2015 QCCA 850, 2015 QCCA 850

Gravel c. Gardner 2015 QCCA 850 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-009004-158 (200-17-018762-138) DATE : 8 mai 2015 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. ALAIN GRAVEL REQUÉRANT - requérant c.

YVES GARDNER, ès qualités et LE COMITÉ DE DISCIPLINE DE L’ORGANISME D’AUTORÉGLEMENTATION DU COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC INTIMÉS - intimés et DANIEL LAVOIE MIS EN CAUSE - défendeur JUGEMENT [ 1 ] Le requérant demande l’autorisation d’appeler d’un jugement [1] de la Cour supérieure du district de Québec (l’honorable Simon Ruel), prononcé le 14 avril 2015, qui rejette sa requête en révision judiciaire d’un jugement de la Cour du Québec qui, le 3 mai 2012, n’avait accueilli que partiellement son appel. [ 2 ] Le 3 juin 2010, le Comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec [le « Comité »] déclarait le requérant coupable de quatre chefs d’accusation lui reprochant d’avoir : 1.

Le ou vers le 18 juillet 2008, concernant les immeubles sis aux 390-398, rue des Chalets, Saint-Vallier, l’intimé n’a pas utilisé le formulaire obligatoire « Promesse d’achat » pour présenter une offre d’achat au vendeur Charles-Marie-Joseph Ménard, le tout contrairement aux articles 87, 88 et l’annexe 1 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ainsi qu’à l’article 26 du Règlement d’application de la

Loi sur le courtage immobilier. 2. Le ou vers le 21 juillet 2008, concernant les immeubles sis au 390-398, rue des Chalets, Saint-Vallier, l’intimé a signé, à

titre d’acheteur, la promesse d’achat PA 07218, alors qu’il représentait le courtier inscripteur Royal Lepage Inter Québec chargé de faire la mise en marché desdits immeubles en vertu du contrat de courtage CC 59637, le tout contrairement aux articles 1, 5 et 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec […] 4. Le ou vers le 6 août 2008, concernant les immeubles sis aux 390-398, rue des Chalets, Saint-Vallier, l’intimé a :

a) omis ou négligé d’informer l’agent immobilier Jean-Claude Tardif que son contrat de courtage CC 59637 avait été révoqué par le vendeur Charles-Marie-Joseph Ménard lorsque Jean-Claude Tardif lui a téléphoné pour l’informer que Jean-Claude Taillon voulait présenter la Promesse d’achat PA 73662 au vendeur Charles-Marie-Joseph Ménard;

b) accepté de recevoir la Promesse d’achat PA 73662 de Jean-Claude Taillon alors que son contrat de courtage CC 59637 avait été révoqué par le vendeur Charles-Marie-Joseph;

c) pris l’engagement auprès de Jean-Claude Tardif de présenter la Promesse d’achat PA 73662 au vendeur Charles-Marie-Joseph Ménard, alors que son contrat de courtage CC 59637 avait été révoqué; commettant, à chacune de ces occasions, une infraction aux articles 1 et 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 5.

À partir du ou vers le 18 juillet 2008, concernant les immeubles sis au 390-398, rue des Chalets, Saint-Vallier, l’intimé a omis ou négligé de consigner par écrit au contrat de courtage CC 59637 et/ou à la promesse d’achat PA 07218, l’existence d’une servitude de passage, le tout contrairement aux articles 1, 13, 22 et 29 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

[ 3 ] Le Comité lui a alors imposé des amendes de 1 000 $ (chef n o 1), 3 000 $ (chef n o 2), 1 000 $ (chef n o 5), en plus de voir son permis de courtier immobilier être suspendu pour une période de 30 jours (chef n o 4) et d’être soumis à l’obligation de suivre le cours intitulé «

Loi sur le courtage immobilier et ses règlements ». [ 4 ] Il a interjeté appel de cette décision devant la Cour du Québec qui lui a partiellement donné raison en infirmant la condamnation sur le premier chef et en annulant la sanction prononcée, mais en confirmant toutefois les déclarations de culpabilité sur les chefs n o 2, n o 4 et n o 5 ainsi que les sanctions imposées relativement à chacun de ceux-ci. [ 5 ] Les deux parties se sont alors adressées à la Cour supérieure du Québec pour obtenir la révision judiciaire de cette décision.

