2017 QCCQ 9106, 2017 QCCQ 9106

Mehrandish c. Ba 2017 QCCQ 9106 COUR DU QUÉBEC « Chambre civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-22-211028-140 DATE : 21 août 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MOSHEN MEHRANDISH Demandeur et défendeur reconventionnel c.

AMADOU OURY BA Défendeur et demandeur reconventionnel ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] L’acheteur Moshen Mehrandish (M. Mehrandish) réclame 54 719,70 $ de son vendeur Amadou Oury Ba (M. Ba) alléguant la présence d’un vice caché dans le mur situé du côté est (le Mur) de l’immeuble qu’il a acheté en 2007. [ 2 ] M. Ba nie avoir vendu un immeuble comportant un vice caché. De plus, il reproche à M.

Mehrandish d’avoir manqué de diligence lors de l’inspection préachat et d’être en défaut de lui avoir dénoncé le vice allégué dans un délai raisonnable. Par voie de demande reconventionnelle, M. Ba lui réclame 31 322,23 $ pour son recours abusif et mal fondé. [ 3 ] M. Mehrandish nie devoir ce montant. QUESTIONS EN LITIGE

A) M. Mehrandish a-t-il dénoncé le vice à M. Ba dans un délai raisonnable?

B) M. Mehrandish a-t-il agi en acheteur prudent et diligent?

C) M. Mehrandish a-t-il établi la présence d’un vice caché?

D) Quels sont les dommages auxquels M. Mehrandish a droit?

E) M. Ba a-t-il établi que le recours de M. Mehrandish est abusif et non fondé justifiant ainsi une condamnation pour des honoraires d’avocat, des taxes et des déboursés de 31 322,23 $? CONTEXTE ET ANALYSE [ 4 ] Par la voie de son courtier immobilier, M. Ba met son immeuble en vente annonçant à la fiche d’inscription : « Plusieurs rénovations au fil des ans. À voir! » [1] . [ 5 ] M. Mehrandish visite l’immeuble et se montre intéressé. [ 6 ] Le 11 février 2007, M.

Mehrandish fait une offre, laquelle sera ultimement acceptée [2] , suite à une inspection de l’immeuble qu’il effectue lui-même où il soulève quatre éléments justifiant une demande de réduction de prix de 5 000 $. [ 7 ] Le 20 février 2007, M. Mehrandish signe donc un document où son courtier immobilier énumère ces quatre éléments [3] : […] After the inspection of the property located at the above noted address, the following items were found to be in need of repair immediately . GARAGE 1-There has been a fire in the garage, date unknown according to Nick Serino, your Remax Agent.

This was not mentioned in a declaration by the listing agents. The burnt wood ceiling and possible hidden joist damage must be replaced as well as the electricals. As well, (not due to fire) the garage floor must be leveled with new concrete.

EXTERIOR WALL 2-The exterior stone east side wall has cracks and is unstable and is in need of immediate repair. INSULATION/VENTILATION 3-The upper floor attic crawl spaces requires immediate insulating and proper ventilation is needed. There is frost as well as condensation on the framing of the interior walls which could also cause mold growth and rot . CHIMNEY 4-The chimney is in need of exterior re-pointing as well. As well there is potential damage to the chimney flue (frost and cracks noted). Purchaser advised the wood stove cannot be used – only after offer to purchase was made.

Considering the costs of repairs to the property, I am asking for a reduction of $5,000 which I feel is quite reasonable. […] (Notre soulignement) [ 8 ] Le 21 février 2007, la contre-offre, incluant la réduction de prix, est acceptée avec référence aux mêmes éléments [4] : M2.3 Autres modifications : L’acheteur a décidé d’effectuer l’inspection lui-même de l’immeuble et par le fait à renoncer de faire inspecter l’immeuble par un expert en bâtiment. Suite à l’inspection effectuée par l’acheteur en date du 20 février 2007, les parties conviennent que le prix d’achat sera réduit de $5,000.00 cinq mille dollars à

titre de compensation pour les éléments (4) dans le rapport signé par l’acheteur / Voir copie attachée. L’acheteur se déclare satisfait de la propriété, il accepte tel quel à ses risques et périls. Le vendeur remet par les présentes une copie de la déclaration du vendeur DV 23499. (Reproduction exacte et notre soulignement) [ 9 ] La déclaration des vendeurs réfère aux travaux effectués par M. Ba [5] : D16.

