2017 QCCQ 8319, 2017 QCCQ 8319

Développement Olymbec inc. c. Tapis Cosmos inc. 2017 QCCQ 8319 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-218880-154 DATE : 25 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DÉVELOPPEMENT OLYMBEC INC., Demanderesse c.

TAPIS COSMOS INC., Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ I. PARTIES ET PROCÉDURES [ 1 ] La demanderesse, Développement Olymbec Inc. (« Olymbec ») est propriétaire d’un édifice commercial locatif situé sur rue Labrosse à Pointe-Claire, Québec et détentrice des droits de son prédécesseur en titre, Olymbec Holding Inc.

Olymbec, ayant droit en vertu de deux baux (P-1 et P-2) intervenus entre son prédécesseur et la défenderesse Tapis Cosmos Inc. (« Tapis Cosmos »), poursuit cette dernière, pour la somme de 29 453,11 $ alléguant défaut de la part de Tapis Cosmos de respecter intégralement ses obligations, en tant que locataire, de remise en état des deux locaux loués telle que stipulée aux deux baux. [ 2 ] En défense, Tapis Cosmos soutient qu’elle a quitté les lieux loués fin août 2014 conformément aux baux en vigueur.

Elle prétend que plusieurs des problèmes soulevés par Olymbec étaient pré-existants à la prise de possession des lieux et que les exigences d’Olymbec lors de la remise en état ne tiennent pas compte de l’usure normale et constitueraient des améliorations. [ 3 ] La défense orale, de nature très

sommaire, a été l’objet d’élaboration lors du déroulement de l’audition, incluant l’allégation concernant une

partie des espaces loués, que Tapis Cosmos a sous-louée à une tierce partie. À la fin du bail, le sous-locataire est demeuré en possession de l’espace sous-loué. Tapis Cosmos allègue qu’Olymbec a loué l’espace à l’occupant, à compter de la fin du bail avec Tapis Cosmos, de telle sorte qu’Olymbec serait censée avoir accepté la remise en état telle quelle, renonçant à une remise en état plus onéreuse de la part de Tapis Cosmos. [ 4 ] La défense orale incluait aussi l’allégation voulant qu’Olymbec détienne une somme donnée au début de la relation commerciale à

titre de dépôt, mais aucune demande reconventionnelle n’a été faite à l’égard de cette somme. La preuve d’Olymbec au procès a établi qu’elle a opéré compensation à la fin du bail entre un montant alors détenu en dépôt et un arrérage de loyer, laissant une petite solde dû par Tapis Cosmos. Mais la situation concernant des dépôts ne fait pas

partie de la contestation liée, faute de demande reconventionnelle pour les restituer. Tapis Cosmos a demandé de modifier les procédures pour inclure une telle demande, mais le Tribunal ne l’a pas permis, car la preuve sur la comptabilité du ou des dépôts souffrait de lacunes que les parties n’étaient pas en mesure de combler immédiatement, sans remettre le procès. [ 5 ] La détermination du solde de dépôt ainsi que la situation quant aux arrérages de loyer ne feront donc pas

partie du présent jugement, qui se limite aux obligations de remise en état. II. QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ] Pour résoudre le conflit quant à la remise en état, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes, et ce, relativement à chaque poste de dommage réclamé : 1. Tapis Cosmos a-t-elle fait défaut de respecter son obligation de remise en état stipulée aux baux? 2. Dans le cas affirmatif, quel est le quantum de la réparation due à Olymbec en conséquence de ce défaut? 3. Pour le local occupé par le sous-locataire, y a-t-il une exception au principe de la remise en état en raison d’une nouvelle relation contractuelle entre cette tierce

partie et Olymbec?

III. ÉLÉMENTS FACTUELS Le bail initial 141 Labrosse [ 7 ] Lorsque le terme des baux P-1 et P-2 a débuté, le 1 er septembre 2004, Tapis Cosmos était déjà en possession de l’espace commercial désigné « 141 Labrosse » en vertu d’un bail intervenu le 1 er juin 1999 (D-3, copie non signée du bail soumis pour signature par Olymbec Holding S.E.N.C). Les baux 141 et 133 [ 8 ] Au terme de ce premier bail, Olymbec Holding Inc. a consenti à Tapis Cosmos un nouveau bail, ayant des modalités différentes pour le même local (P-2) et Tapis Cosmos s’est portée locataire du local adjacent, le 133 en même temps (P-1).

