2014 QCCQ 7487, 2014 QCCQ 7487

Turpin c. Asselin Guay 2014 QCCQ 7487 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-22-031229-148 DATE : 8 août 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GEORGES MASSOL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Bianka Turpin Demanderesse c.

Marthe Asselin Guay Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE DE LA DÉFENDERESSE EN REJET DE LA DEMANDE (ARTICLE 54.1 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE [1] ) ______________________________________________________________________ [ 1 ] La défenderesse, qui a vendu sa résidence à la demanderesse, demande le rejet de l'action intentée par madame Turpin pour le motif que cette dernière n'a pas transmis l'avis de dénonciation préalable à la réalisation de travaux correctifs dans les délais.

Les faits [ 2 ] Le 1 er août 2013, la demanderesse acquiert un immeuble de la défenderesse après avoir obtenu un rapport d'inspection préachat, lequel révélait certaines anomalies, en outre au niveau de fissures affectant le solage de la maison.

Ces vices ont été bien documentés et ont même fait l'objet d'une renonciation à la garantie légale en ce qui concerne les fissures en question. [ 3 ] Dès le début de son occupation dans la maison, la demanderesse procède à faire réparer lesdites fissures. [ 4 ] Par la suite, son assureur requiert qu'elle retire les murs de styromousse du sous-sol puisqu'ils pouvaient constituer des accélérants d'incendie. [ 5 ] Tel qu'allégué à la requête introductive d'instance, il semble que lors du retrait de ces panneaux, la demanderesse constate de multiples traces d'eau et de moisissure au sous-sol ainsi que l'existence d'autres fissures importantes n'étant pas celles révélées lors de l'inspection pré-achat. [ 6 ] Madame Turpin fait alors appel à une société afin de procéder à la réparation d'une des fissures nouvellement constatée, laquelle s'avérait majeure. [ 7 ] Lors de ces réparations, effectuées à la mi-octobre 2013, un représentant de l'entrepreneur avise la demanderesse que le drain français était inutilisable et que, de plus, il n'était pas raccordé aux égouts de la municipalité. [ 8 ] Par le fait même, on avise madame Turpin de l'inexistence d'une valve anti-retour d'égout. [ 9 ] Il semble que cette dernière avise l'agent d'immeubles dès lors, madame Liette Chénier, de l'existence de ces problèmes. [ 10 ] Selon la défenderesse requérante, la conversation entre l'agent d'immeubles Chénier et la demanderesse se serait déroulée le 24 octobre, alors que les travaux étaient déjà complétés, selon la facture produite au dossier (pièce P-8). [ 11 ] En tout état de cause, madame Asselin Guay prétend que le recours de madame Turpin est voué à l'échec, d'abord puisque :

a) en ce qui concerne les fissures, celles-ci font l'objet d'une exclusion formelle de la garantie légale en vertu du contrat de vente

notarié (pièce R-1) ;

b) en ce qui concerne le clapet anti-refoulement, son absence a été clairement notée dans le rapport préachat de la demanderesse (pièce P-2, page 18, ligne 506) ;

c) en ce qui concerne l'humidité trop élevée et la moisissure notée au sous-sol, là encore le rapport d'inspection préachat note des signes d'humidité observés au bas des murs et une recommandation est formulée à l'acheteur de démanteler toutes les composantes affectées (pièce P-2, page 21, ligne 603) ;

d) en ce qui concerne les autres travaux effectués pour le compte de la demanderesse en octobre 2013 pour le raccordement au drain ou l'imperméabilisation de la fondation (pièce P-8), ceux-ci ont été exécutés sans que la défenderesse ait eu la chance de constater la nécessité des travaux, ayant été mise en demeure uniquement le 28 octobre 2013 (pièce P-9), soit après la réalisation des travaux. [ 12 ] De son côté, madame Turpin rétorque qu'il s'agissait de réparations urgentes (paragraphe 24 de la requête introductive d'instance) et que la défenderesse ne s'est pas présentée sur les lieux et n'a manifesté aucun intérêt pour pouvoir venir constater les problèmes affectant l'immeuble (paragraphe 22 de la requête introductive d'instance). [ 13 ] À l'audience sur la présente requête, l'avocate de la demanderesse affirme que preuve sera faite que les travaux n'étaient pas terminés en date de la transmission de la mise en demeure (pièce P-9).