AUTRES INFORMATIONS D16.1 En outre de ce qui a été mentionné plus haut, avez-vous connaissance que l’immeuble ait déjà subi des dommages suite à un ou plusieurs événements tels verglas, vent, inondation, incendie, ou autre?. R Oui * Non Si oui, précisez : Dans le garage avant 1997, le plafond du garage est brulé (Petite partie) D16.2 Avez-vous fait des travaux importants à l’immeuble ou des rénovations depuis que vous êtes propriétaire, autres que ceux mentionnés plus haut?

R Oui * Non Si oui, précisez : Refait le plancher de la salle familiale. 2 salles de bain, fenêtres sous-sol, 2 rez de chaussée 1 à l’étage, porte arrière, toiture ½ salle familiale, poste patio, pavage (Reproduction exacte) [ 10 ] La date de la signature de l’acte notarié est reportée du 4 au 12 juillet 2007 et la raison du report fait l’objet de versions contradictoires. Toutefois, aux termes de cet acte [6] , M. Mehrandish prend l’immeuble dans l’état où il se trouve, déclarant l’avoir vu et examiné. La clause d’achat « aux risques et périls » de l’entente précontractuelle n’est alors pas reproduite.

[ 11 ] Presque quatre ans après, en avril 2011, alors que M. Mehrandish procède à des travaux de rénovation incluant la pose d’isolation dans le Mur du salon, la

partie extérieure du Mur, au niveau de la

section cuisine au rez-de-chaussée, s’effondre [7] alors, le 3 ou le 4 avril 2011. [ 12 ] M. Mehrandish appelle M. Ba à deux reprises suite à cet effondrement. [ 13 ] Le samedi 9 avril 2011, M. Ba se rend sur place. Après cette visite, il reçoit les deux mises en demeure de M. Mehrandish, celle datée du 5 avril 2011 [8] , puis celle datée du 18 avril 2011 [9] . Suivra l’envoi d’une mise en demeure par son avocat [10] . [ 14 ] Le litige est cristallisé. [ 15 ] En matière civile, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui justifient ses prétentions [11] . [ 16 ] La charge de la preuve [12] repose sur la

partie qui présente une demande. Celle-ci doit présenter une preuve selon la balance des probabilités, aussi appelée preuve prépondérante [13] . Ceci signifie que pour avoir gain de cause, tant la demande principale que la demande reconventionnelle doivent démontrer que leurs prétentions factuelles sont plus probables que leur inexistence [14] .

A) M. Mehrandish a-t-il dénoncé le vice à M. Ba dans un délai raisonnable? [ 17 ] L’

article 1739 du C.c.Q. prévoit : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit , le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte . Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. (Notre soulignement) [ 18 ] De façon concomitante à l’effondrement, M. Mehrandish donne tout d’abord deux avis verbaux à M. Ba.

Lors de ces appels, il lui indique avoir constaté la présence d’un vice caché lié au Mur et lui communique son intention de le poursuivre pour celui-ci. [ 19 ] M. Ba admet avoir reçu ces deux appels. [ 20 ] Suite à ceux-ci, entre le 4 et le 8 avril 2011, M. Ba aurait pu aller constater l’état des lieux. Il y va plutôt le 9 avril 2011. À ce moment, M. Mehrandish a dû partiellement sécuriser les lieux. [ 21 ] M.

Ba prétend que lors de sa visite tout le Mur du rez-de-chaussée, couvrant tant la cuisine que le salon, laisse voir un trou béant, recouvert d’un plastique transparent, sans qu’aucun colombage ou montant n’y soit, à

part les cadrages. Il plaide ainsi que son acheteur ne lui a pas permis d’examiner le vice allégué. Cependant, M. Ba ne dépose aucune photo de son constat ce jour-là. [ 22 ] Le Tribunal accorde peu de valeur probante à la description faite par M. Ba, laquelle ne cadre pas avec les photographies déposées par M. Mehrandish. [ 23 ] De plus, les travaux correctifs s’échelonnent sur plusieurs semaines, permettant un contrôle des dommages par M. Ba ou par son expert. [ 24 ] Dans les circonstances, M. Ba ne peut invoquer que l’avis de dénonciation lui a été donné tardivement.

