2021 QCCQ 8265, 2021 QCCQ 8265

Zerdi c. Mohamed 2021 QCCQ 8265 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-22-025185-168 DATE : 14 septembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ HAMID ZERDI FATIMA ESSAYOUTI Demandeurs c.

SAMEH MOHAMED GHADA METWALY Défendeurs -et- RICHARD GANDOLFI Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Hamid Zerdi (« M. Zerdi ») et Fatima Essayouti (« Mme Essayouti ») poursuivent Sameh Mohamed (« M.

Mohamed ») et Ghada Metwaly (« Mme Metwaly ») parce qu’ils n’ont pas payé entièrement le prix de vente convenu pour leur propriété de Brossard : ils leur réclament 30 500 $ à ce titre. [ 2 ] Ils leur réclament également le remboursement de la somme de 25 000 $ conservée à ce jour par le notaire Richard Gandolfi (« Me Gandolfi »), remise à

titre de dépôt sur l’achat du condominium de M. Mohamed : ils prétendent que par ses agissements, il les a empêchés de donner suite à leur promesse d’achat. [ 3 ] M. Zerdi et Mme Essayouti réclament également 15 000 $ en dommages en compensation pour les troubles et inconvénients découlant des agissements des défendeurs. [ 4 ] M. Mohamed et Mme Metwaly soutiennent qu’ils ont payé à M.

Zerdi et Mme Essayouti tout le prix d’achat convenu, comme ces derniers le déclarent à l’acte de vente notarié. [ 5 ] Ils ajoutent qu’ils sont en droit de conserver la somme de 25 000 $ qu’ils revendiquent par demande reconventionnelle : ce dépôt leur est acquis selon le libellé de la promesse d’achat, puisque M. Zerdi l’a annulée. [ 6 ] Ils réclament une compensation de 10 000 $ pour tous les dommages subis en raison des agissements, de l’abus de droit et de la mauvaise foi des demandeurs. Questions en litige [ 7 ] M. Mohamed et Mme Metwaly ont-ils payé à M.

Zerdi et Mme Essayouti tout le prix de vente convenu pour leur propriété?

[ 8 ] À qui appartient la somme de 25 000 $ détenue en fidéicommis par Me Gandolfi? [ 9 ] M. Zerdi et Mme Essayouti ont-ils droit aux dommages de 15 000 $? [ 10 ] M. Mohamed et Mme Metwaly peuvent-ils obtenir les dommages de 10 000 $ réclamés? Le contexte [ 11 ] Par promesse d’achat du 15 mai 2016, Mme Metwaly promet à M. Zerdi et à Mme Essayouti d’acheter leur propriété de la rue A pour la somme de 514 000 $.

Les vendeurs acceptent la promesse le 16 mai suivant. [ 12 ] Cette promesse d’achat est conditionnelle à l’obtention par Mme Metwaly d’un financement hypothécaire de 411 200 $ et à l’inspection préachat de la propriété. [ 13 ] Les parties conviennent que le contrat de vente doit être signé au plus tard le 7 juillet suivant et que Mme Metwaly pourra occuper la maison à compter du 20 août suivant. [ 14 ] En parallèle, par promesse d’achat du 12 juin 2016, M. Zerdi promet à M. Mohamed d’acheter son condominium du boulevard Marie-Victorin à Brossard, au prix de 304 000 $.

Il est convenu que l’acte de vente sera signé au plus tard le 31 août 2017. [ 15 ] Les parties conviennent que M. Zerdi pourra occuper le condominium en vertu d’un bail à compter du 1 er septembre 2016. Le loyer mensuel est de 1 600 $ et sera déduit du prix d’achat du condominium. [ 16 ] À

titre de dépôt, M. Zerdi remet la somme de 25 000 $ qui doit être consignée chez le notaire jusqu’à la vente. [ 17 ] Cet été-là, la bonne entente règne entre les parties : elles acceptent de reporter le délai de l’inspection, de la signature du contrat notarié et de l’occupation de la maison de la rue A. [ 18 ] Finalement, le 9 septembre 2016, les parties signent devant Me Gandolfi l’acte de vente par lequel M.

