2012 QCCQ 965, 2012 QCCQ 965

Senneville c. Réserve de bois Morin et Blanchette inc. 2012 QCCQ 965 JD 2679 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHICOUTIMI « Chambre civile » N° : 150-22-008503-119 et 150-22-008504-117 DATE : 9 février 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE RICHARD P. DAOUST, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LORRIE SENNEVILLE - et – ANDRÉ COUILLARD Demandeurs et défendeurs reconventionnels c. LA RÉSERVE DE BOIS MORIN ET BLANCHETTE INC.

Défenderesse et demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Puisqu'ils impliquent les mêmes parties et les mêmes questions de droit, ces deux dossiers ont été réunis par jugement du greffier spécial Robert Tremblay-Paquin le 12 avril 2010. [ 2 ] Suivant les articles 804 C.p.c . et 3063 C.c.Q ., les demandeurs requièrent la radiation de deux avis de préinscription puisque principalement, ces préinscriptions visaient des recours personnels et non des droits réels. [ 3 ] Dans les deux dossiers, la défenderesse prétend que son avis de préinscription a été valablement inscrit mais se porte demanderesse reconventionnelle demandant à la Cour de se prononcer sur la validité à la fois de l'avis de préinscription que celle de l'hypothèque légale. [ 4 ] Par amendement, pour être conséquent à la demande reconventionnelle, les demandeurs requièrent d'ordonner la radiation des avis d'hypothèque légale si leurs prétentions sont retenues. [ 5 ] Pour déterminer si les avis d'hypothèque légale sont périmés à défaut de gestes de conservation et si les avis de préinscription doivent être radiés puisqu'en lien avec un recours personnel, une question se pose: 1) Les avis de préinscription peuvent-ils équivaloir à la publication de l'action suivant le troisième alinéa de l'

article 2727 C.c.Q . ? [ 6 ] Par ailleurs, deux questions additionnelles sont soulevées: 2) Si les avis de préinscription n'ont pas à être radiés suivant le premier argument, quelle est la conséquence de la publication d'un recours personnel contre Jean-François Tremblay, ancien propriétaire des édifices, sur les immeubles des nouveaux propriétaires André Couillard et Lorrie Senneville ? 3) Les requêtes en radiation (timbrées le 24 février 2010) des avis de préinscription (tous deux datés du 4 mai 2005) sont-elles tardives ? LES FAITS

[ 7 ] L'entrepreneur Jean-François Tremblay faisant affaires sous le nom de Construction JFLS est le conjoint de la demanderesse Lorrie Sennevillle. [ 8 ] Jean-François Tremblay et André Couillard entretiennent des relations commerciales pour la construction des deux unités résidentielles qui font l'objet des procédures. [ 9 ] Dans le dossier 150-22-008503-119, il s'agit de l'unité du […], située sur les lots 6A-103 et 6A-104 du rang 10. [ 10 ] Dans le dossier 150-22-008504-117, il s'agit de l'unité du […], située sur les lots 6A-101 et 6A-102 du rang 10. [ 11 ] Dans le cas de l'immeuble du […], Joseph-Arthur Belley entrepreneur inc. a vendu le terrain au demandeur André Couillard le 2 avril 2004 qui l'a vendu le 16 avril 2004 à Jean-François Tremblay, ce dernier ayant revendu l'immeuble aux demandeurs André Couillard et Lorrie Senneville le 28 septembre 2004. [ 12 ] Concernant le […], Joseph-Arthur Belley entrepreneur inc. a vendu le terrain à Construction JFLS le 4 octobre 2004, Jean- François Tremblay ayant vendu cet immeuble aux demandeurs André Couillard et Lorrie Senneville le 28 février 2005. [ 13 ] On comprend des admissions dont il sera question plus loin que Jean-François Tremblay, faisant affaires sous le nom de Construction JFLS, a acquis des matériaux de La Réserve de Bois Morin & Blanchette inc. (La Réserve de Bois) pour la construction d'immeubles sur ses lots. [ 14 ] Les sommes dues à La Réserve de Bois n'ont toujours pas été payées. [ 15 ] Pour une meilleure compréhension des prétentions des parties, voici les inscriptions pertinentes et saillantes apparaissant au registre foncier. 150-22-008503-119 […] 150-22-008504-117 6A-101, 6A-102 […] 28 septembre 2004: Vente par Jean-François Tremblay aux demandeurs (R-1-A) 7 janvier 2005: Avis d'hypothèque légale de construction publiée (D-1-B) 11 993 369 23 février 2005: Recours personnel de La Réserve de Bois c.

