2021 QCCA 969, 2021 QCCA 969

Tanwani c. Nathan 2021 QCCA 969 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-029522-216 ( 500-17-116017-214 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 11 juin 2021 L’HONORABLE CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A.

PARTIE REQUÉRANTE AVOCAT Poonam Tanwani Me ERIC CHOUEKE ( Choueke Legal ) Absent PARTIES INTIMÉES AVOCATE Laurent Nathan Jennifer Benakoun Me MARIE-EVE ZUNIGA ( Lane, avocats et conseillers d’affaires ) Absente Vikas Sharma Me JEAN EL MASRI ( El Masri Avocat ) Me ERIC DUGAL ( Alpha avocat/Dugal avocat ) Absents PARTIES MISES EN CAUSE Jacques Znaty, exerçant la profession de notaire OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL ABSENTS ET NON REPRÉSENTÉS DESCRIPTION : Requête pour permission d’appeler d’un jugement rendu en cours d’instance le 23 avril 2021 par l’honorable Bernard Synnott de la Cour supérieure, district de Montréal.

Greffière-audiencière : Anne Dumont Salle : RC-18 AUDITION Continuation de l'audience du 7 juin 2021. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA JUGE : Jugement – voir page 4. Anne Dumont, Greffière-audiencière JUGEMENT [ 1 ] La requérante, Mme Poonam Tanwani, sollicite la permission d’appeler d’un jugement de la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Bernard Synnott), qui, en date du 28 avril 2021, défère sa demande en homologation d’une transaction au juge saisi du mérite et accueille la demande en intervention agressive de l’intervenant, M.

Vikas Sharma. [ 2 ] Les faits essentiels à la compréhension de l’affaire sont les suivants : [ 3 ] Les intimés, Laurent Nathan et Jennifer Benakoun, sont propriétaires d’un terrain situé à Dollard-des-Ormeaux. Le 2 mars 2021, ils concluent une promesse d’achat avec la requérante pour la somme de 550 000 $. En vertu de cette promesse, la requérante s’engage à fournir une preuve de financement dans un délai de 14 jours. Cette exigence est satisfaite dans les délais prescrits [1] . [ 4 ] Le 17 mars 2021, les intimés reçoivent une seconde offre d’achat au montant de 675 000 $ de la part de l’intervenant.

Par le biais de leur agent d’immeuble, les intimés transmettent une lettre à la requérante le 19 mars pour l’aviser qu’ils considèrent la promesse d’achat du 2 mars 2021 « null and void » alléguant que la preuve de financement fournie par cette dernière serait conditionnelle. La requérante réplique avec l’envoi d’une mise en demeure le lendemain et dépose, le 22 mars 2021, une demande en passation de

titre visant l’exécution en nature de la promesse d’achat acceptée. Elle publie aussi une préinscription de ce recours. [ 5 ] Le 30 mars 2021, une entente intervient entre la requérante et les intimés, selon laquelle, ces derniers s’engagent à respecter les termes de la promesse d’achat acceptée du 2 mars 2021 et de vendre l’immeuble à la requérante. [ 6 ] Deux jours plus tard, le 1 er avril 2021, l’intervenant dépose une demande d’intervention volontaire afin de s’opposer au transfert de propriété à la requérante et de faire déclarer nulle sa demande en passation de titre.

La requérante signifie son opposition à cette demande d’intervention qui est finalement déposée le 9 avril 2021. [ 7 ] Le 15 avril 2021, dans le même dossier, la requérante dépose une demande en homologation de la transaction intervenue avec les intimés visant la vente de la propriété. [ 8 ] Le juge d’instance écrit : [14] À prime à bord et sans juger du mérite de cette affaire, la lecture des procédures judiciaires peut permettre de penser que la lettre du 19 mars 2021 était un prétexte pour se débarrasser du premier acheteur et ainsi de permettre aux défendeurs de bénéficier d’un montant supérieur de 125 000 $. [16] Le deuxième acheteur désire intervenir parce que, soutient-il, sa présence au présent litige est nécessaire pour préserver ses droits. [19] Le demandeur (sic) s’oppose à cette intervention parce que plaide-t-il, une transaction est intervenue entre lui et les défendeurs, mettant ainsi fin au litige.

Le défendeur en intervention agressive ne pourrait donc pas intervenir dans une action qui est terminée par voie de règlement. [20] Le demandeur (sic) demande que le Tribunal homologue dès à présent la transaction, ce qui leur permettrait selon sa demande, de procéder à la radiation de la préinscription de l’intervenant et de passer le

titre immédiatement. Bref le sort de l’intervenant serait réglé à son détriment, sans qu’un Tribunal ne se soit penché sur ses arguments. [21] En d’autres mots, l’on recherche ni plus ni moins un jugement ex parte et

sommaire, en l’absence de procès.

