2020 QCCQ 8561, 2020 QCCQ 8561

Léonard c. Steindl 2020 QCCQ 8561 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre Civile » N° : 760-22-010619-172 DATE : 26 octobre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE CLAUDE LAPORTE ______________________________________________________________________ RAYNALD LÉONARD Demandeur c.

EDOUARDO STEINDL Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Raynald Léonard réclame au défendeur des dommages totalisant 73 790,23 $ à la suite de la vente avortée de sa propriété du […] A à Saint-Lazare. [ 2 ] Il reproche au défendeur d’avoir fait défaut d’honorer ses engagements contractuels, soit d’acheter sa résidence de la rue A. [ 3 ] Le défendeur énonce tel que suit ses moyens de défense [1] : 1.

The defendant did not lift the conditions stipulated in the Promise to Purchase In order to make il binding upon the parties; 2. The Defendant could not obtain the loan of $ 400 000 secured by hypothec; 3. The Plaintiff was immediately informed that the Defendant could not obtain the loan and could not fulfiel the conditions of the Promise to Purchase; 4. The Plaintiff did not respect the procedure established at

Article 6.3 of the Promise 5. The Promise to Purchase became null an void; 6. The Plaintiff chose to abusively threaten and sue the Defendant; 7. The claim for damages is ill founded in facts and in law, is grossly exagerated, totally arbitrary and usupported; 8. The Plaintiff did not make any effort to sell the property or mitigate his damages; LES FAITS [ 4 ] Le demandeur est propriétaire d’une résidence située sur l’avenue A à Saint-Lazare, résidence qui a été construite par son entreprise de construction [2] en 2007. [ 5 ] La propriété est mise en vente à l’été 2016.

Le demandeur est représenté par la courtière Rachel Bougie (Proprio Direct), sa conjointe. [ 6 ] Raynald Léonard reçoit une première offre d‘achat (P-2) du défendeur le 17 septembre 2016. Cette offre est présentée par le billet du formulaire obligatoire de l’OAICIQ par l’entremise de Caroline Salette de ReMax. Le montant offert est 750 000 $ avec plusieurs inclusions (« Luminaires, rideaux, réfrigérateur, congélateur, etc. »).

Il y est prévu que l’acte de vente sera conclu au plus tard le 25 octobre 2016. [ 7 ] Léonard est informé que l’acheteur était en cours de séparation et qu’il fallait qu’il « bouge vite » et qu’il y aurait beaucoup d’inclusions du genre électro-ménager, etc. [ 8 ] L’offre d’achat contient deux conditions : une en rapport avec l’inspection de la propriété (clause 8.1) et une autre concernant l’examen de certains documents (clause 9.1).

[ 9 ] Elle contient de plus une

section intitulée « New Hypothecary Loan ».

Les paragraphes 6.1 et 6.2 de cette clause se lisent tel que suit : « 6.1 TERMS AND CONDITIONS – The BUYER undertakes to take in good faith, as soon as possible and at his expense, all steps necessary to obtain a loan of $ 400, 000 , secured by hypothec; this loan bearing interest at the current rate, which shall not exceed 3 % per annum (calculated semi-annually and not in advance), shall be calculated according to a maximum amortization plan of 25 years , the balance becoming due in a minimum of 5 years . 6.2 UNDERTAKING – The BUYER undertakes tu supply to the SELLER, within 14 days following acceptance of this promise to purchase, a copy of the undertaking by a hypothecary lender to grant the BUYER a loan in the amount set out in clause 6.1 or higher.

Receipt of such an undertaking within that period shall have the effect of fully satisfying the conditions set out in clause 6.1.» (les mentions en italiques sont inscrites à la main dans le document) [ 10 ]

Le paragraphe 6.3 s’articule ainsi : 6.3 ABSENCE OF UNDERTAKING - In the absence of proof of such an undertaking, the SELLER may, within a period of five (5) days following the expiry of the period set out in clause 6.2 or following receipt of a notice of refusal, notify the BUYER, in writing:

a) that he is requiring the BUYER to file immediately, at his expense, with a hypothecary lender designated by the SELLER, a new application for an hypothecary loan conforming to the conditions set out in clause 6.1. Should the BUYER not succeed in obtaining, within the time period specified in the SELLER’s notice, a written undertaking from that hypothecary lender to grant the BUYER the loan applied for, this promise to purchase shall become null and void. However, the receipt of such an undertaking within that period shall have the effect of fully satisfying the conditions of this section; OR

b) that he renders this promise to purchase null and void. Where the SELLER does not avail himself of the provisions of paragraph (

a) or (

b) above within the specified time period, this promise to purchase shall become null and void. [ 11 ] L’offre est refusée par Léonard qui la trouve trop basse. Il présente le même jour une contre-proposition au défendeur laquelle est refusée par Steindl qui lui présente lui-même une contre-proposition. Plusieurs autres contre-propositions sont échangées entre les parties jusqu’à ce que l’offre du défendeur du 26 septembre 2016 (P-9) soit acceptée. Le montant de la transaction est établi à 825,000.00 $ plus un certain nombre d’inclusions.

La vente doit être conclue le 15 novembre 2016. [ 12 ] Par l’entremise de Salette, Steindl demande par la suite à Léonard, et ce, à deux reprises, que les délais pour satisfaire à la stipulation concernant le financement prévue au paragraphe 6.1 soient prolongés : d’abord jusqu’au 14 octobre 2016, puis jusqu’au 24 octobre 2016. La banque avait besoin, semble-t-il de plus de temps.

Ces demandes sont acceptées par Léonard. [ 13 ] Les clauses 8.1 et 9.1 sont éventuellement satisfaites. [ 14 ] Le 19 octobre 2016 Guillaume Perrault de RBC Financial Group ( RBC ) informe par écrit le défendeur de l’obtention d’un prêt hypothécaire au montant de 536 250,00 $. Cette lettre [3] se lit tel que suit : «Dear Clients, We are pleased to confirm that your loan for the property mentioned above has been approved by the Royal Bank. …» [ 15 ] La lettre est adressée au défendeur et à « Mrs. Tanya Molina (co-signer/not on titles ) ». L’adresse est celle du défendeur.