Les deux nouveaux baux, P-1 et P-2, sont presque identiques. [ 9 ] Le nouveau local, le 133, était destiné à être utilisé comme salle de montre alors que le local original continuait de servir en

partie comme un entrepôt pour les inventaires et en

partie pour les bureaux. [ 10 ] Pour mettre sur pied sa salle de montre, Tapis Cosmos a donc fait des améliorations au 133 en posant un tapis, et en ajoutant de l’éclairage et des étalages de montre. Le quai de débarquement et la porte y attenante n’étaient pas utilisés dans la nouvelle configuration créée pour le 133 par Tapis Cosmos. La sous-location [ 11 ] Vers 2009, Tapis Cosmos a sous-loué une

partie du 133 Labrosse a une entreprise œuvrant dans la fabrication de câblages électroniques. Tapis Cosmos a fait ériger un mur pour délimiter le local sous-loué. Le sous-locataire a fait certaines installations, visibles sur des photos (P-10, F10, F11, F25). [ 12 ] Contre-interrogé au sujet de la présence du sous-locataire après le départ de Tapis Cosmos au début de septembre 2014, le représentant de Olymbec, monsieur Alexandre Landriault a (malgré un peu de réticence au début) admis que le local a été loué pendant quelques mois à cette partie, à compter du départ de Tapis Cosmos [1] .

La fin du bail, le non-renouvellement [ 13 ] Le terme des baux venait à échéance le 31 août 2014. Les parties n’ont pu s’entendre sur un nouvel arrangement et Tapis Cosmos a mis en branle son départ.

L’inspection [ 14 ] Olymbec, par l’entremise de son coordinateur gestion immobilière, a effectué une visite « pré-inspection » le 22 juillet 2014 et a avisé Tapis Cosmos par courriel le même jour qu’il y aura des dommages à rectifier avant le départ et que des techniciens vont inspecter les portes de garage et le système « HVAC » durant la première semaine d’août. [ 15 ] Tapis Cosmos répond que : […] the premises in question will be returned to your company in substantially the same condition received by us, less reasonable wear and tear permissible pursuant to law, in broom swept condition.

You are herewith noticed that any and all repairs necessitated to deliver same will be undertaken solely by Tapis Cosmos prior to the lease termination. As represented by you, we await your itemized list regarding your claimed deficiencies by July 29, 2014. Failing receipt of same, we will assume conformity consistent with same. Les demandes [ 16 ] Olymbec fait suivre avec une demande précise et détaillée sous la plume d’Alexandre Landriault le 29 juillet 2014. En plus de la liste des points nécessitant une action, il est question aussi de l’exigence que le sous-locataire quitte les lieux à la fin du bail.

Olymbec suggère les services de fournisseurs dont monsieur Landriault fait parvenir les soumissions demandant à Tapis Cosmos de lui faire part de sa décision d’accepter que le travail soit fait par ceux-ci ou de les faire faire par les entrepreneurs de son choix. [ 17 ] La facture proposée par Olymbec datée du 6 août, avec photos et soumissions à l’appui, s’élève à 40 701,31 $.

Le 14 août, Tiziana Cirigliano, du département « Legal Affairs » d’Olymbec écrit une mise en demeure sommant Tapis Cosmos de procéder à l’ensemble des réparations détaillées (P-8). [ 18 ] La demande ne fait pas allusion aux modalités du bail, bien que l’article 13 est mentionné, faisant référence plutôt au concept de la remise en état selon l’état original des lieux, sans égard au concept du « careful owner » :

Under the terms of

article 13 of the Lease, upon the expiration of the term, Lessee is obligated to render the leased premises cited hereinabove in good condition and restore the leased premises to their original state as of the date on which Lessee was granted access. La réponse [ 19 ] Tapis Cosmos répond par une lettre de leurs avocats (P-9) avisant Olymbec que le sous-locataire va demeurer dans les espaces, et ce avec l’accord d’Olymbec. La lettre fait état de certains travaux que Tapis Cosmos fera : […] 2. Notre cliente procédera aux travaux suivants :

a) Toutes les enseignes au nom de Tapis Cosmos seront enlevées;

b) Les colonnes seront réparées;

c) Les lumières seront fonctionnelles;

d) Le mur de division du 133 Labrosse sera enlevé;

