2021 QCCQ 9286, 2021 QCCQ 9286

Morinville c. Grenier 2021 QCCQ 9286 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-701171-196 DATE : 6 octobre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE ALLEN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARIE-JOSÉE MORINVILLE Demanderesse c.

DANIEL GRENIER Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse qui a acheté du défendeur un terrain en octobre 2017, dans le but d’y construire une maison, allègue qu’il est affecté de deux principaux problèmes qu’elle considère être des vices cachés : soit une accumulation d’eau excessive et la présence de nombreux débris dans le sol.

Elle lui réclame la somme de 15 000 $ pour divers travaux qui auraient été faits pour palier ou corriger ces problèmes. [ 2 ] Le défendeur allègue que les problèmes dont se plaint la demanderesse ne sont pas des vices cachés. Il attribue la cause de la présence d’eau à un mauvais entretien du terrain par la demanderesse et à des erreurs commises par la demanderesse et son entrepreneur quant à l’emplacement et la construction de la maison. ANALYSE [ 3 ] En matière civile, c’est à la

partie demanderesse que revient le fardeau de démontrer, par une preuve prépondérante, l’existence des faits qu’elle invoque au soutien de ses prétentions et le bien-fondé de sa réclamation [1] . [ 4 ] Si la preuve n’est pas suffisamment convaincante ou si elle est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, celui sur qui reposait l’obligation de convaincre le Tribunal du bien-fondé de sa réclamation perdra, en tout ou en

partie [2] . [ 5 ] La garantie de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec impose au vendeur de garantir que le bien qu’il vend n’est pas affecté de vices cachés. Cette garantie légale de l’

article 1726 C.c.Q. , qui constitue le fondement légal du recours pour vices cachés, exige que l’acheteur fasse la preuve de quatre conditions essentielles : 1. Le vice doit être antérieur à la vente; 2. Le vice ne doit pas être apparent au moment de la vente, c’est le caractère caché. Un vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert; 3. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente; 4. Le vice doit être grave.

C’est-à-dire qu’il doit rendre le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou en diminuer tellement son utilité que l'acheteur, s’il l’avait connu, ne l'aurait pas acheté ou l’aurait acheté, mais à un prix moins élevé. [ 6 ] Dans le cadre de son recours, l’acheteur peut demander une réduction proportionnelle de son obligation et réclamer une diminution du prix de vente [3] qui correspond habituellement au coût des travaux correctifs. [ 7 ] De plus, si l’acheteur fait la preuve que le vendeur connaissait l’existence du vice ou ne pouvait l'ignorer et ne lui a pas dénoncé, il peut lui réclamer des dommages-intérêts en plus du coût des travaux correctifs [4] . [ 8 ] La jurisprudence reconnaît qu’un problème affectant le sol d’un immeuble, tel qu’une accumulation excessive d’eau ou la

présence de débris dans le sol, peut selon les circonstances constituer un vice caché à condition que la preuve démontre que le vice invoqué remplit les quatre conditions essentielles de l’

article 1726 C.c.Q. [ 9 ] D’autre part, pour se prononcer sur l’existence ou non d’un vice de sol, une distinction importante s’impose selon qu'il s'agit de la vente d'un terrain demeuré à l'état naturel ou d'un terrain remanié ou construit, tel que l’explique l’auteur Jeffrey Edwards [5] : « Une jurisprudence bien établie maintient que le contenu du sous-sol d'un terrain en son état naturel ne peut constituer un vice en vertu de la garantie… Le caractère imprévisible de la composition du sous-sol du terrain est un fait notoire qui se doit d'être apprécié par un tel acheteur.

Le caractère notoirement aléatoire du sous-sol d'un terrain doit exercer un effet réducteur sur ses attentes. Comme dans le cas d'usure, de vieillissement ou de vétusté du bien, l'acheteur raisonnable doit anticiper la baisse d'usage conséquente à la composition particulière du terrain. » [ 10 ] Le même auteur explique ensuite pourquoi la situation est différente lorsqu'il s'agit d'un sol remanié ou d'un bâtiment déjà construit [6] : « Soulignons que les attentes restreintes de l'acheteur au regard du sous-sol d'un terrain se limitent à l'état naturel de celui-ci.

Lorsque le déficit d'usage du sous-sol relève de l'intervention humaine, tels les rebuts ou les déchets, ceux-ci peuvent constituer des vices. De même, l'appréciation du vice doit être différente à l'égard du sous-sol d'un bâtiment déjà construit.

