 14 ] En 2010, Mme Hémond avise le Syndicat que deux fenêtres de son unité manquent des manivelles d’ouverture. Le Syndicat envoie un technicien pour vérifier.

Lors de cette vérification, Mme Hémond constate que la fenêtre est décolorée. Elle en avise le Syndicat en se disant qu’il y a peut-être une infiltration d’eau. [ 15 ] À la demande du Syndicat, M. Lemay rédige un rapport d’inspection le 22 octobre 2010 afin d’évaluer l’état des fenêtres de la copropriété en général. Il conclut qu’elles sont en bon état et ne présentent pas de problèmes majeurs d’humidité. [ 16 ] Mme Hémond dit être revenue à la charge en 2011 et avoir mentionné à Marie-Paul Mégas, copropriétaire et administratrice du Syndicat, qu’elle soupçonnait un problème à ses fenêtres.

Mme Mégas lui aurait dit de ne pas s’inquiéter, car les fenêtres avaient été changées en 2003. [ 17 ] À la demande du Syndicat et comme en fait foi son rapport écrit du 22 août 2011, M. Lemay procède à l’inspection visuelle des murs et escaliers extérieurs et ne constate aucun signe inquiétant de moisissure. [ 18 ] Lors d’une conversation avec un contracteur en 2012, Mme Hémond se fait dire qu’il y aurait de la moisissure sur l’immeuble de la copropriété. Elle dit en avoir parlé à Mme Mégas qui lui a dit que cela faisait 15 ans qu’elle entendait parler de ce problème.

Mme Mégas a quant à elle témoigné qu’elle avait peut-être formulé ces paroles, mais qu’il n’y avait pas de problème de moisissure avec l’immeuble. [ 19 ] Les relations entre Mme Hémond et les administrateurs du Syndicat deviennent plus difficiles à partir de 2013. En effet, Mme Hémond, qui est chauffeuse d’autobus scolaire, stationne son véhicule dans ses deux espaces de stationnement. Elle est informée que cela n’est pas permis par la déclaration de copropriété. Comme elle persiste tout de même, Mme Megas doit avertir la Ville pour qu’elle avise Mme Hémond qu’elle ne peut stationner son autobus à cet endroit.

Cette situation rend Mme Hémond furieuse et, selon Mme Megas, elle l’en aurait même injuriée. [ 20 ] Le 4 novembre 2013, lors de l’assemblée annuelle des copropriétaires, Mme Hémond demande pourquoi elle ne pourrait pas stationner son autobus dans ses deux places de stationnement. Une discussion houleuse s’ensuit et Mme Hémond finit par quitter l’assemblée avant qu’elle soit terminée. [ 21 ] Mme Hémond subit un premier dégât d’eau en juin 2014. Elle constate une bulle au plafond de la chambre des maîtres de son unité. Cette bulle a fissuré et causé un dégât d’eau.

Elle dénonce cette situation au Syndicat qui envoie un entrepreneur en août suivant pour réparer le plafond. Cette

partie des travaux est terminée en quelques jours mais des plastiques restent installés dans la cuisine. La pièce au-dessus de la chambre des maîtres, qui fait aussi

partie de l’unité de Mme Hémond, n’est pas examinée. L’entrepreneur qui effectue les travaux est d’avis que de l’eau aurait pénétré à l’intérieur du mur par la porte-patio de son unité. [ 22 ] Le Syndicat confie à M. Lemay la tâche d’aller inspecter l’unité de Mme Hémond pour déterminer la source du dégât d’eau. Dans son rapport écrit du 28 août 2014, M. Lemay conclut en une usure des joints entourant le pontage du balcon favorisant ainsi des infiltrations d’eau et la moisissure des composantes de bois.

Il recommande des travaux pour restaurer son intégrité au mur extérieur de l’unité de Mme Hémond près du balcon. Il recommande aussi de tenter de minimiser les infiltrations d’eau dans l’assemblage des autres murs extérieurs sur les balcons. [ 23 ] Le Syndicat doit effectuer plusieurs démarches pour identifier un entrepreneur familier avec les revêtements en acrylique, ce qui explique pourquoi les travaux au pourtour de la porte-patio de Mme Hémond ne sont faits qu’en décembre 2014. Des travaux à une autre unité de la copropriété sont exécutés au même moment.

Ces travaux aux deux unités requièrent une cotisation spéciale de 1 000$ auprès de tous les copropriétaires. [ 24 ] Il n’y a aucune infiltration d’eau chez Mme Hémond entre juin 2014 et les travaux à sa porte-patio en décembre 2014.

