2019 QCCA 1552, 2019 QCCA 1552

Renouf c. Beaulieu 2019 QCCA 1552 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-027237-171 ( 505-17-008450-159 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 18 septembre 2019 FORMATION : LES HONORABLES FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A.

PARTIES APPELANTES AVOCAT PAUL RENOUF SYLVIE PAYETTE Me ALEXANDRE MORIN ( La boîte légale ) (Absent) PARTIES INTIMÉES AVOCAT ANNIE BEAULIEU DANIEL GERVAIS Me Philippe EMMANUEL ANGUI pour Me Alain mongeau ( Alain Mongeau, Avocats ) En appel d’un jugement rendu le 6 décembre 2017 par l’honorable Jean-Jude Chabot de la Cour supérieure , district de Longueuil . NATURE DE L’APPEL : Vente - Offre d'achat - Vice caché -Refus d'acheter

Greffière-audiencière : Amanda Kaneza Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 34 Début de l’audition. Dossier continué du 17 septembre 2019. La présence des avocats n’est pas requise. PAR LA COUR : arrêt – voir page 3. Fin de l’audition.

Amanda Kaneza, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 6 décembre 2017 par la Cour supérieure, district de Longueuil (l’honorable Jean-Jude Chabot) [1] , lequel accueille la demande en dommage-intérêts des intimés pour défaut d’avoir donné suite à une promesse d’achat acceptée d’une résidence. [ 2 ] Tout le litige tourne autour de deux évènements distincts associés au bâtiment, mais que les appelants, les acheteurs, additionnent afin de justifier leur refus de signer le contrat de vente d’une maison. [ 3 ] Le premier évènement : à la suite de l’acceptation de l’offre d’achat de la résidence pour le prix de 430 000 $, les appelants font faire une inspection préachat, laquelle leur apprend qu’un incendie s’est déjà produit dans les combles de la maison.

Cet incendie était survenu plus de 30 ans auparavant, soit bien avant que les intimés ne deviennent les propriétaires de la maison. Ceux-ci connaissaient ce fait mais avaient simplement oublié de le dénoncer dans la Déclaration du vendeur.

Le juge les croit. [ 4 ] La clause 8 de la promesse d’achat prévoyait que la promesse était conditionnelle au résultat de l’inspection préachat : si l’inspection révélait l’existence d’un facteur se rapportant à l’immeuble susceptible, de façon significative, d’en diminuer l’usage ou la valeur, alors les appelants pouvaient transmettre aux intimés un avis écrit dans un délai déterminé, ce qui aurait rendu la promesse nulle et non avenue. Les appelants choisissent de ne pas transmettre cet avis et d’aller de l’avant avec l’achat. La date de la passation du

titre chez le notaire est alors fixée. [ 5 ] Survient alors le deuxième évènement, qui se situe après l’acceptation de la promesse mais avant la signature du contrat de vente. Les appelants apprennent d’un électricien venu à leur demande dans le cadre de leur projet de rénovation de la maison, que les planchers du solarium et de la salle de bain de l’étage sont munis d’un fil chauffant de gouttière, ce qui est non conforme et constitue un risque d’incendie. L’électricien leur mentionne n’avoir constaté aucun autre problème électrique dans la maison.

Ce vice n’était pas connu des vendeurs. [ 6 ] Les appelants invoquent alors ces deux évènements pour refuser de signer l’acte de vente, soutenant qu’ils ont perdu confiance en leurs vendeurs et l’immeuble. [ 7 ] Le juge conclut d’abord que les appelants ayant choisi de ne pas transmettre l’avis prévu à la clause 8 de la promesse dans les délais afin de rendre nulle la promesse au moment de la découverte des traces de l’incendie au grenier, ils ne peuvent par la suite invoquer ce fait. [ 8 ] En ce qui a trait à la découverte des fils chauffants de gouttière entre la date de l’acceptation de la promesse et celle de la signature du contrat de vente, le juge fait appel, par analogie, au régime juridique de la garantie de qualité des articles 1726 et s. du C.c.Q.