B) M. Mehrandish a-t-il agi en acheteur prudent et diligent? [ 25 ] L’

article 1726 du C.c.Q. prévoit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 26 ] Le Code civil du Québec n’exige pas un examen par un expert indépendant. [ 27 ] M. Mehrandish est électricien, avec carte de compétence. Il possède sa propre compagnie depuis 1994 laquelle opère sous le nom d’Électroteck entrepreneur électricien inc. [15] . Il explique avoir des connaissances générales dans le domaine de la construction.

Il note d’ailleurs quatre éléments visant l’immeuble suite à son inspection et les souligne au courtier immobilier et au vendeur. [ 28 ] M. Mehrandish a agi en acheteur prudent et diligent.

C) M. Mehrandish a-t-il établi la présence d’un vice caché? [ 29 ] D’entrée de jeu, le Tribunal écarte la mention d’achat « aux risques et périls » retrouvée dans l’entente précontractuelle et émise sur la foi des quatre éléments notés par M. Mehrandish puisque cette clause n’évacue pas la garantie légale de qualité liée à la vente de l’immeuble. [ 30 ] Dans le domaine de la vente, le vendeur doit garantir à l’acheteur que le bien vendu n’a pas de vice caché.

[ 31 ] Des conditions spécifiques [16] doivent être présentes pour que le vice donne droit à la garantie contre les vices cachés, maintenant appelée la garantie de qualité, soit :

a) le vice doit être caché;

b) le vice doit être grave;

c) le vice doit être inconnu de l’acheteur;

d) le vice doit être antérieur à la vente. [ 32 ] Pour se prononcer sur le caractère caché ou non du vice visant le Mur, le Tribunal examine la trame factuelle qui débute avec une réclamation d’assurance que M. Mehrandish entend présenter à son assureur [17] dans un tout autre contexte, avant même l’effondrement du Mur. [ 33 ] Son assureur mandate alors Barry Rosenthal (M. Rosenthal) de la firme Les Expertises Barreme Rosenthal ltée pour inspecter l’immeuble. M. Rosenthal est reconnu comme expert en bâtiments indépendant et dessert différents assureurs.

Il compte plus de 40 ans de métier et a géré et réglé plus de 16 000 réclamations à ce jour. [ 34 ] M. Rosenthal se rend donc à l’immeuble pour une première fois le 24 février 2011. [ 35 ] Après discussions avec M. Rosenthal, M. Mehrandish limite les réclamations à son assureur [18] : 1) Pertes réclamées

a) Effondrement de la toiture arrière. (Voir les photos numéros 1 à 6)

b) Infiltration d’eau par le toit. (Salon tout près de la cuisine, à l’arrière, voir les photos numéros 7 à 10) 2) Pertes non réclamées

a) Condensation et infiltration d’eau. (Voir les photos 11 à 15) Mur extérieur gauche avant – Cuisine et salon avant (Détérioration graduelle de la pierre et du stuc extérieur)

b) Chambre avant – Mouvement de la maison (Mineur, une fissure et l’ajustement de la porte de la chambre – Voir les photos numéros 16 et 17)

c) Fissure – Mur de la cage d’escalier vers l’étage supérieur – Mouvement de la maison (Voir la photo numéro 18) [ 36 ] Puis, M. Rosenthal y retourne le 5 avril 2011 après que M. Mehrandish ait avisé l’assureur de l’effondrement du Mur. [ 37 ] M. Rosenthal voit donc l’état de l’immeuble en février et en avril 2011 et il prend des photos à chaque visite. [ 38 ] M.

Rosenthal décrit la composition du Mur, de l’extérieur de l’immeuble vers l’intérieur [19] : - Demi-pierres & stuc sur une latte métallique. - Papier noir - Planches de bois - Laine minérale - Coupe vapeur plastique - Coupe vapeur supplémentaire en aluminium autour des fenêtres - Colombages de bois en 2’’x4’’ - Placoplâtre peinturé (Reproduction exacte) [ 39 ] Il explique : - Les clous qui retiennent les demi-pierres et le stuc aux planches de bois étaient de petites formes et ils étaient rouillés.

Certains clous pouvaient même être arrachés facilement par le côté intérieur des planches de bois, par le salon. - Le bois des colombages 2’’ x 4’’, du mur, avaient été remplacé récemment ou renforcé. À

titre d’exemple, sur notre phono numéro 8, nous pouvons voir la

partie du bas des colombages qui avait été coupée et refaite .