[ 25 ] Le 1 er avril 2015, préalablement à une assemblée générale des copropriétaires qui doit avoir lieu le même jour, Mme Hémond fait parvenir une note à l’ensemble des copropriétaires par laquelle elle leur fait part de ce qu’elle considère être des problèmes importants d’infiltrations d’eau et de détérioration des murs par la moisissure. Elle dénonce aussi ce qui est à ses yeux une inaction du Syndicat pour remédier à ces problèmes. [ 26 ] L’assemblée en question a lieu en soirée.

Elle est présidée par un avocat dont les services ont été requis par le Syndicat afin de tenter d’éviter des dérapages comme lors de réunions précédentes. Pour ce qui est de la problématique soulevée par Mme Hémond, il est convenu que la situation n’est pas urgente et qu’une analyse sera faite un peu plus tard en 2015 pour déterminer s’il y a des moisissures sur le revêtement en acrylique. [ 27 ] Mme Hémond avait, à une époque contemporaine à cette assemblée, mis son unité en vente pour 184 500 $.

Elle la retire toutefois du marché après cette assemblée parce qu’elle ne se sent pas à l’aise de la vendre avec ce qu’elle croit être des problèmes importants affectant la copropriété. [ 28 ] Mme Hémond, qui a alors loué son unité à un tiers, subit un deuxième dégât d’eau le 20 juillet 2015. Elle en avise par écrit Mme Megas qui se déplace elle-même pour aller voir. Elle constate que le problème est au plafond, au même endroit qu’en juin 2014 et qu’il ne semble pas y avoir d’infiltration sur les murs.

Elle retient les services de Martin Lamarche, un entrepreneur différent de celui a exécuté les travaux l’année précédente, pour aller constater et réparer les dommages. [ 29 ] Mme Hémond retient les services d’une avocate qui envoie une mise en demeure au Syndicat le 30 juillet 2015 en lien avec ce deuxième dégât. [ 30 ] M. Lamarche se rend à l’unité de Mme Hémond. Il constate que la peinture fait une bulle d’eau au plafond de la chambre des maîtres. Il change une

partie du placoplâtre, tire les joints et repeint le plafond. En retirant le placoplâtre, il remarque que l’eau ne vient pas du mur, mais bien du plancher à l’étage supérieur. Il monte pour voir quelle est la source de l’infiltration et constate qu’un climatiseur portatif coule au-dessus de l’endroit où il y a des dommages par l’eau dans la chambre.

Les dommages sont localisés à l’endroit où se trouve ce climatiseur. [ 31 ] Lynda Quilliam, copropriétaire et administratrice du Syndicat constate le lendemain du deuxième dégât qu’un climatiseur portatif a été laissé dans les poubelles de l’immeuble. [ 32 ] Mme Hémond est convaincue qu’il y a un problème de moisissure avec le revêtement de l’immeuble, plus particulièrement autour de la porte-patio de son unité. M. Lamarche réfère donc le Syndicat à une entreprise spécialisée dans les travaux sur les enduits d’acrylique.

Le 10 septembre 2015, cette entreprise prépare une soumission à l’attention du Syndicat afin de retirer le revêtement entourant la porte-patio de Mme Hémond et de refaire le pourtour. [ 33 ] Le 21 septembre 2015, un rapport thermographique est préparé à la demande de Mme Hémond afin de détecter les infiltrations d’eau potentielles dans le revêtement en acrylique de son unité. Le technicien conclut que l’unité présente un risque moyen à élevé d’infiltrations et un risque de formation de moisissure.

Elle défraie 574,88 $ pour ce rapport. [ 34 ] Puisque l’hiver arrive, le Syndicat décide d’attendre au printemps avant de pousser plus à fond les tests requis sur l’acrylique de l’immeuble puisque pour déterminer la cause de l’humidité et l’existence d’infiltrations, il est nécessaire de faire des ouvertures sur les murs extérieurs. [ 35 ] Mme Hémond entreprend des procédures en injonction devant la Cour supérieure en janvier 2016 afin de forcer le Syndicat à effectuer les travaux sur la propriété pour déterminer l’origine des infiltrations d’eau et les solutions à y apporter. [ 36 ] Dans le cadre de cette procédure, il est convenu que les services de Jean-François Lavigne, architecte, seront retenus conjointement par les parties pour déterminer la cause des infiltrations, le cas échéant, et les travaux nécessaires.