Zerdi et Mme Essayouti vendent à Mme Metwaly la propriété de la rue A pour la somme de 514 000 $ que le vendeur reconnaît avoir reçu de l’acquéreur, dont quittance totale et finale [1] . [ 19 ] Bien que l’acte de vente stipule que Mme Metwaly en acquiert la propriété ce jour-là de même que la possession et l’occupation immédiates, elle accepte de remettre son emménagement dans la propriété de la rue A au 18 septembre suivant. [ 20 ] Le 15 septembre, tout bascule pour des raisons qui demeurent inexpliquées, même après l’audience. [ 21 ] Ce jour-là, Mme Metwaly communique avec M.

Zerdi au sujet du déménagement prochain. À sa grande surprise, il l’informe qu’il n’est pas prêt à déménager, que tout est annulé, sans donner de raison. [ 22 ] Désemparée, elle se rend chez M. Zerdi avec M. Mohamed pour essayer de comprendre le problème et le résoudre. [ 23 ] L’attitude de M. Zerdi est alors tout à fait différente des semaines et des mois précédents : il ne donne aucune explication, il ne donne aucune date où il sera prêt à déménager, il déclare qu’il déménagera quand sa tête lui dira de le faire . [ 24 ] Mme Metwaly et M.

Mohamed sont inquiets, frustrés, désemparés : Me Gandolfi a déjà remis à M. Zerdi le montant qui lui revient sur le prix de vente, leur déménagement est prêt, les enfants ont changé d’école. [ 25 ] Ils retiennent les services de l’avocat Michel Lussier qui adresse, le 16 septembre, une mise en demeure à M. Zerdi et Mme Essayouti [2] . [ 26 ] Il leur reproche d’occuper encore la maison de la rue A et les enjoint de la libérer entièrement avec tous leurs effets et les biens meubles d’ici au plus tard le 23 septembre suivant.

Il réclame également le paiement d’une somme de 4 000 $ en dommages pour les inconvénients subis par ses clients [3] . [ 27 ] Le 18 septembre, M. Mohamed et Mme Metwaly veulent récupérer les effets personnels qu’ils ont déjà apportés dans la maison de la rue A. Ils se rendent au poste de police de Longueuil où, après avoir expliqué la situation, il est convenu que l’agent Boissonneault et l’agente Lauture les y accompagneront. [ 28 ] Les parties donnent ici une version contradictoire quant au déroulement des événements. Il suffit de dire que lors de cette visite qui dure environ une heure et demie, M.

Mohamed et Mme Metwaly récupèrent leurs effets d’une part et que d’autre part, ils sont en mesure de constater que rien dans la maison ne donne de signes d’un déménagement imminent. [ 29 ] Le 1 er octobre 2016, M. Zerdi et Mme Essayouti quittent la rue A, M. Mohamed et Mme Metwaly y emménagent le 8 octobre 2016. [ 30 ] Même si dès cette date, le condominium du boulevard Marie-Victorin est libre, M. Zerdi n’y emménage jamais comme locataire et ne donne pas suite à sa promesse d’achat. [ 31 ] Lors d’une conférence de gestion tenue dans le présent dossier le 19 janvier 2017, l’avocat de M.