Dans ce cas, toute particularité du sol, telle que sa préparation inappropriée ou même sa composition naturelle, est susceptible d'être qualifiée de vice, car l'acheteur d'un tel bâtiment peut s'attendre à en tirer un usage normal. » [ 11 ] Ceci étant dit, l’acheteur a aussi des obligations lors de l'achat et doit faire un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien qu’il compte acquérir.

En présence d'indices pouvant laisser soupçonner l'existence d'un vice, l'acheteur prudent et diligent pourrait, selon les circonstances, devoir investiguer davantage en faisant entre autres appel aux conseils de spécialistes et d’experts. [ 12 ] C’est à la lumière de ces règles et principes que le Tribunal doit répondre aux questions en litige et déterminer, d’une part, si les problèmes invoqués par la demanderesse constituent des vices cachés et, d’autre

part le cas échéant, si les travaux dont elle réclame le remboursement sont bel et bien des travaux correctifs nécessaires en raison de ces vices.

La présence de débris dans le sol [ 13 ] La demanderesse allègue qu’au moment de procéder à l’excavation du sol en prévision du coulage des assises et fondations de béton, divers matériaux et débris auraient été découverts enfouis dans le sol et que, selon elle, ce problème aurait nécessité des travaux supplémentaires dont elle réclame le coût de 8 036,75 $. [ 14 ] Au soutien de ses prétentions, la demanderesse ne présente aucune photo ou expertise démontrant la présence de débris dans le sol, l’ampleur de la situation et en quoi, le cas échéant, la situation affecte l’usage du terrain au point de nécessiter des travaux additionnels. [ 15 ] La seule preuve en demande sur cette

partie de la réclamation repose sur le témoignage de la demanderesse et sur une facture de l’entrepreneur ayant fait des travaux au montant de 8 036,75 $ sur laquelle apparaît comme seule mention quant au descriptif des travaux « Exc + transport de sable et pierre ».

Cette facture de l’entrepreneur ne permet aucunement d’expliquer la nature exacte de ses travaux et ne démontre d’aucune façon qu’ils aient été faits en raison d’un vice de sol. [ 16 ] Bien que le témoignage de la demanderesse puisse prouver la présence de certains matériaux dans le sol, la preuve est insuffisante pour conclure qu’il s’agit d’un problème tel qu’il puisse affecter l’usage du terrain et constituer un vice caché au sens de la loi. Cette

partie de la demande doit donc être rejetée. La présence et l’accumulation d’eau [ 17 ] La demanderesse allègue que le terrain a un important problème d’accumulation d’eau qu’elle considère être un vice caché et réclame le coût de divers travaux visant à pallier ou corriger le problème. [ 18 ] La demanderesse mentionne avoir découvert le problème d’accumulation d’eau affectant le terrain pendant les travaux de construction de sa maison en mars 2018.

Elle explique qu’après que les assises, les fondations et la structure de la maison aient été installées, mais avant que la dalle de béton du sous-sol soit coulée, de l’eau se serait retrouvée en quantité importante au sous-sol. Ce problème aurait nécessité la reprise de certains travaux que l’entrepreneur, précise-t-elle, aurait accepté de refaire sans frais supplémentaires. [ 19 ] Le problème, selon la demanderesse, ne se limite pas qu’à ce seul événement.

Elle affirme que le sol serait pratiquement toujours gorgé d’eau et ajoute qu’au printemps et à l’automne, la pompe submersible du sous-sol doit fonctionner sans arrêt. [ 20 ] Plusieurs travaux auraient été faits afin de pallier ou corriger le problème, tels que des modifications aux installations d’évacuation des eaux du drain de fondation, l’abattage et le dessouchage de plusieurs arbres entourant la maison ainsi que le réaménagement du sol à la cour arrière et au côté de la maison. [ 21 ] La demanderesse allègue que le défendeur connaissait l’existence de ces problèmes, mais a omis de l’en informer et l’a même induit volontairement en erreur en lui affirmant lors de sa visite du terrain préalable à l’achat qu’il n’y avait pas de problème d’eau. [ 22 ] De son côté, le défendeur explique avoir acquis l’immeuble en 2013 de la succession de son père.

La maison que son père a habitée pendant une vingtaine d’années était toujours sur place en 2013, mais le défendeur explique qu’il l’a démolie en 2015 afin de vendre le terrain sans construction dessus érigée.

[ 23 ] Le défendeur confirme qu’en juillet 2017, lors de sa visite du terrain préalablement à l’achat, la demanderesse lui aurait demandé s’il y avait des problèmes d’eau avec le terrain et qu’il lui aurait répondu qu’à sa connaissance, il n’y en avait pas.