Il est aussi convenu les coûts de son rapport seront assumés par le Syndicat. [ 37 ] M. Lavigne prépare un rapport écrit le 27 juin 2016. Son rapport est notamment basé sur une analyse thermographique préparée par Denis Ménard, thermographe, le 1 er juin 2016. M. Ménard conclut à la présence d’un certain nombre de zones mouillées sous les murs extérieurs en acrylique. [ 38 ] M. Lavigne a témoigné à

titre d’expert lors de l’audience [1] . Il a expliqué que les revêtements extérieurs en acrylique étaient un matériau populaire, mais nouveau, à l’époque de la construction de la copropriété. Certaines études ont par la suite démontré que si les joints sont mal entretenus, le revêtement tel qu’il était installé à l’époque, a tendance à fissurer. Dans ses utilisations plus récentes, ce problème potentiel est évité en créant des cavités drainantes. [ 39 ] M.

Lavigne indique que les fissures ne sont en général pas visibles à l’œil nu, ce qui ne permet pas de déterminer la présence d’infiltrations d’eau par simple inspection visuelle. Seuls des trous exploratoires ou un rapport thermographique permettent de déceler la présence d’humidité.

Entre ces deux options, il favorise un rapport thermographique pour éviter de perforer les murs et devoir ensuite les réparer sans nécessairement permettre d’identifier toutes les infiltrations, s’il y en a. [ 40 ] Sur la base des résultats de la thermographie, il constate qu’il existe certaines anomalies, mais que des réparations locales suffiront. Les travaux ne sont à son avis pas urgents et peuvent être réglés par réparations ponctuelles. Il est d’opinion que les fissures ne résultent pas d’un mauvais entretien de la copropriété. [ 41 ] M.

Lavigne a aussi visité l’unité de Mme Hémond et l’a examinée dans le détail. Il conclut qu’il n’y a pas eu d’infiltration dans cette unité car un examen visuel du placoplâtre des murs ne démontre aucune détérioration. [ 42 ] M. Lavigne émet des plans le 14 novembre 2016 pour la réfection partielle du parement de la copropriété. Ces plans doivent servir à obtenir des soumissions pour l’exécution des travaux recommandés. Le Syndicat ne demande pas immédiatement de soumissions

vu les procédures entreprises par Mme Hémond. [ 43 ] Se sentant en bataille constante avec le Syndicat, Mme Hémond décide de mettre son unité en vente à la fin de 2016. Sous les conseils de son agente immobilière, elle en demande un prix de 139 000 $, elle considère qu’elle ne peut demander un prix d’achat supérieur vu tous les problèmes avec l’immeuble. Ce prix est en-deçà de l’évaluation municipale à 176 400 $. Elle dit l’avoir déterminé en fonction d’une vente récente dans la copropriété.

Elle vend effectivement son unité au prix demandé le 31 décembre 2016, peu après l’avoir mise sur le marché et tient le Syndicat responsable de la perte de valeur. [ 44 ] Les procédures en Cour supérieure sont modifiées en février 2017 afin d’abandonner les conclusions en injonction et de ne réclamer que les dommages au montant de 67 609,49 $, d’où le transfert devant cette Cour. [ 45 ] Le 25 janvier 2018, M. Lavigne fait parvenir au Syndicat une évaluation du coût des travaux de réfection partielle de la

partie en acrylique de la copropriété à 75 000 $, plus les taxes applicables. Il a aussi témoigné à l’audience que cela apportera une solution préventive d’infiltrations à long terme. [ 46 ] Lors de l’audience, les travaux de réfection n’avaient pas encore été exécutés. [ 47 ] Mme Hémond explique aussi avoir subi beaucoup de stress en raison des problèmes reliés à la copropriété et en avoir subi une dépression.

Elle considère que sa vie a été bouleversée pendant six ans de 2010 à 2016. [ 48 ] Elle réclame les honoraires de ses avocats, puisqu’en l’absence de collaboration du Syndicat, elle a été forcée à retenir les services d’un avocat. Analyse A. Les parties communes de la copropriété ont-elles causé des dommages aux parties exclusives de l’unité de Mme Hémond engageant ainsi la responsabilité du Syndicat en vertu de l’

article 1077 C.c.Q .? [ 49 ] L’

article 1077 du Code civil du Québec (le « C.c.Q. ») prévoit : 1077. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. [ 50 ] Selon la jurisprudence, dans la mesure où ses conditions d’application sont réunies la responsabilité d’un syndicat de copropriété en vertu de cette disposition est engagée sans égard à la faute [2] . Le recours contre un syndicat de copropriété par l’un des copropriétaires requiert par ailleurs la preuve qu’une

