2019 QCCQ 8219, 2019 QCCQ 8219

Tokgoz c. Nanas 2019 QCCQ 8219 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-157567-183 DATE : 17 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GATIEN FOURNIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ALI TOKGOZ

Partie demanderesse c. JOHN NANAS

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, Ali Tokgoz (« Tokgoz »), réclame du défendeur, John Nanas (« Nanas »), de qui il loue un local commercial, la somme de 15 000,00 $ en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi suite à une infiltration d’eau survenue le 18 novembre 2016. [ 2 ] Nanas invoque de son côté une clause prévue au bail pour s’exonérer de toute responsabilité à l’endroit de Tokgoz.

Le contexte factuel [ 3 ] Les faits sont pour la plupart admis. [ 4 ] À ce titre, il est opportun de reprendre certains paragraphes de la contestation de Nanas : 1. Les parties sont liés par un bail commercial, visant la localisation du local sis au 698, rue St-Roch, à Montréal, tel qu’il appert d’une copie du bail communiqué comme pièce D-1 ; 2. Il est admis que le ou vers le 18 novembre 2016 il y a eu le bris d’un chauffe-eau situé aux rez-de-chaussée de l’immeuble, plus précisément dans le local d’une bijouterie. Ce bris a occasionné un dégât d’eau ; 3.

Le demandeur qui exploite un salon de barbier, soit le Gold Scissors, utilise le local situé au sous-sol ; 4. Le demande réclame la somme de 15 000 $, notamment pour des biens meubles ainsi que pour de la perte d’exploitation de son commerce suivant le sinistre, tel qu’il appert de la mise en demeure du demandeur portant la date du 6 mars 2017 et communiquée comme pièce D-2 ; 5.

Il appert que le demandeur ne possédait aucune assurance auprès d’un assureur accrédité ; [1] […] [ 5 ] Tokgoz exploite un salon de coiffure dans un local loué de Nanas et ce, depuis approximativement 20 ans. [ 6 ] Le réservoir d’eau ayant fait l’objet d’un bris le 18 novembre 2016 appartenait à Nanas. [ 7 ] Le dégât d’eau, survenu dans le local commercial de Tokgoz, a causé des dommages à certains biens qui y étaient situés et a empêché l’exploitation du commerce pour quelques semaines. [ 8 ] Tokgoz a fait parvenir à Nanas une mise en demeure datée du 6 mars 2017 dans laquelle il décrit l’étendue des dommages subis et la période où il n’a pu exploiter son commerce.

Voici ce que l’on peut y lire [2] : Dear Mr. Nanas, This is to inform you that I will be pursuing you for damages caused to my business location at 698 St. Roch, on November 18, 2016. The above said damages are caused by flooding my business location from the locale above 694 St. Roch. Damaged goods include:

• Cash register • 2 cell phones • 3 seat sofa • Reception desk • Desk chair • Stationary My business was interrupted from November 18, 2016 to February 24, 2017. Your adjustor came in one week later to appraise the damage. The clean-up was done immediately by people you hired, I had to endure a month and a half of construction and demolition in my place of business which prevented me from serving my costumers in an orderly fashion. For the first 2 weeks I wasn’t able to take any customers at all causing me great financial stress.

The equipment and loss of business that I endured amounts to fifteen thousand dollars ($ 15 000.00) which I am pursuing you for. I would appreciate a response in 10 (ten) days so we can reach a settlement. [ 9 ] Tokgoz a du se départir des biens décrits dans la mise en demeure du 6 mars 2017 puisqu’ils ont été endommagés par l’eau. [ 10 ] Tokgoz n’a cependant pas produit en preuve de reçus ou de factures concernant ceux-ci, permettant notamment d’en établir la valeur.

Tokgoz indique que la plupart des reçus d’achat ou des factures étaient dans un meuble se trouvant à la réception et ils ont été détruits suite au dégât d’eau. [ 11 ] Tokgoz a produit des photographies démontrant l’état des lieux suivant le sinistre.

