2010 QCCQ 11894, 2010 QCCQ 11894

Croteau c. Olivier 2010 QCCQ 11894 COUR DU QUÉBEC ( DIVISION DES PETITES CRÉANCES ) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC ( Division des petites créances ) N° : 200-32-051299-104 DATE : 22 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE LINA BOND, J.C.Q. [JB2986] ______________________________________________________________________ MANON CROTEAU et ALAIN TURCOTTE […] St-Gervais (Québec) […] demandeurs c.

PAUL-ANDRÉ OLIVIER et MICHÈLE BELLEAU […] St-Jean-Chrysostôme (Québec) […] défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 7 000 $ en alléguant que l'immeuble acquis des défendeurs était affecté de vices cachés existants au moment de la vente. [ 2 ] Les défendeurs plaident avoir dénoncé le problème affectant les tuyaux et maintiennent que leur installation septique était conforme aux exigences de la municipalité. [ 3 ] L'immeuble faisant l'objet du litige est un chalet construit en 1994 par les défendeurs qui le transforme et l'agrandisse pour en faire leur résidence permanente en 2001. [ 4 ] L'immeuble est situé sur un grand terrain sur la route St-Pierre à St-Gervais et bénéficie d'un lac privé. [ 5 ] En 2005, par l'entremise d'un agent immobilier, les défendeurs mettent l'immeuble en vente pour un montant de 185 000 $.

La fiche descriptive mentionne quatre chambres à coucher et fosse septique avec champ d'épuration. [ 6 ] La déclaration du vendeur complétée le 26 septembre 2005 par les défendeurs indique qu'ils n'ont jamais eu connaissance de problèmes reliés à la plomberie, tel le gel des tuyaux et qu'au cours des cinq dernières années, n'ont pas eu connaissance de traces de la présence d'animaux nuisibles affectant l'immeuble. [ 7 ] Le 28 mai 2007, après deux visites d'environ une heure, les demandeurs achètent l'immeuble pour le prix de 190 000 $.

L'acte de vente notarié inclut la garantie légale. [ 8 ] Au cours de l'hiver 2007-2008, les demandeurs subissent, à de nombreuses reprises, le gel des tuyaux dans la salle de bain située dans la

partie d'origine de l'immeuble. [ 9 ] En février 2008, ils doivent faire vidanger la fosse septique car les matières usées refoulent dans la douche et la toilette. À la fin de novembre 2008, la fosse septique déborde de nouveau. [ 10 ] Le 31 janvier 2009, les demandeurs mettent en demeure les défendeurs de venir examiner la situation. Par la suite, de nombreuses lettres sont échangées entre les parties.

En résumé, les défendeurs décrivent avoir installé la fosse septique de 750 gallons et le champ d'épuration en 1996 en respectant les normes de la Municipalité de St-Gervais et obtenu un permis de rénovation en 2001 sans jamais qu'on exige de remplacer cette installation malgré l'ajout de pièces. [ 11 ] À l'automne 2009, les demandeurs paient 518,67 $ pour installer un fil chauffant afin d'empêcher le gel des tuyaux et 7 204 $ pour refaire l'installation septique avec une fosse de plus de 850 gallons, exigée pour quatre chambres à coucher. [ 12 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec énonce : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le

rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 13 ] Bien que les défendeurs aient valablement cru que leur installation septique était conforme en 1994 puisque l'ajout de pièces visait à installer des bureaux plutôt que des chambres à coucher, ils savaient que cette installation n'était pas conforme aux exigences pour quatre chambres.

D'ailleurs, voici ce qu'ils écrivent aux demandeurs le 29 décembre 2009 : [… ] Les installations septiques et le gel des tuyaux n'étaient pas des vices cachés lors de la vente de notre propriété. Le tout fonctionnait très bien avec témoins à l'appui. La déclaration que nous étions conformes est véridique; c'est la même déclaration faite à vous-mêmes et de même qu'à M. René Martel de Remax. Nous avons toujours dit la même chose à vous et à tous ceux qui ont visité notre propriété. Nous n'avons jamais dit être conformes à la M.R.C. pour 4 chambres.

Nos installations étaient fonctionnelles et conformes aux normes exigées par la Ville de St-Gervais. [ 14 ] Ainsi, les défendeurs ont fait montre d'une certaine réticence en omettant de dévoiler ce qu'ils dénoncent maintenant plus de deux ans après la vente. [ 15 ] Quant au gel des tuyaux, il résulte de l'enlèvement de l'isolant par les rongeurs. Si ce problème n'a pas été dénoncé par écrit, il n'est pas nié que le défendeur a avisé le demandeur de vérifier cette installation chaque automne dû à la présence de rongeurs.

Quoiqu'il en soit, ce n'est pas un vice grave car il a pu être corrigé moyennant une somme de 518,67 $. [ 16 ] Le Tribunal estime que la déclaration erronée quant à la conformité de l'installation septique constitue une fausse représentation ainsi qu'un vice caché donnant ouverture à l'application de la garantie légale car les demandeurs ont plutôt acheté une maison avec une fosse septique datant de 1996 et non conforme pour quatre chambres à coucher. [ 17 ] Le Tribunal fixe à 4 000 $ la diminution du prix de vente eu égard à l'augmentation de valeur à l'immeuble qu'entraîne une installation septique neuve en 2009 et de la détérioration normale d'une fosse septique installée en 2001.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 4 000 $, avec intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , le tout à compter de la réception de la mise en demeure, soit le 16 février 2009 et des frais judiciaires de 127 $. LINA BOND, J.C.Q.