e) Le 133 ayant été utilisé comme « showroom » conformément au bail, les tapis qui sont en excellentes conditions (sic) ne seront pas enlevés;

f) Toutes les étagères seront enlevées;

g) Les trous dans le sol suite à l’enlèvement des boulons seront bouchés;

h) Les caoutchoucs de la porte du garage seront réparés; [ 20 ] La lettre s’adresse au concept de remise en état formulée par Olymbec dans sa lettre P-9 : Quant aux autres items, ceux-ci ne feront pas l’objet de réparations puisque selon les explications de l’expert retenu par notre cliente, ceux-ci relèvent de l’usage normal surtout après une occupation de plus de 15 années durant lesquelles votre cliente n’a fait aucun travail d’entretien. Les travaux accomplis par Tapis Cosmos [ 21 ] Tapis Cosmos a procédé à son départ et a remis les clés vers le début de septembre 2014.

Elle a fait effectuer des travaux par des fournisseurs de service sous la supervision de Madame Dalit Wasserlauf, sa Vice-présidente. Madame Wasserlauf qualifie l’entreprise auprès de la Régie du Bâtiment. Elle informe le Tribunal que Tapis Cosmos peut donc agir comme entrepreneur général.

Olymbec ne conteste pas sur ce point. [ 22 ] Les travaux effectués incluent : - l’enlèvement des étalages dans la salle de montre, y compris le bouchage des trous; - l’enlèvement des lumières « track » de la salle de montre et la réparation de lumières (D-9); - la démolition de la partition que Tapis Cosmos avait ajoutée lors des améliorations locatives (D-13); - remplacement des sceaux et ajustement des portes de garage (D-10); - enlèvement des enseignes; - nettoyage et enlèvement de débris (D-11).

Les travaux assumés par Olymbec [ 23 ] Nous discuterons des travaux que Tapis Cosmos n’a pas acceptés de faire et les travaux accomplis par Olymbec ainsi que ceux estimés et non réalisés par cette dernière dans la

partie de l’analyse intitulée « L’obligation de remise en état application aux réclamations spécifiques » . IV. ANALYSE

[ 24 ] Avant de faire l’examen de la série de réclamations spécifiques avancées par Olymbec, discutons du schéma général instauré par les deux baux qui sont identiques. L’obligation de remise en état, généralités et stipulations. [ 25 ] Il est clair que, par l’acceptation des stipulations des baux, Tapis Cosmos assume des obligations plus onéreuses que celles prévues au Code civil du Québec (C.c.Q.) . [ 26 ] Le Code établit les obligations de maintien ainsi : 1854.

Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. 1864.

Le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l’exception des menues réparations d’entretien; celles-ci sont à la charge du locataire, à moins qu’elles ne résultent de la vétusté du bien ou d’une force majeure. [ 27 ] Or, aux baux, les parties ont convenu : 7.

MAINTENANCE AND REPAIRS Notwithstanding the provisions of Articles 1854 and 1864 of the Quebec Civil Code , the Lessee, at its own expense, shall operate, maintain and keep the Premises including all facilities, equipment and services , both inside and outside, available to the Lessee exclusively in the same good order and condition both inside and outside, as they would be kept by a careful owner and shall promptly make, at its costs, all needed repairs and replacements to the Premises which a careful owner would make, including without limitations, hot water tank, and broken glass (regardless of how it was broken), the lights and ballasts, the water, gas, drain and sewer connections, pipes and mains, electrical wiring, water closets, sinks and accessories thereof, the heating system, the ventilation system, the air- conditioning system, if any, and all equipment belonging to or connected with the Premises or used in its operation, with the provision that said repairs arise from a problem that originated from the Leased Premises.