Zerdi et de Mme Essayouti informe le juge Virgile Buffoni, J.C.Q., que ses clients conviennent d’autoriser M. Mohamed et Mme Metwaly à louer, à mettre en vente et à vendre le condominium, sous réserve des droits des parties. À ce jour, Me Gandolfi détient toujours le montant de 25 000 $ retenu sur le prix de vente de la rue A, conformément aux instructions des parties. M. Mohamed et Mme Metwaly ont-ils payé à M. Zerdi et Mme Essayouti tout le prix de vente convenu pour la propriété de la

rue A? [ 32 ] Une première remarque s’impose : seule Mme Metwaly achète la propriété de M. Zerdi et Mme Essayouti, tel qu’il apparaît du contrat de vente du 9 septembre 2016. Par conséquent, M. Mohamed n’est aucunement redevable à M. Zerdi et Mme Essayouti d’un solde de prix de vente, le cas échéant. Prétentions des parties [ 33 ] La réponse à cette première question repose sur la détermination du prix convenu par les parties. [ 34 ] M. Zerdi prétend que sur le prix de 514 000 $, il reste un montant de 30 500 $ que Mme Metwaly ne lui a jamais payé. [ 35 ] Celle-ci plaide de son côté que M.

Zerdi ne peut contredire par son témoignage la déclaration qu’il fait à l’acte de vente à l’effet qu’il a reçu entièrement le prix de vente et qu’il lui donne quittance totale à ce sujet [4] . [ 36 ] À l’audience, pour les motifs qu’il énonce alors, le Tribunal rejette l’objection posée par l’avocat de M. Mohamed et Mme Metwaly à l’égard du témoignage de M.

Zerdi pour contredire cette mention, notamment en raison de la présence d’un commencement de preuve lui donnant ouverture [5] . [ 37 ] Vu ce qui précède, Mme Metwaly plaide à son tour que le véritable prix de vente de la propriété de la rue A n’est pas de 514 000 $ mais plutôt de 483 500 $ qu’elle a entièrement payé. Le montant de 30 500 $ réclamé par M. Zerdi et Mme Essayouti est fictif. Analyse et décision [ 38 ] À la lumière de la preuve entendue, le Tribunal conclut que le prix convenu entre les parties est de 483 500 $ et qu’il a été entièrement payé.

Voici pourquoi. [ 39 ] Tel que dit précédemment, le Tribunal permet à M. Zerdi de témoigner à l’effet qu’il n’a pas reçu le montant de 30 500 $ qui devait faire

partie du prix total déclaré au notaire de 514 000 $. [ 40 ] M. Mohamed et Mme Metwaly reconnaissent ne pas avoir payé ce montant, et doivent donc démontrer par preuve prépondérante que le prix de vente inscrit à l’acte de vente de 514 000 $ n’est pas le prix convenu, il s’agit plutôt d’un montant de 483 500 $ [6] . [ 41 ] La

partie à qui incombe la charge de la preuve doit l'établir de façon prépondérante au moyen d'éléments factuels pertinents en droit et en faits. La règle de la prépondérance de la preuve exige que celui à qui elle incombe démontre que l'existence des faits qu'il invoque est plus probable que leur inexistence. Il ne s'agit pas de démontrer par une certitude absolue ces faits. En l'absence de prépondérance de preuve, la

partie qui ne peut se décharger de son fardeau perd sa cause. [ 42 ] Or, les témoignages de M. Mohamed et de Mme Metwaly sont crédibles et convaincants à cet égard et sont supportés par la preuve documentaire. [ 43 ] Ceux-ci affirment qu’ils ne disposent pas de revenus suffisants pour convenir d’un prix de 514 000 $, qui aurait requis de leur part une mise de fonds de 20 % de ce prix, soit 102 800 $, selon les exigences du prêteur hypothécaire. [ 44 ] D’ailleurs, M. Mohamed et Mme Metwaly présentent une promesse d’achat à M.

Zerdi et Mme Essayouti le 25 mars 2015 au montant de 450 000 $, promesse d’achat qui est refusée parce que le montant n’est pas suffisant. Il s’agit cependant d’un indice de leur capacité financière pour l’achat de cette propriété [7] . [ 45 ] Selon le témoignage crédible et non contredit de Mme Metwaly puisque Mme Essayouti n’est pas présente et ne témoigne pas à l’audience, après le refus de cette première promesse d’achat, Mme Essayouti communique avec elle et l’informe qu’elle-même et son mari accepteraient un montant de 483 000 $ et accepteraient que, comme condition à l’achat de leur propriété, M.