Le recours du requérant a alors été rejeté tandis que celui de l’intimé a été accueilli.

La déclaration de culpabilité et la sanction sur le premier chef de la plainte disciplinaire ont alors été rétablies. [ 6 ] Le juge situe de façon tout à fait appropriée les questions que soulève le litige lorsqu’il écrit : [1] Le présent dossier soulève la question de savoir si un agent ou un courtier immobilier se place en conflit d’intérêts en soumettant une promesse d’achat d’un immeuble à un client avec lequel il a un mandat de courtage pour l’immeuble en question. [2] Également, dans le contexte d’une telle transaction, le courtier immobilier reste-t-il soumis à ses obligations déontologiques, notamment en ce qui concerne l’utilisation des formulaires obligatoires de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ), maintenant l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (« OACIQ »)? [ 7 ] Je souligne immédiatement qu’il m’apparaît être sans effet déterminant sur le sort de ces questions le fait que le requérant a agi à la signature du contrat de courtage comme représentant de Royal Lepage Inter-Québec, la maison de courtage où il œuvrait comme agent plutôt que comme courtier. [ 8 ] Après avoir déterminé que la norme de la décision raisonnable trouvait application, le juge de la Cour supérieure s’est dit d’avis que les conclusions du Comité relatives (1) à une promesse d’achat formulée sur un document autre que le formulaire exigé, (2) à l’existence d’un conflit d’intérêts, (3) aux différents manquements consécutifs à la promesse d’achat présentée par le courtier Jean- Claude Tardif et (4) à l’omission d’inscrire à la promesse la présence d’une servitude, faisaient

partie des issues possibles à la lumière des circonstances et du droit et qu’elles avaient toutes droit à la déférence de la part du tribunal d’appel. [ 9 ] Or, chacune de ces conclusions dépend d’une appréciation de la preuve. Je rappelle également, à cet égard, que la version du requérant qui contredisait celle des témoins Ménard et Tardif n’a pas été retenue, le Comité l’a estimée non crédible. [ 10 ] La requête énonce une longue liste d’erreurs qu’aurait commises le juge et que je me permets de regrouper ainsi :

a) le document manuscrit ne constitue pas une promesse d’achat de l’immeuble et est tout au plus une lettre d’intention non soumise aux exigences réglementaires;

b) le contrat de courtage n’a pas été valablement résilié par le vendeur;

c) l’omission de considérer que le contrat de courtage s’était éteint lorsque le vendeur a accepté de vendre l’immeuble au requérant;

d) le juge n’a pas distingué le contrat de courtage de son inscription;

e) le requérant n’avait pas à inscrire une servitude non publiée;

f) l’absence de conflit d’intérêts;

g) le juge a fait fi de la divulgation qu’a fait le requérant de son intérêt au vendeur;

h) le juge a assujetti le requérant aux règles disciplinaires applicables aux professionnels soumis au Code des professions;

i) les sanctions sont disproportionnées compte tenu de la gravité des manquements et sont déraisonnables. [ 11 ] Pour la plupart, ces moyens remettent en question l’appréciation de la preuve en fonction de concepts juridiques qui font appel à l’expertise spécialisée du Comité. Le requérant propose ni plus ni moins de refaire devant la Cour d’appel un procès qui ne lui a pas donné satisfaction et raison.

Les autres moyens soulevés sont soit sans effet déterminant sur l’issue ou ne trouvent pas de fondement dans le jugement entrepris. [ 12 ] Mon collègue, Jacques Dufresne, rappelle, relativement à la permission d’appeler prévue à l’article 26, alinéa 2 C.p.c. , qu’il faut plus qu’une erreur de droit ou de fait pour qu’elle soit accordée. Encore faut-il qu’il s’agisse d’une question d’intérêt général : [12] Dans Société en commandite des bois de Pierrefonds c.