Puisque, selon lui, le danger associé à l’utilisation de ces fils pouvait être éliminé facilement en les rendant inopérants, qu’il n’en coûterait que 13 000 $ pour les remplacer par des planchers chauffants conformes et que de toute façon les deux pièces sont chauffées par des systèmes de chauffage autres et suffisants, ce vice ne créait pas un déficit d’usage suffisant pour qu’il puisse donner ouverture à la résiliation de la promesse.

[ 9 ] L’appel soulève plusieurs moyens qui s’entrecoupent. [ 10 ] Le principal moyen veut que le juge ait erré en faisant appel au régime juridique de la garantie de qualité du Code civil du Québec , puisque le contrat de vente n’avait pas encore été signé.

Selon eux, le régime juridique applicable lorsqu’un vice affectant l’immeuble est découvert après l’acceptation de la promesse mais avant la signature de l’acte de vente, est celui qui se retrouve à la clause 10.5 de la promesse de vente : 10.5 VICE OU IRRÉGULARITÉ Advenant la dénonciation à l’ACHETEUR ou au VENDEUR, avant la signature de l’acte de vente, d’un quelconque vice ou d’une quelconque irrégularité affectant les déclarations et les obligations du VENDEUR contenues à cette promesse d’achat, ce dernier disposera d’un délai de vingt et un (21) jours, à compter de la réception d’un avis écrit à cet effet, pour aviser l’ACHETEUR, par écrit, qu’il a remédié, à ses frais, au vice ou à l’irrégularité soulevé ou qu’il n’y remédiera pas. […] [ 11 ] Les intimés ajoutent pouvoir cumuler le défaut d’avoir dénoncé l’incendie et la découverte des fils chauffants non conformes et se prévaloir de cet

article 10.5 de la promesse, ce qu’ils soutiennent avoir fait. [ 12 ] Ce moyen d’appel doit être rejeté. [ 13 ] La clause 10.5 donnait aux appelants le droit de mettre fin à la promesse d’achat à la condition qu’ils transmettent aux intimés un avis dénonçant le vice et que ces derniers n’y remédient pas dans un délai de 21 jours. [ 14 ] En l’espèce, les appelants ont bien dénoncé ce vice par leur courriel du 11 août 2014. [ 15 ] Toutefois, cette dénonciation, qui ne faisait aucunement référence à la clause 10.5, plutôt que d’enjoindre les intimés de corriger le vice, leur indiquait « Nous demandons actuellement des évaluations des coûts pour l’ensemble des travaux, ainsi que des avis au sujet des risques.

Nous vous revenons le plus vite possible en début de semaine pour vous dire ce que nous pensons faire ». Le 13 août, l’agente immobilière des appelants informe les intimés que les appelants ont décidé de mettre fin à leur entente. Le lendemain, l’avocat des appelants confirme aux intimés que ses clients « refusent de poursuivre les démarches entreprises pour l’acquisition [de] l’immeuble ». Lors de son interrogatoire, l’appelant M. Renouf confirme ce fait et ajoute que rien ne les aurait fait changer d’idée, pas même une baisse de prix de 50 000 $.

Les démarches entreprises par les intimés dans l’intervalle afin d’obtenir eux-mêmes des soumissions pour la correction du vice, ont été accomplies inutilement. La preuve révèle qu’il en aurait coûté environ 13 000 $ pour corriger entièrement le problème. [ 16 ] Les appelants, en mettant fin unilatéralement à la promesse d’achat avant même que les intimés aient pu faire quoi que ce soit, ont empêché les intimés de se prévaloir du droit de corriger le vice (les fils chauffants non conformes).

Ce faisant, les appelants ont renoncé aux droits qui leur étaient conférés par la clause 10.5 de la promesse d’achat et demeurent liés par les termes de la promesse d’achat. [ 17 ] Les autres moyens soulevés par l’appel sont tributaires de ce principal moyen ou reposent sur une relecture des faits. L’un de ces moyens est qu’il y a eu vice simple de consentement des acheteurs. Le juge conclut qu’il n’en est rien. Son appréciation repose sur les faits et l’importance du « vice », et les appelants ne relèvent aucune erreur manifeste et déterminante commise par le juge.

Selon les appelants, le juge aurait aussi confondu deux pièces (le solarium et le balcon fermé et vitré). Cela simplement est inexact. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 18 ] REJETTE l’appel; [ 19 ] AVEC frais de justice. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A.