Analyse et décision [ 14 ] En adoptant les articles 54.1 et suivants du Code de procédure civile , le législateur désirait non seulement s'attaquer aux poursuites-bâillons, mais également fournir des outils aux tribunaux afin que les poursuites vouées à l'échec connaissent une fin rapide pour éviter que les parties engagent des coûts importants de façon inutile, le tout dans un impératif d'accès rationnel à la justice [2] . [ 15 ] Confronté à la question de la recevabilité d'un recours introductif pour vices cachés en l'absence d'un avis préalable donné au vendeur, le soussigné rappelait récemment l'état du droit en la matière [3] : « [15] La jurisprudence et la doctrine reconnaissent généralement que la dénonciation est une condition de fond à l'exercice du droit à la garantie et que le défaut de préavis est considéré comme fatal au recours de l'acheteur, même dans les situations où le vendeur connaissait ou était présumé connaître le vice [4] . [16] En d'autres termes, la dénonciation constitue une condition de mise en œuvre de la garantie, hormis certaines circonstances, notamment en cas d'urgence, de négation de responsabilité du vendeur au fait du vice ou encore de renonciation expresse ou implicite à la dénonciation [5] .

Cette position a été reprise presque de façon unanime par la jurisprudence, y compris celle de la Cour d'appel [6] . [17] En 2008, la Cour d'appel rappelait, encore une fois, ces principes [7] . Elle évoquait cependant que la jurisprudence a atténué la rigueur des exigences contenues à l'

article 1739 C.c.Q. (et 1938 au même effet) dans le cas d'urgences ou lorsque le vendeur a répudié sa responsabilité, exception devant être alléguée dans la requête introductive d'instance. [18] Les cours de juridiction inférieures ont décidé dans le même sens, même dans le cas d'une atteinte aux droits de propriété. [19] Ainsi, dans Baron c. Bergeron [8] , le juge Bossé indique : « Plus précisément, dans l'espèce, c'est la garantie de toute violation aux limitations de droit public devant le bien et échappant au droit commun de la propriété que les demandeurs invoquent, en se basant sur l'

article 1725 C.c.Q. Ils devaient dans un tel cas transmettre au défendeur l'avis prescrit à l'

article 1738 C.c.Q. Le défendeur a droit, faut-il le rappeler, de faire disparaître la limitation de droit public. » [9] [20] Également, un autre exemple nous est donné par un jugement de la Cour supérieure de 2009 [10] ; dans cette affaire, la défenderesse en garantie, comme dans le dossier à l'étude, demande le rejet de la demande en garantie portée contre elle, invoquant essentiellement l'absence d'avis et de mise en demeure à son égard par les défendeurs principaux.

L'honorable juge Jean-Jude Chabot accueille la requête pour rejet pour les motifs suivants : « [26] Enfin, l'absence de dénonciation écrite du vice en temps opportun s'avère toutefois fatal. La requête introductive d'instance en garantie ne mentionne aucune telle dénonciation. En fait, il appert de la déclaration dans l'action principale que la demanderesse principale a dénoncé le vice aux défendeurs principaux le 3 août 2007 et que ceux-ci ont nié toute responsabilité le 7 août 2007 (paragraphes 12 et 13 dans l'instance principale et pièce P-8 et P-9).