L’objet de la lettre comprend les mentions suivantes : « […] [rue A], Saint-Lazare. Reference Number : 100613855 Mortgage amount : 536 250,00 $ Purchase Price : 825 000 $ » [ 16 ] Une copie de cette lettre est remise à Léonard le 20 octobre par Bougie, qui l’avait reçue la veille au moyen du courriel [4] suivant en provenance de Salette : « Salut Rachel, Woohoooo! Et voilà! Merci de votre patience

… » [ 17 ] Fort de cette information, Léonard engage les services de déménageurs et commence les préparatifs du déménagement. Il se porte aussi acquéreur d’une nouvelle maison afin de pouvoir y loger sa famille après la vente à Steindl. [ 18 ] Le 26 octobre Molina fait parvenir au représentant de la RBC, Guillaume Perrault, de même qu’au défendeur un courriel [5] par lequel elle les informe qu’elle n’entend pas « signer l’hypothèque » et ce, pour « des raisons personnelles » : « Hello Guillaume I regret to informe you that I will NOT be signing the mortgage for personal reasons.

I suggest you inform all necessary parties. » [ 19 ] Le lendemain 27 octobre Perrault transmet la lettre [6] suivante au défendeur : « … We thank you for mortgage loan application and appreciate your interest in RBC Royal Bank. We have examined your application very carefully. Unfortunately, in lignt of some of the information revealed during our review, we are unable to approve your request at the time.

You are entitled, il you deem it necessary, to ask us for the source of the information we collected. … » [ 20 ] Le 30 octobre Salette fait suivre par courriel à Bougie une copie de P-14 accompagnée du mot suivant [7] : « Je t’envoi le courriel de son ex Tanya pour confirmer que c’est elle qui nous fou le bordel et non de la mauvaise foi de Paco. Je suis vraiment désolée et mal à l’aise… » [ 21 ] Léonard en est informé le même jour (« le jour de l’Halloween » se souvient-il). Il comprend que le refus de Molina pouvait mettre en péril la transaction. [ 22 ] Léonard téléphone alors au défendeur.

Voici ce qu’il rapporte de cet entretien : « Steindl me dit qu’il a une très bonne nouvelle : « Ma femme et moi on s’est réconciliés. Ma femme ne signera pas, donc le financement tombe, donc la vente n’aura pas lieu. » » [ 23 ] Il témoigne s’être rendu le lendemain, à l’improviste, au bureau du défendeur pour lui manifester sa surprise et son mécontentement en rapport avec ce développement. Il enregistre leur conversation à l’insu de Steindl. La conjointe du défendeur (qui travaille dans le même immeuble) se joint éventuellement à eux.

La transcription de l’entretien en entier a été produite à l’audience [8] . [ 24 ] Steindl lui dit qu’il ne veut pas de la maison car « Going back with my wife, I have a million and a half dollar home, what am I going to do with your house? [9] ». Il l’informe qu’il n’est pas intéressé à rencontrer d’autres institutions financières. [ 25 ] Compte tenu de la position prise par Steindl le demandeur, par ses avocats, lui transmet des mises en demeure de procéder à l’achat. Voyant son refus de compléter la vente Léonard décide de remettre la propriété sur le marché.

Ceci implique qu’il doit tout déballer, canceller les déménageurs, tenter d’annuler des achats de meubles, remettre en place les meubles qu’il possède déjà, etc.. [ 26 ] Les dommages réclamés par Léonard totalisent 73 790,23 $ [10] .

Ils se ventilent tel que suit : 1) Différence de prix de vente : 29 600,00 $ 2) Dommages découlant du défaut de passer titres : 22 055,60 $ 3) Travaux effectués à l’immeuble : 2 121,63 $ 4) Troubles et inconvénients : 20 000,00 $ TOTAL : 73 790,23 $ [ 27 ] La « différence de prix de vente » est constituée de la différence entre le prix de vente convenu entre les parties (825 000 $ selon P-9) et le prix obtenu en mars 2017 (785 000 $) après la remise en vente de la résidence, moins une évaluation (10 400 $) qu’il a faite des biens meubles inclus dans la vente (et qu’il n’a pu revendre). [ 28 ] Les « dommages découlant du défaut de passer

titre » correspondent aux sommes payées par le demandeur et qu’il n’aurait pas eu à encourir si Steindl avait honoré ses engagements contractuels et acheté sa résidence. Ces montants représentent les sommes payées pour habiter la propriété de la rue A alors qu’il était toujours propriétaire de l’autre maison. Ils sont calculés sur une base de 136 jours d’occupation (soit du 15 novembre 2016, date prévue de la vente à Steindl, au 30 mars 2017, date de la vente aux nouveaux

propriétaires) sont les suivants : (

i) Électricité : 2 915,27 $ (ii) Propane : 240,10 $ (iii) Taxes municipales : 1 844,83 $ (iv) Taxes scolaires : 670,52 $ (

v) Intérêts sur hypothèque : 4 268,94 $ Total : 9 939,66 $ [ 29 ] Les autres réclamations de Léonard comprennent les sommes suivantes, qui ont également trait à l’immeuble de la rue A : (

a) Intérêts frais de banque et de notaire quant à l’immeuble sis au […] rue des Récoltes : 5 896,04 $ (

b) Déneigement pour l’hiver 2016-2017 : 333,43 $ (

c) Dépôt perdu pour électroménagers : 722,12 $ (

d) Tabourets de cuisine invendus : 169,01 $ (

e) Ramonage de cheminée : 172,46 $ (

f) Bois de chauffage : 632,36 $ (

g) Achat d’un canapé invendu : 1 378,55 $ (

h) Assurances habitation : 934,48 $ (

i) Réparation porte arrière : 233,68 $ (

j) Réparation foyer : 557,84 $ (

k) Fermeture hivernale du système d’irrigation : 86,23 $ Total : 11 116,20 $ [ 30 ] Il réclame enfin 2 124,63 $ pour divers travaux d’entretien. [ 31 ] Guillaume Perrault est le représentant de la RBC à qui le dossier de la demande de prêt hypothécaire du défendeur a été confié. Il possède plus de 20 ans d’expérience dans le domaine. C’était à lui qu’incombait la tâche de procéder à l’évaluation du dossier de crédit de Steindl. [ 32 ] Il témoigne qu’il a, pour les fins de son analyse du dossier, requis une copie de toutes les offres et contre-offres relatives à l’achat projeté.

Il avise éventuellement Steindl que ses revenus sont insuffisants pour satisfaire à leurs critères compte tenu aussi de son ratio d’endettement élevé. Il indique à Steindl qu’il faut un co-signataire. Perrault communique donc avec Molina qui lui indique qu’il « n’y a pas de problème ». [ 33 ] Il communique plus tard avec le défendeur à la suite de la réception du courriel de refus (P-14) de Molina. Perrault dit se souvenir très bien du dossier. Il témoigne que Steindl lui a alors demandé une lettre de refus car sa femme ne voulait pas signer : « Ma compréhension est qu’il n’y avait plus de bonne entente.

