2021 QCCA 116, 2021 QCCA 116

Stringos c. 6594115 Canada inc. 2021 QCCA 116 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-028046-191 ( 500-17-092477-168 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 21 janvier 2021 FORMATION : LES HONORABLES JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT Andrea Stringos Me DAVID GROSSMAN ( IMK ) Par visioconférence

PARTIE INTIMÉE AVOCATE 6594115 Canada inc. Me MAUDE BROUILLETTE ( Stikeman Elliott ) Par visioconférence

PARTIE MISE EN CAUSE Jamie Malus ABSENT ET NON REPRÉSENTÉ En appel d’un jugement rendu le 21 décembre 2018 par l’honorable Claude Dallaire de la Cour supérieure , district de Montréal . NATURE DE L’APPEL : Vente – Promesse d'achat – Refus de conclure le contrat – Clause pénale. Greffière-audiencière : Anne Dumont Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION

10 h 58 Début de l’audience. Identification du dossier et des parties. Commentaires introductifs d’instance. 11 h 00 Argumentation de Me Grossman. 11 h 43 Suspension de l’audience. 11 h 58 Reprise de l’audience. 11 h 59 La Cour est d’avis qu’il n’est pas nécessaire d’entendre les représentations de l’intimée. PAR LA COUR : Arrêt unanime rendu séance tenante – voir page 3. Fin de l’audience. Anne Dumont, Greffière-audiencière ARRÊT POUR LES MOTIFS QUI SERONT DÉPOSÉS ULTÉRIEUREMENT, LA COUR : [ 1 ] REJETTE l’appel avec les frais de justice. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A.

Stringos c. 6594115 Canada inc. 2021 QCCA 116 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC

GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-028046-191 (500-17-092477-168) DATE : LE 26 JANVIER 2021 FORMATION : LES HONORABLES JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. ANDREA STRINGOS APPELANTE – défenderesse c. 6594115 CANADA INC. INTIMÉE – demanderesse et JAMIE MALUS MIS EN CAUSE – mis en cause MOTIFS DE L’ARRÊT PRONONCÉ SÉANCE TENANTE LE 21 JANVIER 2021 [1] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 21 décembre 2018 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Claude Dallaire), qui la condamne à payer à l’intimée 150 000 $, à

titre de clause pénale, de même que 10 687,21 $ pour les frais d’occupation de l’immeuble. La Cour condamne toutefois l’intimée à payer à l’appelante 5 000 $ [1] à

titre de dommages moraux pour abus de droit relativement à la tentative d’éviction. Enfin, elle rejette les autres demandes de l’appelante et ordonne l’exécution provisoire du jugement nonobstant appel [2] . [ 2 ] Pour les motifs qui suivent, nous sommes unanimement d’avis de rejeter l’appel. FAITS ET PROCÉDURES [ 3 ] L’intimée, par l’intermédiaire de Philip Kerub, met en vente son immeuble situé sur la rue Sherbrooke Ouest à Montréal.

Les courtiers Berke et Chikani sont choisis pour réaliser cette vente. [ 4 ] L’appelante accepte, le 1 er juin 2015, la contre-offre de l’intimée d’acheter l’immeuble au prix de 1,7 M$. La promesse d’achat (pièce P-21) contient la clause 10.5 qui stipule précisément : The SELLER shall supply the BUYER with a valid title of ownership.

The IMMOVABLE shall be sold free of any real right or other charges , other than the usual and apparent servitudes of public utility. [ 5 ] La date de clôture est établie au 29 juin 2015 et Me Malus est chargé par l’appelante de préparer tous les documents relatifs à la vente. [ 6 ] Celui-ci constate rapidement que l’immeuble est grevé de trois hypothèques qui totalisent 3 983 867,88 $ : • Une hypothèque de premier rang en faveur de la Banque HSBC (925 000 $); • Une hypothèque en faveur de la société étrangère Sky Walk Advisors Ltd (« Sky Walk ») (3 000 000 $), dont Kerub est le « beneficial owner » [3] ; • Une hypothèque légale de la construction en faveur de la société 9043-4762 Québec inc. (58 867,88 $) [4] . [ 7 ] Les parties entament dès lors des pourparlers pour reporter la date de clôture, régler le sort des inscriptions qui affectent l’immeuble et permettre aussi à l’appelante d’occuper les lieux.