[22] Le Tribunal est d’avis que cette façon de faire serait contraire aux intérêts de la justice. [23] Sans en faire une question de détermination finale, le juge du fond pourrait peut-être conclure que les défendeurs ont joué sur deux tableaux, qu’ils n’ont pas les mains propres et que la transaction intervenue avec le demandeur (sic) n’est pas conforme, c’est-à-dire qu’elle est illégale. [24] Or, au niveau de l’homologation, le Code de procédure civile est clair : le tribunal ne peut l’homologuer s’il considère que la transaction est contraire à la loi, voire illégale.

Cette question appartiendra au juge saisi du mérite de cette affaire et ne doit pas être tranchée à ce stade-ci des procédures. [28] Compte tenu de la situation, il serait prématuré d’ordonner, comme le veut le demandeur, la radiation de la préinscription de l’intervenant et de permettre au demandeur (sic) de passer le titre, alors que le Tribunal n’a pas encore entendu un seul témoin. [ 9 ] La requérante me convainc qu’elle satisfait les exigences de l’article 31 C.p.c.

Même si le jugement ne met pas fin au litige et que l’inconvénient de subir un procès ne constitue pas en principe un préjudice irrémédiable au sens de cet article, j’estime qu’il s’agit néanmoins d’une situation exceptionnelle où le fait de devoir poursuivre des procédures judiciaires risque d’entraîner, pour la requérante, un préjudice justifiant que la permission soit accordée. [ 10 ] En effet, la situation actuelle force la requérante à demeurer dans un litige qui est susceptible de perdurer et lui causer un préjudice que le jugement au fond ne pourra remédier puisqu’elle ne peut entre-temps ni acquérir l’immeuble, ni débuter la construction projetée de sa maison. [ 11 ] Sans me prononcer sur les chances de succès de l’appel, j’estime que l’application des principes relatifs à une demande en passation de

titre à la chronologie des évènements en l’instance, mérite l’attention de la Cour. Je souligne que la présente affaire semble se distinguer de Bouthillier c. Brodeur [2] citée par l’intervenant, où le contexte particulier et la séquence des évènements justifiaient qu’un procès au mérite se tienne en première instance.

POUR CES MOTIFS, LA SOUSSIGNÉE : [ 12 ] ACCUEILLE la requête pour permission d’appeler; [ 13 ] ACCORDE la permission d’appeler; [ 14 ] ORDONNE la suspension des procédures en première instance; [ 15 ] FIXE le pourvoi pour une audition le 6 août 2021 en salle Pierre-Basile-Mignault , à 9h30, pour une durée totale de 60 minutes (20 minutes pour chaque partie); [ 16 ] ORDONNE à la

partie appelante et aux intimés représentés par Me Zuniga, après en avoir notifié copie à la

partie intimée représentée par Me El Masri, de déposer au greffe, au plus tard le 28 juin 2021 cinq exemplaires d'une argumentation n'excédant pas 15 pages . Tous les documents nécessaires pour statuer sur l’appel (jugement attaqué, actes de procédure, pièces, extraits de dépositions…) doivent y être joints; [ 17 ] ORDONNE à la

partie intimée représentée par Me El Masri, après en avoir notifié copie à la

partie appelante et aux intimés représentés par Me Zuniga, de déposer au greffe, au plus tard le 12 juillet 2021 , cinq exemplaires d'une argumentation n'excédant pas 15 pages et, s’il y a lieu, d'un complément de documentation; [ 18 ] RAPPELLE aux parties les articles 376 C.p.c. et 55 du Règlement de procédure civile : 376. L’appel devient caduc lorsque l’appelant n’a pas déposé son mémoire ou son exposé avant l’expiration des délais impartis pour ce dépôt. Le greffier délivre un constat de caducité, à moins qu’un juge ne soit saisi d’une demande de prolongation. L’intimé ou toute autre

partie qui ne respecte pas les délais pour le dépôt de son mémoire ou de son exposé est forclos de le faire; de plus, il ne peut être entendu à l’audience, à moins que la Cour d’appel ne l’autorise. 55. Présentation. L’exposé comporte une page de présentation, une table des matières et une pagination continue.

De plus, les dispositions relatives aux mémoires (incluant les mentions finales de l’auteur) s’appliquent aux exposés en faisant les adaptations nécessaires. [ 19 ] RAPPELLE aux parties la Directive G-3 du greffier (dernière modification : 20 avril 2021) qui les encourage fortement à joindre une version technologique du mémoire ou de l'exposé et du cahier des sources à chacun des exemplaires de la version papier de ces documents.

Cette version technologique doit être enregistrée sur clé USB et confectionnée en format PDF permettant la recherche par mots-clés et comportant des hyperliens de la table des matières vers le mémoire, l'exposé ou le cahier des sources et, le cas échéant, de l'argumentation vers les annexes. Si disponible, les parties sont invitées à mettre sur la clé USB la version Word de leur argumentation. [ 20 ] LE TOUT , frais de justice à suivre. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A.