Domaine de parc Cloverdale , J.E. 2007-557 (C.A.), 2007 QCCA 292 , mon collègue, le juge Dalphond, écrit à propos du deuxième paragraphe de l’article 26 C.p.c. : [10] Cet

article a fait l’objet de plusieurs décisions. Le principe qui s’en dégage est clair : il ne s’agit pas d’une procédure permettant de corriger une erreur de fait ou de droit commise par un juge de la Cour du Québec, mais plutôt d’un moyen pour la Cour d’intervenir lorsque le requérant démontre qu’il s’agit d’une question d’intérêt général qu’elle devrait trancher […]. [13] Dans Crédit Ford du Canada ltée c. Industrielle Alliance Pacifique , B.E. 2009BE-453 (C.A.), 2009 QCCA 755 , le juge Doyon écrit sur le même sujet :

[5] Il faut toutefois rappeler que le critère pour accorder la permission, ici, n’est pas celui de l’existence d’une erreur commise par le juge de première instance […] [6] Encore faut-il que la question soumise en soit une d’intérêt général que la Cour devrait trancher […]. [14] Toujours dans le même sens, ma collègue, la juge Bich, écrit dans Tremis c.

Vertzayias , J.E. 2007-1855 (C.A.), 2007 QCCA 1265 : [9] La soussignée estime par ailleurs que, même si l’on pouvait déceler une faiblesse dans la formulation du raisonnement qui mène la juge de première instance à conclure comme elle l’a fait, cette faiblesse ne justifierait pas que la permission d’appeler soit accordée. […] [12] Dans les circonstances, la modicité relative de la somme en cause justifie que l’on ne fasse pas droit à la requête pour permission d’appeler, et d’autant moins que l’appel envisagé porterait essentiellement sur l’application d’une règle désormais bien connue aux faits particuliers du litige.

En ce sens, la requête ne soulève pas de question de droit nouvelle ou contradictoire ni de question de principe, et on doit céder le pas ici aux impératifs d’une saine administration de la justice, qui commande de mettre fin au débat entre les parties. [2] [ 13 ] Je ne retrouve pas dans les moyens invoqués au soutien de la requête de question de principe, de question nouvelle ou une question de droit faisant l’objet d’une jurisprudence contradictoire.

Le requérant insiste pour préciser que l’application à un agent d’immeubles des principes déontologiques auxquels ne sont assujettis que les professionnels soumis au Code des professions est une question de principe d’intérêt général. [ 14 ] Or, ce qu’a écrit le juge à ce sujet se retrouve au paragraphe [84] du jugement et s’oppose à l’interprétation qu’en fait le requérant: [84] C’est pourquoi les comités de discipline de l’O.A.C.I.Q. et les tribunaux de révision doivent interpréter les règles déontologiques applicables aux agents et courtiers immobiliers avec souplesse et de manière téléologique afin d’assurer la protection du public. [ 15 ] Loin de permettre de conclure que le juge a imposé au requérant des obligations et des devoirs déontologiques inappropriés, ces commentaires sont plutôt le reflet des principes d’application des règles de conduite prévues spécifiquement pour les agents et courtiers immobiliers afin d’atteindre la fin pour laquelle elles ont justement été mises en place : assurer la protection du public. [ 16 ] Je suis en conséquence d’avis que le requérant ne satisfait pas aux exigences de l’article 26, alinéa 2 C.p.c.

Je ne suis pas non plus en présence d’une injustice flagrante ou d’une autre circonstance exceptionnelle qui pourrait justifier de passer outre à la règle voulant qu’il n’y ait pas d’appel en pareil cas. [ 17 ] Compte tenu que j’estime que la permission demandée ne doit pas être accordée, la requête pour surseoir à l’exécution des sanctions devient sans objet. POUR CES MOTIFS, LE SOUSSIGNÉ : [ 18 ] REJETTE la demande d’autorisation d’appeler, avec dépens. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. M e Sylvain Déry et M e Robert Baker DeBlois avocats Pour le requérant M e Laurence R.

El Fatih Organisme de courtage immobilier du Québec Pour l’intimé Yves Gardner, ès qualités Date d’audience : 5 mai 2015