Elles conviennent ainsi, le 30 juin 2015, de modifier la promesse d’achat en y ajoutant les clauses suivantes : M5 OTHER AMENDMENTS 11.1 Shall be on or before October 30th, 2015 11.2 Shall be on June 29th 2015

$150,000 11.3 Shall be as of June 30 th , 2015 The Buyer shall give a deposit of twenty five thousand dollar ($25,000.00) in trust to Jamie Malus. In consideration of the occupation of the premises by the Buyer, the Buyer shall be responsible to pay the Vendor to compensate for realty taxes, and condo fees, and furthermore shall be responsible for all utilities during her occupation. The Buyer shall also be obliged to obtain insurance for purposes of liability and to cover her own personal assets.

This extension and occupation agreement is being executed in order to afford the Seller an opportunity to rectify the various title matters which have been brought to his attention. If the said matters are attended to, to the satisfaction of the Buyer, prior to October 31, in such case the Buyer shall be obliged to execute a deed of sale within 10 business days of such correction.

If the matters are not attended to, to the satisfaction of the Buyer by October 31, in such case the Buyer shall not be obliged to compete the contemplated transaction, and shall be obliged to vacate the premises, in such case the deposit shall be fully refunded to the Buyer. In the event the transaction is not completed due to a fault attributable to the Buyer, the deposit shall be forfeited to the Seller. [ 8 ] Les versions des parties sont contradictoires quant à la nécessité de publier au registre foncier les mainlevées des hypothèques au 30 octobre 2015.

Selon l’appelante, cette exigence a été clairement discutée tandis que pour Kerub, il n’en a pas été question. Si tel avait été le cas, il aurait refusé cette condition [5] . [ 9 ] L’intimée mandate sa notaire, M e Andréanne Guérin, pour obtenir la mainlevée de l’hypothèque détenue par Sky Walk. M e Stanislas Bricka s’occupe de celle détenue par 9043-4762 Québec inc.

Quant à M e Malus, il est chargé de celle détenue par la Banque HSBC, l’appelante acceptant que la somme de cette hypothèque soit déduite du produit de la vente [6] . [ 10 ] Le 2 juillet 2015, 9043-4762 Québec inc. accorde mainlevée de son hypothèque. Cette réquisition est présentée le 9 septembre 2015 et inscrite au registre foncier le 16 novembre 2015 [7] . [ 11 ] Le 20 juillet 2015, M e Malus demande par écrit la radiation de l’hypothèque détenue par la Banque HSBC, qui accepte pourvu que le montant soit retenu à même le prix de vente [8] . [ 12 ] Le 19 août 2015, Sky Walk accorde mainlevée de son hypothèque.

Le 8 octobre 2015, M e Guérin reçoit un message de refus du registre foncier au motif d’une erreur d’écriture. Elle recommence la procédure et dépose la mainlevée au registre foncier le 19 octobre 2015.

L’inscription est publiée au registre foncier le 16 janvier 2016 [9] . [ 13 ] En raison de l’insistance de l’appelante pour que les trois hypothèques soient radiées du registre foncier avant la date de la séance de clôture (30 octobre 2015), l’intimée lui propose diverses solutions susceptibles de la satisfaire (notamment des engagements personnels de M e Guérin et de l’avocat de l’intimée, M e Sarto Blouin, une assurance-titre, le dépôt d’une somme de 4 M$ par Kerub dans le compte en fidéicommis de M e Malus).

L’appelante les refuse [10] . [ 14 ] Considérant que l’intimée n’est pas suffisamment proactive pour obtenir les diverses mainlevées et trouvant que Kerub exerce sur elle des pressions, l’appelante met en place un « plan B », sans en glisser mot à l’intimée, afin de s’assurer d’un pied-à-terre à Montréal. Au cours de la mi-août 2015, elle visite d’autres immeubles avec sa courtière immobilière.

En septembre 2015, elle présente une offre d’achat sur un immeuble sis sur l’avenue du Docteur Penfield, conditionnelle à ce que l’entente avec l’intimée soit nulle et non avenue le ou avant le 30 octobre 2015 [11] . [ 15 ] Le 30 octobre 2015, comme il est clair que la transaction n’interviendra pas entre les parties, l’intimée donne des instructions aux préposés et gestionnaires de l’immeuble afin de refuser l’accès à l’appelante. Ce n’est que le lendemain qu’elle en est informée. Elle décide alors de ne plus sortir de l’immeuble durant quelques jours.

La police doit intervenir à deux reprises et les contacts de l’appelante avec les gestionnaires de l’immeuble sont humiliants et insécurisants. Le 3 novembre 2015, elle quitte les lieux [12] . [ 16 ] Le 24 novembre 2015, l’appelante lève la condition contenue dans son offre d’achat pour l’immeuble sis sur l’avenue du Docteur Penfield et passe

titre le 1 er février 2016 [13] . [ 17 ] Le 1 er février 2016, l’intimée dépose une demande introductive d’instance qu’elle modifie à deux reprises, soit le 4 août 2016 et le 1 er novembre 2016 [14] . [ 18 ] Le 21 décembre 2018, le jugement entrepris est rendu oralement et les motifs écrits sont rendus le 24 janvier 2019 [15] . [ 19 ] Le 10 janvier 2019, l’appelante dépose sa déclaration d’appel qu’elle modifie à deux reprises avec la permission d’un juge de cette Cour, soit le 29 janvier 2019 de même que le 9 avril 2019 [16] .

LE JUGEMENT ENTREPRIS [ 20 ] La juge estime que si la radiation de toutes les inscriptions du registre foncier était une condition essentielle aux yeux de l’appelante, celle-ci aurait été stipulée dans la clause M5 Other Amendments de l’offre d’achat du 30 juin 2015. Or, tel n’est pas le cas. De plus, elle détermine qu’elle n’a pas à interpréter la clause portant sur la prolongation du délai pour permettre à l’intimée de rectifier les titres à la satisfaction de l’appelante puisqu’elle n’est pas ambiguë. La clause doit donc être appliquée. Selon la juge, l’exigence d’un

titre clair vise les parties à l’acte afin d’éviter qu’un tiers, qui détient des droits sur l’immeuble, menace l’appelante d’éviction. Elle conclut que bien que l’intimée et ses représentants n’aient pas agi de façon parfaite, diligente et des plus courtoise, les mainlevées des

hypothèques ont tout de même été signées et déposées au registre foncier dans le délai convenu par les parties. On ne saurait reprocher à l’intimée un délai récurrent causé par une surcharge de travail au registre foncier [17] . [ 21 ] La juge retient que l’appelante n’a pas agi de bonne foi dans le processus de la vente. Elle a en effet refusé toutes les garanties offertes par l’intimée et ses représentants afin de lui assurer que les mainlevées seraient bel et bien publiées au registre foncier.

Exiger que le registre foncier soit purgé de toutes les inscriptions d’hypothèques était, à ses yeux, déraisonnable dans les circonstances. En réalité, le « plan B » de l’appelante qui se joue en parallèle n’a pas été divulgué à l’intimée. Sans compter qu’au moment où l’appelante passe

titre pour l’immeuble de l’avenue Docteur Penfield, celui-ci est encore grevé d’une hypothèque de la Banque de Montréal, mais cela ne lui pose guère de souci. Tout cela étant, la juge conclut que la clause pénale de 150 000 $ doit être exécutée au profit de l’intimée [18] . LES MOYENS D’APPEL [ 22 ] L’appelante soumet les questions suivantes à la Cour, que nous avons librement traduites ainsi : - La juge a-t-elle erré en concluant que l’intimée n’avait pas l’obligation de fournir un

titre clair à l’appelante à la suite du report de la séance de clôture [19] ? - La juge a-t-elle erré en concluant que l’appelante a agi de mauvaise foi [20] ? - La juge a-t-elle erré en condamnant l’intimée à ne payer que la somme de 5 000 $ à

titre de dommages-intérêts pour abus de droit relativement à la tentative d’éviction [21] ? 1. La juge a-t-elle erré en concluant que l’intimée n’avait pas l’obligation de fournir un

titre clair à l’appelante à la suite du report de la séance de clôture? [ 23 ] L’appelante soutient d’abord que la juge de première instance a commis une erreur mixte de fait et de droit en interprétant l’entente du 30 juin 2015 sans égard à la clause 10.5 de l’offre d’achat initiale qui obligeait l’intimée à fournir des titres clairs. [ 24 ] La juge a donc, selon elle, erré en concluant que la publication des mainlevées ne devait pas être réalisée avant le 30 octobre 2015. [ 25 ] En matière d’interprétation contractuelle [22] ou de détermination du caractère clair ou ambigu d’une clause contractuelle [23] , la Cour doit faire preuve de déférence à l’égard des conclusions du juge de première instance.

En effet, l’appelant doit démontrer la commission d’une « erreur manifeste et déterminante » puisqu’il s’agit d’une question mixte de fait et de droit. Cette norme d’intervention est décrite comme suit : [131] Rappelons d’abord ce qu’est une erreur « manifeste et déterminante », soit la norme d’intervention à l’égard des questions de fait, ou mixtes de fait et de droit :

a) une erreur est « manifeste » lorsque le plaideur peut l’identifier « avec une grande économie de moyens, sans que la chose ne provoque un long débat de sémantique, et sans qu’il soit nécessaire de revoir des pans entiers d’une preuve documentaire et testimoniale qui est partagée et contradictoire, … »; c’est une erreur « that is obvious », qui peut être « montrée du doigt » et qui tient « non pas de l’aiguille dans une botte de foin, mais de la poutre dans l’œil »;

b) une erreur manifeste est « déterminante » lorsqu’elle a un impact « fatal » sur une conclusion de fait, ou mixte de fait et de droit, lorsqu’elle « fait obstacle, de manière dirimante, à la conclusion du juge sur une question de fait et qu’elle est de nature à influer sur l’issue du litige »; pour démontrer une telle erreur, le plaideur ne doit pas se limiter à « … pull at leaves and branches and leave the tree standing.

The entire tree must fall ». [24] [Soulignements dans l’original; renvois omis] Les dispositions pertinentes [ 26 ] Les articles 1716 et 1723 C.c.Q. disposent de ce qui suit sur la garantie du droit de propriété : 1716. Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d’en garantir le droit de propriété et la qualité. 1716. The seller is bound to deliver the property and to warrant the ownership and quality of the property . Ces garanties existent de plein droit , sans qu’il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente.

These warranties exist by operation of law , whether or not they are stipulated in the contract of sale. 1723. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien est libre de tous droits, à l’exception de ceux qu’il a déclarés lors de la vente. 1723. The seller is bound to warrant the buyer that the property is free of all rights except those he has declared at the time of the sale.

Il est tenu de purger le bien des hypothèques qui le grèvent, même déclarées ou inscrites, à moins que l’acheteur n’ait assumé la dette ainsi garantie . [Soulignements ajoutés] The seller is bound to discharge the property of all hypothecs, even declared or registered, unless the buyer has assumed the debt so secured . [Emphasis added] L’interprétation du contrat [ 27 ] Dans l’arrêt Uniprix inc. c.

Gestion Gosselin et Bérubé inc. , la Cour suprême rappelle les deux étapes devant guider les tribunaux dans leur exercice d’interprétation d’un contrat : [34] La première étape de l’exercice d’interprétation d’un contrat est de déterminer si ses termes sont clairs ou ambigus . Cette étape, que certains auteurs identifient comme la règle de l’acte clair, vise à empêcher le ou la juge de déroger, volontairement ou inopinément, à la volonté manifeste des parties. Bref, le contrat clair s’impose au juge .

Ainsi, cette étape « “joue le rôle de rempart” contre le risque d’une interprétation qui écarterait la volonté réelle des parties et bouleverserait l’économie de leur convention ». [35] Si cette étape se fonde d’abord et avant tout sur l’étude des termes eux-mêmes, elle ne s’y limite pas nécessairement dans tous les cas puisque le texte d’un contrat peut parfois ne pas être fidèle à l’intention commune des parties.

En effet, « [r]eplacés dans le contexte des autres stipulations de la convention ou celui des circonstances de sa conclusion, les termes apparemment limpides d’une stipulation peuvent [parfois] se révéler ambigus et contredire l’économie du contrat, la véritable intention des parties ». De même, une stipulation qui pourrait être perçue comme ambiguë peut être parfaitement claire lorsque considérée dans son contexte . [36] Si les termes du contrat sont clairs, le rôle du tribunal se limite à les appliquer à la situation factuelle qui lui est soumise.

