2016 QCCQ 7683, 2016 QCCQ 7683

Savard c. Agence du revenu du Québec 2016 QCCQ 7683 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D' ABITIBI LOCALITÉ DE LA SARRE « Chambre civile » N os : 620-80-000085-123 620-80-000086-121 DATE : 11 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE CLAUDE P. BIGUÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ STÉPHANE SAVARD et JOSÉE POIRIER Demandeurs c.

L’AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Mme Poirier et M.

Savard se pourvoient en appel des cotisations émises par l’Agence du Revenu, pour les années 2007, 2008 et 2009, et portant les numéros suivants : ➢ Monsieur Stéphane Savard : dossier : 620-80-000085-123 : Pièce Numéro de cotisation Année d’imposition Montant D-1 QT809309C01 2007 4 362,41 $ D-2 QK479014C01 2008 3 955,95 $ D-3 QK555336C01 2009 4 311,67 $ ➢ Madame Josée Poirier : dossier : 620-80-000086-121 : Pièce Numéro de cotisation Année d’imposition Montant D-1 QT809311C02 2007 7 746,35 $ D-2 QK496607C01 2008 8 348,79 $ D-3 QK555236C01 2009 7 814,83 $ [ 2 ] Les deux dossiers ont fait l’objet d’une audition commune puisqu’ils soulèvent les mêmes questions de fait et de droit. [ 3 ] Les deux demandeurs sont des conjoints.

Ils sont propriétaires à 50 % - 50 % d’un immeuble à logements résidentiels situé au 754-758, Route 111 Est à La Sarre. [ 4 ] Par ailleurs, Josée Poirier est propriétaire à 100 % d’un deuxième immeuble à logements résidentiels situé au 318-324, Place Trois-Cents à La Sarre. [ 5 ] Le demandeur Stéphane Savard administre et entretient les deux immeubles. [ 6 ] Les cotisations émises ont pour objet des revenus de location que l’Agence considère comme non déclarés, et aussi des dépenses d’affaires qui sont refusées par l’Agence. QUESTIONS EN LITIGE :

[ 7 ] Le premier reproche des appelants est qu’en l’absence de livres comptables et de baux de location, l’Agence aurait déterminé unilatéralement des prix de loyers à un montant supérieur à celui auquel les demandeurs prétendent avoir loué. [ 8 ] Les demandeurs allèguent aussi un taux d’inoccupation supérieur à celui retenu par l’Agence pour les cotisations. [ 9 ] Il n’y a plus de litige au sujet des dépenses d’affaires refusées par l’Agence : à l’audition, les appelants ont abandonné leur appel sur cette question.

LE CONTEXTE : [ 10 ] L’appelante Josée Poirier est très peu au courant de tout ce qui concerne les immeubles à logements reliés au présent dossier. Elle s’en remet entièrement à son conjoint Stéphane Savard, qui fait visiter les lieux loués, s’occupe des ententes de location, collecte les loyers, entretient les bâtiments, paie les comptes et fait les rapports d’impôts. Pour sa part, elle a un emploi à temps plein dans le secteur public. [ 11 ] Le principal problème est que pour toutes les années en cause, Stéphane Savard n’a aucun document pour justifier les faibles revenus invoqués par les demandeurs.

Il ne possède aucun bail signé. Les loyers lui étaient payés en argent comptant, et cet argent n’a pas été déposé dans un compte bancaire. Rien ne permet d’effectuer une vérification sérieuse, et les demandeurs appelants le reconnaissent. [ 12 ] De plus, les appelants n’ont pas donné suite aux demandes de Revenu Québec de leur fournir des renseignements. Ainsi, ils ont omis de répondre au questionnaire annexé à deux lettres envoyées par Revenu Québec en février et mars 2011, et de fournir les documents justificatifs.