Mohamed et Mme Metwaly aient vendu leur condominium. [ 46 ] Les pourparlers en restent là mais à l’automne 2015, Mme Essayouti communique à nouveau avec Mme Metwaly et se dit toujours intéressée à lui vendre la propriété de la rue A. [ 47 ] Au retour de voyage de M. Zerdi, les deux couples se rencontrent, M. Zerdi et Mme Essayouti déclarent qu’ils achèteront le condominium de M. Mohamed et Mme Metwaly si ceux-ci achètent leur maison de la rue A. [ 48 ] Les choses en restent là mais en janvier 2016, les parties reprennent à nouveau contact, M.

Mohamed et Mme Metwaly vont visiter à nouveau la maison de la rue A et font une nouvelle offre [8] . [ 49 ] Selon les témoignages crédibles et clairs de M. Mohamed et de Mme Metwaly, M. Zerdi accepte que le prix d’achat soit gonflé pour leur permettre d’obtenir un financement plus élevé. Même si le prix offert est de 514 000 $, il sera réellement de 483 500 $ : les parties déclareront qu’un montant fictif de 30 500 $ est versé aux vendeurs. [ 50 ] M. Zerdi nie toute entente à ce sujet, il maintient que le seul prix de vente convenu est de 514 000 $ et qu’une

partie de ce prix de vente, le montant de 30 500 $, n’a jamais été payé. [ 51 ] Il prétend qu’il a accepté que Mme Metwaly ne verse pas immédiatement ce montant pour l’aider ainsi que M. Mohamed dans leurs entreprises. [ 52 ] Son témoignage à cet égard est imprécis et contradictoire : par exemple, il affirme qu’ils ont besoin de son aide pour trouver ces 30 500 $ mais affirme par la suite qu’ils avaient beaucoup d’argent pour payer tout le prix de vente.

[ 53 ] À d’autres moments, M. Zerdi déclare que ce montant devait servir à payer la voiture de Mme Metwaly, une Mercedes. Or, Mme Metwaly loue cette voiture, il n’y avait aucun besoin de l’aider à l’acheter. [ 54 ] Même si à l’audience, M. Zerdi déclare qu’il attend la somme de 30 500 $ dès après la visite d’inspection en août 2016, non seulement déclare-t-il à l’acte de vente le 9 septembre qu’il a reçu tout le prix de vente, mais il ne proteste aucunement lorsqu’il signe l’ État des déboursements préparé par le notaire : [ 55 ] Au moment où M. Zerdi change d’attitude et déclare à Mme Metwaly le 15 septembre qu’il n’entend plus déménager, jamais il n’invoque comme raison qu’une

partie du prix de vente ne lui a pas été versée. [ 56 ]

Malgré les déclarations de M. Zerdi dans l’acte notarié et les mentions contenues à l’ État des déboursements , celui-ci ne se plaint pour la première fois de ne pas avoir reçu le montant de 30 500 $ que dans la lettre de son avocat du 21 septembre 2016, en réponse à celle de l’avocat des défendeurs [9] . [ 57 ] La lettre de cet avocat corrobore en grande

partie les prétentions de M. Mohamed et de Mme Metwaly : il affirme que la somme de 30 500 $ ne pouvait apparaître comme une avance au même

titre que le 25 000 $ remis en dépôt pour l’achat du condominium, sinon le financement ne serait pas accordé . [ 58 ] Finalement, le témoignage de M. Zerdi présente généralement de sérieuses exagérations, invraisemblances ou contradictions qui affectent sa crédibilité sur la présente question, comme le Tribunal le décrit dans le prochain chapitre. [ 59 ] Vu ce qui précède, le Tribunal rejette cette première demande de M. Zerdi et Mme Essayouti. À qui appartient la somme de 25 000 $ détenue en fidéicommis par Me Gandolfi? [ 60 ] Par convention du 12 juin 2016, M. Zerdi promet à M.