Il m’a demandé une lettre de refus car sa femme ne voulait pas signer. » [ 34 ] Il précisera en contre-interrogatoire que « Si j’ai a émis une lettre de refus c’est qu’on me l’a demandé ». Réitérant plus tard : « Il faut que quelqu’un me le demande pour émettre une lettre de refus ». [ 35 ] La lettre de refus qu’il a transmise le 27 octobre 2016 (D-5) est, à ses dires, une « lettre standard ». Il n’a pas jugé utile de la transmettre à Salette, ajoutant qu’il n’avait pas à le faire, sauf après qu’elle lui eut demandé, ce qui fût fait le 31 octobre. [ 36 ] Caroline Salette est courtière en immeuble depuis 1991.

Elle rencontre Steindl pour la première fois en 2014 pour l’achat d’une propriété. La seconde fois, c’est pour l’achat de la maison de la rue A.

[ 37 ] Salette ne connaissait pas la situation financière personnelle du défendeur. Elle apprend cependant, au moment de demander formellement une extension de délai (pour le financement auprès de la RBC), que Steindl « avait beaucoup de choses en commun avec sa femme », raison pour laquelle l’obtention d’un financement de la part de la RBC s’avérait plus ardue que prévu. [ 38 ] Le vendredi 28 octobre elle reçoit un courriel de Steindl auquel est jointe une copie de la lettre de « rétractation » de la RBC. Steindl l’appelle peu après pour l’informer que « Tanya ne voulait pas signer ».

Elle témoigne avoir transmis le lendemain un courriel à Perrault « pour qu’il confirme l’objection ». Le 31 octobre elle reçoit une réponse de Perrault avec le courriel de Molina et les fait suivre à Bougie [11] .

La preuve révèle que le 30 octobre Salette transmet à Bougie un courriel (D-6) dans lequel elle lui fait suivre le courriel de Molina, lequel lui aurait été communiqué le lendemain seulement si on se fie à D-7 : cette divergence de dates n’a pas été expliquée. [ 39 ] En apprenant le refus de la RBC elle dit que « sur le coup j’avais peut-être un petit peu d’incompréhension de ce qui se passait … et avoir pris un pas de recul… ».

Questionnée à savoir si elle avait tenté de trouver d’autres financements pour Steindl elle répond que ce n’était pas son rôle de « le forcer » ajoutant, à deux reprises, qu’elle « représente les intérêts de M. Steindl ». [ 40 ] La preuve démontre qu’elle a plus tard représenté Steindl et Molina à l’occasion de la vente d’un immeuble et de leur résidence. [ 41 ] Edouardo Steindl (également surnommé « Paco ») vivait séparément de sa conjointe depuis quelque 8 mois quand il visite la maison de la rue A pour la première fois. Il ajoute qu’à l’époque « I did not see a future with my wife ».

Il s’est mis à la recherche d’une maison dès après la signature de sa demande de divorce à la mi-septembre 2016. [ 42 ] Le couple Steindl – Molina était en affaires ensemble et les deux travaillaient dans le même bureau. Ils avaient convenu à cette époque qu’elle y travaillerait en matinée et lui en après-midi. Steindl rapporte qu’en septembre ils ont commencé à se voir plus souvent mais qu’il n’était pas encore question qu’il retourne vivre au domicile familial. [ 43 ] Il visite quelque cinq (5) maisons avant celle de Léonard avec laquelle il serait « tombé en amour ».

Comme il n’avait à toutes fins utiles aucun meuble il décide de présenter une offre d’achat comprenant plusieurs inclusions. [ 44 ] À la recherche d’un financement hypothécaire son banquier d’alors – la RBC – l’invite à communiquer avec Guillaume Perrault. Steindl lui présente une demande de financement pour 536,250 $. Perrault requiert les documents financiers habituels et l’informera plus tard que son salaire est trop bas et son endettement trop élevé pour obtenir l’hypothèque sollicitée. [ 45 ] Steindl en parle alors à Molina et lui demande son aide. Celle-ci décide de « collaborer pour la signature ».

Après transmission à la RBC par cette dernière de certains documents le financement sollicité est accepté [12] . Il précise que l’entente était alors qu’il était le seul responsable des paiements hypothécaires. Il est conscient qu’à ce moment la stipulation 6.1 de P-2 est accomplie. [ 46 ] Il fait ensuite état des événements qui se sont produits après que Molina et lui se soient envolés pour la Louisiane – un voyage fort improbable à ses dires – pour une convention d’affaire de quelques jours (du 20 octobre au 25 octobre inclusivement). [ 47 ] Il relate que « la magie a commencé là-bas » (en Louisiane).

Il dit avoir alors vécu « the best 3 days (ever) with my wife ». [ 48 ] Le lendemain de leur retour, qu’il situe au 24 octobre (date qu’il changera pour le 25 octobre à la suite d’une question du Tribunal) Molina lui dit qu’elle désire qu’ils reviennent ensemble et elle l’implore de ne pas procéder à l’achat de la propriété de la rue A (« Don’t do it! »). Il accepte promptement (« I’m in! »).

Il communique ensuite avec son avocat pour qu’il produise un désistement des procédures de divorce. [ 49 ] Il précisera plus tard que c’est lui qui a téléphoné à sa conjointe le 26 octobre (le lendemain de leur retour) pour lui dire qu’il voulait la rencontrer. [ 50 ] Il ajoute que c’est sa femme qui a « par elle-même » [13] transmis à la RBC une lettre l’avisant qu’elle ne voulait plus co-signer le prêt hypothécaire, et ce, pour des raisons personnelles.

Il admet à l’audience qu’il savait à ce moment-là que c’était à cause de leur réconciliation. [ 51 ] Il dit avoir reçu la « lettre de refus » de la RBC (D-5) vers le 27 octobre.

Il témoigne aussi qu’il n’a pas tenté de trouver un autre financement « parce qu’il n’était pas obligé » de le faire. [ 52 ] Lors de son interrogatoire au préalable du 26 mai 2017 il répondra de façon affirmative à l’avocate du demandeur qui lui demande s’il était possible qu’il ait changé son idée d’acheter la résidence du demandeur en raison du fait qu’il était retourné vivre avec sa conjointe. [ 53 ] Il se remémore la visite surprise de Léonard à son bureau, ajoutant que cette visite a eu lieu en novembre et non en octobre.

Il se souvient que Léonard était amical et ajoute : « I told him it’s fortunate for me and unfortunate for him. I cannot pay for two houses I will not have two houses ». [ 54 ] Tanya Molina relate les événements entourant le voyage du couple en Louisiane. Elle explique qu’elle et son conjoint n’avaient jamais voyagé ensemble auparavant et que le voyage s’est avéré « magique » (« It was a bit magical »). À ses dires, ce voyage leur a appris que leur couple était solide. [ 55 ] Elle rapporte qu’ils se sont vus le lendemain de leur retour de la Nouvelle-Orléans.