Celles-ci ont été prises le jour même [3] . [ 12 ] Tokgoz indique que les pertes de revenus liées à l’arrêt de l’exploitation du commerce s’établissent entre 5 000,00 $ et 6 000,00 $. [ 13 ] Nanas souligne que le bail commercial qui lie les parties pour les fins de la présente affaire a été renouvelé en 2012 pour une période de 5 ans, commençant le 1 er février 2012 et se terminant le 31 janvier 2017. [ 14 ] Nanas admet que le dégât d’eau survenu le 18 novembre 2016, et dont il est le responsable, a causé un préjudice à Tokgoz. [ 15 ] Nanas reproche cependant à Tokgoz de ne pas avoir souscrit à une assurance responsabilité civile tel que le prévoit le bail qui liait les parties au moment du sinistre [4] . [ 16 ] Nanas ajoute qu’une clause de non-responsabilité a été convenue entre les parties stipulant que Tokgoz tiendra indemne Nanas de tous dommages dont ceux qui seraient causés à ses biens. [ 17 ] Nanas réfère ainsi à la clause 5.1 du bail commercial intervenu entre les parties, laquelle va comme suit : 5.1 NON-RESPONSABILITY OF THE LESSOR The Lessor shall under no circumstances whatsoever be responsible for any damages, claims, losses, inconveniences or loss of enjoyment resulting from a defect or problem of any nature whatsoever in the leased premises or any part thereof or any of its accessories or any other cause whatsoever unless same results from a structural or latent defect or negligence of the Lessor.

Subject to the above, without in any way limiting the generality of the foregoing, the Lessor shall not be responsible for any damages, claims, losses, inconveniences or loss of enjoyment resulting from the reduction or stoppage of heat, air-conditioning, lighting, electricity, energy, water, the functioning of plumbing water, sewers, or any other service the infiltration from any source or cause whatsoever, of vapor, water, snow, smoke, gas or any other matters or objects into the leased premises, the condition or situation of wires, conduits, whether electrical or otherwise, the acts, omissions or negligence of co-leases or other occupants of the immovable or of owners or occupants of adjacent our contiguous properties, damages or inconveniences caused by any repairs, modifications, ameliorations, additions or any changes in or about the leased premises or the immoveable wherein the same are situated or any property adjacent to or contiguous properties, damages or loss, theft, destruction resulting form or of the immoveable, the death or injury of any person including the Lessee whatever be the circumstances of such events.

The foregoing are merely examples of non-responsibility on the part of the Lessor and shall in no way be construed as being limitative and it is further agreed that the Lessee shall have no claim and shall make no demand against the Lessor for any reason whatsoever, including a claim in reduction of rent or other sums’ payable by the Lessee whether the basis for any of the said demand or claims be contractual or delictual, the whole without limitation or reserve. [ 18 ] Selon Nanas, cette clause de non-responsabilité rend inopposable la réclamation de Tokgoz à son égard [5] .

Analyse et décision Responsabilité du locateur [ 19 ] La question à laquelle doit répondre le Tribunal s’inscrit dans un contexte de louage tel que défini à l’

article 1851 Code civil du

Québec[6] (« C.c.Q. ») : 1851. Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire,à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d’un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps. Le bail est à durée fixe ou indéterminée. [20] L’article 1854 C.c.Q. ajoute que : 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer lajouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toutela durée du bail. [21] L’obligation essentielle du locateur dans un bail portant sur un bien immeuble consiste ainsi à procurer au locataire, moyennant unloyer, la jouissance paisible du bien loué. [22] Dans un arrêt récent[7], la Cour d’appel du Québec discute de la théorie qui permet d’écarter une clause de limitation deresponsabilité lorsqu’elle vise une obligation essentielle du contrat, à savoir : [39] L’on constate donc que la règle du manquement à une obligation essentielle est reprise de façon constante au Québec et lesauteurs arrivent très bien à justifier sa place au cœur de notre système de droit civil, que ce soit par « l’idée de justice commutative ou deréciprocité des obligations » ou par la « notion d’absence totale de cause de l’obligation », ou même, possiblement, par une application en « souplesse (sans exagérer, bien sûr) [de] la notion de faute lourde » que l’on retrouve au premier alinéa de l’article 1474 C.c.Q.19. [40] La doctrine du manquement à une obligation essentielle, telle que créée et appliquée par le droit civil québécois, est toujoursd’actualité, quoiqu’elle doive être appliquée avec justesse et discernement, car elle relève d’un maniement délicat.

Il faut savoir distinguer une obligation essentielle de celle accessoire20. [41] Un contractant ne peut logiquement invoquer une clause d’exonération de responsabilité lorsqu’il fait défaut de remplir uneobligation fondamentale, principale ou essentielle de son contrat. Cette clause devient alors inopérante et sans effet, au sens de l’article1438 C.c.Q. 19 Didier Lluelles et Benoît Moore, Droit des obligations, 3e éd., Montréal, Thémis, 2018, paragr. 2980-2981.