Ils n'ont donc pas dénoncé le vice à la défenderesse en garantie avant la signification de leur requête introductive d'instance en garantie le 15 avril 2009, bien après l'exécution des travaux de décontamination. […] » » [ 16 ] Dans cette affaire, le soussigné soulignait, cependant, l'existence d'une récente décision de la Cour d 'appel :

« [21] La Cour d'appel a récemment atténué la rigueur de ce principe [11] ; dans cette affaire, s'inspirant du professeur Jobin, elle est d'avis que le caractère radical de la sanction (rejet de l'action) devrait avoir lieu uniquement lorsque l'omission du préavis prive le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence et la gravité du vice et qu'une simple diminution des dommages - intérêts ou un ajustement à la baisse de la réduction du prix conviendrait mieux aux cas où le défaut de préavis a simplement privé le vendeur de la possibilité de réparer lui-même le vice à meilleur compte. [22] Notons cependant que les faits à l'origine de cette conclusion font voir que le bien litigieux avait complètement été détruit par un incendie [12] . » [ 17 ] Néanmoins, il y avait lieu d'ajouter ce qui suit : « [23] Et aussi, dans ce cas où le bien a été totalement détruit, la Cour d'appel n'envisage pas toujours la même solution, comme on peut le constater dans une autre affaire datée de 2013 [13] ; à cette occasion, la Cour d'appel indique : « La prétention de l'appelante, qui se trouve à son inscription en appel, voulant que la destruction de l'immeuble la dispense de donner l'avis prévu à l'

article 1739 C.c.Q. , est dénuée de tout fondement en fait ou en droit . » [14] (soulignement du soussigné) [24] La Cour d'appel a également décidé qu'une requête en rejet, basée sur le seul motif de l'absence d'avis préalable, n'aurait pas dû être accordée dans le cas où la requête initiale indique que les travaux à l'origine du vice ont été l'œuvre des vendeurs et que, dans cette situation, seul le juge au procès pourra déterminer si les vendeurs connaissaient ou étaient présumés connaître le vice [15] . » [ 18 ] Pour ce motif, le soussigné avait accueilli la requête en rejet vu les faits particuliers dans cette affaire.

Cette décision fut l'objet d'une demande en autorisation d'appel devant la Cour d'appel [16] . [ 19 ] Dans son jugement autorisant le pourvoi, l'honorable Jacques A. Léger estime que la requête en autorisation doit être accordée puisqu'elle soulève des questions concernant les paramètres et les limites de l'

article 54.1 C.p.c. ainsi que « la portée limitée que fait le premier juge par rapport à l'arrêt Joyal » [17] . La décision en question fait état que l'arrêt Claude Joyal inc. fait l'objet d'une demande de permission d'appel à la Cour suprême du Canada. [ 20 ] Ainsi, il faut conclure que l'état du droit, tant en ce qui concerne les limites de l'

article 54.1 C.p.c. que l'absence d'avis préalable à des travaux de réparation suite à la constatation d'un vice caché, n'est pas fixé et est soutenu par des opinions de la Cour d'appel contemporaine qui semblent, à première vue, divergentes. [ 21 ] Considérant cette incertitude jurisprudentielle et le fait que la requête introductive d'instance évoque que les réparations effectuées en octobre 2013 s'avéraient urgentes (bien que la requête soit muette sur ce qui pourrait permettre de qualifier les travaux ainsi), il convient de faire preuve de prudence et de laisser au juge du fond l'appréciation des conséquences du défaut de dénonciation. [ 22 ] Le soussigné ne voit pas, non plus, d'avantages économiques à ce qu'il se prononce sur l'irrecevabilité partielle du recours de la demanderesse à l'égard de défauts ayant pu faire l'objet de constatations par l'expert préachat.

Toutes ces questions pourront être soumises d'un bloc au juge du fond, sans engendrer des frais d'expertise. [ 23 ] Enfin, notons que bien que la requête introductive d'instance montre, à sa face même, plusieurs faiblesses et même certaines incongruités en ce qui concerne les montants réclamés, encore une fois il ne convient pas, eu égard aux allégués de la requête introductive d'instance et au droit actuel, d'accueillir la requête en rejet. Pour ces motifs, le Tribunal : Rejette la requête en rejet d'action ; Frais à suivre . __________________________________ Georges Massol , j.c.q.

Maître Roxane Roussel Pour la demanderesse Maître Éric Marquette De Chantal, D'Amour, Fortier Pour la défenderesse Date d’audience : 5 août 2014