Jean-François Tremblay institué (R-5) 23 février 2005: Recours personnel de La Réserve de Bois c. Jean-François Tremblay institué (R-5) 23 février 2005: Avis d'hypothèque légale de construction publié (D-1-A) 12 097 089 28 février 2005: Vente par Jean-François Tremblay aux demandeurs (R-1-B) 4 mai 2005:

Avis de préinscription (R-3-A) 12 271 931 4 mai 2005:

Avis de préinscription (R-3-B) 12 271 932, 12 275 661 [ 16 ] Par ailleurs, sans égard à une quelconque publication, la chronologie des événements se poursuit de la façon suivante: - 16 juin 2005: Jugement de l'honorable Pierre Lortie (R-4) condamnant personnellement Jean-François Tremblay à payer 30 453,01 $ à La Réserve de Bois; - 3 juin 2009: Jugement de l'honorable Pierre Lortie (D-2) rejetant un recours en inopposabilité concernant les deux immeubles, jugement porté en appel; - 24 février 2010: Les demandeurs instituent leur requête en radiation des avis de préinscription.

L'ANALYSE [ 17 ] 1) Les avis de préinscription peuvent-ils équivaloir à la publication de l'action suivant le troisième alinéa de l'

article 2727 C.c.Q . ? [ 18 ] L'

article 2727 C.c.Q . se lit: 2727 . L'hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble subsiste, quoiqu'elle n'ait pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux. Elle est conservée si, avant l'expiration de ce délai, il y a eu inscription d'un avis désignant l'immeuble grevé et indiquant le montant de la créance. Cet avis doit être signifié au propriétaire de l'immeuble. Elle s'éteint six mois après la fin des travaux à moins que, pour conserver l'hypothèque, le créancier ne publie une action contre le

propriétaire de l'immeuble ou qu'il n'inscrive un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire. 1991, c. 64, a. 2727. [ 19 ] Les commentaires du ministre de la Justice lors de l'adoption de cet

article sont les suivants: «Cet

article s'inspire des articles 2013

d) à

f) C.C.B.C. Il vise à simplifier les formabilités de conservation de la garantie légale du secteur de la construction en uniformisant les règles. Ainsi, l'ouvrier, comme les autres, devra, pour conserver son hypothèque, inscrire un avis de conservation avant l'expiration des 30 jours qui suivent la fin des travaux. De même, le délai pour agir en justice et éviter l'extinction de l'hypothèque est de six mois pour tous, après la fin des travaux, plutôt que de 30 jours pour l'ouvrier et de trois mois pour le fournisseur de matériaux.» (…) [ 20 ]

L'article 2966 C.C.Q . se lit: 2966 . Toute demande en justice qui concerne un droit réel soumis ou admis à l'inscription sur le registre foncier, peut, au moyen d'un avis, faire l'objet d'une préinscription. La demande en justice qui concerne un droit réel mobilier qui a été inscrit sur le registre des droits personnels et réels mobiliers, peut aussi, au moyen d'un avis, faire l'objet d'une préinscription. 1991, c. 64, a. 2966. [ 21 ] Concernant cet article, les commentaires du ministre de la Justice sont les suivants: «Cet

article est de droit nouveau. Il ne fait de la préinscription une obligation, mais il la permet et, par l'application de l'article 2968, il rend le droit visé opposable aux tiers dès ce moment. En matière mobilière, cette disposition limite la préinscription à la demande en justice qui concerne un droit réel déjà prévu.» [ 22 ] En principe, l'

article 2727 C.c.Q . décrit la façon pour la personne ayant participé à la construction de conserver son hypothèque, tandis que l'

article 2966 C.c.Q . permet la préinscription d'un recours qui concerne un droit réel pour faire rétroagir l'opposabilité du recours à la date de la préinscription. [ 23 ] Dans la présente affaire, il est admis que: - Les matériaux ont apporté une plus value aux immeubles; - La date de la fin des travaux n'est pas en cause auquel cas, les avis d'hypothèques légales ont été publiés à l'intérieur des 30 jours de la fin des travaux; - La Réserve de Bois a droit à son hypothèque légale; - La Réserve de Bois a valablement publié son avis d'hypothèque légale dans les 30 jours de la fin des travaux; - Il y a eu valable signification des avis de préinscription à Jean-François Tremblay, Lorrie Senneville et André Couillard. [ 24 ] Par ailleurs, pour répondre à cette première question, le Tribunal ne tient pas compte de la difficulté additionnelle que peut représenter le changement de propriétaire des immeubles.

En fait, l'examen effectué détermine si les formalités requises ont été observées pour que la Réserve de Bois conserve son hypothèque légale et ce, peu importe contre qui elle a dirigé son recours. [ 25 ] Essentiellement, les demandeurs soutiennent que les avis de préinscription publiés sous 2966 C.c.Q . concernent une requête introductive d'instance ne contenant que des conclusions de nature personnelle auquel cas, ces procédures (R-5) ne peuvent faire l'objet d'une publication puisqu'il ne s'agit pas d'une demande en justice qui concerne un droit réel. [ 26 ] Bien que les montants des créances diffèrent, les deux avis de préinscription signifiés à tous mais adressés à Jean-François Tremblay contiennent la nature de l'avis comme suit:

Avis de préinscription d'une requête introductive d'instance suite à un avis d'hypothèque légale d'une personne ayant participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble, présentée devant la Cour du Québec, chambre civile du district de Chicoutimi, sous le numéro 150-22- 005363-053. [ 27 ] Cette requête introductive d'instance est effectivement une action personnelle (R-5) dirigée contre Jean-François Tremblay faisant affaires sous le nom de Construction JFLS dont les conclusions sont les suivantes: Accueillir la présente requête introductive d'instance.

Condamner le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 30 453,01 $ avec intérêts au taux de 28,8 % l'an à compter du 16 février 2005 majoré de l'indemnité additionnelle prévue à la loi;

Condamner le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 15 000 $ avec l'intérêt légal et l'indemnité additionnelle prévus à la loi; Le tout avec les entiers dépens. [ 28 ] Quant à La Réserve de Bois, elle prétend que les avis de préinscription constituent la publication nécessaire des actions à l'intérieur des six mois prévus au troisième alinéa de l'

article 2727 C.c.Q . [ 29 ] Dans son ouvrage sur Les sûretés [1] , le professeur Marc Boudreault précise: En vertu l'

article 3061 C.c.Q ., lorsque dans les six mois de la date de l'inscription de l'hypothèque ou dans les six mois de la date de la fin des travaux, selon la dernière éventualité, aucune action n'a été intentée et publiée ni aucun avis d'exercice d'un droit hypothécaire n'a été publié, tout intéressé peut demander que l'inscription de l'hypothèque soit radiée au moyen d'une simple réquisition faisant état de cette cause de radiation, (…) [ 30 ] Au paragraphe 527, il poursuit: Si un tel créancier n'est pas dans les conditions voulues pour pouvoir exercer un recours hypothécaire dans les six mois suivants la fin des travaux, comme c'est le cas si la dette n'est pas liquide ou exigible ou s'il préfère simplement retarder l'exercice de ses droits hypothécaires, le recours en reconnaissance d'hypothèque pourrait lui permettre de se conformer aux exigences de la loi et de conserver son hypothèque. [ 31 ] Dans son volume sur Les sûretés réelles au Québec [2] , le professeur Jacques Deslauriers est du même avis: Si le bénéficiaire de l'hypothèque a accordé un délai à son débiteur, il ne peut exiger le paiement ni même inscrire en préavis d'exercice de ses droits hypothécaire, car selon l'

article 2748 C.c.Q ., le préavis d'exercice ne peut être envoyé qu'à un débiteur en défaut de payer une créance liquide et exigible. Il doit plutôt intenter une action en conservation et reconnaissance de l'hypothèque légale (2735 C.c.Q .). Il s'agit d'une formalité alternative et essentielle pour assurer la conservation définitive de l'hypothèque. L'action demandera de déclarer l'hypothèque valide et de déclarer l'immeuble grevé de cette hypothèque.

Ce sera une mesure permettant de conserver l'hypothèque de façon permanente, l'exécution proprement dite de l'hypothèque devant être reportée à plus tard. [ 32 ] Dans son volume sur Les priorités et hypothèques [3] , le professeur Denise Pratte précise que lorsque le créancier a contracté directement avec le propriétaire, il peut choisir d'exercer un recours personnel contre celui-ci ou l'un de ses recours hypothécaires. [ 33 ] Cependant, le professeur Pratte ne précise pas pourquoi ni si ce recours personnel doit ou non contenir des conclusions en reconnaissance d'hypothèque légale. [ 34 ] Seul le praticien Louis Payette ouvre une porte dans son volume sur les sûretés: Une demande avec des conclusions personnelles seulement, sans conclusion en reconnaissance d'hypothèque, suffirait-elle ?

Elle suffirait sans doute si elle était publiée cependant, aucune disposition spécifique ne permet expressément la publication d'une action personnelle; on peut peut-être inférer cette permission des articles 2727 et 3061 C.c.Q. [4] [ 35 ] Cette subtile opinion minoritaire ne semble pas avoir eu écho en jurisprudence. [ 36 ] D'ailleurs, dans l'affaire connexe qui intéresse les parties [5] , le jugement de la Cour d'appel rendu ce jour précise en obiter dictum que les règles de la publicité des droits (art. 2934, 2966 et 2735 C.c.Q. ) tendent à soutenir l'opinion majoritaire. [ 37 ] Comme le dit le juge Chamberland dans l'affaire Aéroterm de Montréal [6] , les articles du Code civil du Québec se rapportant à la préinscription doivent être interprétés de façon stricte et non de façon large et libérale. [ 38 ] C'est ainsi que dans l'affaire Re/Max 2001 inc . [7] , la Cour d'appel a déterminé que l'action en inopposabilité participait à un recours purement personnel visant à faire exécuter une obligation et qu'à ce titre, comme d'autres recours personnels, elle pourrait affecter indirectement un droit réel mais qu'il ne s'agissait pas pour autant de l'exercice d'un droit réel. [ 39 ] Dans l'affaire J.B.

Charon (1975) ltée [8] , le juge Paul Chaput de la Cour supérieure a rappelé que l'hypothèque légale du fournisseur de matériaux s'éteignait six mois après la fin des travaux à moins que pour la conserver, il y ait eu publication d'une action contre le propriétaire ou inscription d'un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire. [ 40 ] Le juge Chaput explique que «publier» ne signifie pas «intenter» mais bien porter au registre l'immeuble grevé par l'hypothèque légale. Il précise aussi que la publication de l'action visée par l'

article 2727 C.c.Q . peut être faite au moyen d'un avis par le biais de l'

article 2966 C.c.Q . Cependant, si la créance n'est pas liquide et exigible comme l'exige l'

article 2748 C.c.Q ., l'hypothèque ne peut alors être conservée qu'au moyen d'une action visant à faire reconnaître l'hypothèque (2735 C.c.Q.). L'omission d'agir ainsi dans le délai imparti pour conserver l'hypothèque légale constituera alors une cause de son extinction qui aura pour effet de libérer l'immeuble. [ 41 ] En fait, pour que les hypothèques dont les avis ont été publiés les 7 janvier 2005 et 23 février 2005 ne s'éteignent pas, La Réserve de Bois doit avoir publié une action contre le propriétaire ou ait inscrit un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire dans les six mois.

Il n'y a pas de préavis d'exercice d'un droit hypothécaire publié. L'action contre le propriétaire doit donc être publiée et selon l'avis majoritaire des auteurs et celui du juge Chaput, la requête introductive d'instance qui ne contient pas de conclusion en reconnaissance d'hypothèque est insuffisante. [ 42 ] Cette action ne peut être publiée si ce n'est qu'avec un avis de préinscription, mais pour ce faire, il doit s'agir d'une action comportant un droit réel soit en l'espèce la reconnaissance des hypothèques légales. [ 43 ] Comme le mentionne l'

article 43 du Règlement sur la publicité foncière [9] :

43 . L'avis de préinscription d'une demande en justice contient la désignation des parties et indique le tribunal saisi, le district judiciaire et le numéro du dossier judiciaire; il indique aussi la nature de la demande et du droit qui en fait l'objet ainsi que, le cas échéant, le numéro d'inscription du document visé. [ 44 ] En l'espèce, le numéro de cause apparaissant à l'avis de préinscrition est bien celui du recours personnel dirigé contre Jean- François Tremblay. [ 45 ] Dans l'affaire J .B.

Charon précitée, outre les conclusions en regard de la plus value apportée à l'immeuble et d'autres qui ont moins d'intérêt, la procédure concluait comme suit: Condamner les défendeurs, solidairement, à payer à la demanderesse la somme 30 575 $ avec intérêts au taux de 18% l'an, à compter du 15 septembre 1994; Dire et déclarer que la demanderesse détient une hypothèque légale de fournisseur de matériaux de construction relativement à l'immeuble ci-après décrit (…) [ 46 ] Dès lors qu'une action peut être publiée, l'Officier de la publicité et des droits doit le faire à peine de condamnation contre le Procureur général du Québec comme cela s'est produit dans l'affaire Lepage Maçonnerie [10] . [ 47 ] La Réserve de Bois a donc entrepris un recours personnel sans conclusion en regard des hypothèques légales auquel cas, ses avis de préinscription doivent être radiés et, ce faisant, aucune action n'aura été publiée contre le propriétaire dans les six mois après la fin des travaux. [ 48 ] Il y a donc lieu de radier les avis de préinscription de même que les avis d'hypothèque légale publiés. [ 49 ] 2) Si les avis de préinscription n'ont pas à être radiés suivant le premier argument, quelle est la conséquence de la publication d'un recours personnel contre Jean-François Tremblay, ancien propriétaire des édifices, sur les droits des nouveaux propriétaires André Couillard et Lorrie Senneville ? [ 50 ] Compte tenu de la réponse donnée à la première question, il n'y a pas lieu de procéder à l'étude de celle-ci. [ 51 ] 3) Les requêtes en radiation (timbrées le 24 février 2010) des avis de préinscription (tous deux datés du 4 mai 2005) sont-elles tardives ? [ 52 ] Comme dernier argument, la Réserve de Bois soutient qu'en vertu de l'

article 2799 C.c.Q ., l'avis d'hypothèque légale ne s'éteint que 30 ans après sa publication et qu'en vertu de 2925 C.c.Q ., la demande de radiation des demandeurs est tardive et prescrite. [ 53 ] Premièrement, 2799 C.c.Q . prévoit l'extinction de l'hypothèque immobilière de plein droit et non celle visée par une requête en radiation. [ 54 ] Deuxièmement, la requête en radiation ne constitue pas une action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier auquel cas, la prescription de trois ans ne s'applique pas. [ 55 ] Troisièmement, dans la mesure où une inscription au registre foncier ne doit pas y être, tout intéressé a le droit de la faire radier, peu importe l'époque.

Le long délai ne peut faire naître des droits réels n'ayant jamais existé. [ 56 ] En l'espèce, la demande de radiation des avis d'hypothèque légale sous 3061 C.c.Q . et des préinscriptions sous 3063 C.c.Q . n'est pas prescrite. [ 57 ] Par ailleurs, vu que les sommes dues sont toujours impayées et vu l'ambiguïté doctrinale sur la méthode employée, les dépens ne seront pas accordés. [ 58 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 59 ] Dans le dossier 150-22-008503-119 , en regard de l'immeuble désigné comme suit: Un immeuble connu et désigné comme étant les lots 64-103 et 64-104, dans le RANG 10 SUD-OUEST CHEMIN SYDENHAM, au cadastre officiel de la PAROISSE DE CHICOUTIMI, circonscription foncière de Chicoutimi.

Le tout avec bâtisse dessus construite, circonstance et dépendances et notamment l'immeuble portant les numéros civiques […], à Saguenay, arrondissement de Chicoutimi, province de Québec, […]. [ 60 ] ORDONNE la radiation de l'inscription de l'avis de préinscription inscrite en date du 4 mai 2005 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Chicoutimi, sous le numéro 12 271 931. [ 61 ] ORDONNE la radiation de l'avis d'hypothèque légale inscrit le 23 février 2005 sous le numéro 12 097 089. [ 62 ] Dans le dossier 150-22-008504-117 , en regard de l'immeuble désigné comme suit: Un immeuble connu et désigné comme étant les lots 64-101 et 64-102, dans le RANG 10 SUD-OUEST CHEMIN SYDENHAM, au cadastre officiel de la PAROISSE DE CHICOUTIMI, circonscription foncière de Chicoutimi.

Le tout avec bâtisse dessus construite, circonstance et dépendances et notamment l'immeuble portant les numéros civiques […], à Saguenay, arrondissement de Chicoutimi, province de Québec, […].

[ 63 ] ORDONNE la radiation de l'inscription de l'avis de préinscription inscrite en date du 4 mai 2005 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Chicoutimi, sous les numéros 12 271 932 et 12 275 661. [ 64 ] ORDONNE la radiation de l'avis d'hypothèque légale inscrit le 7 janvier 2005 sous le numéro 11 993 369. * * * [ 65 ] DISPENSE les demandeurs de toute autre signification des requêtes introductives d'instance. [ 66 ] LE TOUT , chaque

partie assumant ses frais. __________________________________ RICHARD P. DAOUST, J.C.Q. M e Jean-Luc Maltais Maltais, Gendron Avocat des demandeurs M e Éric Le Bel Fradette, Gagnon et associés Avocat de la défenderesse Date d’audience : 19 octobre 2011