partie commune mal entretenue, ou affectée d’un vice de conception ou de construction, cause un dommage à une

partie exclusive [3] . [ 51 ] En vertu de l’article 6 de la déclaration de copropriété, tout ce qui est inclus à l’intérieur de chaque unité constitue une

partie exclusive. Conformément à l’article 9, les murs extérieurs constituent quant à eux des parties communes. [ 52 ] Pour que le Syndicat soit redevable envers Mme Hémond des dommages causés à l’intérieur de son unité, ces dommages doivent trouver leur origine dans une

partie commune de l’immeuble. [ 53 ] Mme Hémond se plaint de deux infiltrations d’eau, à l’été 2014 et à l’été 2015, à l’intérieur de son unité, donc à sa

partie exclusive. Ces infiltrations tireraient leur origine des murs extérieurs, donc de parties communes. [ 54 ] Tel qu’énoncé à l’

article 2803 C.c.Q. , Mme Hémond avait le fardeau de preuve : 2803 . Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 55 ] Il revenait par conséquent à Mme Hémond de prouver que les dégâts d’eau des étés 2014 et 2015 avaient été causés par les murs extérieurs. Elle devait faire cette preuve par prépondérance de probabilités comme le prévoit l’

article 2804 du C.c.Q. : 2804 . La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante . [ 56 ] Or, la preuve ne permet pas au Tribunal de conclure que les deux infiltrations d’eau émanent des murs extérieurs. Il est au contraire tout aussi probable, sinon plus probable, que les dommages aient été causés par le climatiseur portatif de Mme Hémond. [ 57 ] Il existe en effet des présomptions graves, précises et concordantes suivant l’

article 2849 C.c.Q. que les deux incidents ont été causés par le climatiseur portatif de Mme Hémond : - Le climatiseur a été vu par M. Lamarche dans une flaque d’eau juste au-dessus des dommages au plafond de la chambre des maîtres lors de l’incident d’août 2015; - Le lendemain de cet incident, Mme Quillam a trouvé un climatiseur portatif aux poubelles de la copropriété; - Les dommages au plafond de la chambre des maîtres en juin 2014 étaient situés au même endroit que ceux de juillet 2015; - Dans les deux cas, les dommages étaient localisés au plafond. Si l’eau avait pénétré par les murs extérieurs, les murs intérieurs auraient été abîmés;

- Le moment de l’année où est survenu l’incident de juin rend plausible l’utilisation d’un climatiseur; - Outre ces deux événements, il n’y a eu aucune infiltration d’eau dans l’unité de Mme Hémond. [ 58 ] Puisque Mme Hémond n’a pas satisfait son fardeau de preuve que les dommages à sa

partie exclusive ont été causés par les parties communes de l’immeuble, la responsabilité du Syndicat ne peut être retenue en vertu de l’

article 1077 du C.c.Q . [ 59 ] Il importe aussi de souligner qu’à tout événement, le Syndicat a assumé les coûts pour réparer les dommages causés à l’unité de Mme Hémond. B. Le Syndicat a-t-il commis une faute dans l’entretien des parties communes de la copropriété? [ 60 ] Quoique la responsabilité du Syndicat ne puisse être retenue selon l’

article 1077 C.c.Q. , le Tribunal doit tout de même examiner si sa responsabilité peut être engagée en vertu de l’

article 1039 C.c.Q. en lien avec son entretien des parties communes de la copropriété : 1039 . La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun . [ 61 ] Contrairement à l’

article 1077 C.c.Q ., cet

article requiert la preuve d’une faute du Syndicat. Mme Hémond reproche plus particulièrement au Syndicat d’avoir fait défaut d’entretenir la copropriété correctement en ne voyant pas à faire effectuer des travaux d’étanchéité au revêtement extérieur. [ 62 ] Il apparaît indéniable que le revêtement de la copropriété, en raison de son aspect nouveau lors de la construction de l’édifice, pouvait causer certains ennuis à moyen terme. Cet aspect en soi ne suffit toutefois pas à engager la responsabilité du Syndicat. Il faut qu’il ait commis une faute dans sa manière d’aborder et de résoudre ce problème.

Il est aussi nécessaire que Mme Hémond en ait subi un préjudice, ce dont le Tribunal discutera ci-dessous en réponse à la question C. [ 63 ] De manière générale, la preuve démontre une gestion attentive et prudente de de la copropriété par le Syndicat au fil des années. Des plans d’entretien à long terme sont préparés et soumis aux copropriétaires et le suivi des budgets est serré.