- Les planches de bois , derrière les colombages, étaient complètement pourries sèches et certaines parties manquaient . (C’est-à-dire, tout ce qui restait était le papier noir et les pierres-stuc extérieures) (Reproduction exacte et notre soulignement) [ 40 ] Il détermine que la condition du Mur existe depuis longtemps, confirmant ainsi l’antériorité du vice et il conclut au caractère caché des réparations aux colombages à l’intérieur du Mur : - Les réparations des colombages ne pouvaient pas être visibles avant que l’assuré ouvre le mur.

L’ouverture du mur a aussi exposé la pourriture sèche des planches de bois, à l’intérieur du mur. En enlevant le placoplâtre des colombages, l’assuré a tout simplement causé l’effondrement des pierres-stuc et des planches, parce que comme la détérioration de celles-ci était tellement avancée, il ne restait qu’un minimum d’attachement aux colombages.

Il est très évident que la condition , mentionnée ci-dessus, existait avant même que l’assuré achète la maison et qu’il s’agit d’un camouflage de la part de l’ancien propriétaire. (Reproduction exacte et notre soulignement) [ 41 ] Différentes photos [20] ont été commentées au fil de l’instruction. Pour le Mur, sections cuisine et salon, toutes deux au rez-de- chaussée, les photos montrent des colombages de bois avec des textures différentes comprenant du bois noirci et du bois sain. [ 42 ] M.

Rosenthal parle de « pourriture sèche » sur les colombages et cela justifie vraisemblablement leur renforcement, lequel a été également constaté par M. Rosenthal et par le Tribunal à l’aide des photos. [ 43 ] Le Tribunal cherche à savoir à quel moment les colombages ont été renforcés, modifiés et réparés. [ 44 ] M. Ba explique avoir fait différents travaux dans l’immeuble au fil des années, mais précise qu’il les confiait toujours à un entrepreneur. [ 45 ] Ainsi, à l’été 2002, M.

Ba fait changer deux fenêtres situées au rez-de-chaussée, soit celle de la cuisine ainsi que celle du salon. [ 46 ] Il laisse alors les clés à l’entrepreneur. Il ne peut toutefois l’identifier de façon précise à l’instruction et il ne dépose pas de facture pour son travail. [ 47 ] L’entrepreneur l’appelle vers 11 h et lui explique que du gypse est endommagé autour d’une fenêtre et suggère de refaire l’entièreté du gypse pour tout le Mur. [ 48 ] M. Ba accepte. [ 49 ] L’entrepreneur lui parle aussi de la possibilité d’ajouter de la laine minérale à l’intérieur du Mur, ce à quoi M.

Ba consent également. [ 50 ] Tout ce travail est exécuté la même journée. [ 51 ] Au retour de M. Ba, le travail est déjà terminé et le Mur est refermé. [ 52 ] En aucun temps, M. Ba n’aurait été informé que les colombages ont été renforcés. [ 53 ] M. Ba ne peut commenter le coût des travaux supplémentaires pour la pose de gypse pour le Mur complet en comparaison du coût pour une réparation ciblée autour de la fenêtre. [ 54 ] Les éléments de preuve sont soupesés par le Tribunal. La probabilité est évaluée selon la preuve directe, les circonstances, les références et les présomptions [21] .

En l’espèce, le Tribunal estime que les présomptions sont graves, précises et concordantes et qu’il y a tout lieu de conclure que le Mur modifié, avec des colombages renforcés, était en place lorsque M. Ba était propriétaire. [ 55 ] Or, l’état des colombages ne pouvait être décelé sans ouvrir le Mur, pour alors avoir un accès à la cloison intérieure. [ 56 ] Ce problème ne pouvait donc pas être noté par M. Mehrandish lors de ses visites ou lors de son inspection préachat. [ 57 ] Certes, la vétusté et l’usure normale ne sont pas des vices cachés [22] .

Cependant, l’ajout de colombages sains pour renforcer des colombages visiblement endommagés ne se qualifie pas d’usure normale et aurait dû être dénoncé. [ 58 ] Ce vice est grave. [ 59 ] Dans Fontaine c.

Chayer [23] , la Cour supérieure rappelle : [150] Pour exercer un recours fondé sur l’existence d’un vice caché affectant le bien, l’acheteur doit donc démontrer que le vice est grave, inconnu de lui, caché et antérieur à la vente. [151] Quant à la gravité du vice, le défaut invoqué doit présenter un caractère suffisamment grave au point où il rend le bien impropre à l’usage auquel il était destiné, c’est-à-dire qu’il en empêche l’usage normal ou, encore, qu’il est d’une gravité telle que l’acheteur n’aurait pas acheté le bien, n’en aurait pas payé un si haut prix s’il avait connu le vice en question.