Il lui aurait répété à plusieurs reprises qu’il l’aimait, ajoutant qu’il ne voulait plus divorcer. Elle était « super heureuse ». [ 56 ] À l’audience le procureur du défendeur lui exhibe la lettre d’approbation de financement de la RBC, soit celle du 19 octobre 2016, pièce P-13. Elle dit alors : « Il don’t want to be part of it. I’m backing out ».

[ 57 ] En ce qui a trait au courriel qu’elle a transmis à la RBC le 26 octobre (P-14) elle se souvient en avoir probablement parlé au préalable avec Steindl : « We probably would have talked about that » (i. e. sending the letter). Son courriel P-14 est transmis à Perrault dès son arrivée au bureau, à 10 :43 AM, soit après sa rencontre avec son conjoint. [ 58 ] En ce qui concerne la rencontre du début novembre entre Steindl et le demandeur, elle se rappelle que c’est son conjoint qui lui a demandé de les rejoindre dans son bureau. QUESTIONS EN LITIGE [ 59 ] Le Tribunal a identifié les trois questions en litige suivantes :

(1) Y a-t-il eu une entente ferme liant les parties pour l’achat de la propriété par Steindl?

(2) En cas de réponse négative à la première question et qu’il fallait considérer l’engagement du défendeur, en regard de la stipulation 6.1, comme créant une obligation conditionnelle : est-ce que le défendeur en a empêché l’accomplissement?

(3) Si la réponse à l’une ou l’autre de ces deux questions est positive, quels sont les dommages réclamés par le demandeur qui peuvent être imputés au défendeur? ANALYSE ET DÉCISION [ 60 ] Dans l’affaire Ochisor [14] le juge Luc Hervé Thibaudeau J.C.Q. explique bien quel est le fardeau d’un demandeur au terme de l’

article 2803 C.c.Q. : "[12] Sans atteindre la certitude, il faut produire une preuve convaincante. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante pour établir la responsabilité d’une partie. Cependant, une simple démonstration de la possibilité qu’un fait puisse s’être produit, une hypothèse ou une croyance, n’est pas suffisante. Le tribunal ne soupèse pas les possibilités. Les faits probables sont ceux qui ont un degré de probabilité supérieur à 50 %. … [14] Le Tribunal apprécie la force probante des témoignages .

Si la preuve n’est pas convaincante ou est contradictoire au point où il est impossible de déterminer la vérité, le sort du procès se décide en fonction du fardeau de la preuve. Celui sur qui repose ce fardeau et qui ne s’en acquitte pas voit sa demande rejetée." (références omises) [ 61 ] C’est en fonction de ces critères que le Tribunal doit examiner la preuve soumise de part et d’autre. (

i) Première question en litige Y a-t-il eu une entente ferme liant les parties pour l’achat de la propriété de Léonard par Steindl? [ 62 ] La réponse à cette question est « oui » puisque le contrat (P-2) le prévoit expressément à la clause 6.2.

Il y est en effet stipulé que la réception dans le délai convenu de l’engagement d’un prêteur hypothécaire aura pour effet de satisfaire pleinement aux stipulations énoncées à la clause 6.1 [15] . [ 63 ] C’est précisément ce qui se produit avec la lettre P-13 de la RBC. [ 64 ] D’entrée en matière le Tribunal note que l’engagement de la RBC n’était pas conditionnel et que le contrat P-2 ne prévoit pas l’hypothèse d’un retrait de l’offre de financement du prêteur hypothécaire. [ 65 ] Compte tenu qu’en vertu de la stipulation 6.2 l’engagement de la RBC, le prêteur hypothécaire, rendait ferme l’entente des parties, le Tribunal conclut qu’il n’y a pas lieu à incursion dans la stipulation 6.3 comme le défendeur l’invite à le faire. [ 66 ] Le Tribunal s’invite néanmoins à interpréter la stipulation 6.3 pour boucler la boucle. [ 67 ] Le Tribunal doit interpréter la stipulation 6.3 en tenant compte des stipulations précédentes et du contexte, c’est-à-dire l’ensemble du contrat, et de son économie générale : 1427 C.c.Q. : Les clauses s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’ensemble du contrat. [ 68 ] Le mot à mot des stipulations 6.2 et 6.3 et leur aménagement à l’intérieur du contrat découlent d’une logique contractuelle rigoureuse.

[ 69 ] L’objectif de la stipulation 6.3 ne fait aucun doute : prévoir précisément ce qui peut se produire quand l’acheteur n’obtient pas l’engagement d’un prêteur hypothécaire selon la stipulation 6.1. [ 70 ] Le Tribunal conclut que la stipulation 6.3 ne vise que la situation où il n’y a pas d’engagement (« ABSENCE OF UNDERTAKING» est le

titre qui coiffe cette stipulation) car, lorsqu’il y a effectivement un engagement, c’est la stipulation précédente qui s’applique. Or, une « absence d’engagement » peut résulter soit de l’absence d’un engagement, dans le sens propre de cette expression, ou lorsqu’il y a un refus formel. [ 71 ] Quoi qu’il en soit – et comme le Tribunal l’examinera plus loin – la lettre de refus de la RBC (D-5) n’est pas une véritable « lettre de refus ».

La stricte réalité des choses c’est qu’il s’agit d’une lettre retirant une acception déjà donnée. [ 72 ] Le Tribunal adhère entièrement à l’analyse entreprise par le juge Luc Huppé, J.C.Q., dans l’affaire Lombardo [16] qui offre de très grandes similitudes avec le présent dossier : offre de financement inconditionnelle; dispositions identiques concernant l’obtention d’un financement (clauses 6.1 à 6.3); dispositions 8.1 et 9.1 identiques; retrait de l’offre de financement, etc. [ 73 ] Dans cette décision le juge Huppé analyse avec force détails quelles sont les obligations des parties découlant de la promesse d’achat et en particulier en ce qui a trait aux clauses 6.1, 6.2 et 6.3.

Voici son analyse (références omises) : « [29] Le recours de Mme Lombardo est fondé sur la promesse d’achat signée par les défendeurs le 30 août 2016. Dans ce document, les défendeurs prennent un engagement de base : ils promettent d’acheter l’immeuble appartenant à Mme Lombardo, au prix et selon les modalités qui y sont prévus. Les négociations entourant cette promesse d’achat ont conduit à une entente entre les parties le 8 septembre suivant. Une telle entente engendrait des obligations pour les deux parties, comme l’énonce l’

article 1396 du Code civil du Québec : 1396. … La promesse, à elle seule, n’équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l’accepte ou lève l’option à lui consentie, il s’oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat , à moins qu’il ne décide de le conclure immédiatement. (soulignements ajoutés) [30] Le financement constitue l’un des aspects cruciaux d’une promesse d’achat.