Mohamed d’acheter son condominium du boulevard Marie-Victorin pour la somme de 304 000 $, au plus tard le 31 août 2017. [ 61 ] La convention stipule que M. Zerdi louera ce condominium à compter du 1 er septembre 2016 pour un loyer mensuel de 1 600 $. Les loyers payés seront déduits du prix de vente. [ 62 ] Il est convenu que M. Zerdi dépose la somme de 25 000 $ en acompte du prix du condominium, selon les termes et conditions suivants : « There will be $25,000 (twenty-five thousand dollars) served as down payment for the Purchase of the condo.

This down payment will be kept at the notary until the purchase of the condo. The down payment is non-refundable $25,000 (twenty-five thousand) if the Buyer cancels the purchase for any reason or he fail to get the finance and it will be given directly to the seller M. Sameh Mohamed. [10] » (sic)

[ 63 ] Tel qu’il apparaît de l’ État des déboursements reproduit plus haut [11] et conformément aux instructions de M. Zerdi et de M. Mohamed, Me Gandolfi retient, à même le prix de vente de la propriété de la rue A, la somme de 25 000 $ : il indique dans l’ État des déboursements qu’il s’agit de la retenue pour achat du [...] à Brossard . [ 64 ] Rappelons que M.

Zerdi et Mme Essayouti signent le document immédiatement après les instructions à Me Gandolfi au sujet de la somme de 25 000 $ : « Les vendeurs autorisent le notaire soussigné à retenir la somme de 25 000 $ à même le produit de la vente en acompte non remboursable pour l’achat du [...] à Brossard. Advenant que la vente de l’immeuble du [...] à Brossard ne soit pas réalisée en date du 31 août 2017, le vendeur autorise le notaire soussigné à remettre la somme de 25 000 $ à Sameh Mohamed à

titre de compensation. » [ 65 ] M. Mohamed et Mme Metwaly emménagent sur la rue A le 8 octobre, laissant le condominium du boulevard Marie-Victorin à la disposition de M. Zerdi, qui n’y emménage jamais comme locataire et qui ne procède pas à son achat. [ 66 ] Me Gandolfi détient toujours la somme de 25 000 $ dans son compte en fidéicommis. Prétentions des parties [ 67 ] M. Zerdi prétend que le bail n’est plus valide parce que le condominium n’était pas disponible pour que lui-même et sa famille y emménagent le 1 er septembre 2016.

Il ajoute que son fils Reza Zerdi devait être colocataire : comme il n’a pas pu se libérer de son propre bail, M. Zerdi ne pouvait donner suite au bail du condominium de M. Mohamed. [ 68 ] Il ajoute qu’en raison des agissements des défendeurs, de leur tentative d’extorsion visant à l’expulser de même que sa famille sans droit le 18 septembre 2016, puisque M.

Mohamed et Mme Metwaly n’ont pas donné suite à leurs propres engagements quant au délai pour signer le contrat de vente de la rue A, il n’a pu donner suite lui-même à l’entente du 12 juin 2016. [ 69 ] Il prétend donc que la somme de 25 000 $ lui revient. [ 70 ] M. Mohamed prétend qu’il y a lieu de donner plein effet à la clause pénale convenue librement par les parties : M. Zerdi n’a pas donné suite à ses engagements, alors que lui-même et Mme Metwaly ont dû supporter deux hypothèques pendant de nombreux mois, ajoutant qu’ils ont subi d’autres inconvénients en raison du défaut de M.

Zerdi de donner suite à ses engagements. Analyse et décision [ 71 ] La clause convenue entre les parties est une clause pénale, par laquelle celles-ci évaluent par anticipation des dommages et intérêts en stipulant que le débiteur se soumet à une peine au cas où il n’exécute pas son obligation [12] . [ 72 ] Cette clause donne à M. Mohamed le droit de s’en prévaloir au lieu de poursuivre M. Zerdi pour l’exécution en nature de son obligation.