Le Syndicat fait exécuter avec célérité les travaux ou réparations qui sont recommandés par les experts consultés. [ 64 ] Lorsque Mme Hémond soulève une possible infiltration d’eau par une fenêtre de son unité en 2010, le Syndicat envoie un expert, M. Lemay pour faire une inspection globale des fenêtres de l’immeuble. Il conclut que les fenêtres sont en bon état et ne présentent de problèmes d’humidité. Le Syndicat a agi de manière prudente en retenant les services de M.

Lemay et pouvait raisonnablement conclure sur la base de son rapport qu’il n’y avait pas de problème avec les fenêtres. [ 65 ] Mme Hémond soulève à nouveau 2011 la possibilité d’un problème à ses fenêtres, mais il ne s’agit que d’un soupçon qui ne se traduit pas par une infiltration. [ 66 ] Mme Hémond aborde pour la première fois la possibilité de moisissure sur les murs auprès de Mme Megas en 2012, mais M. Lemay avait fait une inspection en août 2011 et cette inspection n’avait pas permis de constater de signe inquiétant de moisissure.

Le Syndicat était en droit de se fier que les conclusions de ce rapport demeuraient valides. [ 67 ] Le rapport du 28 août 2014 de M. Lemay qui conclut à une usure des joints entourant le pontage du balcon qui pourrait favoriser des infiltrations d’eau et la moisissure des composantes de bois. Ceci a certes pu causer une confusion quant à la cause du dégât d’eau du mois de juin précédent.

Il n’en demeure pas moins que le Syndicat a fait faire les travaux, qui ont été subventionnés par une cotisation spéciale auprès de tous les copropriétaires, dès qu’un entrepreneur familier avec les revêtements en acrylique a pu être identifié. [ 68 ] Ce n’est qu’en avril 2015 que Mme Hémond soulève le cas plus particulier du revêtement extérieur dont l’état pourrait causer des infiltrations d’eau et la détérioration des murs par moisissure.

Il ne s’agit alors que d’une hypothèse de sa part dont la vérification n’a pas été considérée urgente par le Syndicat, mais pour laquelle il a tout de même convenu de faire effectuer une analyse plus tard en 2015. [ 69 ] Le Syndicat tient parole et obtient à cet égard le 10 septembre 2015 une soumission d’un entrepreneur spécialisé pour refaire le revêtement extérieur de la porte-patio de Mme Hémond. [ 70 ] De son propre chef, Mme Hémond fait toutefois préparer un rapport thermographique le 21 septembre 2015.

Ce rapport constate des traces d’humidité sur les murs extérieurs de son unité qui dénotent un risque d’infiltrations d’eau et la création de moisissure, et non leur existence . [ 71 ] On ne peut toutefois reprocher au Syndicat d’avoir choisi d’attendre au printemps pour faire les travaux à la porte-patio et faire des analyses plus poussées puisqu’il ne s’agissait que d’une possibilité. Les désagréments, incluant pour Mme Hémond, et les difficultés de faire de tels travaux et analyses en hiver l’emportaient sur le risque d’infiltrations ou de moisissure qui, quoique que possibles, demeuraient hypothétiques.

Le Syndicat était justifié de choisir d’attendre au printemps avant d’aller plus de l’avant. [ 72 ] Les procédures entreprises par Mme Hémond au début de 2016 n’ont pas aidé les parties à trouver une solution à leur différend et le Tribunal ne peut voir comment le Syndicat peut par la suite être blâmé des délais qui ont mené à la nomination de M.

Lavigne comme expert pour analyser le revêtement de la copropriété et émettre des recommandations. [ 73 ] À la lumière de ce qui précède, le Tribunal ne peut conclure que le Syndicat a commis une faute dans l’entretien des murs extérieurs de la copropriété pouvant engager sa responsabilité envers Mme Hémond. C. Mme Hémond a-t-elle droit aux dommages réclamés?