Lors de cette même visite lors de laquelle la demanderesse a examiné le terrain en marchant avec lui, le défendeur a cependant attiré l’attention de la demanderesse sur un cours d’eau situé le long de la ligne arrière de la propriété, au bas d’une pente importante, en précisant qu’il nécessitait un entretien annuel, comme son père le faisait, pour éviter que l’eau se retrouve sur le terrain. [ 24 ] Les photographies déposées en preuve par la demanderesse permettent de constater la présence d’eau au sous-sol lors de la construction de la maison.

Sur d’autres photos, on remarque la présence d’une certaine accumulation d’eau à divers endroits du terrain au moment où les photos ont été prises. [ 25 ] Les photographies et plans déposés en preuve révèlent par ailleurs la configuration et les caractéristiques particulières des lieux où se trouve le terrain. On y constate que le terrain se trouve au pied d’une pente importante qui longe toute sa ligne arrière et le long de laquelle se trouve un cours d’eau.

Un autre cours d’eau longe le côté gauche du terrain. [ 26 ] Cette configuration et ces caractéristiques particulières des lieux rendent clairement le terrain propice aux accumulations d’eau, comme pouvait d’ailleurs le constater la demanderesse lors de sa visite préalable à l’achat. [ 27 ] D’autre part, on aperçoit sur le plan de projet d’implantation de la maison préparé par l’arpenteur Jean-Guy Lahaie et daté du 5 septembre 2017, la présence d’un ruisseau longeant tout le côté gauche du terrain le long duquel apparaît la présence d’une bande riveraine de 10 mètres. [ 28 ] Par ailleurs, les photos présentées en preuve par la demanderesse révèlent la présence d’eau sur le sol intérieur de la maison après que les fondations étaient coulées ainsi que la présence d’eau s’accumulant à certains endroits sur le terrain.

Ces photos présentent également certains travaux effectués à divers endroits du terrain qui, selon le témoignage de la demanderesse, avaient pour but de pallier ou corriger le problème d’accumulation d’eau. [ 29 ] Cependant, la demanderesse ne présente aucune preuve permettant d’établir quelle est la cause de la présence de l’eau sur le terrain ni en quoi celle-ci en affecte l’usage. Aucune expertise n’a été présentée à ce sujet. Les factures d’entrepreneurs qu’elle a déposées en preuve sur lesquelles apparaissent les travaux dont elle réclame le remboursement présentent une description des plus

sommaire de l’objet des travaux sans pour autant identifier leur raison d’être ou quelque lien que ce soit avec un problème d’accumulation d’eau. [ 30 ] En raison de ces particularités qui constituent des indices visibles d’un terrain propice aux accumulations d’eau et du fait que l’emplacement retenu par la demanderesse pour ériger sa maison n’était pas le même que l’endroit où était situé la maison du père du défendeur, il aurait assurément été plus prudent pour elle, afin de satisfaire à l’exigence de se comporter en acheteur prudent et diligent, de s’assurer que l’entrepreneur mandaté pour faire la construction et l’installation de sa maison se rende sur place avant l’exécution des travaux. [ 31 ] Or, la demanderesse affirme lors de son témoignage qu’à sa connaissance, l’entrepreneur ne se serait jamais rendu sur place avant que les travaux d’excavation ne débutent. [ 32 ] Enfin, il est tout à fait possible qu’avant l’achat, de l’eau se soit accumulée par moment sur le terrain en raison de sa configuration et, plus particulièrement, étant donné qu’il se trouve au pied d’une pente et qu’il est bordé par un cours d’eau sur deux de ses côtés.

La preuve est cependant insuffisante pour conclure qu’il était à la connaissance du défendeur, qui n’a jamais habité à cet endroit, que cette situation était autre chose qu’épisodique et encore moins qu’elle pouvait être qualifiée de problématique. [ 33 ] Dans les circonstances, la demanderesse n’a pas réussi à faire la preuve prépondérante que la présence d’eau sur le terrain entraîne un déficit d’usage et constitue un vice qui était caché au moment où elle a acheté l’immeuble du défendeur. [ 34 ] Elle n’a pas démontré non plus que le défendeur avait connaissance d’un problème d’accumulation d’eau sur le terrain dont il aurait omis de l’informer ou pour lequel il l’aurait induit en erreur.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 35 ] REJETTE la demande; [ 36 ] CONDAMNE la demanderesse à payer au défendeur les frais de justice de 205 $ correspondant aux droits de greffe exigibles pour le dépôt de la contestation. __________________________________ PIERRE ALLEN, J.C.Q. Date d’audience : 9 septembre 2021 [1] Articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec .

[2] Lemay c. Desjardins Sécurité financière, 2006 QCCQ 2483 .