Il n’est pas nécessaire que le vice empêche toute utilisation du bien, mais qu’il en réduise l’utilité de façon importante en regard des attentes légitimes de l’acheteur.

[…] [154] L’imperfection ou l’anomalie en question doit être telle qu’elle entraîne un déficit d’usage. C’est le déficit d’usage prouvé quiqualifie juridiquement l’imperfection ou l’anomalie dont doit répondre le vendeur. Ainsi, une dérogation aux normes établies ou uneanomalie de construction ne peut constituer un « vice » que si elle rend l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné.

Unedéficience de construction sans conséquence, ou dont l’impact est mineur ou anodin, n’est pas un « vice » au sens donné à ce terme par lerégime légal de la garantie de qualité. [155] Les auteurs Baudouin, Deslauriers et Moore soulignent ce qui suit concernant l’obligation pour l’acheteur de démontrer la gravitédu vice :

a) Caractère grave du vice 2 - 391 - Utilité - Un vice mineur ne peut suffire à entraîner la responsabilité du vendeur. Le vice doit être de nature à rendre le bienimpropre à l’usage auquel on le destine, ou à diminuer tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné unsi haut prix, s’il avait connu.

Il n’est ainsi pas nécessaire que le défaut empêche toute utilisation du bien, mais simplement qu’il laréduise de manière importante en regard des « attentes légitimes d’un acheteur prudent et diligent » (…) C’est donc selon un critèreobjectif qu’il faut évaluer l’utilité d’un bien et non selon un critère subjectif tenant compte des attentes spécifiques de l’acheteur, (…)Ainsi, n’est pas qualifié de vice, un défaut qui n’a aucun lien avec l’usage auquel on destine le bien. (…) C’est donc le mauvaisfonctionnement du bien par rapport à l’usage auquel il était destiné qu’il suffit de prouver (…) N’est pas non plus considérée comme unvice une simple lacune par rapport aux normes actuelles du bâtiment ou celles en vigueur au moment de la construction, telles qu’on lesretrouve notamment dans le Code national du bâtiment, si cette lacune n’est pas accompagnée d’une perte d’usage.

Une simplediminution du rendement d’un bien, parfois indicatrice d’une qualité moindre par rapport à un bien semblable, ne constitue pas non plusun vice sans l’existence d’une perte d’usage associée à celle-ci. (Références omises) [60] Le Tribunal conclut que la composition intérieure du Mur est un vice caché et que la garantie de qualité trouve application etentraîne la responsabilité du vendeur M. Ba.

D) Quels sont les dommages auxquels M. Mehrandish a droit? [61] Dans Bucciero c. Jodoin[24], la Cour supérieure indique : [100] Dans le cadre d'un recours en diminution du prix de vente, il ne suffit pas de déterminer le coût des réparations rattachées auxvices cachés afin d'établir à combien s'élève la réduction de prix à laquelle l'acheteur a droit. Il faut s'assurer que la réduction soitraisonnable et qu'elle ne lui procure pas un avantage indu.

L'analyse vise à déterminer quel prix raisonnable et réaliste aurait payé unacheteur s'il avait connu les vices tout comme celui auquel un vendeur aurait accepté de vendre, dans les mêmes circonstances. (Références omises) [62] Dans Desrochers c.

Grégoire[25], la Cour du Québec souligne : [47] La diminution du prix de vente ne correspond pas nécessairement au remboursement intégral du coût des travaux correctifsrequis. [48] La réduction de prix demandée doit demeurer raisonnable et ne jamais procurer un avantage indu aux Acheteurs. [49] En vue d'évaluer la réduction du prix à laquelle les Acheteurs ont droit, il faut considérer toutes les circonstances de l'affaire etnon uniquement additionner les coûts projetés ou encourus pour corriger les vices, comme la Cour d'appel le mentionne dans l'arrêtLahaie c.

Laperrière : [91] Le principe veut que l'acheteur ne puisse s'enrichir aux dépens du vendeur en matière de réduction de prix. Comme le rappelle lejuge Rochon dans l'arrêt Verville c. 9146-7308 Québec inc., 2008 QCCA 1593 , [2008] R.J.Q. 2025 (C.A.) : [56] En la matière, le choix du recours (rédhibitoire ou estimatoire) appartient au créancier de l'obligation. S'il estime que les vicesrendent le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou en diminuent tellement l'utilité au point où il ne l'aurait pas acheté, lecréancier demandera l'annulation de la vente.

S'il est plutôt d'avis que malgré les vices, il aurait tout de même acheté mais à un prixinférieur, pour tenir compte du déficit d'usage, il exigera une réduction du prix de vente. Dans la mesure où l'acheteur opte pour cedernier recours, il ne peut obtenir qu'une réduction du prix de vente et encore faut-il que celle-ci soit raisonnable eu égard auxcirconstances appropriées (1604(3) C.c.Q.).

Ainsi il ne saurait être question d'ordonner la restitution intégrale du prix payé tout enpermettant à l'acheteur de conserver la propriété du bien vendu. […] [59] Dans le cas de l'action estimatoire, le tribunal intervient dans un rapport contractuel pour modifier à la baisse le prix d'achat.Pour le guider, le législateur lui demande de tenir compte « de toutes les circonstances appropriées » (1604(3) C.c.Q.) afin dedéterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés (1726 C.c.Q.). [60] Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir souverain d'appréciation du juge de première instance.

Cette discrétion judiciaires'effectue à l'aide de certains paramètres. [61] La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable. Dans la mesure où le créancier de l'obligation opte pour laréduction du prix de vente, il y a lieu de présumer que le bien vendu a certes un déficit d'usage, mais qu'il conserve une valeur autre que

symbolique. Comme je l'ai mentionné plus haut, il ne saurait être question, dans le cadre d'une action en réduction, de restituer intégralement à l'acheteur le prix d'acquisition tout en lui permettant de conserver le bien vendu. [62] Règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé au créancier. Ils pondèrent la réduction de façon à ne pas enrichir indûment le créancier. [Je souligne.] [92] Selon les auteurs, la réduction du prix s'évalue en fonction du coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice.

Il faut également tenir compte du prix qu'aurait accepté de payer l'acheteur s'il avait connu le vice affectant le bâtiment tout comme de celui pour lequel le vendeur aurait accepté de le vendre, s'il eut connu le vice. En l'occurrence, la juge de première instance n'a pas fait l'exercice de pondérer ou d'arbitrer le coût des travaux réclamés, alors que l'appréciation des dommages représente un élément important au dossier. […] [95] La réduction du prix doit s'évaluer en regard de toutes les circonstances et non uniquement en fonction des coûts projetés qui semblent excessifs en l'espèce.

De fait, la condamnation octroyée équivaut presque à permettre à l'acheteur d'obtenir le remboursement du prix payé tout en conservant la maison. Comme le précise le juge Rochon dans l'arrêt Verville , précité , « Règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé au créancier. Ils pondèrent la réduction de façon à ne pas enrichir indûment le créancier. » Il s'agit d'une mesure d'équité pour le vendeur. (Références omises et notre soulignement) [ 63 ] M. Mehrandish réclame 54 719,70 $ [26] pour : I Main d’œuvre

a) Reconstruction du mur : […] 11 000,00 $

b) Temps de M. Mehrandish pour organiser et faire les travaux d’urgence, surveillance du chantier, obtention des permis de construction et rénovation, achat de matériaux, coordonner les travaux, nettoyage, travaux de finition intérieure (gypse, plomberie, électricité, peinture, armoires de cuisine, etc.) 27, 50 $ / h X 40 h X 10 semaine 11 000,00 $

c) Sous-entrepreneurs et achat matériaux : […] 12 719,79$ II Inconvénients Dommages et intérêts 20 000,00 $ (Reproduction exacte) [ 64 ] Les contradictions ou les imprécisions dans la preuve que présente M. Mehrandish ont un impact sur l’analyse des dommages faite par le Tribunal et sur la valeur probante qu’il accorde à celle-ci. [ 65 ] Le Tribunal résume les éléments les plus frappants. [ 66 ] Tout d’abord, la date de l’effondrement du Mur varie. M. Mehrandish parlera du dimanche 3 avril 2011 [27] , précédant la visite de la ville du 4 avril 2011 en matinée, après son appel [28] .

Cependant, selon la documentation, l’effondrement surviendrait plutôt le 4 avril 2011 [29] . [ 67 ] Or, la date et le jour d’un effondrement d’un Mur sont des données difficiles à oublier. [ 68 ] Puis, selon M. Rosenthal, M. Mehrandish lui a indiqué n’avoir jamais eu accès à la déclaration des vendeurs, ce qui est contredit par les échanges précontractuels, mais demeure nébuleux à l’instruction. [ 69 ] Le bât blesse encore plus, cependant, pour la réclamation pour les travaux correctifs au Mur.

[ 70 ] À l’instruction, M. Mehrandish explique le travail fait par un dénommé Michel Bolduc (M. Bolduc) . [ 71 ] Le premier 11 000 $ réclamé vise le travail de cet individu, un entrepreneur non certifié au Québec. [ 72 ] À son interrogatoire du 14 novembre 2014, M. Mehrandish réfère pourtant exclusivement à un dénommé Michel Leduc. [ 73 ] M. Mehrandish dépose d’ailleurs le document manuscrit justifiant le coût réclamé pour le Mur (11 000 $ [30] ), lequel document mentionne le nom de Leduc, d’une écriture très lisible et sans équivoque.

On y lit distinctement : L-E-D-U-C. [ 74 ] À l’instruction, en contre-interrogatoire, M. Bolduc (et non M. Leduc) vient expliquer avoir rédigé ce document et commente la confusion dans son nom. Son vrai nom est M. Bolduc, mais le document déposé indique effectivement le nom de M. Leduc, l’explication étant liée à une « coquetterie » pour plaire à sa conjointe. Il la commente en ces termes : Témoin : Oui, c’est parce que dans ce temps-là j’avais une conjointe, a voulait que je change ma signature pour faire une signature plus élégante pis M.

Mehrandish m’a parlé en même temps, pis j’ai oublié de faire mes deux loupes de mon B. Juge : De votre quoi ? Témoin : De mon B. À place du L parce qu’a …ma conjointe voulait je fasse comme un L puis faire mon B pour me donner une plus belle signature, pis j’ai arrêté de faire ça là (rire), chus pus avec. (Réécoute de l’enregistrement) [ 75 ] À l’instruction, M. Mehrandish explique avoir payé à ce M. Bolduc le plein montant de 11 000 $, en argent comptant, en un seul versement, le 15 avril 2011. [ 76 ] Or, lors de son interrogatoire du 14 novembre 2014, il indiquait quant au paiement fait à M.

Leduc : Q- Et puis vous l’avez payé 11 000 $ cash? R- Oui, oui. Je lui ai payé 5 000 $ et puis après, je lui ai payé un autre 6 000 $. Q- Ça, c’est daté du 15 avril. R- Oui. […] (p. 109) Q-. Et puis la date du 15 avril, je présume c’est la date à laquelle vous avez réglé sa facture? R- Non, non. Je lui ai demandé donnez-moi quelque chose pour avoir… parce que cash, d’habitude, il y a rien, il y a aucune facture. Je lui ai demandé juste un reçu, c’est ça qu’il a produit. Q- Un reçu? R- Oui. Q- Et puis ça, c’est le reçu?

R- Oui, c’est ça qu’il m’avait donné. Q- Donc, il vous a donné un reçu. Je présume que s’il vous donne un reçu du 15 avril 2011, c’est parce qu’il confirme qu’à cette date-là vous lui avez donné 11 000 $? R- Oui. Il a dit que jusqu’à…peut être plus tard, mais la date que je lui ai demandé, c’est lui qui l’a mis le 15 avril. C’est pas moi qui ai demandé. Q. Non, mais ma question est simple, monsieur. R- Oui. Q- Au 15 avril c’est marqué 11 000 $, est-ce que vous lui avez donné, vous lui avez payé à ce moment, là 11 000 $? R- Au 15 avril? Q- Oui.

R- Non, mais peut-être plus tard, jusqu’à la fin d’avril. […] (p. 110-111) (Reproduction exacte) [ 77 ] Contrairement à cette dernière version, M. Bolduc confirme avoir été payé en totalité en un seul versement, en argent comptant, mais non pas le 15 avril 2011 puisqu’à cette date, il avait déjà été entièrement payé, après une journée complète où il avait pu évaluer l’ampleur du travail. [ 78 ] Les correctifs à la cuisine en soi font également l’objet de versions contradictoires. [ 79 ] Lors de son interrogatoire, M. Mehrandish dit : Q- Ça, c’est un changement complet de la cuisine?