Jean-Louis Baudouin,Pierre-Gabriel Jobin et Nathalie Vézina, Les obligations, 7e éd., Cowansville, Yvon Blais, 2013, paragr. 871. 20 Didier Lluelles et Benoît Moore, Le droit des obligations, 3e éd., Montréal, Thémis, 2018, no 2980. [23] La Cour d’appel ajoute : [44] Pour écarter une clause d’exonération de responsabilité, celle-ci doit avoir pour effet de paralyser l’obligation essentielle, le cœur du contrat22, toucher l’essence du contrat et des obligations auxquelles le débiteur s’est engagé envers le créancier23 ou encore vider le contrat d'une obligation fondamentale24. [45] La question est donc celle de savoir si la clause d’exonération vide le contrat de son effet essentiel ou paralyse l’obligationessentielle parce qu’elle permet à la

partie qui l’invoque de s’exonérer pour des dommages qui découlent de son défaut d’exécuter cetteobligation essentielle. C’est là la seule question à décider. 22 Jean-Louis Baudouin, Pierre-Gabriel Jobin et Nathalie Vézina, Les obligations, 7e éd., Cowansville, Yvon Blais, 2013, no 871. 23 Renée-Maude Vachon-Therrien, « Chronique – Décisions récentes en matière d’acceptation des risques et de clauses d’exonérationde responsabilité », dans Repères, juin 2014, La référence, EYB2014REP1554, p. 10. 24 Samen Investments Inc. c.

Monit Management Ltd., 2014 QCCA 826 , paragr. 121. [24] La clause de non-responsabilité invoquée ici par le locateur, Nanas, lui permettrait, si applicable, de s’exonérer pour des dommagesqui découlent de son défaut d’exécuter son obligation essentielle, soit de procurer au locataire, Tokgoz, la jouissance paisible du bienloué pendant la durée du bail. [25] Or, Nanas ne saurait, dans le contexte où il a manqué à une obligation essentielle du bail qui le lie à Tokgoz, invoquer cette claused’exonération car celle-ci lui permettrait de se dégager de son obligation fondamentale et priverait le contrat de son effet essentiel[8]. [26] En d’autres termes, un locateur ne saurait à la fois s’engager auprès d’un locataire à lui procurer la jouissance paisible des lieuxloués et au même moment convenir à l’avance d’une clause d’exonération de responsabilité en cas de défaut éventuel par lui de répondreà cette obligation. [27] Sur ce sujet, le juge François Bousquet, J.C.Q., dans la cause Société de développement du fonds immobilier du Québec inc.[9] arécemment écrit qu’ « [une] clause de non-responsabilité n’a jamais pour effet de libérer le locateur de son obligation de « garantir aulocataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail[10]. » ».

[ 28 ] La clause d’exonération de responsabilité invoquée par Nanas est ici inopérante et sans effet au sens de l’

article 1438 C.c.Q. [ 29 ] Tokgoz a ainsi établi que Nanas est responsable du préjudice subi par lui suivant le dégât d’eau survenu le 18 novembre 2016 dans le local où il exploite son salon de coiffure.

Préjudice [ 30 ] Le Tribunal note en l’instance des lacunes dans la preuve de Tokgoz quant au montant du préjudice subi par lui suivant le dégât d’eau survenu le 18 novembre 2016 dans le local où il exploite son salon de coiffure. [ 31 ] Conformément à l’article 268 du Code de procédure civile , le Tribunal signale ces lacunes et autorise Tokgoz à les combler selon les conditions fixées dans le dispositif du présent jugement.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 32 ] RECONNAÎT la responsabilité contractuelle du défendeur, John Nanas, à l’endroit du demandeur, Ali Tokgoz, relativement au dégât d’eau survenu le 18 novembre 2016 dans le local où ce dernier exploite son salon de coiffure ; [ 33 ] INVITE les parties à tenter de s’entendre sur le montant du préjudice subi par le demandeur, Ali Tokgoz, et ce, d’ici le 31 janvier 2020 ; [ 34 ] DEMANDE aux parties de confirmer par écrit au Tribunal au plus tard le 1 er février 2020 si une entente est intervenue entre elles quant au montant du préjudice subi par le demandeur, Ali Tokgoz ; [ 35 ] À DÉFAUT d’entente entre les parties, le Tribunal reconvoquera celles-ci pour une audition qui ne portera que sur le préjudice subi par Tokgoz pour ainsi en établir le montant. [ 36 ] LE TOUT , frais à suivre. _____________________ Gatien Fournier, J.C.Q.

Date d’audience : 30 septembre 2019