À l’inverse, si le tribunal décèle une ambiguïté, il doit la résoudre en procédant à la seconde étape de l’interprétation du contrat . La distinction entre ces deux étapes est parfois difficile à cerner, mais elle demeure fondamentale. À la première étape, le juge peut par exemple considérer le contexte entourant la conclusion et l’exécution du contrat afin de confirmer la clarté de ses termes. En principe, il ne doit toutefois pas recourir aux principes d’interprétation énoncés aux art. 1425 à 1432 du Code .

En ce sens, l’interprétation du contrat est plus superficielle à la première étape qu’à la seconde. [37] Le principe cardinal qui guide la seconde étape de l’exercice d’interprétation consiste à « rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés » ( art. 1425 C.c.Q. ).

Dans cet exercice, il faut tenir compte des éléments intrinsèques du contrat, tels que les termes de la disposition en cause et les autres clauses du contrat, afin de donner un effet utile à chacune d’entre elles et de les interpréter les unes par les autres ( art. 1427 et 1428 C.c.Q. ).

L’interprétation du contrat doit également s’appuyer sur sa nature, de même que sur son contexte extrinsèque, qui inclut notamment les circonstances factuelles entourant sa conclusion, l’interprétation que les parties lui ont donnée et les usages ( art. 1426 C.c.Q. ). [25] [Soulignements ajoutés; renvois omis] [ 28 ] La clause 10.5 de l’offre d’achat initiale signée par l’appelante le 28 mai 2015 – qui est utilisée par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec – stipule que : 10.5 OWNERSHIP DOCUMENTS – The SELLER shall supply the BUYER with a valid title of ownership.

The IMMOVABLE shall be sold free of any real right or other charges, other than the usual and apparent servitudes or public utility. The SELLER shall be warrantor towards the BUYER for any violation of the restrictions of public law that affect the IMMOVABLE and that are exceptions to the ordinary law of ownership. […] [26] [ 29 ] Les parties ont modifié l’offre d’achat initiale et la contre-offre par l’ajout de la clause M5 Other Amendments , lors de leur rencontre tenue le 30 juin 2015 [27] . [ 30 ] Avec égards, la juge ne conclut pas que l’intimée n’a pas l’obligation de fournir un

titre clair. Cette obligation subsiste toujours, notamment par le biais de l’

article 1723 C.c.Q. , et elle repose sur l’intimée – à

titre de vendeur – ainsi que sur le notaire, ce que reconnaît M e Blouin [28] . [ 31 ] Ici, l’intimée était en mesure de remédier au vice du titre. Il appert que les mainlevées des hypothèques de Sky Walk et de 9043- 4762 Québec inc. ont été signées avant le 30 octobre 2015. De plus, les réquisitions de radiation ont également été transmises au registre foncier avant la date de la clôture pour passer

titre [29] . Certes, les mainlevées n’étaient pas encore publiées au registre foncier, mais le délai de publication était hors de leur contrôle [30] . Ce n’était donc qu’une question de temps avant que la radiation des hypothèques n’apparaisse au registre foncier. Sans compter que l’appelante a pu emménager dans l’immeuble dès le 30 juin 2015 [31] . [ 32 ] La juge était confrontée à des versions contradictoires quant à savoir si la modification apportée par la clause M5 Other Amendments incluait la publication des mainlevées au registre foncier, dans le délai prévu pour passer titre.

De l’avis de l’intimée – Kerub, Chikani, M es Guérin et Blouin –, cette étape n’était pas incluse [32] . Par contre, du côté de l’appelante – Stringos, M e Malus et Hart –, la publication des mainlevées au registre foncier était essentielle pour passer

titre [33] . Il n’était donc question que de l’appréciation de la crédibilité des témoins, ce qui relève de la juge de première instance [34] . [ 33 ] La conclusion de la juge voulant que si la publication au registre foncier était « si importante, elle aurait dû être reflétée dans la clause signée en juin 2015 » [35] est sans faille puisqu’elle s’appuie sur la preuve. [ 34 ] L’appelante ne parvient pas à pointer une erreur manifeste et déterminante commise par la juge dans son analyse de la preuve ou son appréciation de la crédibilité des témoins.

[ 35 ] Ce moyen de l’appelante doit être rejeté. 2. La juge a-t-elle erré en concluant que l’appelante a agi de mauvaise foi? [ 36 ] L’appelante fait valoir que le fait d’exiger un

titre clair ne peut être assimilé à de la mauvaise foi. Elle est d’avis que la conclusion de la juge se fonde sur de fausses prémisses, ce qui constitue une appréciation déraisonnable de la preuve. [ 37 ] La détermination de ce que constitue la bonne ou la mauvaise foi est une question de fait [36] ou, au mieux, une question mixte [37] qui s’assujettit à la norme de l’erreur manifeste et déterminante [38] . Il est aussi reconnu qu’il n’est pas du rôle de notre Cour de refaire le procès [39] . [ 38 ] Les articles 6 , 7 et 1375 C.c.Q. exposent les principes relatifs à la bonne foi : 6.

Toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. 6. Every person is bound to exercise his civil rights in accordance with the requirements of good faith. 7. Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre des exigences de la bonne foi. 7. No right may be exercised with the intent of injuring another or in an excessive and unreasonable manner, and therefore contrary to the requirements of good faith. 1375.

La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction. 1375. The parties shall conduct themselves in good faith both at the time the obligation arises and at the time it is performed or extinguished. [ 39 ] Les auteurs Lluelles et Moore écrivent ce qui suit : 1978. Dépourvue de définition sémantique légale, cette « norme de comportement » qu'est la bonne foi, vouée au respect —au moins minimal— de l'intérêt du cocontractant, est loin d'être un concept monolithique.

Non seulement importe-t-il que les contractants s'abstiennent d'être de « mauvaise foi », mais encore convient-il qu'ils agissent « de bonne foi », cette dernière n'étant pas exactement l'image inversée de la première. Être de mauvaise foi implique un comportement répréhensible : qu'il s'agisse de l'intention de nuire au cocontractant ou, plus simplement, du mépris des intérêts de ce dernier. Agir de bonne foi implique une attitude bienveillante et proactive, destinée à maximaliser pour chaque

partie les avantages du contrat . L'obligation de « suivre les exigences de la bonne foi » ( art. 6 ) impose, en effet, une double série de devoirs à chaque contractant : un devoir —largement prohibitif— de loyauté […] et un devoir —plutôt proactif— de coopération […]. […] 1998. Même si le législateur a spécifiquement prévu la nécessité de la collaboration pour certains contrats, comme la société (art. 2186 al. 1) ou le mandat (art. 2149), ce devoir vaut pour tous les contrats , grâce au caractère supplétif des articles 6 et 1375.

Le devoir de coopération regroupe, en fait, deux exigences : celle de faciliter l'exécution du contrat […] et celle de veiller aux intérêts du cocontractant […]. [… ] 1999. Ce « devoir » de type proactif vise à faciliter l'atteinte de l'objectif fixé par le contrat, forçant les parties à dialoguer et à tenter de trouver des solutions à un problème. Le devoir de coopérer s'applique à chacun des contractants, et non au seul débiteur .

Certes, le débiteur doit optimiser les prestations promises au créancier. […] [40] [Soulignements ajoutés; renvois omis; caractères italiques dans l’original] [ 40 ] La juge conclut que « [l’appelante] n’a pas été de bonne foi pour mener à bien la transaction de vente » [41] et qu’elle a « directement ou par l’intermédiaire de ses représentants légaux et son courtier, […] abusé de la bonne foi de [l’intimée] et lui a fait perdre son temps, en invoquant des prétextes pour ne pas donner suite à l’entente signée en juin 2015 » [42] . [ 41 ] Pour conclure en ce sens, la juge retient notamment de la preuve documentaire et testimoniale les éléments suivants : • La position de l’appelante relève d’un pur caprice pour refuser de passer

titre puisque l’intimée a signé et déposé au registre foncier les mainlevées avant la date de clôture fixée au 30 octobre 2015 [43] .

Ce faisant, elles produisaient déjà des effets entre les parties et il n’y avait qu’un risque « technique » que les tiers changent d’avis [44] ; • Le refus de l’appelante d’accepter les engagements de M es Guérin et Blouin de même que le dépôt de la somme de 4 M$ dans le compte en fidéicommis de M e Malus pour garantir la publication de la mainlevée de Sky Walk au registre foncier [45] – alors qu’elle est en attente de publication; • Le refus de l’appelante de rencontrer les représentants de l’intimée pour discuter du dossier [46] ; • Parallèlement à son engagement contractuel avec l’intimée, l’appelante a mis en place un « plan B » qu’elle ne lui a jamais divulgué [47] ; • Une hypothèque d’une valeur de 1,2 M$ de la Banque de Montréal grève encore l’immeuble sis sur l’avenue Docteur Penfield

lorsque l’appelante passe

titre par le biais de M e Malus [48] ; • Le non-paiement par l’appelante des frais d’occupation alors qu’elle s’était engagée à les payer, ayant occupé l’immeuble du 30 juin au 3 novembre 2015 [49] . [ 42 ] La clause pénale stipulée dans l’entente du 30 juin 2015 (pièce P-1) est claire : « In the event the transaction is not completed due to a fault attribuable to the Buyer , the deposit shall be forfeited to the seller » [50] .

La juge de première instance a conclu que le comportement de l’appelante, au regard des circonstances, et notamment de son refus de coopérer aux efforts du vendeur, constitue une faute. [ 43 ] L’appelante ne réussit pas à démontrer qu’il s’agit là d’une erreur manifeste et déterminante qu’il y a lieu de réviser. [ 44 ] Ce moyen doit être rejeté. 3. La juge a-t-elle erré en condamnant l’intimée à ne payer que la somme de 5 000 $ à

titre de dommages-intérêts pour abus de droit relativement à la tentative d’éviction? [ 45 ] L’appelante nous invite à retenir que la juge a erré en limitant à 5 000 $ la valeur des dommages moraux dont elle pouvait bénéficier. Les troubles et inconvénients majeurs qu’elle a endurés justifient à ses yeux l’octroi de 28 000 $. [ 46 ] Notre Cour a, récemment encore, rappelé le principe relatif à l’évaluation des dommages : [54] L’évaluation en appel de l’appréciation des dommages faite par un juge d’instance commande un haut degré de déférence .

La Cour rappelait récemment que l’arrêt de principe demeure Laurentide Motels Ltd. c. Beauport (Ville) . La norme d’intervention est « très sévère et favorise la détermination faite en première instance ». Ce seuil élevé se justifie par le fait que le juge du procès dispose d’un large pouvoir d’appréciation et par le « caractère discrétionnaire et hautement factuel de l’exercice de la détermination du montant des dommages ».

Une cour d’appel intervient lorsque le montant accordé choque son sens de la justice parce qu’il est manifestement disproportionné ou déraisonnable . [51] [Soulignements ajoutés; renvois omis] [ 47 ] En l’espèce, la juge accorde à l’appelante 5 000 $ pour dommages moraux puisque l’intimée a commis un abus de droit contractuel [52] . En effet, « les démarches qui ont été faites auprès de la sécurité, des gestionnaires de l’immeuble et des policiers, le 30 octobre, étaient illégales car le délai convenu n’était pas expiré » [53] .

La juge estime que « la situation dans laquelle [l’avocat de l’intimée, M e Blouin] a mis [l’appelante], à la suite de ces représentations, est inacceptable car [M e Blouin] a fait en sorte que [l’intimée] se fasse justice » [54] . [ 48 ] L’appelante ne démontre pas le caractère manifestement déraisonnable de l’évaluation de la juge.

La jurisprudence établit une telle indemnité selon les circonstances à une valeur s’échelonnant de 750 $ à 5 000 $ [55] . [ 49 ] Dans un cas exceptionnel, 30 000 $ ont pu être octroyés à deux locataires [56] . [ 50 ] Ce moyen doit aussi être rejeté. [ 51 ] Pour ces motifs, séance tenante, la Cour a rendu l’arrêt suivant : [ 52 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. Me David Grossman IMK Pour l’appelante Me Maude Brouillette Stikeman Elliott Pour l’intimée Date d’audience : 21 janvier 2021