In addition, the Lessee shall, at its costs, obtain and maintain throughout the Term, a contract for extermination services (such as rat prevention and pest control) for the Premises as well as a maintenance contract for the heating system, the ventilation system, and the air-conditioning system with an accredited company and the Lessee must remit a copy of said contracts to the Lessor. [ 28 ] L’élimination par une rature dans le formulaire contractuel de la phrase « including all facilities, equipment and services » a suscité une discussion lors de l’argument. [ 29 ] Le mot « équipement » est problématique, car il est biffé lorsqu’il fait

partie de cette expression, mais il est maintenu dans le reste du paragraphe. Il y a d’ailleurs plusieurs pièces d’équipement qui sont mentionnées spécifiquement, telles « lights and ballasts » , « the heating system, the ventilation system, the air-conditioning system » pour citer des exemples pertinents à notre dossier. [ 30 ] Une explication plausible serait que les parties ont biffé le passage parce que le bail ne comportait pas d’équipement dans le sens de machinerie ou autres effets mobiliers ou immobiliers destinés au commerce, les équipements inclus étant limités à l’opération des lieux tels quels; des équipements faisant

partie intégrale de l’immeuble. [ 31 ] De l’avis du Tribunal, l’intention des parties en biffant la phrase « including all facilities, equipment and services » ne comportait pas l’exclusion de l’obligation de maintien de l’ensemble des biens listés et d’autres du même genre, captés par l’emploi de la phrase générale inclusive « and all equipment belonging to or connected with the Premises or used in its operation ». [ 32 ] Plusieurs items en jeu dans le présent dossier, tels les appareils de chauffage et d’air climatisé, ainsi que les lumières, sont des équipements inclus dans l’obligation de maintien du bail. [ 33 ] Cette obligation a aussi la particularité qu’elle n’est pas limitée à la réparation de ce qui est réparable, elle implique aussi le remplacement nécessaire, consonnant avec l’emploi de la phrase « in the same good order and condition both inside and outside, as they would be kept by a careful owner […] » . [ 34 ] Voici donc que le bail opère un renversement des rôles et responsabilités respectifs du locateur et du locataire. [ 35 ] L’ajout du qualificatif : « with the provision that said repairs arise from a problem that originated from the Leased Premises » aura pour effet d’exonérer le locataire des coûts d’une réparation ou un remplacement rendu nécessaire en raison d’une force externe. [ 36 ] L’état des lieux au début du bail, la fonctionnalité ou la désuétude, le cas échéant, des équipements n’ont qu’une importance relative, vu que le locataire accepte les lieux dans leur état actuel et assume les obligations du maintien comme s’il était lui-même le propriétaire.

Le locateur ne donne pas de garantie. [ 37 ] Mais la condition initiale de l’immeuble et ses équipements demeure pertinente de façon contextuelle, dans le sens que le locataire ne serait pas obligé de faire des améliorations du genre à ajouter de la valeur à l’immeuble : 22. CONDITION OF THE PREMISES The Lessee represents that it has examined the Premises, as well as all entrances, shipping doors and pertinent equipment, and all

moveable effects and accessories which may have been left in the Premises by any previous occupant, and declares that it is satisfied with same and that it accepts same on an “as is” basis, without warranty by the Lessor as to its state, condition or ability to function, subject only to the leasehold improvements outlined inn

Article 41.1 of the present Lease (the “Leasehold Improvements”.

All telephone, computer jacks, window coverings, or other improvements or modifications left in the Premises by the previous lessee may, at Lessor’s sole discretion, be removed by the Lessor or may be left in the Premises, without warranty by the Lessor as to their ability to function. [ 38 ] L’exercice, alors, de prouver l’état des lieux lors de la prise de possession tel que prévu au Code civil n’a pas une importance capitale, car l’obligation de maintien du locataire n’est pas celle de maintenir les locaux dans leur état réel du départ, sujet à une allocation pour l’usure normale, elle est plutôt celle de les maintenir au niveau du platonique « careful owner », quel que soit leur état initial. [ 39 ] Olymbec soutenait à l’audience qu’il n’y avait pas de preuve photographique ou autre constat des parties de la condition des lieux au moment de la prise de possession et que toute autre preuve serait, à ce stade-ci inadmissible pour prouver un état autre que l’état présumé par le Code civil du Québec : 1890.

Le locataire est tenu, à la fin du bail, de remettre le bien dans l’état où il l’a reçu, mais il n’est pas tenu des changements résultant de la vétusté, de l’usure normale du bien ou d’une force majeure. L’état du bien peut être constaté par la description ou les photographies qu’en ont faites les parties; à défaut de constatation, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état au début du bail. [ 40 ] Or, l’article emploie le terme présumé, ce qui opère un renversement du fardeau de la preuve.