Ensuite, après une brève rencontre au début de juillet 2011, ils ont promis de fournir des renseignements et des documents, mais ils ont omis de se présenter aux rencontres prévues avec le vérificateur en juillet et août 2011. M. Savard n’a remis qu’une boîte contenant des factures en liasse, non classées. [ 13 ] Le demandeur Stéphane Savard admet qu’il a soumis en vrac des factures au vérificateur sans les démêler, un grand nombre de ces factures comportant des dépenses personnelles.

Or, toutes ces factures ont été réclamées comme dépenses d’affaires. - Les hypothèses de l’ARQ pour émettre des cotisations : [ 14 ] Les cotisations de l’Agence du revenu du Québec ont été émises selon les hypothèses suivantes, exposées par le vérificateur, monsieur Denis H.

Lalonde. [ 15 ] Entre 2007 et 2009, pendant les trois années en cause, le taux de vacances dans le secteur de La Sarre était de 0 %, comme dans le reste de la région Abitibi-Témiscamingue. [ 16 ] D’où, selon l’Agence, toutes les unités de logements ont été occupées pendant ces trois années. [ 17 ] En l’absence de renseignements écrits appuyant les prétentions des demandeurs quant au prix des loyers, le vérificateur a utilisé le prix moyen établi par Statistiques Canada pour le secteur d’Amos, en Abitibi-Témiscamingue suivant la base du paiement mensuel médian qui s’élevait alors à 430,00 $ par mois, avec une croissance annuelle de 2.5 % par année, afin de déterminer les revenus locatifs, et ceci pour les deux immeubles. [ 18 ] Le vérificateur a aussi refusé plusieurs dépenses des demandeurs, dont celles concernant les dépenses d’assurance-vie et invalidité sur les prêts hypothécaires.

Il a aussi refusé plusieurs dépenses d’entretien et de réparations, les considérant comme faites à

titre de dépenses personnelles ou de dépenses capitalisables. Il a enfin refusé des dépenses reliées aux frais de gestion et d’administration, à

titre de dépenses non justifiées. Il a enfin repéré des dépenses personnelles ou de dépenses pour lesquelles les pièces justificatives étaient insuffisantes ou inexistantes. - La présomption d’exactitude de la cotisation : [ 19 ] En vertu de l’

article 1014 de la

Loi sur les impôts [1] , la cotisation de l’Agence du revenu du Québec (ARQ) jouit d’une présomption de validité, ce qui a été explicitement reconnu dans l’arrêt St-Georges de la Cour d’appel du Québec [2] . [ 20 ] Les deux appelants ont appuyé leurs prétentions en témoignant personnellement et en faisant entendre un de leurs locataires de longue date. Ils ont aussi déposé des factures d’électricité qui, selon eux, prouvent des périodes d’inoccupation de certaines unités de logement. Ils ont enfin déposé quelques baux écrits récents, tous signés en 2015.

ANALYSE : - Les motifs invoqués au soutien des appels : [ 21 ] Nous reprendrons les motifs invoqués par les appels, qui sont les suivants : ➢ Les prix des loyers sont inférieurs à ceux estimés par l’Agence; ➢ Le taux d’occupation des loyers à La Sarre n’était pas de 100 % entre 2007 et 2009; ➢ Indépendamment du taux d’occupation des loyers à La Sarre, plusieurs unités de logement ont été inoccupées entre 2007 et 2009; ➢ Plusieurs locataires ne payaient pas leur loyer; ➢ Les appelants affirment enfin avoir fourni des documents au sujet de leurs dépenses d’affaires.

- Le prix des loyers : [ 22 ] Les demandeurs soutiennent que, pour les années en cause, le prix des loyers de l’immeuble situé au 754-758, Route 111, était de 325,00 $ par mois. Quant à l’immeuble du 318-324, Place Trois-Cents, les loyers étaient de 280,00 $ par mois entre 2007 et 2009; le loyer a été augmenté à 350,00 $ par mois depuis deux ans pour tenir compte d’importantes réparations aux lieux loués. [ 23 ] Il n’y a aucune preuve contemporaine du prix des loyers, pour aucun des deux immeubles, concernant les années 2007 à 2009.