R- Non, mais la cuisine est cassée. Q- Avez-vous changé la cuisine au complet, monsieur? R- Mais il fallait le faire, elle est cassée, endommagée. Q- Toute la cuisine? R- Oui, parce que mon principal comptoir était l’autre côté. […] (p. 122) (Reproduction exacte) [ 80 ] À l’instruction, son contre-interrogatoire fait pourtant ressortir que les armoires de cuisine ne sont pas situées sur le Mur qui s’effondre. [ 81 ] Après environ sept heures d’administration de preuve, M. Mehrandish retire sa demande de 14 767 $ pour la réfection complète de la cuisine. [ 82 ] M.

Mehrandish retranche aussi certaines dépenses liées aux factures déposées [31] , ne pouvant les justifier à l’instruction, dont une facture de 67,25 $ de Pétro Canada à Castelman. [ 83 ] Or, lors de son interrogatoire, M. Mehrandish fournissait des explications pour cette facture : […] Q- Quel gars? R- Le gars que je vous avais dit qu’il travaillait au bord de l’Ontario, c’est ce gars-là qui travaillait là-bas. Q- Michel Leduc? R- Michel Leduc, oui. Je payais le gaz pour qu’il vienne parce qu’il voulait pas venir, j’ai dit : « Je vais payer votre gaz, venez travailler. »

Q- À part du 11 000 ? R- Oui, il voulait pas venir travailler. […] (p. 121) (Reproduction exacte) [ 84 ] M. Mehrandish réclame pour le Mur au rez-de-chaussée de l’immeuble, mais également pour sa réfection au niveau de l’étage supérieur. Or, aucune photo dépeignant l’état du Mur du deuxième étage n’a été déposée par M. Mehrandish pour illustrer le même camouflage de colombages à cette hauteur. [ 85 ] Puis, M.

Mehrandish réclame 11 000 $ pour avoir agi personnellement comme commissionnaire pour les divers achats pendant 10 semaines, à 40 heures par semaine, tout en continuant d’opérer son entreprise. [ 86 ] Il dépose en vrac des factures d’achat de matériaux et d’équipements pour 12 719,79 $, sans fournir d’explications précises. [ 87 ] Lorsque la preuve est contradictoire ou non suffisamment convaincante et que le Tribunal est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, celui sur qui repose la charge de la preuve perdra, en tout ou en

partie [32] . [ 88 ] En bref, seule l’évaluation de 8 531,21 $ [33] de M. Rosenthal pour les réparations au Mur du rez-de-chaussée satisfait le Tribunal et présente une valeur probante. [ 89 ] À l’exception de cette preuve de dommages, le Tribunal rejette toutes les autres demandes de M. Mehrandish.

E) M. Ba a-t-il établi que le recours de M. Mehrandish est abusif et non fondé justifiant ainsi une condamnation pour des honoraires d’avocat, des taxes et des déboursés de 31 322,23 $? [ 90 ] M. Ba plaide la mauvaise foi de M. Mehrandish relativement aux négociations précontractuelles et à son attitude générale tant au moment de la vente que suite à la découverte de l’effondrement du Mur, ainsi qu’à l’émission de la demande introductive d’instance. [ 91 ] L’instruction de trois jours démontre la présence de versions contradictoires où la force probante de la preuve est questionnable de part et d’autre. [ 92 ] M.

Ba ne réussit pas à établir les conditions de mauvaise foi qui permettent d’obtenir le remboursement des honoraires d’avocat, des taxes et des déboursés [34] . PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l’action du demandeur Moshen Mehrandish; CONDAMNE le défendeur Amadou Oury Ba à payer 8 531,21 $ au demandeur Moshen Mehrandish avec l’intérêt légal de 5 % par année et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , calculés depuis le 5 avril 2011, avec les frais de justice ; REJETTE la demande reconventionnelle d’Amadou Oury Ba, avec les frais de justice . __________________________________ DOMINIQUE VÉZINA , J.C.Q. Dates d’instruction : 10, 11 et 12 mai 2017 Pour le demandeur et défendeur reconventionnel M e Éric Dugal BBP Avocats Pour le défendeur et demandeur reconventionnel

M e Laurent Kanemy Nelson Champagne ____________________________________________________________________ Le Tribunal avise les parties de reprendre possession des pièces produites, si elles le désirent. À défaut, le greffier pourra les détruire un an après la date du jugement; art. 108 Code de procédure civile (C.p.c.).