Une preuve contraire à la présomption ne serait pas inadmissible, mais telle preuve serait difficile à faire [2] . [ 41 ] Dans le cas présent, il n’y a pas lieu de s’attarder trop sur la question étant donné qu’aucune preuve probante quant à l’état initial des lieux n’a été faite. [ 42 ] La stipulation de remise en état se lit : 13.

EXPIRATION OF THE LEASE The Lessee shall, at the expiration or sooner termination of the Lease, peaceably surrender unto the Lessor the Premises, including the constructions, modifications, and improvements that have been made at anytime during the Term, in good repair and condition, subject to any wear and tear. (“Wear and Tear” shall exclude any damage caused to the carpets, and this, if such damage results from the fact that the Lessee neglected to place a protective covering under the caster chairs) .

If the Lessee fails to respect its obligations at the expiration or sooner termination of the Lease, the Lessor may clean and repair the Premises and may invoice the cost of same to the Lessee, and upon receipt of the invoice, the Lessee must pay to the Lessor the amount of the invoice, plus a 15% administration fee. No prior notice to the Lessee is necessary prior to carrying out any cleaning and repairs to the Premises.

Notwithstanding the foregoing provisions, at the expiration or sooner termination of the Lease, the Lessee shall, upon request by the Lessor, remove all or specified constructions, modifications, and improvements in the Premises (except for those constructions, modifications and improvements that the Lessor permits the Lessee to leave in the Premises), and the Lessee shall be bound to restore the Premises to their original condition, subject to any Wear and Tear.

If the Lessee is not obligated to remove all or part of the constructions, modifications, and improvements, the lessor shall retain them without any compensation to the Lessee. The Lessee must, at or prior to the expiration or sooner termination of the Lease, return to the Lessor all keys to the Premises and leave the Premises free of all moveable effects that belong to the Lessee or that have been placed in the Premises by the Lessee. The Lessee is bound to repair any damage caused by the removal of the moveable effects.

L’obligation de remise en état : application aux réclamations spécifiques Briques [ 43 ] L’une des réclamations majeures d’Olymbec concerne les briques du mur arrière extérieur de l’édifice. Olymbec a engagé Les Trois Maçons Inc. dont le maçon, Claudio D’Uva (« D’Uva ») a passé 70 heures à réparer le mur de brique. Sa facture mentionne 133- 141 Labrosse (P-11D).

Le prix des services et matériaux, totalisant 8 853 $, taxes comprises, est légèrement moins que la soumission de l’ordre de 8 500 $ plus taxes. [ 44 ] La preuve n’établit pas exactement quels travaux ont été effectués au mur, mais le témoignage de monsieur D’Uva indique qu’il y avait plusieurs dommages d’impact des véhicules de livraison aux briques en proximité de la porte du quai de chargement utilisée par Tapis Cosmos pour l’entrepôt, 141 Labrosse. [ 45 ] Les photos démontrent qu’il y avait effectivement, avant les travaux, des briques enfoncées ce qui est cohérent avec la notion d’un impact. [ 46 ] Les photos démontrent aussi de la détérioration sous une fenêtre en hauteur et de la dégradation à la base du mur. [ 47 ] Monsieur D’Uva s’opposait à la suggestion qu’il y avait des dommages dus aux mouvements de la structure, disant qu’il n’y avait pas des fissures en forme d’escalier; de telles fissures sont signe de mouvement de la structure. [ 48 ] L’expert qui a fait un relevé de la condition pour Tapis Cosmos, monsieur James Peter Elliot n’a pas fait mention dans son

rapport (D-16) de réparations nécessaires au mur de brique, mais il a noté des signes de mouvement du mur, possiblement en relation avec un problème de pyrite qui se trouverait dans le remblai de pierres concassées sous la dalle de plancher de l’édifice. [ 49 ] Il ne préconise pas nécessairement des réparations, mais il recommande de faire des tests pour valider son hypothèse d’un possible problème de pyrite qui cause des mouvements du mur de brique.

Il identifie des fissures en escalier indicatif de mouvements latéraux. [ 50 ] Il conclut que le dommage qu’on peut voir au mur résulte d’une combinaison de facteurs, de l’impact, l’instabilité de la structure, des fissures dans la fondation et l’insuffisance des linteaux. [ 51 ] Dans l’appréciation du Tribunal, le « careful owner » aura le souci de réparer un mur de brique si le dommage causait un risque de détérioration prématurée du mur ou d’instabilité.