Le locataire André Fortin est venu affirmer qu’il est locataire des demandeurs depuis 2004, sauf pour une brève interruption en 2009 et 2010. M. Fortin affirme qu’il a toujours payé un loyer mensuel de 325,00 $, de 2004 jusqu’à ce jour, sans augmentation ni indexation. Les demandeurs produisent un bail signé par M. Fortin le 1 er juillet 2015, pour un loyer de 325,00 $ par mois, au 754, Route 111. [ 24 ] M. Fortin nous expose avoir toujours payé son loyer en argent comptant. Il aurait jeté tous les reçus fournis par ses locateurs, les demandeurs. Or, en réponse aux questions qui lui ont été posées, M.

Savard confirme qu’il était payé en argent comptant, argent qu’il ne déposait pas. Il ne prenait jamais de chèque. Il ne parle pas de reçus remis à ses locataires, et il n’en produit pas pour justifier les montants des loyers qu’il aurait collectés. [ 25 ] Nous avons entendu M. Fortin, un locataire fidèle à ses locateurs, qui a livré un témoignage de complaisance. M. Fortin est venu affirmer qu’il paie encore aujourd’hui le même loyer mensuel qu’en 2004, sans aucune augmentation, ne serait-ce que pour tenir compte de l’inflation. Il n’a même pas de reçus pour les loyers récents.

Ce n’est pas un tel témoignage, ni un bail daté du 1 er juillet 2015, soit longtemps après la vérification, qui peut permettre de démolir la présomption d’exactitude de la cotisation, surtout quand il n’y a aucun document contemporain aux années 2007 à 2009 pour corroborer de telles affirmations, et que les propriétaires ont cumulé des pertes locatives année après année de 1992 à 2009, donc pendant 17 ans. [ 26 ] En effet, depuis que les demandeurs sont propriétaires des deux immeubles, ils ont déclaré année après année des pertes locatives totalisant 139 525,00 $ pour Mme Poirier et 107 765,00 $ pour M. Savard.

Au surplus, les pertes les plus élevées sont précisément pendant les années 2007, 2008 et 2009. [ 27 ] Pour cet aspect de la cotisation, comme pour l’ensemble du dossier, la crédibilité des contribuables appelants est affectée parce qu’ils ont utilisé, de façon régulière et exclusive, de l’argent comptant dans toutes les opérations, et notamment, pour se faire payer leurs loyers, qui sont leurs revenus. Ils n’ont rien déposé, et ont utilisé de l’argent liquide pour leurs dépenses. Comment s’y retrouver?

Ils n’ont pas de reçus, pas de chèques, pas de baux, pas de système de collection à l’encontre des mauvais payeurs. Appelés par après à collaborer avec le vérificateur, ils n’ont pas répondu aux lettres et aux questionnaires qui auraient pu leur permettre de fournir des informations pertinentes au dossier, dont les périodes d’occupation et les noms des locataires.

Ils ont ensuite omis de se présenter aux rencontres planifiées avec le vérificateur pour fournir des explications et si possible des documents, et aussi pour démêler des documents fournis pêle-mêle, afin de distinguer les dépenses d’affaires et les dépenses personnelles.

Enfin, il n’y a aucun état des revenus et de dépenses au dossier. [ 28 ] Ainsi, la présomption de validité de la cotisation quant au taux du loyer, déterminée en fonction des statistiques régionales, n’est pas renversée par la preuve des appelants à ce sujet (pièce D-9). [ 29 ] Toutefois, en fonction de la preuve produite, les logements du 318-324, Place Trois-Cents sont des trois pièces et demie, comportant une chambre à coucher, logements pour lesquels la pièce P-9 établit un prix de location mensuel à 334,00 $ pour 2006 (1 chambre), et non à 426,00 $ (2 chambres). [ 30 ] Ainsi, pour les appartements du 318-324, Place Trois-Cents, et utilisant le même pourcentage d’ajustement que ceux utilisés pour les appartements à deux chambres à coucher, les prix des loyers à rajouter aux revenus des demandeurs seront de 340,00 $ par mois en 2007, 348,50 $ pour 2008 et 357,21 $ pour 2009. [ 31 ] Les demandeurs auraient aussi dû faire une preuve pour démolir la présomption de validité de la cotisation sur ce point : de simples allégations à l’effet que les loyers sont plus chers à Amos qu’à La Sarre ne suffisent pas.