La jurisprudence présente régulièrement ce financement comme une condition de telle promesse : dans cette perspective, l’obligation du promettant acheteur de se porter acquéreur du bien serait conditionnelle à l’obtention d’un financement selon les modalités spécifiées dans la promesse d’achat, de sorte que l’échec des tentatives sincères du promettant acheteur de financer son achat pourrait le libérer de son obligation d’acheter, puisqu’une condition de cette promesse ne serait pas accomplie. [31] Toutefois, les dispositions de la promesse d’achat signée par les défendeurs ne sont pas libellées dans une forme qui rendrait leur obligation d’acquérir la résidence de Mme Lombardo conditionnelle à l’obtention d’un financement .

L’

article 1497 du Code civil du Québec définit comme suit l’obligation conditionnelle : 1497.

L’obligation est conditionnelle lorsqu’on la fait dépendre d’un événement futur et incertain, soit en suspendant sa naissance jusqu’à ce que l’événement arrive ou qu’il devienne certain qu’il n’arrivera pas, soit en subordonnant son extinction au fait que l’événement arrive ou n’arrive pas. (soulignements ajoutés) [32] La promesse d’achat signée par les défendeurs contient les dispositions suivantes relativement à l’obtention d’un financement : 6.1 TERMS AND CONDITIONS - The BUYER undertakes to take in good faith, as soon as possible and at his expense, all steps necessary to obtain a loan of $448,000, secured by hypothec; this loan bearing interest at the current rate, which shall not exceed 3% per annum (calculated semi-annually and not in advance), shall be calculated according to a maximum amortization plan of 25-30 years, the balance becoming due in a minimum 1-5 years. 6.2 UNDERTAKING - The BUYER undertakes to supply to the SELLER, within 18 days following acceptance of this promise to purchase, a copy of the undertaking by a hypothecary lender to grant the BUYER a loan in the amount set out in clause 6.1 or higher.

Receipt of such an undertaking within that period shall have the effect of fully satisfying the conditions set out in clause 6.1.

6.3 ABSENCE OF UNDERTAKING - In the absence of proof of such an undertaking, the SELLER may , within a period of five (5) days following the expiry of the period set out in clause 6.2 or following receipt of a notice of refusal, notify the BUYER , in writing:

a) that he is requiring the BUYER to file immediately, at his expense, with a hypothecary lender designated by the SELLER, a new application for an hypothecary loan conforming to the conditions set out in clause 6.1. Should the BUYER not succeed in obtaining, within the time period specified in the SELLER’s notice, a written undertaking from that hypothecary lender to grant the BUYER the loan applied for, this promise to purchase shall become null and void. However, the receipt of such an undertaking within that period shall have the effect of fully satisfying the conditions of this section; OR

b) that he renders this promise to purchase null and void . Where the SELLER does not avail himself of the provisions of paragraph (

a) or (

b) above within the specified time period, this promise to purchase shall become null and void. (soulignements ajoutés) [33] Ces dispositions contiennent non pas une condition suspensive relativement à l’obtention d’un financement, mais plutôt des engagements de la part des promettant acheteurs , ainsi que des droits pour le promettant vendeur en cas de défaut de leur part de respecter ces engagements. Ainsi, au moyen de ces clauses, les promettant acheteurs représentent au promettant vendeur qu’ils sont en mesure d’obtenir un financement pour un montant et selon des modalités spécifiées.

Telles que libellées, ces dispositions ne font pas dépendre leur obligation de se porter acquéreur de l’immeuble de la réussite de leurs démarches . [34] Le texte de la clause 6.3 confirme que la promesse d’achat n’est pas conditionnelle au succès des démarches des promettant acheteurs pour l’obtention d’un financement . En effet, cette clause permet au promettant vendeur d’exiger que les promettant acheteurs s’adressent à un prêteur de son choix s’ils ne parviennent pas à obtenir de financement par eux-mêmes. Il peut aussi décider de mettre fin à l’offre d’achat.

Le texte de la promesse d’achat établit clairement que c’est à lui que revient cette décision. Cette disposition confirme que l’échec des promettant acheteurs dans leurs démarches pour obtenir un financement n’a pas pour effet de rendre automatiquement nulle la promesse d’achat.

Un tel échec a plutôt pour effet de remettre entre les mains du promettant vendeur le soin d’en tirer certaines conséquences. [35] Il appert donc que les dispositions de la promesse d’achat relatives au financement ne soutiennent pas la position prise par les défendeurs à la suite du retrait du financement initialement approuvé par la Caisse Desjardins portugaise . Dans le courriel transmis le 1 er décembre 2016 à M. Mariani, les défendeurs précisent que ce retrait rend leur offre nulle et leur avocat reprend cette perspective quelques jours plus tard.

Il n’y a pas de fondement à cette position dans la promesse d’achat. [36] L’

article 1427 du Code civil du Québec prévoit que les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’ensemble du contrat. Une comparaison des clauses 6.1 à 6.3 avec d’autres clauses de la promesse d’achat permet de constater que lorsque les parties rendent cette promesse d’achat conditionnelle, elles le font en des termes clairs.

C’est le cas des clauses 8.1 (inspection de l’immeuble) et 9.1 (examen de documents) : 8.1 This promise to purchase is conditional upon… 9.1 This promise to purchase is conditional upon… (soulignements ajoutés) [37] Les engagements stipulés aux clauses 6.1 et 6.2 de la promesse d’achat n’expriment donc pas que l’obligation des défendeurs de se porter acquéreurs de la propriété de Mme Lombardo était conditionnelle à l’obtention du financement qu’ils s’engageaient à rechercher . De telles clauses doivent plutôt être assimilées à une promesse du fait d’autrui, au sens de l’

article 1443 du Code civil du Québec : 1443. On ne peut, par un contrat fait en son propre nom, engager d’autres que soi-même et ses héritiers; mais on peut, en son propre nom, promettre qu’un tiers s’engagera à exécuter une obligation ; en ce cas, on est tenu envers son cocontractant du préjudice qu’il subit

si le tiers ne s’engage pas conformément à la promesse . (soulignements ajoutés) [38] Les auteurs Baudouin, Jobin et Vézina décrivent comme suit les effets de la promesse du fait d’autrui entre le promettant et celui à qui la promesse est faite : Un lien d’obligation de nature contractuelle, dont l’objet est l’engagement du tiers, existe entre le contractant et le promettant . Si le tiers accepte de se lier, le promettant a alors exécuté son obligation qui, du même coup, se trouve éteinte. L’acceptation du tiers, quand et si elle survient, libère donc le promettant à l’égard du contractant.