Il a droit au montant de la peine stipulée sans avoir à prouver le préjudice qu’il subit, quoique ce montant puisse être réduit si le Tribunal conclut que la clause est abusive [13] . [ 73 ] Le Tribunal rappelle que toutes les parties au contrat ont l’obligation d’agir de bonne foi, comme le stipule l’

article 1375 C.c.Q. : « 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction. » [ 74 ] Si M. Zerdi démontre par preuve prépondérante que c’est en raison de la mauvaise foi de M. Mohamed ou d’une cause qui lui serait imputable, le Tribunal pourrait ordonner au notaire de lui remettre le montant de 25 000 $. [ 75 ] M.

Zerdi prétend qu’il n’a pu donner suite à la promesse d’achat parce qu’il n’a pu emménager avec sa famille dans le condominium du boulevard Marie-Victorin, qui n’était pas disponible le 1 er septembre 2016, contrairement à ce que les parties avaient convenu. [ 76 ] Il ajoute que c’est d’abord en raison du retard de M.

Mohamed et de Mme Metwaly à donner suite à leurs propres engagements quant à l’achat de la propriété de la rue A qu’il n’a pas à donner suite aux siens. [ 77 ] Il ajoute que la mise en demeure de l’avocat des défendeurs datée du 16 septembre 2016 [14] et l’intervention des policiers le 18 septembre tel que relaté dans leur rapport d’événement [15] constituent des manœuvres d’extorsion visant à l’expulser sans droit de sa maison de la rue A. M.

Zerdi déclare s’être alors senti obligé de convenir d’un bail pour un autre logement que le condominium du boulevard Marie-Victorin et qu’il n’avait pas à donner suite à la promesse d’achat. [ 78 ] De leur côté, M. Mohamed et Mme Metwaly plaident que le retard à rendre disponible le condominium au 1 er septembre 2016 relève uniquement des agissements de M. Zerdi et que d’autre part, il a refusé sans motif valable, de son propre chef, de donner suite à son engagement de louer d’abord le condominium puis de l’acheter.

Analyse et décision [ 79 ] Le Tribunal souligne que les seules parties à la promesse d’achat du condominium du boulevard Marie-Victorin sont M. Zerdi et M. Mohamed. [ 80 ] Il n’est pas contesté que le condominium de M. Mohamed n’est pas libre, le 1 er septembre 2016 : celui-ci ainsi que sa conjointe Mme Metwaly et leurs enfants l’habitent encore puisque le contrat de vente de la maison de la rue A n’est pas encore signé et qu’il n’y a pas de date d’occupation prévue à ce moment.

[ 81 ] M. Zerdi prétend à l’audience qu’il n’y a pas de lien entre la promesse d’achat du condominium et celle relativement à l’achat par Mme Metwaly de la maison de la rue A. [ 82 ] Or, M. Zerdi nie ici l’évidence. Tel que relaté plus haut, il avait été convenu à la fin de 2015 ou en janvier 2016 que Mme Metwaly achetait la propriété de M. Zerdi et Mme Essayouti parce que ceux-ci s’engageaient à acheter le condominium de son conjoint M.

Mohamed. [ 83 ] De plus, dans leur demande introductive d’instance, les demandeurs réfèrent expressément à un échange d’immeuble entre les parties [16] . [ 84 ] Selon la preuve prépondérante, la signature de la promesse d’achat du 12 juin 2016 par M. Zerdi est en lien direct avec la promesse d’achat de Mme Metwaly à l’égard de la résidence de la rue A. [ 85 ] Au fil des échanges entre les parties, il est convenu que M. Zerdi et Mme Essayouti achètent ce condominium pour permettre à M.