Mais voilà, les demandeurs n’ont pas fait cette preuve et ils ne sont pas parvenus à démolir la présomption de validité des cotisations. - Le taux d’occupation et les allégations quant aux logements inoccupés : [ 32 ] Les demandeurs, nous le réitérons, n’ont produit aucun document pour démontrer leurs prétentions, n’ayant ni baux, ni preuve de paiement des loyers par chèque, ni dépôt, ni autre preuve pertinente. [ 33 ] Ils déposent une série de factures d’électricité pour appuyer leurs allégations à l’effet que pendant les années en cause, il y avait plusieurs mois où les comptes d’électricité étaient expédiés au nom des appelants, ce qui signifierait qu’il n’y avait pas de locataires puisque « normalement » ce sont ces locataires qui assument les coûts de l’électricité selon eux.

Or, les termes des contrats de location ne sont pas démontrés, en l’absence de baux écrits. Les demandeurs ne bénéficient pas d’une présomption à l’effet que les locataires vont automatiquement payer leur électricité. Ils auraient peut-être pu demander à M. Fortin d’apporter ses factures d’électricité et de chauffage à l’huile, mais ils ne l’ont pas fait. [ 34 ] Il est étonnant de constater que la plupart des factures d’électricité, émises au nom du demandeur Stéphane Savard, constatent une consommation d’électricité nulle ou extrêmement faible. M.

Savard affirme que les unités non louées étaient vides et ne généraient pratiquement aucune consommation d’électricité, étant chauffées à l’huile, un chauffage d’appoint pour lequel il ne produit ni contrat ni facture ni autre document pour corroborer ses allégations concernant ce mode chauffage.

Il n’a même pas expliqué par qui étaient assumés les coûts du chauffage à l’huile qu’ils allèguent. [ 35 ] En particulier, les demandeurs soutiennent qu’aucune des unités de logements du 754, Route 111 n’a été occupée pendant 36 mois, en 2007, 2008 et 2009, parce que le bâtiment était en mauvais état suite à des refoulements d’égouts. Monsieur André Fortin, lui, se souvient avoir eu des voisins, il reconnaît le nom de trois d’entre eux. De plus, depuis le retour de M. Fortin comme locataire des

demandeurs, vers 2010, celui-ci occupe un appartement situé au numéro civique 754, appartement 3, qui supposément n’avait pas pu trouver preneur entre 2007 et 2009. Les demandeurs n’ont pas prouvé y avoir fait des réparations pour accommoder M. Fortin après trois ans de prétendue inoccupation. Les comptes d’électricité démontrent d’ailleurs qu’il y avait de la consommation d’électricité dans l’appartement 3 du 754, Route 111, entre 2007 et 2009, mais les demandeurs l’attribuent à l’alimentation d’une pompe située dans une pièce attenante à cet appartement, et ceci pour desservir l’ensemble de l’édifice.

L’existence de cette pompe n’a pas été soulevée avant l’audition en appel. Un court témoignage d’expert aurait pu leur être d’un certain secours; outre les allégations verbales, la preuve est inexistante au sujet d’une telle pompe. De plus, les demandeurs n’ont pas expliqué pourquoi la dépense d’énergie de cette pompe n’était pas mesurée par un compteur distinct. La lecture de ce compte indique une dépense d’électricité plus forte en hiver et plus faible en été, comme celle d’un logement.

Ceci contredit l’hypothèse du chauffage à l’huile, qui aurait pu être corroborée par quelques photographies et, évidemment, par des factures.