Dans le cas contraire, le promettant, ayant fait défaut de remplir son obligation, se trouve responsable vis-à-vis du contractant selon les principes ordinaires de la responsabilité contractuelle …; (soulignements ajoutés) [39] C’est dans ce cadre juridique que doit être appréciée la responsabilité des défendeurs envers Mme Lombardo. » [ 74 ] Appliquant ce cadre juridique aux faits mis en preuve le juge Huppé conclut que les défendeurs, malgré le retrait du financement, n’étaient pas libérés de leur promesse de base , soit celle d’acheter la résidence de la demanderesse.

Il conclura éventuellement que les défendeurs « doivent donc assumer les conséquences de leur défaut d’acheter cette propriété et indemniser (la demanderesse) pour les dommages qui en résultent [17] ». [ 75 ] Le juge Huppé note au paragraphe [44] de sa décision que l’approbation de financement ne contient aucune condition (comme, du reste, et tel qu’examiné plus haut, c’est le cas en l’instance) : « [44] En l’instance, l’approbation de financement fournie le 28 septembre 2016 par la Caisse Desjardins portugaise pour l’acquisition de la résidence de Mme Lombardo ne contient aucune condition .

Sur cette base, Mme Lombardo était justifiée de tenir pour acquis la capacité financière des défendeurs et, par conséquent, d’aller de l’avant avec la promesse d’achat présentée par ceux-ci et d’organiser ses affaires en conséquence. » (soulignements ajoutés) [ 76 ] Il poursuit ainsi son analyse : [48] Selon le principe de l’effet relatif des contrats, consacré par l’

article 1440 du Code civil du Québec , les modalités de cette offre de financement liaient uniquement les défendeurs et la Caisse Desjardins portugaise. Elles ne pouvaient être opposées à Mme Lombardo, qui n’est pas

partie à cette relation contractuelle et qui avait reçu une confirmation de financement inconditionnelle. Il en découle que les défendeurs ne peuvent invoquer contre Mme Lombardo, pour se libérer de leurs obligations aux termes de la promesse d’achat, l’exercice par la Caisse de la faculté de retrait que lui accorde l’offre de financement du 16 novembre 2016 . [49] La promesse d’achat signée par les parties n’envisage pas l’hypothèse du retrait d’une approbation de financement par le prêteur .

La clause 6.3 traite des droits du promettant vendeur si les promettant acheteurs ne fournissent pas de tel engagement dans un délai de dix-huit jours de l’acceptation de la promesse ou si leur demande de financement est refusée. Il n’est donc pas clair que cette disposition imposait à Mme Lombardo l’obligation de prendre l’une ou l’autre des décisions qui y sont mentionnées lorsqu’elle a été informée du retrait du financement par la Caisse Desjardins portugaise.

Même si cette clause était effectivement applicable, le délai de moins d’une semaine restant à courir entre le moment où elle en a été informée et la date convenue de signature de l’acte d’achat rendait illusoire son application concrète. … [51] Le retrait du financement approuvé par la Caisse Desjardins portugaise ne libérait pas les défendeurs de leur promesse de base, celle de se porter acquéreurs de la résidence de Mme Lombardo .

Ils doivent donc assumer les conséquences de leur défaut d’acheter cette propriété et indemniser Mme Lombardo pour les dommages qui en résultent. (soulignements ajoutés) [ 77 ] Tel qu’examiné plus haut Steindl était obligé envers le demandeur. N’ayant pas donné suite à ses engagements il est tenu de l’indemniser pour les dommages que son refus lui a causés. * * * * Nonobstant cette conclusion le Tribunal estime utile de répondre à la deuxième question en litige, qui prend comme hypothèse

que l’engagement du défendeur était conditionnel, si ce n’est pour démontrer que sa conclusion aurait été la même. (ii) Deuxième question en litige

En cas de réponse négative à la première question et qu’il fallait considérer l’engagement du défendeur, en regard de la stipulation 6.1, comme créant une obligation conditionnelle : est-ce que le défendeur en a empêché l’accomplissement? [ 78 ] Les tribunaux ont souvent rappelé que les rapports juridiques entre le courtier et son client et ceux entre les vendeur et acheteur sont différents et obéissent à des règles distinctes. [ 79 ] Celles régissant les vendeur et acheteur sont celles du Code civil de même que celles prévues spécifiquement à la promesse d’achat, dont les clauses 6.1 et suivantes, y compris les clauses 8.1 et 9.1. [ 80 ] Si, par hypothèse, le Tribunal avait conclu que l’effet combiné des stipulations 6.1, 6.2 et 6.3 du contrat P-2 entrainait une obligation conditionnelle, il y aurait alors lieu de rappeler la règle posée par l’

article 1503 C.c.Q. : « L’obligation conditionnelle a tout son effet lorsque le débiteur obligé sous telle condition en empêche l’accomplissement. » [ 81 ] Le Tribunal note que l’

article 1503 C.c.Q. ne n’utilise pas le vocable « faute » [18] : il suffit que le débiteur ait empêché la réalisation de la condition pour que celle-ci ait tout son effet. [ 82 ] La question qui se pose conséquemment ici est la suivante : est-ce que le défendeur a empêché la réalisation de la condition relative au financement? [ 83 ] Dès que la lettre P-13 a été reçue – laquelle confirme l’acceptation du financement de la RBC – le défendeur était lié par la promesse d’achat P-2. Conséquemment, il avait l’obligation de respecter ses engagements (1458 C.c.Q. ).

Or, c’est le retrait subséquent de l’offre de financement de la RBC qui a ultimement fait avorter la vente. [ 84 ] Pour les raisons élaborées ci-après le Tribunal conclut que le défendeur a empêché la réalisation de la condition relative au financement et que, partant, et selon le principe établi à l’

article 1503 C.c.Q. , sa responsabilité est engagée envers le demandeur. [ 85 ] Pour quelles raisons? [ 86 ] La réponse très brève est que c’est le défendeur lui-même qui a demandé à la RBC de retirer son offre de financement en émettant un « avis de refus ». Cette preuve n’a pas été contredite. D’aucuns pourraient répondre que le défendeur n’a fait qu’obtenir la confirmation de ce qui s’en venait indubitablement. Cependant, rien n’obligeait le défendeur à le faire.