Il serait soucieux de la qualité esthétique du mur s’il était en façade vers les voies publiques, ce qui n’est pas le cas ici : le mur se situe au niveau des livraisons. [ 52 ] Ici, le dommage associé aux impacts donne l’impression (photos P-10 F33 à F40) d’être assez sérieux pour mériter qu’on y fasse de la réparation, car les briques sont enfoncées et fracturées, mais il y aussi bien des « dommages » qui sont probablement le résultat du comportement structural de l’édifice sur le temps qui, malgré la possible présence de pyrite, ne semble pas causer de problème, du moins la preuve ne permet pas de l’établir de façon probante.

En général, l’apparence du mur ne plaît pas. Mais, moins d’une indication qu’il y a un problème autre qu’esthétique, le Tribunal ne croît pas qu’un propriétaire serait enclin à effectuer des réparations. Il est d’ailleurs cohérent avec une absence d’urgence le fait qu’Olymbec n’a pas insisté sur de telles réparations durant le terme des baux.

C’est un édifice d’un certain âge qui fait son âge, mais son apparence était acceptable et acceptée. [ 53 ] Olymbec, outre des photos et le témoignage, sans force probante, du maçon (qui base son évaluation de la cause du dommage sur l’absence de fissure en escalier, alors qu’il y en a visiblement aux photos P-10 F33, F34, des endroits où des fissures en escaliers ont été réparées par l’ajout de mortier) n’a pas démontré la nécessité de faire les réparations autres que celles résultant de l’impact. [ 54 ] Le Tribunal arbitre la somme attribuable aux réparations nécessaires au tiers de la facture du maçon, soit le montant de 2 566,88 $, avant taxes.

Ventilation et chauffage [ 55 ] Les appareils de ventilation et chauffage, tout comme les autres équipements mentionnés au paragraphe 7 des baux, sont de la responsabilité du locataire en raison du renversement des rôles effectué par les parties aux termes de ceux-ci. Tapis Cosmos a d’ailleurs fait la preuve qu’elle s’est occupée de l’entretien des systèmes de ventilation et de climatisation durant un certain temps (D-5, D-6). [ 56 ] Ce n’est non seulement l’entretien en termes de réparation, mais également le remplacement qui incombe au locataire.

Les équipements sont dans un état donné au début de bail, et le locataire les accepte comme tels, avec l’obligation de les maintenir et de les remplacer au besoin, comme un « careful owner ». [ 57 ] Olymbec n’a procédé ni à la réparation ni au remplacement des systèmes de chauffage et climatisation, basant sa cause sur un estimé obtenu pour effectuer de l’entretien proposé apparemment par ses propres techniciens.

La soumission P-7D inclut des pièces à remplacer dans plusieurs unités dans les deux locaux, 141 et 133 pour un total de 6 100 $, avant taxes. [ 58 ] L’expert de Tapis Cosmos était d’avis que l’unité de climatisation Lennox non fonctionnelle nécessitait son remplacement. Il dit de plus : All the mechanical systems for the inspected units are at or past their design life. Requesting that they be repaired does not make sense as their replacement is required.

Verify in your lease your obligation towards the installed mechanical systems. [ 59 ] Ceci inclurait tous les équipements dont Olymbec ne réclame que des réparations ponctuelles pour les maintenir en service. [ 60 ] Olymbec n’a pas fait la preuve que ces réparations ont été effectuées, et il se peut qu’elle ait procédé éventuellement au remplacement des équipements, dépendamment des arrangements pris avec d’éventuels locataires. [ 61 ] Mais, de toute façon, Olymbec pouvait exiger le remplacement des équipements et la réclamation pour des frais de réparation et d’entretien que Tapis Cosmos aurait dû assumer, constitue un geste équitable envers Tapis Cosmos de la part d’Olymbec. [ 62 ] Cette

partie de la réclamation est recevable pour le montant de 6 100 $. Lumières [ 63 ] Olymbec réclame le remplacement de 25 lumières. La preuve en défense établit la probabilité que les lumières aient été remplacées. La facture d’E.H. Électrique Inc. (Éric Hassant) inclut, comme pièces justificatives, des bons de travail contresignés démontrant le remplacement de 63 tubes et plusieurs pièces accessoires.