[ 74 ] Vu les réponses aux questions A et B, Mme Hémond n’a pas droit aux dommages réclamés en l’absence de responsabilité du Syndicat. Le Tribunal juge toutefois utile de commenter brièvement les items de sa réclamation. i. Perte de valeur [ 75 ] Mme Hémond réclame 40 928 $ à

titre de perte de valeur de son unité en raison de l’état des parties communes. [ 76 ] Les tribunaux ont déterminé que la collectivité des copropriétaires n’a pas à compenser un copropriétaire pour des dommages aux parties communes car ce dommage est subi par chaque copropriétaire: Il appert, qu’il s’agirait d’un non-sens de condamner la collectivité à rembourser un dommage occasionné à elle-même à ses parties communes, et exécutables sur chacun des membres [4] . [ 77 ] Le résultat serait autrement absurde car chacun des copropriétaires aurait une réclamation contre le Syndicat dont le paiement se répercuterait sur chacun d’eux. [ 78 ] Ne serait-ce que pour cette raison, cette

partie de la réclamation de Mme Hémond est irrecevable. Au surplus, Mme Hémond n’a produit aucune preuve par expert démontrant la valeur marchande de son unité qui aurait pu permettre au Tribunal de conclure en une perte de valeur. ii. Dommages moraux [ 79 ] Quant à la somme de 10 000 $ réclamée pour dommages moraux, sans ventiler ce montant, Mme Hémond la relie principalement à la perte de jouissance de son unité pendant les travaux d’août et de décembre 2014.

Toutefois, la preuve ne démontre pas par prépondérance qu’elle n’a pas pu vivre correctement dans son unité pendant la durée des travaux. [ 80 ] Pour ce qui est des autres éléments reliés aux dommages moraux qu’elle réclame, soit le stress subi par toute la question des problèmes potentiels avec le revêtement extérieur, le Tribunal estime que Mme Hémond a elle-même engendré la situation tendue avec les administrateurs du Syndicat qui ont pourtant tenté de répondre à ses préoccupations.

Il est aussi important de noter que même si elle dit en avoir subi une dépression, Mme Hémond ne produit aucune note d’un médecin confirmant qu’elle a souffert de cette maladie. iii. Frais du rapport de thermographie [ 81 ] Mme Hémond réclame 574,88 $ pour les frais d’exécution du rapport de thermographie du 21 septembre 2015, rapport qu’elle a obtenu à sa propre initiative.

Mme Hémond était libre de faire examiner les parties communes de la copropriété qui entouraient son unité si elle le souhaitait, mais ce coût ne peut être imposé au Syndicat à qui il revenait de retenir les services d’un expert pour tout ce qui concernait les parties communes [5] . iv.

Honoraires extrajudiciaires [ 82 ] Mme Hémond réclame aussi les honoraires de ses avocats qu’elle a retenus à partir de l’été 2015, soit lors du deuxième dégât d’eau. [ 83 ] Pour avoir droit au remboursement de ses honoraires extrajudiciaires, Mme Hémond devait démontrer un abus de procédure de la part du Syndicat, et non seulement un abus sur le fond du dossier [6] , ce que le Tribunal ne conclut pas de toute manière. [ 84 ] Le Tribunal ne peut non plus constater des procédures que le Syndicat ait agi d’une façon abusive.

Au contraire, avant que les procédures soient entreprises, le Syndicat avait déjà effectué des démarches afin de répondre aux préoccupations de Mme Hémond quant au revêtement de l’immeuble en retenant les services d’un entrepreneur le 10 septembre 2015. Le Syndicat était en droit de se défendre dans le cadre des procédures et il est normal que le conflit judiciaire ait ralenti la suite des événements. [ 85 ] Finalement, la police d’assurance responsabilité entre le Syndicat et Desjardins prévoit une exclusion pour les dommages causés en raison d’un comportement abusif de l’assuré.

Cette police ne vise qu’à couvrir des dommages compensatoires qui pourraient être réclamés à l’assuré. Par conséquent, cette

partie de la réclamation de Mme Hémond, si elle avait été par ailleurs jugée valide par le Tribunal, aurait été exclue de la couverture d’assurance responsabilité du Syndicat avec Desjardins. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande introductive d’instance de la demanderesse contre les défenderesses; LE TOUT avec frais de justice, à l’exclusion des frais d’expert . __________________________________ CATHERINE PILON, J.C.Q. Me Kim Destrempes DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR S.E.N.C.R.L. Avocats de Suzanne Hémond

Me Etienne Bisson-Michaud GASCON & ASSOCIÉS S.E.N.C.R.L. Avocats du Syndicat de Copropriétaires de « Le 500, 22 e Avenue N o 1 à 16 » Me Elisabeth Gauthier-Lagacé PELLETIER D'AMOURS Avocats de Desjardins Assurances Générales Inc. Dates d’audience : 2 et 3 mai 2018