Rien ne l’obligeait, mais l’émission de la lettre de refus par la RBC faisait bien son affaire puisqu’elle allait – croyait-il à tout le moins – le libérer de son engagement en rendant nulle l’offre P-2. [ 87 ] Mais il y a plus. L’analyse des circonstances entourant le retrait du consentement de Molina, en fonction de la règle posée à l’

article 2804 C.c.Q. [19] , amène le Tribunal à une seule conclusion : le défendeur n’est pas étranger à ce retrait, bien au contraire. [ 88 ] La défense présentée par Steindl lorsque considérée dans son ensemble – y compris son propre témoignage, celui de sa conjointe, celui de Perrault et même celui de Salette – est cousue de fil blanc. Le Tribunal demeure incrédule devant une preuve si improbable et qui repose sur tant de coïncidences et d’éléments non crédibles. [ 89 ] Certes, il n’existe pas de preuve directe que le défendeur est celui qui a fait en sorte que madame Molina transmette son courriel de retrait.

Il y a, cependant, suffisamment de circonstances et de faits pour pleinement justifier cette inférence. Comme le rappelle Jean- Claude Royer, une preuve indirecte (ou par présomption) a pour objet des « faits pertinents qui permettent d’ inférer un fait litigieux » [20] . [ 90 ] Parmi ces faits et situations pertinents :

a) Le retrait par Molina de son offre d’agir comme co-signataire a lieu dès le lendemain du retour de voyage du couple (un voyage « magique », adjectif que les deux utilisent), et ce, dans l’heure suivant la décision du couple de reprendre la vie commune : comment ne pas y voir une relation de cause à effet directe?

b) Plus précisément encore : comment interpréter ce geste de Molina, qui survient tout juste après qu’elle ait supplié Steindl de ne pas acheter la maison de la rue A? et la réponse de ce dernier : « I’m in ».

c) Pourquoi le défendeur, dans son témoignage en chef, prend-il la peine de préciser, et d’ajouter , que c’est « d’elle-même » que Molina a envoyé la lettre de retrait, si ce n’est pour, en quelque sorte, se distancier du geste de sa conjointe dans le but ultime de suggérer qu’il n’a rien à voir avec ce geste?

d) Que dire par ailleurs de la réponse donnée par Molina, en contre-interrogatoire, quand elle relate qu’elle et Steindl « en ont sûrement parlé » (d’envoyer cette lettre) lors de la rencontre matinale du 26 octobre?

e) Que penser de la désinvolture dont fait preuve le défendeur lors de l’entretien téléphonique qu’il a avec Léonard le 30 octobre et lors de la rencontre du 1 er novembre. Cette indolence devrait surprendre (après tout, il vient de perdre son financement et donc la maison de la rue A). Elle étonne moins cependant quand on comprend que la lettre de sa conjointe fait bien son affaire.

f) Le 1 er novembre, lors de la rencontre avec Léonard à son bureau, le défendeur semble particulièrement à l’aise avec toute la situation. Il établit lui-même un rapport direct entre la décision de ne pas acheter et la décision du couple de reprendre la vie commune (voir paragraphe 23 ci-haut). Cette aisance est telle qu’il est difficile de ne pas conclure qu’il y a eu un accord préalable entre les deux conjoints.

g) Autre question : qui va bénéficier en premier lieu de la lettre de retrait de Molina? À l’évidence, la seule personne qui en bénéficie directement est le défendeur car – et il le dit ouvertement – il ne veut plus de la maison (et encore moins du financement). Pour ce qui est de Molina, elle est une bénéficiaire très lointaine car il avait été convenu qu’elle n’était pas responsable des paiements hypothécaires.

h) Le témoignage de Perrault (RBC) et ses agissements ont de quoi rendre perplexe. Pourquoi ne transmet-il qu’à Steindl l’« avis de refus » alors que la lettre d’acceptation était également adressée à Molina? Mais plus encore : pourquoi avoir accepté, dans ces circonstances, d’écrire une « lettre de refus », alors qu’il s’agissait en réalité du retrait d’une acceptation préalablement accordée? Il y a une différence appréciable entre ces deux situations, mais Perrault ne semble pas s’en formaliser.

Le Tribunal note que la lettre D-5 est écrite comme si le processus d’examen du dossier de crédit du défendeur venait de débuter, sans aucune référence à la lettre d’acceptation, pourtant émise quelque dix jours plus tôt. Le contenu de cette lettre ne fait aucun sens. Aux yeux du Tribunal il s’agit purement et simplement d’une lettre visant à accommoder le défendeur.

i) Ceux de Salette laissent également songeur. Pourquoi avoir attendu trois jours avant de faire suivre à la courtière du demandeur la lettre de retrait de Molina? Ses explications sont étonnantes pour une personne qui se dit très organisée. Est-il vraisemblable qu’elle n’a personnellement aucun intérêt à ce que la vente ait lieu? C’est ce qu’elle laisse entendre. Et pourtant, n’aurait-elle pas eu droit à une commission? Pourquoi parler de la « bonne foi » de Paco dans sa lettre P-14? Qu’en sait-elle? Le Tribunal a la claire impression que Salette veut protéger son client.

j) Le Tribunal attache peu de crédibilité au témoignage du défendeur qui manquait clairement de spontanéité, dont plusieurs segments de témoignage étaient intéressés (« self-serving ») et qui parait bien connaître les mécanismes de la

section « New Hypothecary Loan » du contrat P-2 et vouloir s’en accommoder.

k) À l’opposé, le témoignage de Molina est beaucoup plus spontané, franc et crédible dans son ensemble. La même chose peut être dite à propos du témoignage de Léonard.

l) Par ailleurs, il est difficile de croire en la sincérité de Steindl quand il dit d’entrée de jeu à Léonard, lors de leur rencontre du 1 er novembre, que le fait que lui et Molina refont vie commune « is what f***s everything up » [21] . En vérité, ce « contretemps » fait son affaire car, comme il dira au demandeur lors de cette même rencontre [22] : « The question is do we want a second house or not. Is it good for me or not?

I don’t see anything good about it » [ 91 ] Aux yeux du Tribunal la réalité qui se cache derrière la preuve de la défense est la suivante : Steindl a compris qu’il était lié par l’offre P-2 dès l’obtention du financement de la RBC le 19 octobre. Il réalise peu de temps après, soit aussitôt qu’il se réconcilie avec sa conjointe, qu’il ne veut plus de la maison de la rue A.

Sa seule porte de sortie – figurera-t-il – est que le financement échoue. [ 92 ] Tous les éléments examinés plus haut convergent vers une seule et même inférence : le défendeur et sa conjointe s’entendent pour que celle-ci transmette une « lettre de retrait » à la RBC. Sitôt celle-ci transmise Steindl demande une lettre de refus à la RBC pour que le financement tombe à l’eau.