Mohamed et Mme Metwaly d’acheter leur propriété. [ 86 ] Au moment de signer la promesse d’achat du condominium le 12 juin 2016, il était prévisible qu’il serait disponible à compter du 1 er septembre suivant : Mme Metwaly avait convenu que la signature du contrat notarié pour l’achat de la rue A était au plus tard le 7 juillet prochain et l’occupation, au plus tard le 20 août suivant. [ 87 ] M. Mohamed et Mme Metwaly et leur famille auraient donc quitté le condominium à temps pour que M.

Zerdi et sa famille puissent l’occuper à compter du 1 er septembre. [ 88 ] Or, à cette date, l’acte de vente de la rue A n’est toujours pas signé, Mme Metwaly et sa famille ne peuvent quitter le condominium pour le rendre disponible à M. Zerdi et sa famille, qui continuent d’habiter la rue A. [ 89 ] M. Zerdi prétend que le retard à signer la vente pour la rue A est entièrement attribuable aux fautes des défendeurs. [ 90 ] Le Tribunal ne peut souscrire à ses arguments, d’abord parce que M.

Zerdi et Mme Essayouti ont accepté de plein gré de reporter la signature de l’acte de vente de leur propriété et ont donc renoncé à invoquer les manquements allégués de la part des défendeurs. [ 91 ] D’autre part, le retard à signer cet acte de vente n’est pas attribuable aux agissements de Mme Metwaly ou de M. Mohamed, ni à une faute quelconque de leur part, mais plutôt au retard à pouvoir effectuer l’inspection préachat de la rue A, condition posée par Mme Metwaly pour acheter la propriété des demandeurs, ce retard étant entièrement attribuable à M. Zerdi. [ 92 ] En juin et début juillet 2016, une

partie de la maison est occupée par des locataires, M. Zerdi ne veut pas donner accès à l’inspecteur à ce moment. [ 93 ] Au moment où cela devient possible, M. Mohamed et Mme Metwaly quittent le pays pour un mois en raison d’un voyage déjà prévu et porté à la connaissance de M. Zerdi et Mme Essayouti. [ 94 ] Ce n’est qu’à leur retour que l’inspection préachat peut s’effectuer au cours du mois d’août. La version crédible de M.

Mohamed et Mme Metwaly à ce sujet est corroborée notamment par les échanges de courriels produits au dossier de la Cour [17] . [ 95 ] De plus, selon leurs témoignages crédibles et corroborés par M. Zerdi, au retour de leur voyage à la mi-août et après l’inspection préachat, ce dernier doit entreprendre des travaux recommandés par l’inspecteur préachat, ce qui entraîne d’autres délais. [ 96 ] M.

Zerdi n’a jamais protesté ni mis en demeure Mme Metwaly de procéder à l’acte de vente au mois de juillet 2016 comme convenu à la promesse d’achat : il a donc renoncé à invoquer quelque défaut que ce soit de Mme Metwaly de donner suite à la promesse d’achat dans les délais convenus. [ 97 ] Par ailleurs, bien que l’acte notarié du 9 septembre 2016 indique que Mme Metwaly acquiert non seulement la propriété, mais la possession et le droit d’occuper la maison le même jour, les parties conviennent à nouveau d’un report de la prise de possession de la maison de la rue A. [ 98 ] Mme Metwaly prétend que les parties conviennent de reporter le déménagement au 18 septembre, M.

Zerdi prétend dans la demande introductive d’instance et à l’audience qu’il s’agit d’un report sans échéance. Or, cela paraît hautement improbable et invraisemblable en regard des témoignages non contredits de M. Mohamed et de Mme Metwaly. [ 99 ] En effet, ils inscrivent leurs enfants à l’école près de leur nouvelle résidence [18] , ils retiennent les services d’un déménageur pour le 18 septembre [19] , ils prennent arrangement avec le concierge de l’immeuble où se trouve leur condominium en prévision de leur déménagement et de l’emménagement de M.

Zerdi, le tout prévu et convenu lors de la signature chez le notaire le 9 septembre, pour le 18 septembre suivant. [ 100 ] C’est ce qui apparaît clairement des échanges de courriels entre M. Mohamed et M. Zerdi : le 18 septembre est bien la date convenue entre les parties pour les déménagements respectifs [20] . [ 101 ] Prenant prétexte qu’aucune date précise n’est convenue pour l’échange des résidences, M. Zerdi affirme que c’est à tort et de mauvaise foi que M.

Mohamed et Mme Metwaly lui transmettent une mise en demeure par leur avocat le 16 septembre et font intervenir les policiers le 18 septembre, tout ceci pour l’expulser sans droit de sa maison. [ 102 ] C’est à cause de cette manœuvre qui lui fait tellement peur qu’il convient en catastrophe d’un bail pour un autre logement au cas où il devrait quitter les lieux de façon intempestive, justifiant ainsi le non-respect de la promesse du 12 juin 2016 tant pour ce qui est de

la location du condominium que pour son achat. [ 103 ] Il s’agit ici d’un autre exemple des exagérations et invraisemblances de M. Zerdi. [ 104 ] Les témoignages à l’audience de l’agente Lauture et de l’agent Boissonneault convainquent le Tribunal qu’ils expliquent bien les limites de leur intervention à toutes les parties : il s’agit d’une matière civile, ils ne peuvent aucunement agir sinon que d’accompagner M. Mohamed et Mme Metwaly pour récupérer leurs effets personnels et éviter des débordements. [ 105 ] La description par ces agents de leur intervention chez M.

Zerdi contredit totalement la version de ce dernier : il n’y a jamais eu d’intimidation ni de menaces de leur part ni de la part de M. Mohamed et de Mme Metwaly. [ 106 ] Vu ce qui précède, le Tribunal conclut que c’est en raison du refus de M. Zerdi de donner suite à la promesse d’achat du 12 juin 2016, sans qu’il n’y ait ni mauvaise foi ni faute de la part des défendeurs, que M. Mohamed peut se prévaloir de la clause pénale et recouvrer la somme de 25 000 $ détenue par Me Gandolfi. M. Mohamed et Mme Metwaly peuvent-ils obtenir les dommages de 10 000 $ réclamés? [ 107 ] M.

Mohamed et Mme Metwaly réclament des dommages de 10 000 $ pour les ennuis et inconvénients subis en raison de toute cette affaire, de même que des dommages moraux, frais de défense et honoraires extra-judiciaires en plus des dommages additionnels et des pertes de loyer. [ 108 ] Les dommages au sujet desquels M.

Mohamed témoigne à l’audience ont trait principalement aux inconvénients et aux frais reliés à l’hypothèque et aux autres dépenses du condominium du boulevard Marie-Victorin, jusqu’à ce qu’ils puissent le louer en avril 2017. [ 109 ] Or, la clause pénale convenue vise justement à liquider d’avance ces dommages sans qu’une preuve ne soit présentée. [ 110 ] Si le Tribunal leur accorde le montant réclamé au présent chapitre, il y aurait double emploi avec la clause pénale et le montant de 25 000 $ que le Tribunal a accordé à M. Mohamed. [ 111 ] Cette

partie de la demande reconventionnelle est donc rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 112 ] REJETTE l'action de Hamid Zerdi et de Fatima Essayouti; [ 113 ] DÉCLARE nulle et non avenue la promesse d’achat signée par M. Hamid Zerdi et par M. Sameh Mohamed le 12 juin 2016; [ 114 ] ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle de Sameh Mohamed et Ghada Metwaly; [ 115 ] DÉCLARE que la somme de 25 000 $ détenue par le notaire Richard Gandolfi en fidéicommis appartient à Sameh Mohamed; [ 116 ] ORDONNE au mis en cause Me Richard Gandolfi de remettre à Sameh Mohamed la somme de 25 000 $; [ 117 ] LE TOUT avec frais de justice. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. M. Hamid Zerdi Mme Fatima Essayouti Défendeurs se représentant seuls

Me Gabrielle Bourque Procureur des défendeurs