Il n’y a rien de tel. [ 36 ] Dans la région de l’Abitibi-Témiscamingue, le taux d’inoccupation était pratiquement à 0 % durant ces trois années, où l’activité minière avait créé une pénurie de logements, depuis 2005 (pièce D-9); même au niveau du Québec, le taux d’inoccupation était entre 2.2 et 2.6 %. [ 37 ] Dans un tel contexte, il est tout de même possible qu’un propriétaire n’ait pas réussi à louer une ou certaines de ses unités de logement, à cause d’un besoin de les réparer ou de les reconditionner, mais encore doit-il le démontrer autrement que par des allégations verbales et la production des factures d’électricité où le propriétaire reçoit bel et bien un compte, mais où ce compte est la majorité du temps pour un montant très nominal. [ 38 ] Les demandeurs n’ont pas renversé la présomption d’exactitude du taux d’occupation, la preuve soumise ne leur permettant pas de démolir la cotisation émise sur une hypothèse d’occupation de la totalité des logements loués.

Les demandeurs n’ont pas démontré qu’à peu près la moitié de leurs logements n’étaient jamais loués comme ils le prétendent, pendant ces trois années, pour le 354-358, Route 111, et pourquoi c’était aussi le cas, souvent, au 318, Place Trois-Cents. - Mauvaises créances : [ 39 ] Les demandeurs soutiennent que leurs locataires étaient souvent des assistés sociaux ou des gens à faibles revenus. Ils allèguent, sans illustrer ni quantifier la situation, que plusieurs locataires ont même déguerpi.

Ils n’ont jamais fait de démarches de perception à la Régie du logement, jamais envoyé de mise en demeure, et ne sont pas en mesure de dire qui étaient les mauvais payeurs ni d’exposer combien d’argent ils ont ainsi perdu, ni quand cela est survenu. [ 40 ] La présomption de validité de la cotisation n’est pas démolie quant à cet aspect non plus. - Les dépenses refusées : [ 41 ] Les demandeurs ont renoncé, séance tenante, à la

partie de leur appel qui concerne le refus par Revenu Québec de plusieurs dépenses contre leurs revenus de location. [ 42 ] Ils ont bel et bien remis au vérificateur des documents en liasse, admettant que ces documents comprenaient des dépenses personnelles qu’ils n’ont pas pris soin de séparer. Ainsi, volontairement ou par négligence, ils admettent avoir fait en sorte qu’ils réclamaient, contre les revenus de location, toutes leurs dépenses, y compris leurs dépenses personnelles, ce que le vérificateur a tôt fait de relever. Ainsi, M.

Savard admet clairement avoir fait le total de toutes les dépenses non triées, et avoir réclamé les dépenses personnelles « … j’ai fait le total… et j’ai réclamé ». [ 43 ] Cette façon de faire mine d’ailleurs la crédibilité des appelants quant à l’ensemble de leurs prétentions, autant en ce qui concerne les dépenses réclamées à tort que pour l’aspect principal de la cotisation, soit les revenus non déclarés. [ 44 ] Concrètement, concernant les dépenses, les demandeurs admettent ne pas être en mesure de renverser la présomption de validité de la portion des cotisations émises, relativement aux dépenses refusées. - Constats généraux et conclusion : [ 45 ] Compte tenu de l’analyse qui précède, les cotisations sont maintenues, sauf pour une correction à être faite, suivant les constatations du Tribunal, telles qu’exposées aux paragraphes 29 et 30 du présent jugement.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 46 ] DÉFÈRE le dossier 620-80-000086-121, concernant madame Josée Poirier, aux seules fins d’émettre une nouvelle cotisation en fonction des conclusions énoncées au paragraphe 30 du présent jugement, et REJETTE l’appel de Mme Poirier dans le dossier 620-80- 000086-121 quant au reste. [ 47 ] REJETTE l’appel dans le dossier 620-80-000085-123 concernant monsieur Stéphane Savard. [ 48 ] AVEC dépens contre les demandeurs dans les deux dossiers. __________________________________ CLAUDE P. BIGUÉ, J.C.Q. Me Jean-François Allard Pour les demandeurs

Me Philippe Gilliard Revenu Québec Pour la défenderesse Date d’audience : 13 novembre 2015