Ces pièces sont des documents faits dans le cours de l’entreprise qui les a utilisées fondement d’une facture que Tapis Cosmos a payée, et sont d’une bonne force probante. [ 64 ] Madame Wasserlauf témoigne que l’ensemble des lumières fonctionnait lorsqu’elle a remis les clés. Son témoignage est crédible. [ 65 ] La preuve qu’Olymbec présente pour sa réclamation, des photos prises le 4 septembre (P-10, F4, F44, F45), permet de voir quelques lumières qui ne sont pas illuminées comme les autres dans une

partie des locaux. Mais on est loin de la quantité des 25 réclamées. Le Tribunal a pu compter un maximum de 12 ampoules. C’est possible que des lumières aient cessé de fonctionner après les travaux effectués par E.H Électrique le 28 août.

[ 66 ] Le Tribunal arbitre 10 $ par ampoule, installation comprise, pour un total de 120 $, avant taxes. Réparation de colonnes [ 67 ] Il est à présumer que le dommage à deux colonnes, nécessitant, selon l’expert en défense, la soudure d’une plaque (bien qu’il n’en a détecté qu’une), sera nécessaire dans le cadre de l’entretien d’un propriétaire diligent, car la colonne joue un rôle essentiel à la structure de la bâtisse et il serait prudent de ne pas la laisser se dégrader en raison d’un dommage. Ce n’est pas un simple problème d’esthétique. [ 68 ] Cette réparation a d’ailleurs fait

partie des travaux que Tapis Cosmos s’est engagée à faire (P-9). Le montant de 975 $ avant taxes ne semble pas exorbitant, considérant que les travaux nécessitent la mobilisation d’un travailleur qualifié et des équipements de soudure portatifs, etc. Enlèvement des enseignes [ 69 ] Tapis Cosmos avait l’obligation d’enlever les enseignes qu’elle avait érigées et elle a procédé à le faire. Olymbec réclame 600 $ (P-11B) pour la pose d’une feuille de fibre de verre pour protéger une boîte d’enseigne lumineuse laissée ouverte après le retrait du panneau portant le logo de Tapis Cosmos.

Olymbec avait précisé la nécessité de faire ce travail protecteur et Tapis Cosmos n’y a pas porté attention. Cette

partie de la réclamation est recevable, mais le montant, pour l’installation d’une simple feuille protectrice est le double de l’estimé de 300 $ obtenu par Olymbec pour l’enlèvement de toutes les enseignes (P-7B). [ 70 ] Le Tribunal arbitre 100 $, avant taxes. Enlèvement des améliorations locatives [ 71 ] Le Tribunal accepte le témoignage de madame Wasserlauf lorsqu’elle affirme, photo à l’appui (P-10 F7) avoir enlevé tous les « racks » (étagères) de la salle de montre faisant

partie du 133, mais qu’elle a laissé le tapis. Nous élaborons sur ces éléments dans la

partie concernant les lieux sous-loués du 133. [ 72 ] Elle a laissé un mur et un foyer décoratif (P-10 F5), mais cette

partie de la réclamation n’est pas reprise dans la facture révisée (P-11A). Nettoyage [ 73 ] La preuve photographique offerte par Olymbec ne permet pas de relier nécessairement avec le départ de Tapis Cosmos des débris laissés dans les parties communes de l’extérieur de l’édifice qu’on voit sur les photos prises par Olymbec. [ 74 ] Le témoignage de madame Wasserlauf appuyé des pièces justificatives (D-11) convainc le Tribunal qu’elle a accompli un nettoyage acceptable des lieux au moment du départ de Tapis Cosmos. Le cas particulier des lieux occupés par le sous-locataire [ 75 ] Certains items de la réclamation concernent à la fois la

partie du 133 occupée par le sous-locataire, environ la moitié de la superficie du local, et l’autre partie, que Tapis Cosmos a rendue vacant à la fin du bail P-1. Ce sont notamment les items 1 et 2 de la facture P-10B, remplacés par P-11B.

Ces deux items sont recevables, en ce que Tapis Cosmos avait l’obligation d’enlever toute amélioration locative si Olymbec le demandait. [ 76 ] Le Tribunal est de l’avis qu’Olymbec, en acceptant que la possession du sous- locataire soit prolongée après la fin du bail P-1, au terme d’un bail intervenu directement avec cette tierce partie, ne fût-ce qu’un bail de courte durée, a renoncé à l’exécution de la remise en état de cette portion du lieu loué. [ 77 ] Autrement, si Olymbec n’acceptait pas cette présence, elle aurait dû aviser Tapis Cosmos de s’assurer que les lieux jusqu’alors occupés par le sous-locataire soient vacants à la fin du bail. [ 78 ] Mais le fait d’accepter que le sous-locataire demeure, et d’accepter de lui louer les lieux, opère une brèche dans la relation contractuelle avec Tapis Cosmos qui aurait autrement terminé par la remise en état. [ 79 ] Cette nouvelle situation juridique intervient pour rendre impossible la remise en état de cette portion du 133, constituant environ la moitié de la superficie.

Olymbec ne pouvait alors exiger une remise en état comportant des modalités qu’elle avait elle-même rendues impossibles en laissant un tiers en possession des lieux. Implicitement, Olymbec a accepté la remise en état « telle quelle » de la

partie qu’elle a louée à l’occupant. [ 80 ] La preuve de plusieurs éléments réclamés par Olymbec est faite de telle façon qu’il est difficile de faire le partage entre les coûts associés à la moitié remise en état et la moitié louée au tiers. [ 81 ] Item 1, les tapis, planchers flottants et tuiles sont indiqués sur le plan P-10E. On retrouve ces items dans les photos P-10 F7, F10, F19, F22, F23, F24, F25, F26, faisant référence à la soumission de Compagnie D’Entretien CLC Tech Inc. (P-10B).

Ils sont situés à la fois dans les deux parties du 133, qui faisaient originalement un seul local. [ 82 ] Le total (P-10B) était de 3 400 $ pour la démolition des partitions, le retrait des étalages et le retrait des couvertures de planchers et 9 600 $ pour la scarification de la dalle.

Olymbec réclame, sur la base des travaux effectués 3 675 $ pour le premier item et 1 800 $ pour le deuxième item (P-11B). [ 83 ] Pour le premier item, il faut retenir seulement la moitié des coûts associés à l’enlèvement du tapis, et rien du reste associé aux étalages et partitions, que Tapis Cosmos a effectué dans sa moitié de l’espace. Le Tribunal arbitre 1 000 $.

[ 84 ] Pour le deuxième item, il faut retenir la moitié du coût du sablage de la dalle : 900 $. [ 85 ] D’autres items sur cette facture sont recevables, le remplacement d’une porte pour 400 $ et 100 $ pour le remplacement de deux poignées de porte, pour un total 500 $. Frais d’administration de 15% et intérêts [ 86 ] Des frais d’administration de 15% sur les sommes dues sont payables selon l’article 13 des deux baux (P-1, P-2). Les intérêts contractuels de 24% s’appliquent sur les montants avant taxes.

Les parties doivent faire les paiements de TPS et TVQ, selon leurs obligations fiscales par factures amendées lors de la satisfaction du jugement. Ces paiements n’ont pas de conséquence pour les parties qui agissent pour le compte des autorités fiscales dans la collection de la taxe de vente. V. CONCLUSIONS [ 87 ] Le recours d’Olymbec est en

partie bien fondé, car Tapis Cosmos a omis de compléter les réparations qui lui incombaient à la fin des baux, bien que, de façon générale, elle s’est conformée à ses obligations, [ 88 ] Les montants accordés se détaillent comme suit : Briques 2 566,88 $ Systèmes CVAV 6 100 $ Lumières 120 $ Colonnes 975 $ Enseignes 100 $ Enlèvement d’améliorations locatives 1 900 $ Porte et poignées de porte 500 $ Sous-Total 12 261,88 $ Frais d’administration de 15% 1 839,28 $ Total 14 101,16 $ [ 89 ] Les deux parties ont eu partiellement gain de cause dans un litige entrepris de bonne foi sur le sens du bail et sur des éléments factuels.

Il n’y aura pas de condamnation aux frais de justice. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE EN

PARTIE le recours de la demanderesse; CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 14 101,16 $, avec intérêts au taux 24% l’an, à compter du 4 septembre 2014; LE TOUT sans frais de justice. __________________________________ DAVID L. CAMERON, J.C.Q. Me Francis Hogue LES SERVICES JURIDIQUES AQUILAM ENR. Procureurs de la demanderesse Me Armand Elbaz et Me Serena Trifiro COLBY MONET Procureurs de la défenderesse Date d’audience : 20, 21 et 22 juin 2017