Le but de la manœuvre est évident : rendre nulle et non avenue l’entente P-2. [ 93 ] À partir de cette inférence, tout s’explique. [ 94 ] Elle permet de comprendre ce qui revêt toutes les allures d’une aide pour le moins complaisante du banquier du couple Steindl- Molina, de même que le surprenant désintéressement de la courtière Salette (qui, faut-il le rappeler, a fait des affaires avec le défendeur avant et après cet épisode). [ 95 ] Ayant empêché l’accomplissement de la condition de financement – dans l’hypothèse qu’il s’agit bien d’une condition – Steindl est néanmoins obligé envers le demandeur comme la règle posée à l’

article 1503 C.c.Q. le prévoit. Jobin [23] écrira d’ailleurs à ce propos : « … les tribunaux tiennent compte systématiquement de la bonne foi des parties et n’autorisent pas l’une d’elle à se servir de la condition comme d’un prétexte pour échapper à la vente… » (soulignement ajouté) [ 96 ] Le Tribunal ajoute de bene esse que même s’il a conclu que l’

article 1503 C.c.Q. s’applique en l’absence d’une faute de la part du débiteur, les agissements de Steindl, en ce qui a trait au retrait du financement, vont à l’encontre des exigences de la bonne foi [24] et ils sont fautifs.

Le Tribunal note au surplus que le défendeur s’était engagé contractuellement à agir de bonne foi dans ses démarches, comme la stipulation 6.1 le spécifie clairement. (iii) Troisième question en litige Si la réponse à l’une ou l’autre de ces deux questions est positive, quels sont les dommages réclamés par le demandeur qui peuvent être imputés au défendeur? [ 97 ] Toutes les conditions préalables à une réclamation résultant du bris d’une promesse d’achat ont été démontrées.

[ 98 ] L’

article 1613 C.c.Q. stipule ceci en ce qui concerne l’évaluation des dommages-intérêts en matière contractuelle : En matière contractuelle, le débiteur n’est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir au moment où l’obligation a été contractée , lorsque ce n’est point par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu’elle n’est point exécutée; même alors, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution. (soulignements ajoutés) [ 99 ] Le Tribunal estime que le demandeur a fait la preuve d’une perte de profit de l’ordre de 29 600,00 $ .

Le Tribunal accepte, entre autre, son évaluation des biens meubles inclus à la promesse d’achat (P-9). Il s’agit ici d’une perte directe, prévisible et immédiate. [ 100 ] Le demandeur a également démontré à la satisfaction du Tribunal que sa réclamation pour les dommages découlant du défaut de passer

titre (coût de l’électricité, du propane, etc. – voir paragraphe [28]) qui totalise 9 939,66 $ , est bien fondée. Ces pertes ont été calculées et démontrées avec précision. Elles sont directement reliées aux agissements du défendeur. [ 101 ] La réclamation du demandeur relative à des frais et dépenses encourus en raison du refus du défendeur d’honorer ses engagements contractuels (lesquels sont énumérées au paragraphe [29] du présent jugement), sont considérées comme découlant directement de la faute du défendeur.

Il a été démontré que ces dépenses n’auraient pas été encourues si Léonard n’avait pas eu à habiter la résidence de la rue A. Le Tribunal ne fait pas droit, cependant, aux réclamations (c) (d) (

f) et (

g) qu’il considère comme des dépenses en capital et non d’entretien.

Le montant alloué en regard des chefs de réclamation retenus totalise 8 214,16 $ . [ 102 ] Le Tribunal fait également droit à la réclamation pour le coût des travaux d’entretien réclamé ( 2 124,63 $ ) car ces travaux représentent des dépenses qui n’auraient pas été encourues si le défendeur s’était porté acquéreur de la résidence du demandeur comme l’entente entre les parties l’y obligeait. [ 103 ] La preuve révèle que le demandeur a subi de sérieux ennuis, soucis et inconvénients en raison du défaut du défendeur de respecter ses obligations contractuelles.

Le Tribunal les évalue à 10 000,00 $. [ 104 ] Le demandeur a conséquemment droit à des dommages totalisant 59 878,45 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 105 ] FAIT DROIT pour

partie à la demande. [ 106 ] CONDAMNE le défendeur Edouardo Steindl à payer au demandeur Raynald Léonard la somme de 59 878,45 $ avec intérêt au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. depuis la date de l’assignation. [ 107 ] LE TOUT AVEC LES FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ CLAUDE LAPORTE, J.C.Q. Me Cathy Dicaire Procureur du demandeur Me Daniel Sirhan Procureur du défendeur [1] Protocole de l’instance, page 3. [2] Habitations Léonard Inc. [3] Pièce P-13. [4] Pièce P-47. [5] Pièce P-14.

[6] Pièce D-5. [7] Pièce D-6. [8] Pièce P-48. [9] Voici ce qui ressort de la transcription P-48 à cet égard (page 1) : « Mr. Léonard : After we spoke I spoke with my lawyer and oh man I don’t want to get into that, I’m sure we can, we can, we can arrange something without involving lawyers and trouble and fees and all of that shit. I’m sure we can agree on something, don’t you think? Mr. Steindl : Again Ray, the thing is and not the problem, the issue is that I’m gerring back with my wife, now. Mr. Léonard : Back with your wife, but… Mr. Steindl : That’s what fucks everything up.

In a bad way for you and in a good way for me to remake my life again with her. Going back with my wife, I have a million-and-a-half-dollar home, what am I going to do with your house? » [10] Pièce P-52. [11] Pièce D-7. [12] Pièce P-13. [13] «My wife sent by herself the letter to the bank to say that she does not want to sign for personal reasons » [14] Ochisor c.

Trimarchi, 2020 QCCQ 2881 . [15] Il s’agit, en quelque sorte, d’une autre déclinaison de l’alinéa 2 de 1396 C.c.Q. : « … La promesse, à elle seule, n’équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l’accepte ou lève l’option à lui consentie, il s’oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu’il ne décide de le conclure immédiatement. » [16] Lombardo c.

Rizzo, 2019 QCCQ 6527 . [17] Paragraphe [51] in fine. [18] Contrairement à la clause 7.6 de la promesse d’achat (P-2) : « In the event that no deed of sale is signed for the immovable through the BUYER’S fault…». [19] 2804 C.c.Q. : La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante.

Voir également le paragraphe [60] du présent jugement. [20] JEAN-CLAUDE ROYER, Cowansville, La preuve Civile, Éditions Yvon Blais, 1995, 2 ème édition. [21] Pièce P-48, page 1. [22] Pièce P-48, page 10. [23] PIERRE-GABRIEL JOBIN, Cowansville, La vente, Éditions Yvon Blais, 2007, 3 ème édition. [24] 1375, C.c.Q. : La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction.