2016 QCCQ 6700, 2016 QCCQ 6700

Gauthier c. Ducharme 2016 QCCQ 6700 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-033252-165 DATE : 21 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARIE MICHELLE LAVIGNE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-LUC GAUTHIER Demandeur c.

MARIO DUCHARME Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’une requête pour permission d’en appeler d’une décision de la Régie du logement. [ 2 ] Les faits sont les suivants. [ 3 ] Jean-Luc Gauthier est propriétaire de l’immeuble résidentiel situé sur la rue Hogan à Montréal. [ 4 ] Mario Ducharme est locataire d’un logement dans cet immeuble.

Les parties sont liées par un bail qui a été reconduit le 1 er juin 2016 pour une période d’un an. [ 5 ] Le 1 er décembre 2015, Jean-Luc Gauthier s’adressait à la Régie du logement afin d’obtenir une Ordonnance lui permettant l’accès au logement occupé par Mario Ducharme afin d’y effectuer des réparations. [ 6 ] La Régie du logement a émis une Ordonnance le 1 er février 2016 ordonnant au locataire Mario Ducharme de permettre l’accès au locateur avec un préavis de 24 heures pour effectuer des travaux entre 7h00 et 19h00.

Cette décision ordonnait également au locataire de ne pas entraver de quelconque manière les visites du locateur et les travaux. [ 7 ] Le locataire Mario Ducharme ne s’est pas conformé à cette Ordonnance forçant le locateur Jean-Luc Gauthier à requérir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. [ 8 ] Le 28 avril 2016, la régisseure constatait le refus de collaborer du locataire et statuait que ces motifs justifieraient la résiliation du bail. [ 9 ] Cependant, elle s’autorisait de l’

article 1973 du Code civil du Québec pour « accorde une dernière chance » au locataire : 1973. Lorsque l’une ou l’autre des parties demande la résiliation du bail, le tribunal peut l’accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d’exécuter ses obligations dans le délai qu’il détermine, à moins qu’il ne s’agisse d’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer. Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail. [ 10 ] Le locateur Jean-Luc Gauthier se pourvoit en appel de cette décision.

Il soulève la question suivante : la contravention à une Ordonnance de la Régie du logement visant une exécution en nature rendue en application de l’

article 1863 C.c.Q donne-t-elle ouverture à la discrétion du Tribunal mentionné à l’

article 1973 C.c.Q.? 1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir. [ 11 ] Le locateur est d’avis qu’une fois prouvée, la contravention du locataire à l’Ordonnance du 1 er février 2016, la Régie du

logement ne pouvait plus exercer la discrétion prévue à l’

article 1973 C.c.Q. Selon le locateur, conclure autrement irait à l’encontre du principe de la force obligatoire des jugements. Ainsi, la seule conclusion admissible aurait été la résiliation du bail tel que demandé par le locateur. [ 12 ] L’article 91 de la

loi sur la Régie du logement [1] se lit comme suit : 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l’objet d’un appel sur permission d’un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. Toutefois, il n’y a pas d’appel des décisions de la Régie portant sur une demande: 1° dont l’objet est la fixation de loyer, la modification d’une autre condition du bail ou la révision de loyer; 2° dont le seul objet est le recouvrement d’une créance visée dans l’article 73; 3° visée dans la

section II du

chapitre III, sauf celles visées dans les articles 39 et 54.10; 4° d’autorisation de déposer le loyer faite par requête en vertu des articles 1907 et 1908 du Code civil . [ 13 ] Il a été décidé à de nombreuses reprises qu’une erreur de la Régie du logement ne mène pas en soi à la permission d’appeler. Il doit de plus, s’agir d’une question sérieuse, nouvelle ou d’intérêt général. [ 14 ] Manifestement, la question posée ici n’est pas d’intérêt général mais vise le cas particulier impliquant les parties.

De plus, l’interprétation des articles 1863 et 1973 C.c.Q. ne porte pas ici à confusion. [ 15 ] Dans sa requête du 17 mars 2016 ayant donné lieu au jugement du 28 avril 2016, le locateur Jean-Luc Gauthier demandait pour la première fois la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. [ 16 ] La Régie du logement pouvait dès lors utiliser la discrétion que lui confère l’

article 1973 C.c.Q. et ne devait pas nécessairement conclure à la résiliation du bail. Conclure autrement serait changer les termes de l’article 1973 C.c.Q. qui limite la discrétion du Tribunal au seul cas où il y a un retard de 3 semaines dans le paiement du loyer. [ 17 ]

En cas de contravention du locataire au jugement du 28 avril 2016, le locateur doit à nouveau demander la résiliation du bail auprès de la Régie du logement en prouvant son préjudice sérieux au sens de l’

article 1863 C.c.Q. [2] . Ce recours devant la Régie du logement doit être privilégié à l’appel en Cour du Québec, l’appel demeurant un recours exceptionnel. [ 18 ] De plus, la règle de la proportionnalité et l’existence d’un remède auprès de la Régie du logement milite en faveur du rejet de la requête pour permission d’appeler. En effet, accueillir la requête pour permission d’appeler donnerait éventuellement lieu à une audition au fond de l’appel.

Or, il est possible, sinon probable, que les procédures en résiliation du bail et expulsion du locataire auprès de la Régie du logement procèdent plus rapidement que l’appel au fond à la Cour du Québec. POUR CES MOTIFS , LE TRIBUNAL : REJETTE la requête pour permission d’appeler; LE TOUT sans frais judiciaires. __________________________________ MARIE MICHELLE LAVIGNE, J.C.Q. Me Catia Larose Bernard Brassard Procureurs du demandeur M. Mario Ducharme Se représente seul Date d’audience : 15 juin 2016